RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01165 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JEWQ

AV

PRESIDENT DU TJ DE NIMES

13 mars 2024 RG :23/00846

S.A.R.L. [L] FRERES

C/

S.C.I. FILIGREE

Grosse délivrée

le 15 NOVEMBRE 2024

à

M^e Alain ROLLET

M^e Guilhem NOGAREDE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de NIMES en date du 13 Mars 2024, N°23/00846

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Claire OUGIER, Conseillère

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. [L] FRERES, Société à responsabilité limitée au capital de 1.000 EUROS, immatriculée au RCS de NIMES sous le n°522453042, représentée par son gérant en exercice, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alain ROLLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.C.I. FILIGREE Société civile immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Nîmes sous le N° 795 376 102, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 15 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 2 avril 2024 par la S.A.R.L. [L] Frères à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 13 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nîmes dans l’instance n° RG 23/00846 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 9 avril 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 14 octobre 2024 par la S.A.R.L. [L] Frères, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 octobre 2024 par la S.C.I. Filigree, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 9 avril 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 17 octobre 2024.

Sur les faits

Par acte du 1er mai 2020, la société Filigree a donné à bail à usage commercial à la société [L] Frères, pour une durée de neuf années à compter du même jour, dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 5], [Adresse 4] :

-60 m2 de bureaux paysagers avec accès à kitchenette commune et WC + vestiaires communs,

-60 m2 de stockage ordinaire dans hall de stockage

— Places de parking pour voitures et camionnettes : 7 (parking sécurisé),

moyennant un loyer annuel de 24000 euros HT, payable mensuellement à terme échu.

Le bail était assorti d’une clause résolutoire prévoyant qu’il serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés sans effet :

— à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer

— à défaut d’exécution de l’une ou de l’autre des clauses et conditions du bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements.

Le 11 juillet 2022, la bailleresse a dénoncé à sa locataire un procès-verbal de constat dressé le 10 janvier 2022 et lui a fait sommation visant la clause résolutoire de :

— débarrasser les matériaux et détritus situés aux abords du bâtiment ainsi que sur les espaces verts situés aux alentours du site loué

— restituer le container mis à disposition après l’avoir vidé et nettoyé.

Par exploit délivré le 22 novembre 2022, la société Filigree a fait assigner la société [L] Frères devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 11 août 2022 pour défaut de respect des termes du bail.

Par ordonnance de référé du 8 mars 2023, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Le 25 juillet 2023, la société Filigree a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire, de respecter les clauses du bail et le règlement de la [Adresse 7].

Le 25 septembre 2023, la société Filigree a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2.400 euros au titre du loyer et des charges du mois d’août 2023.

Par exploit du 25 octobre 2023, la société [L] Frères a formé opposition au commandement de payer du 25 septembre 2023.

Sur la procédure

Par exploit du 27 octobre 2023, la société Filigree a assigné en référé la société [L] Frères aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de respect des termes du bail et du règlement de la [Adresse 7].

Par ordonnance de référé du 13 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Nîmes :

« Constate que l’acte de saisine du tribunal n’a pas fait l’objet d’une dénonciation aux créanciers éventuellement inscrits (absence de production d’un état certifié des inscriptions sur le fonds de commerce), de sorte que s’il existe de tels créanciers, la présente décision leur est inopposable ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 août 2023 pour défaut de respect des termes du bail et du règlement de la [Adresse 7],

Ordonne en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [L] Frères, ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail, si besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Déboute la société [L] Frères de sa demande de délais pour la remise en état,

Ordonne la séquestration du mobilier et matériel garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde meuble au choix du demandeur aux frais, risques et périls de la société [L] Frères,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [L] Frères, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 2.400 euros correspondant au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Rejette le surplus de la demande de provision,

Fait injonction à la société [L] Frères de vider intégralement le container propriété de la SCI Filigree, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, dans le mois de la décision à intervenir,

Condamne la société [L] Frères à payer à la SCI Filigree la somme de mille euros (1.000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [L] Frères aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 juillet 2023 et du procès-verbal de constat du 12 décembre 2023. ».

La société [L] Frères a relevé appel de cette décision pour la voir réformer en ce qu’elle :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 août 2023 pour défaut de respect des termes du bail et du règlement de la [Adresse 7],

Ordonne en conséquence à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance l’expulsion de la société [L] Frères ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail, si besoin avec l’assistance de la force publique.

Déboute la société [L] Frères de sa demande de délais pour remise en état,

Ordonne la séquestration du mobilier et matériel garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde meuble au choix du demandeur aux frais, risques et périls de la société [L] Frères,

Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [L] Frères à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, à une somme mensuelle de 2.400 euros correspondant au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Fait injonction à la société [L] Frères de vider intégralement le container propriété de la SCI Filigree sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois, dans le mois de la décision à intervenir,

Condamne la société [L] Frères à payer à la SCI Filigree la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [L] frères aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 et du procès-verbal de constat du 12 décembre 2023.

Le 13 mai 2024, la bailleresse a repris les lieux loués.

Par acte notarié du 16 septembre 2024, la SCI Filigree a vendu son bien immobilier à la société XAP.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société [L] Frères, appelante, demande à la cour, de :

« Accueillant l’appel de la SARL [L] Frères, le déclarant recevable et bienfondé,

Réformer purement et simplement l’ordonnance du 13 mars 2024, en ce qu’elle a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 août 2023,

Ordonné l’expulsion de la SARL [L] Frères ainsi que de tous ses occupants de son chef,

Ordonné la séquestration du mobilier et matériel garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde meuble aux choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la société [L] Frères,

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [L] Frères à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 2.400 euros correspondant au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Fait injonction à la société [L] Frères de vider intégralement le container, propriété de la SCI Filigree,

Condamner la société [L] Frères au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 et du procès-verbal de constat dressé le 12 décembre 2023.

La confirmer pour le surplus,

Débouter en conséquence la SCI Filigree de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

La condamner au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. ».

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que la précédente demande de la bailleresse basée sur la sommation de faire du 11 juillet 2022 a été rejetée et que la décision de référé possède autorité de la chose jugée au provisoire de sorte que le juge des référés ne peut, une nouvelle fois, être saisi d’une demande qu’il a déjà tranchée. Les déclarations enregistrées par le commissaire de justice, plus d’un an plus tard, ne sont révélatrices que de constatations faites le jour même et ne permettent en aucune manière de démontrer que les prétendus manquements étaient en 2022 imputables au preneur et non à un autre occupant des lieux. La société Agro’Bat a d’ailleurs confirmé que l’appelante n’était pas l’auteur du manquement reproché.

L’appelante soutient que le commandement du 25 juillet 2023 n’a pas été délivré dans les locaux loués si bien que le commissaire de justice n’a pas pu constater la moindre inexécution, ce jour-là. De par sa mauvaise foi, la bailleresse ne peut valablement mettre en oeuvre la clause résolutoire. Outre le fait que l’entretien du terrain incombe à la bailleresse, le procès-verbal du 12 juillet 2023, dressé deux semaines auparavant, ne peut en aucune manière démontrer l’existence d’une infraction quelconque aux clauses du bail ou au règlement de la zone au jour de la délivrance du commandement du 25 juillet 2023. Les constatations du 12 juillet 2023 dont elle n’était pas en possession n’ont pas été verbalisées dans le cadre du commandement litigieux visant la clause résolutoire. L’utilisation du container est indépendante du contrat de bail commercial qui ne stipule rien concernant son usage. Le bail ne met aucune obligation d’entretien des espaces verts à la charge du locataire. Le fait d’entreposer du matériel à ciel ouvert sur l’espace situé entre le container et la façade de l’immeuble, voire sur le parking, n’est pas expressément proscrit par le bail. Il ne résulte d’aucune constatation que le preneur soit l’auteur d’une décharge. Le règlement de la zone d’activité ne peut réglementer l’utilisation des espaces privatifs des propriétaires des parcelles composant la zone. La clause invoquée n’interdit en aucune façon aux entreprises d’entreposer leurs matériels d’exploitation. Aucune infraction ne peut lui être reprochée. Le procès-verbal de constat du 12 décembre 2023 ne révèle la persistance d’aucune infraction aux clauses du bail. Les constatations réalisées à l’intérieur du local sont sans lien avec la présente procédure initiée sur la base du commandement du 25 juillet 2023 qui limite les soit-disant manquements du preneur aux seuls extérieurs de l’immeuble.

L’appelante rappelle qu’elle a fait opposition au commandement de payer du 25 septembre 2023 et que le juge des référés ne peut passer outre l’assignation au fond en nullité de cet acte, pour statuer sur ses effets.

L’appelante fait observer qu’il incombe au bailleur d’établir l’existence et la persistance d’une infraction expressément visée au bail et précisément décrite dans le commandement visant la clause résolutoire. La sanction fixée par l’article 1729 du code civil en raison de l’irrespect de l’article 1728-1° est la résolution judiciaire du bail qui ressort du pouvoir du juge du fond, contrairement à la résiliation conventionnelle. Le document qualifié de 'règlement de la [Adresse 7]' est un cahier des charges de cession de terrain équipé et n’a qu’une valeur contractuelle. Il ne s’agit pas d’une norme à laquelle le preneur est soumis. La clause relative à l’affectation des lieux loués est claire et le preneur ne s’est pas engagé à autre chose que de respecter la destination artisanale et/ou commerciale des lieux.

L’appelante précise qu’elle n’a, à aucun moment, stocké de matériaux sur les abords de l’immeuble mais simplement entreposé des machines et matériels servant à son exploitation.

Enfin, l’appelante indique que la bailleresse a multiplié les procédures, pour obtenir son départ, afin de vendre son immeuble.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, la société Filigree, intimée, demande à la cour, au visa des articles 834, 835 et 836 du code de procédure civile, et des articles 1728 et 1729 du code civil, de :

«Confirmant la décision rendue par le tribunal judiciaire de Nîmes statue en référé

et y ajoutant

A titre principal,

Constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial est acquise depuis le 11 août 2022, pour défaut de respect des termes du bail et du règlement de la [Adresse 7] à bonne date,

Constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date.

Condamner la société [L] Frères au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 euros à compter de cette date ;

Condamner en conséquence la société [L] Frères au paiement de la somme de 33.000 euros du mois de septembre 2022 à juillet 2023, outre la somme de 24.000 euros HT du mois d’août 2023 au mois d’avril 2024.

Ordonner l’expulsion de la société [L] Frères et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard.

Faire injonction à la société [L] Frères de vider intégralement le container propriété de la requérante, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le mois de la décision à intervenir,

Autoriser la requérante à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives. A titre subsidiaire,

Constater surabondamment que la clause résolutoire insérée au bail commercial est de nouveau acquise depuis le depuis le 25 08 2023 pour défaut de respect des termes du bail et du règlement de la [Adresse 7] à bonne date,

Constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date.

Condamner la société [L] Frères au paiement de la somme provisionnelle en principal de 2400 euros TTC au titre du loyer impayé du mois d’août 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3000 euros HT à compter du mois de septembre 2023 jusqu’au mois d’avril 2024, soit la somme de 24.000 euros HT, conformément aux termes du bail.

Ordonner l’expulsion de la société [L] Frères et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard.

Faire injonction à la société [L] Frères de vider intégralement le container propriété de la requérante, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le mois de la décision à intervenir,

Autoriser la SCI Filigree à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives.

A titre très subsidiaire,

Constater surabondamment que la clause résolutoire insérée au bail commercial est de nouveau acquise depuis le 25 septembre 2023 pour défaut de paiement de l’arriéré locatif,

Constater en conséquence la résiliation de plein droit du bail à compter de cette date.

Condamner la société [L] Frères au paiement de la somme provisionnelle en principal de 4800 euros TTC au titre du loyer impayé du mois d’août et septembre 2023 et d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 euros HT à compter du mois d’octobre 2023 jusqu’au 30 avril 2024, soit la somme de 21.000 euros HT, conformément aux termes du bail.

Ordonner l’expulsion de la société [L] Frères et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard.

Faire injonction à la société [L] Frères de vider intégralement le container propriété de la requérante, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans le mois de la décision à intervenir,

Autoriser la requérante à l’expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier ou commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner la société [L] Frères :

' Au paiement de la somme provisionnelle de 18 000 euros HT au titre des loyers d’août 2023 à avril 2024.

' A vider, nettoyer et restituer le container qu’elle occupe illégalement et à débarrasser les encombrants encore existants sur les espaces extérieurs, notamment ceux dont il est fait mention dans le procès-verbal de constat du 12 décembre 2023, et se trouvant entre le conteneur et le bâtiment, en application du règlement de la Zac qu’elle est tenue de respecter,

' A assortir ces obligations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, 8 jours après signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause,

La condamner à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation du 25 juillet 2023 et 25 septembre 2023, du procès-verbal de constat du 12 juillet 2023 et du 12 décembre 2023 ainsi que les frais de greffe supportés pour engager la présente assignation. ».

L’intimée réplique que le procès-verbal de constat qui a été établi le 10 janvier 2022 démontre que les sept emplacements de parkings loués et espaces verts, n’ont pas été utilisés conformément à leur destination, puisqu’ils ne servent pas au stationnement de véhicules ou camionnettes, mais au stockage de matériaux, détritus, carcasses de matériels hors d’usage. Ainsi, ni la destination des lieux loués, ni le règlement de la zone d’activité commerciale n’ont été respectés. Le preneur n’a pas déféré à la mise en demeure du 11 juillet 2022 dans le délai imparti. Le procès-verbal de constat du 17 janvier 2023 confirme que le preneur n’a pas respecté les causes de la mise en demeure. Des constatations similaires ont été effectuées le 20 janvier 2023 par la police municipale. L’ordonnance de référé du 8 mars 2023 n’a pas autorité de la chose jugée. Ainsi, en cas de circonstances nouvelles, le juge des référés peut modifier une précédente décision. De manière à établir qui était l’auteur des infractions aux clauses du bail, la bailleresse a été autorisée, par ordonnance sur requête, à faire désigner un commissaire de justice, pour déterminer avec certitude l’auteur des infractions aux clauses du bail. C’est ainsi que, suivant constat du 12 juillet 2023, il a pu être démontré que les manquements étaient bien imputables au preneur et qu’ils perduraient un an après le délai fixé pour régularisation.

L’intimée souligne que le preneur s’est contractuellement engagé à utiliser les lieux loués à usage de bureaux et stockage de machines neuves et d’occasion dans le cadre général du règlement de la [Adresse 7]. Cette seule stipulation lui fait interdiction d’utiliser les lieux loués à un usage différent de celui pour lequel ils ont été conçus. Or, d’abord à l’intérieur, le hall d’accueil a été transformé en zone de stockage, ce qui est contraire à son usage. De même, l’espace préparation/conditionnement a été occupé au mépris des clauses du bail. Le locataire a transformé l’espace de stockage ordinaire. Il a sous-loué sans autorisation du bailleur. Enfin, à l’extérieur, la société locataire a transformé des emplacements de parking en zone de stockage de pièces détachées. Or, le règlement expose expressément à l’article 17 que « le stockage de matériaux, même temporaire, est interdit ». Les constations effectuées par le commissaire de justice le 12 juillet 2023 sont bien constitutives d’infractions aux clauses du bail et au règlement de la ZAC. Le commandement du 25 juillet 2023 n’a pas limité les manquements du preneur aux seuls extérieurs de l’immeuble. Il inclut aussi les manquements aux clauses du bail quant à la destination des locaux et leur utilisation. Suivant procès-verbal de constat en date du 12 décembre 2023, il est démontré que la société, à cette date, n’a pas totalement déféré aux causes du commandement. La demande du locataire, exprimée dans les conclusions devant le juge des référés, de lui octroyer un délai de trois mois pour s’acquitter des causes du commandement du 25 juillet 2023, constitue la reconnaissance de l’existence des manquements qui lui sont imputés.

L’intimée rappelle à propos du commandement du 25 septembre 2023 que la saisine d’un juge du fond ne constitue pas une limite à la compétence du juge des référés, qui peut intervenir en cours d’instance au fond. La société locataire n’a pas réglé les sommes qu’elle devait dans le mois de ce troisième commandement.

Enfin, l’intimée précise que son objectif, depuis le mois de mars 2020, a toujours été de vendre son immeuble et que l’appelante a tenté par tout moyen de faire échec à ce projet, pensant l’asphyxier économiquement pour acquérir le local à vil prix.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

La vente de l’immeuble donné à bail, intervenue le 16 septembre 2024, est sans incidence sur le présent litige dans la mesure où le vendeur a déclaré, dans l’acte, conserver à sa charge la procédure d’appel en cours et ne pas vouloir substituer l’acquéreur dans tous ses droits et actions et obligations nées ou à naître vis à vis du preneur.

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties stipule en son article VI 'affectation des lieux loués’ que le preneur utilisera les lieux loués à usage de bureaux et stockage de machines neuves et d’occasion dans le cadre général du règlement de la [Adresse 7], bien connu de celui-ci et pour l’exercice de l’activité.

Au titre des obligations du preneur et des conditions de jouissance, il est précisé qu’il devra se conformer aux lois, prescriptions, règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité, l’hygiène et le travail.

Le cahier des charges de cession, location, mise à disposition de terrains équipés de la [Adresse 7] édicte en son article 17 que : « Les décharges (ordures, déchets…) sont interdites. Le stockage de matériaux, même temporaire, sur les voies de communication, les espaces libres, les parkings et les terrains voisins est interdit. » Il précise notamment en son article 39 'Entretien des espaces libres’ que le cessionnaire devra entretenir ses espaces libres en bon état de façon permanente et à ses frais, de manière à conserver le site dans un état satisfaisant et à ne pas nuire à la bonne tenue des terrains voisins.

Si le cahier des charges de la [Adresse 7] a une valeur contractuelle, le bail y fait expressément référence en ce qui concerne l’affectation des lieux loués que doit respecter le preneur et ce dernier a déclaré bien le connaître. Il s’en suit que le cahier des charges de la [Adresse 7] constitue bien une norme à laquelle le preneur a accepté volontairement de se soumettre. Le preneur s’est donc clairement engagé non seulement à respecter la destination artisanale et commerciale des lieux mais également à ne pas procéder au stockage de matériaux, même temporaire, sur les voies de communication, les espaces libres, les parkings et les terrains voisins. Le bail emportait donc clairement des restrictions au stockage de matériaux à l’extérieur des locaux. Le cahier des charges de la Zac a bien vocation à réglementer l’utilisation par les propriétaires des parcelles privatives comprises dans la zone.

Si l’entretien des espaces verts a été mis à la charge du bailleur par le contrat de bail, il appartient au preneur de jouir des lieux loués conformément aux clauses contractuelles, de respecter les lois et règlements dans l’exercice de son activité et notamment de faire en sorte de ne pas stocker de matériaux et encore moins d’ordures et de déchets sur les espaces libres et les parkings.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il incombe au bailleur d’établir l’existence et la persistance de l’infraction aux clauses du bail (3e Civ., 20 mai 2021,n° 20-12.533).

Dans son ordonnance du 8 mars 2023, le juge des référés a dit qu’il n’y avait aucune certitude sur l’origine des désordres constatés le 10 janvier 2022 et 17 janvier 2023 et que, par conséquent, aucun manquement du preneur à ses obligations contractuelles n’était démontré.

En application de l’article 488 du code de procédure civile, cette décision n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et peut être modifiée ou rapportée en cas de circonstances nouvelles.

Les constatations des 10 janvier 2022 et 17 janvier 2023 sont peu précises en ce que le commissaire de justice n’a opéré qu’à partir de la voie publique tandis qu’il a été autorisé ultérieurement à pénétrer sur les lieux loués, par ordonnance du 30 mai 2023.

Les nouvelles constatations opérées le 12 juillet 2023 ne suffisent pas à démontrer que les matériels et encombrants constitués essentiellement de matériels de boulangerie et restauration, se trouvant pèle-mêle au sol, les 10 janvier 2022 et 17 janvier 2023, étaient le fait de la société [L] Frères alors que plusieurs sociétés occupaient les lieux et que notamment la société Agro’Bat a reconnu, dans un courrier du 3 février 2023, qu’elle avait entreposé des matériels sur les extérieurs de l’immeuble de la SCI Filigree.

Le commandement du 25 juillet 2023 visant la clause résolutoire énonce bien les manquements précis reprochés au preneur puisqu’il rappelle les obligations de ce dernier décrites dans le bail relatives à la destination des lieux, leur affectation et les conditions de leur jouissance, ainsi que le contenu du règlement de la [Adresse 7] et notamment ses articles 1, 7, 17, 29, 38 et 39. Le même commandement reproduit un extrait du procès-verbal de constat dressé le 12 juillet 2023 et indique s’agissant des extérieurs et container :

'A côté de la porte sectionnelle d’accès au local, nous constatons un amas de sacs poubelle ainsi que des matériaux (palettes, pièces inox, planches de bois, pièces en aluminium) et des pièces détachées diverses entreposées en bordure de local. Monsieur [L] nous déclare que ce stockage résulte de l’activité professionnelle de la société [L] Frères et provient en grande partie du démontage d’un four à sol dont il reste les modules à l’intérieur des locaux.

A côté de cet emplacement de stockage, nous constatons l’installation d’un container de couleur rouge.

Monsieur [L] [R] est en possession des clés du container et il procède à son ouverture: le container est rempli en grande partie. Il contient une vitrine, un lot de pièces démontées et détachées et notamment des résistances, contacteurs, des ventilateurs et un nombre de pièces diverses et variées très important.

Sur notre interrogation, Monsieur [L] nous déclare que le contenu du container résulte de l’activité professionnelle de la société [L] Frères.

Nous ressortons du container et nous notons que le terrain n’est pas entretenu et débroussaillé aux abords du container. Plusieurs autres pièces détachées et appareils industriels sont stockés entre le container et la façade du local.

L’espace extérieur et le container sont utilisés comme moyen de stockage par la société [L] Frères, sans entretien du terrain qui borde le local».

Il résulte des constatations opérées le 12 juillet 2023 que le preneur est l’auteur d’une décharge sur les espaces libres et les parking mis à sa disposition. Le commissaire de justice a photographié de nombreux sacs poubelle et palettes ainsi que des pièces détachées et du matériel, manifestement hors d’usage et voués à la destruction. Il ne s’agit donc pas de matériel d’exploitation nécessaire à l’exercice par le preneur de son activité commerciale ou artisanale et aucunement de laine de roche servant à l’isolation des fours mais plutôt de pièces en inox ou en aluminium hors d’usage dont il cherche à se débarrasser.

L’entreposage de matériels et de pièces détachées sur l’espace situé entre le container et la façade de l’immeuble ainsi que sur les parkings est proscrit par le bail qui fait expressément référence au règlement de la [Adresse 7].

Le commissaire de justice n’a pas constaté le 25 juillet 2023, lors de la délivrance du commandement, l’inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles, puisque l’acte a été remis au siège social du preneur et non pas au lieu d’exercice de son activité dans les lieux loués. Toutefois, le commissaire de justice a dressé un nouveau constat le 12 décembre 2023 duquel il ressort qu’il reste quelques palettes sur le mur de façade du bâtiment, côté espace de stockage ordinaire, et que, sur les palettes, quelques matériaux divers sont posés et laissés. De plus, l’espace entre le container et la façade Est du local est rempli de pièces détachées diverses, appareils industriels, pièces inox et autres objets professionnels.

Il en résulte que les infractions aux clauses du bail ont perduré au delà du délai d’un mois suivant la mise en demeure qui a été faite le 25 juillet 2023 au preneur d’avoir à respecter les clauses du bail et le règlement de la [Adresse 7].

Lors de cette mise en demeure, les constatations effectuées le 12 juillet 2023 s’agissant des extérieurs ont bien été notifiées au preneur qui avait une parfaite connaissance des injonctions qui lui étaient adressées et qui n’y avait toujours pas déféré à la date du 12 décembre 2023.

Par conséquent, l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle constate l’acquisition au 25 août 2023 de la clause résolutoire insérée au bail, ordonne l’expulsion du preneur, ordonne la séquestration du mobilier et matériel garnissant les lieux sur place ou son transport dans un garde meuble, condamne le preneur à verser à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 2 400 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et lui fait injonction de vider intégralement le container, propriété de la bailleresse, sous astreinte.

Il convient également de condamner le preneur au paiement d’une provision de 2 400 euros à valoir sur le loyer du mois d’août 2023 qu’il ne justifie pas avoir réglé.

2) Sur les frais du procès

C’est à juste titre que le premier juge a condamné le preneur aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement du 25 juillet 2023, ainsi qu’au versement d’une indemnité de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, le commandement du 25 septembre 2023 étant frappé d’opposition, il appartiendra au tribunal saisi au fond de statuer sur sa validité et donc sur sa charge financière. Par ailleurs, les procès-verbaux de constat ne sont pas compris dans les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution, limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande d’allouer à l’intimée une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’elle inclut le procès-verbal de constat du 12 décembre 2023 dans les dépens,

Statuant à nouveau,

Déboute la S.C.I. Filigree de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens de première instance le coût de la sommation du 25 septembre 2023, des procès-verbaux de constat des 12 juillet 2023 et 12 décembre 2023,

Y ajoutant,

Condamne la S.A.R.L. [L] Frères à verser à la S.C.I. Filigree une provision de 2 400 euros à valoir sur le loyer du mois d’août 2023,

Condamne la S.A.R.L. [L] Frères aux entiers dépens d’appel,

Condamne la S.A.R.L. [L] Frères à payer à la S.C.I. Filigree une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffiere.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,