RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02013 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHHM

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

23 avril 2024 RG :23/01045

[G]

C/

S.C.I. SCI DES QUATRE

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Mansat-Jaffré

Selas Fidal

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en date du 23 Avril 2024, N°23/01045

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [R] [G]

née le 11 Mai 1982 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.C.I. DES QUATRE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés NIMES (30000) sous le numéro °802 766 816, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine PY de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Août 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 06 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 1er août 2021, la SCI des Quatre a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [G] pour un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 €.

En juillet 2022, la SCI des Quatre a mis en demeure Mme [R] [G] de payer son arriéré de loyer.

Le 12 août 2022, la SCI des Quatre a fait délivrer à Mme [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2022, la SCI des Quatre a fait assigner Mme [R] [G] par-devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, en acquisition de la clause résolutoire, en expulsion de sa locataire et à sa condamnation à lui régler l’arriéré locatif outre une indemnité d’occupation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2023, Mme [R] [G] a sollicité de la SCI des Quatre la diminution du loyer sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, eu égard à la surface réelle de l’appartement, inférieure à plus d'1/20ème de la surface mentionnée sur le bail.

Par ordonnance de référé du 3 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— rejeté la demande d’expertise tendant à évaluer la surface du logement,

— constaté que la demande d’expertise judiciaire est justifiée quant à l’indécence soulevée par Mme [R] [G],

— ordonné avant dire droit une expertise et désigné pour y procéder M. [E] [V],

— suspendu les effets de la clause résolutoire le temps des opérations d’expertise,

— fixé le loyer à la somme de 414 €,

— condamné Mme [R] [G] à payer la somme provisionnelle de 4 140 € au titre des arriérés locatifs entre le mois de juin 2022 et mars 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— dit que Mme [R] [G] devra s’acquitter du loyer courant de 414 € à compter du mois d’avril 2023,

— sursis à statuer sur les autres demandes,

— réservé les dépens.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 19 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2023, la SCI des Quatre a fait assigner Mme [R] [G] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en paiment de la somme de :

—  6 620 € au titre des loyers impayés pour la période du 1er juin 2022 au 31 mai 2023,

—  5 774 € au titre des frais de remise en état des lieux,

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et économique du fait de l’immobilisation du bien pendant le temps des travaux,

—  2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement contradictoire du 23 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— condamné Mme [R] [G] à payer à la SCI des Quatre la somme de 6 620 € portant intérêts légaux à compter du 9 août 2023, date d’introduction de l’instance au fond,

— autorisé Mme [R] [G] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 275 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues,

— précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

et en tout état de cause,

— condamné Mme [R] [G] à payer à la SCI des Quatre la somme de 4 628 € à titre de dommages et intérêts pour les dégradations locatives commises,

— débouté la SCI des Quatre du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [R] [G] à verser à la SCI des Quatre la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [R] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] [G] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation,

— condamné les parties à supporter par moitié les dépens de l’instance de référé RG N°23/210.

Par déclaration reçue le 13 juin 2024, Mme [R] [G] a interjeté appel du jugement, à l’exception du chef lui octroyant des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juillet 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [R] [G], appelante, demande à la cour de :

— recevoir Mme [G] en son appel,

— réformer le jugement rendu le 23 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter la SCI des Quatre de ses entières demandes, fins et conclusions,

— constater la bonne foi de Mme [R] [G],

— accorder à Mme [R] [G] des délais de paiement sur une période de 36 mois,

— condamner la SCI des Quatre à payer à Mme [R] [G] une somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 août 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI des Quatre, intimée, demande à la cour de :

— débouter Mme [R] [G] de toutes demandes, fins et conclusions d’appel,

— recevant la SCI des Quatre en son appel incident :

* réformer la décision entreprise en ce qu’elle a accordé 24 mois de délais à Mme [R] [G] ;

* débouter Mme [R] [G] en sa demande de délai de paiement ;

— subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour accorderait des délais de paiement à Mme [R] [G],

* réformer la décision entreprise en ce qu’elle a accordé 24 mois de délais à Mme [R] [G] ;

* juger que Mme [R] [G] devra se libérer de sa dette en 12 mensualités ;

* juger que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de l’arrêt à intervenir et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues ;

* juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

— en tout état de cause,

* réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [R] [G] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 4 618 € au titre des réparations locatives et débouté la SCI des Quatre du surplus de ses demandes ;

* condamner Mme [R] [G] au paiement de la somme de 5 774 € à ce titre et juger que cette somme portera intérêt de droit à compter du jugement ;

— confirmer le jugement sur ses autres chefs ;

— sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Madame [R] [G] aux entiers dépens d’appel ;

— sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [R] [G] à payer à la SCI des Quatre la somme de 2 000 € en cause d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 août 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 15 septembre 2025, pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe, au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions'. L’alinéa 3 précise que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion'.

Mme [R] [G] ne conteste pas sa condamnation à un arriéré locatif. Si elle demande la réformation du jugement critiqué en l’ensemble de ses dispositions, elle ne formalise cependant aucune prétention tant dans le dispositif de ses conclusions que dans la discussion à ce titre, ses demandes en appel ne portant que sur la durée des délais de paiement et ses condamnations au paiement de dégradations locatives ainsi qu’aux dépens, dont seules la cour est saisie.

1) Sur les délais de paiement

Mme [R] [G] sollicite au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que lui soient accordés des délais de paiement sur une durée de 36 mois, et ce au regard de sa bonne foi.

La SCI des Quatre expose que l’appelante n’a réglé aucune somme depuis le jugement et ne produit aucun élément actualisé permettant d’apprécier sa situation. Elle demande qu’aucun délai de paiement ne soit accordé à Mme [R] [G] et à titre subsidiaire que les délais octroyés en première instance soient réduits à 12 mois.

L’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative'.

L’article 1343-5 du code civil rappelle que ' le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

La loi du 6 juillet 1989 prévoit un régime spécifique et dérogatoire au droit commun, en allongeant les délais de grâce. L’article 24-V impose cependant que le débiteur ait toujours la qualité de locataire et occupe le bien, la reprise du paiement des loyers étant une condition nécessaire à leur octroi.

Il est établi aux débats que Mme [R] [G] a quitté le logement.

Cette dernière ne peut dès lors prétendre à la mise en oeuvre des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l’article 1343-5 du code civil étant applicables.

Mme [R] [G] travaille en tant qu’aide soignante à l’hôpital d'[Localité 7] et a un revenu mensuel de 2 400 € (bulletin de salaire de décembre 2022). Elle a deux enfants. Sa situation n’a pas été actualisée et il n’est pas justifié de la perception d’aides sociales ni de ses charges. Elle ne conteste pas le montant de son arriéré locatif qui s’élève à 6 620 €. Elle n’a procédé à aucun règlement depuis la précédente décision.

Il convient, au vu de ces éléments, de débouter Mme [R] [G] de sa demande de délais de paiement.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

2) Sur les dégradations locatives

Mme [R] [G] sollicite que la SCI des Quatre soit déboutée de sa demande de frais de remise en état, exposant qu’il n’est produit qu’un devis et non une facture, établi par un autre locataire. Elle entend qu’un coefficient de vétusté soit retenu, compte tenu de l’ancienneté de la prise de jouissance du bail au 1er août 2021. Elle conteste enfin l’état de saleté du logement relevé, faisant valoir qu’elle a quitté les lieux le 26 mai 2023 et que 20 jours se sont écoulés entre la remise des lieux et l’état des lieux de sortie du 19 juin 2023, évoquant un litige familial l’opposant au gérant de sa bailleresse.

La SCI des Quatre conteste être intervenue dans le logement avant l’état des lieux de sortie, l’appelante ne produisant aucun élément venant attester de la véracité de ses dires. Elle entend cependant être indemnisée à la hauteur de l’ensemble des chefs indiqués dans le devis soit pour la somme de 5 774 €, le robinet mitigeur de la cuisine étant endommagé et les baies vitrées devant être réglées par un professionnel, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 b, c et d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Il doit répondre des dégradations dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des réparations locatives.

Les réparations locatives sont définies par le décret du 26 août 1987 comme ' les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris le remplacement d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif'. Une liste a été annexée au décret.

Lors de son départ, le locataire doit rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Aucun état des lieux d’entrée n’étant produit aux débats et en application de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Mme [R] [G] expose avoir quitté le logement le 29 mai 2025 et qu’un délai s’est écoulé avant l’état des lieux de sortie, faisant valoir que des dégradations auraient été occasionnées par sa bailleresse sur cette période.

En application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, la libération des lieux implique la restitution des clés au bailleur.

Mme [R] [G] ne justifie pas de la restitution effective des clés du logement au bailleur ou à une personne mandatée par ses soins à une date antérieure au constat d’état des lieux de sortie, rien ne permettant de considérer une intervention de la SCI des Quatre dans le bien avant le constat, qu’elle se contente, en outre, d’alléguer.

S’agissant des désordres, la SCI des Quatre produit un devis réalisé le 19 juillet 2023 par Monsieur [K], pour un total de 5 774 €, devis qui aurait été payé par chèque le 2 août 2023.

* Sur le remplacement de la climatisation, le devis indique la somme de 1 860 € pour les fournitures et la main d’oeuvre.

Le constat d’état des lieux de sortie réalisé par Me [C], commissaire de justice, indique sur la terrasse, la présence d’un groupe extérieur de climatisation cassé et la présence d’un autre climatiseur stocké par la locataire sortante en vue de remplacer celui existant.

Il convient, dès lors, de tenir compte de cet achat, la SCI des Quatre n’établissant pas que ce matériel ne serait pas adapté ou défectueux et n’aurait pas été installé.

Il sera alloué dès lors à ce titre la somme de 600 €.

* Sur la fourniture et la pose d’un radiateur 2000 W, le devis mentionne une somme de 380 €.

Le constat du commissaire de justice indique la présence dans la salle de bain d’un radiateur soufflant qui ne fonctionne pas, extrêmement sale et poussiéreux.

Mme [R] [G] avait fait réaliser elle-même un procès-verbal de constat le 3 janvier 2023, dénonçant des désordres affectant le logement et qui avait conduit à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée. Il n’est cependant fait état d’aucun dysfonctionnement du radiateur.

Cette dégradation est en conséquence intervenue postérieurement et est imputable à Mme [R] [G] qui en doit réparation à hauteur de 380 €.

* Sur le changement de deux blocs portes avec démontage, remontage, scellement des châssis et portes, le devis indique une somme de 880 €.

Le constat d’état des lieux de sortie évoque dans la salle de bain, une porte cassée et dans la pièce de vie, 'une porte dont la poignée ne remonte pas, rayée'.

Dans le cadre du constat du 3 janvier 2023, aucun désordre à ce titre n’avait été relevé.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de réparation de ce chef.

* Sur la fourniture et la pose d’un meuble de salle de bain, robinetterie et vasque, le devis retient une somme de 990 €.

Le constat d’état des lieux de sortie indique que le meuble est cassé, le lavabo étant en état d’usage mais sale, la robinetterie étant entartrée.

Comme l’a justement relevé le premier juge, seul le meuble est endommagé, le lavabo et la robinetterie étant en état d’usage mais sales et ne nécessitant pas leur changement.

C’est à bon droit qu’il a été alloué de ce chef une somme de 100€.

* Sur la fourniture et le remplacement du robinet mitigeur de la cuisine, il est indiqué au devis la somme de 160 €.

Dans l’état des lieux de sortie, dans la pièce de vie, l’évier est très très sale avec des traces importantes de calcaire.

Il n’est aucunement mentionné ni démontré que le robinet serait endommagé, nécessitant son remplacement.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge n’a pas retenu l’existence d’un désordre de ce chef.

* Sur le réajustage des poignées des coulissants baies vitrées, il est prévu une intervention pour 96 €.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que le logement ne contient qu’une baie vitrée dans la pièce de vie et qu’elle est décrite comme sale mais en état de fonctionnement.

Il n’est aucunement mentionné ni démontré un désordre affectant les poignées des portes coulissantes, nécessitant son réajustage.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge n’a pas retenu l’existence d’un désordre de ce chef.

* S’agissant des peintures, le devis précise qu’une superficie de 44 m² doit être peinte à 32 € le m², soit une somme de 1 408 €.

L’état des lieux de sortie relève que :

— les murs de la pièce de vie sont très sales, avec des traces de moisissures et des trous, le plafond est sale avec des traces d’infiltrations,

— les murs de la chambre sont extrêment sales, trous, débordements sur les plinthes, plafond sale,

— le plafond de la salle de bains est sale.

Mme [R] [G] a fait réaliser un constat d’un commissaire de justice le 3 janvier 2023, dénonçant des désordres dans le bien loué. Il a ainsi été relevé par Me [M] la présence de moisissures sur le pourtour de la porte d’entrée et le bas de la baie vitrée, la présence de taches d’humidité au plafond avec des traces de salpêtre, l’absence de VMC ou d’aération dans la cuisine et la salle de bains et une absence d’étanchéité au niveau de la baie vitrée.

Si l’expertise n’a pas été réalisée, il apparaît que certains désordres tels que les moisissures ne sont pas, au vu de la conception du logement (une seule ouverture et absence de VMC), imputables entièrement à la seule locataire mais sont manifestement liés à un défaut de ventilation du bien, dont il doit être tenu compte. Par ailleurs, outre que Mme [R] [G] a occupé le bien pendant deux ans, la SCI des Quatre ne justifie pas avoir refait à neuf les peintures lors de l’entrée dans les lieux de la locataire qui est seulement présumée avoir reçu le bien en bon état d’usage, une vétusté devant également être retenue.

Il convient, en conséquence, d’allouer à ce titre à la SCI des Quatre la somme de 400 €.

Au vu de l’ensemble des désordres relevés, Mme [R] [G] est condamnée à payer, au titre des réparations locatives, à la SCI des Quatre la somme de 2 360 €.

La décision critiquée de ce chef est infirmée sur le quantum.

3) Sur les autres demandes

La décision critiquée au titre des dépens de première instance et des frais irrépétibles est confirmée, le premier juge en ayant fait une exacte appréciation.

Mme [R] [G], succombant, est condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande de condamnation de la SCI des Quatre au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la SCI des Quatre la charge de ses frais irrépétibles en cause d’appel, celle-ci étant déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nîmes le 23 avril 2024 en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [R] [G] à payer à la SCI des Quatre la somme de 4 628 € à titre de dommages et intérêts pour les dégradations locatives commises,

— autorisé Mme [R] [G] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 275 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que la première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l’intégralité des sommes dues,

— précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Mme [R] [G] à payer à la SCI des Quatre la somme de 2 360 € au titre des réparations locatives,

Déboute Mme [R] [G] de sa demande de délais de paiement,

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [G] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leur demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,