RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02409 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I4PY

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS

08 juin 2023 RG :22/01326

[S]

C/

[G]

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SF HE)

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Franc

M^e Lencot

Selarl Lamy

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 08 Juin 2023, N°22/01326

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [O] [S]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric FRANC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉES :

Mme [P] [T] [L] [G]

née le 09 Février 1983 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Celine LENCOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 301892023-006165 du 26/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

La Société Française des habitations économiques (S.F.H.E), SA D’HLM au capital de1.250.929,60€, RCS n°642 016 703, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 novembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 22 juin 2005 à effet au 1er juillet 2005, la société Française des Habitations Economiques (ci-après la SA SFHE) a donné en location à Mme [O] [S] un appartement de type F5 situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer d’un montant de 487,28 € par mois.

Mme [S] a donné son congé le 21 septembre 2017.

Mme [P] [G], fille de Mme [S], s’est installée dans ledit logement.

Par jugement du 24 août 2018, le tribunal d’instance d’Avignon a :

— validé le congé délivré le 21septembre 2017 par Mme [S] [O]

— constaté que celui-ci a mis fin au bail conclu entre les parties,

— dit que Mme [S] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 01 janvier 2018

— ordonné en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

— rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— dit que Mme [S] [O] devra payer à la SA SFHE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux

— condamné Mme [S] [O] payer à la SA SFHE la somme de 562.56 € selon décompte arrêté au 10 janvier 2018 échéance de décembre 2017 incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— condamné Mme [S] [O] payer à la SA SFHE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté la SA SFHE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné Mme [S] [O] aux dépens.

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Par jugement en date du 28 septembre 2018, le tribunal d’instance d’Avignon a :

— constaté que Mme [G] est sans droit ni titre,

— ordonné l’expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 10] à [Localité 8],

— débouté la société SFHE de sa demande de suppression du bénéfice du sursis prévu par le premier alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

— débouté la société SFHE de sa demande de suppression du délai au titre de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté Mme [G] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamné Mme [G] à payer à la société SFHE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 617 € à compter du 22 mai 2018 et jusqu’à complète libération des lieux,

— condamné Mme [G] aux entiers dépens,

— débouté la société SFHE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Mme [G] a quitté les lieux le 20 décembre 2019.

Par jugement en date du 28 juillet 2022, Mme [G] a été admise au bénéfice d’un plan de surendettement, sa dette envers la société SHFE ayant été fixée à la somme de 15.286,81 € selon décompte arrêté au 31 janvier 2020.

Par assignation en date du 05 septembre 2022, la société SFHE a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection de Carpentras aux fins de la voir condamner à régler la somme de 5145,78 € au titre de réparations locatives, outre 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 27 décembre 2022, la SFHE a fait assigner Mme [O] [S] aux fins de condamnation solidaire avec sa fille.

Par jugement contradictoire du 8 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, a entre autres dispositions :

— ordonné la jonction des procédures 22 /1326 et 22/1876

— débouté la SFHE de ses demandes portées contre Mme [P] [G] ;

— condamné Mme [O] [S] à payer à la SA d’HLM SFHE les sommes de :

*1 222,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

*800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté toute demande plus ample ou contraire

— condamné Mme [O] [S] aux entiers dépens ;

— rappelé aux parties qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par déclaration du 12 juillet 2023, Mme [O] [S] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [O] [S] sollicite de la cour, au visa de l’article 7-1 de la loi 89-462, de :

— réformer le jugement du 8 juin 2023

— déclarer l’action du bailleur SFHE prescrite à l’encontre de Mme [S],

— dire irrecevables les demandes formulées à l’encontre de Mme [S],

— condamner la SFHE au paiement de la somme de 473.08 euros à Mme [S], montant du dépôt de garantie versé par Mme [S] lors de son entrée dans les lieux en 2005.

— condamner la société SFHE au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses écritures, Mme [S] fait grief au premier juge d’avoir écarté à tort le moyen de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soulevé en première instance arguant que l’action du bailleur à son encontre a été introduite par assignation du 27 décembre 2022 et non pas par action en date du 5 septembre 2022.

Elle ajoute que l’assignation délivrée à l’encontre de Mme [G] le 5 septembre 2022 ne peut avoir interrompu la prescription à l’encontre de Mme [S].

Sur le fond, elle soutient qu’aucune solidarité ne peut être retenue et qu’elle ne se présume point. Elle prétend à ce titre qu’elle ne peut être tenue redevable de quelque somme que ce soit au titre de l’occupation du logement par Mme [G], n’étant nullement caution ni garant de cette dernière, d’autant plus qu’aucun état des lieux de sortie n’était effectué.

Elle prétend également qu’elle ne peut être tenue responsable des éventuelles détériorations du logement, la société SFHE ne pouvant ignorer que seule Mme [G] devait répondre de celles-ci.

Elle conclut enfin que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué puisque c’est elle qui l’a réglé lors de son entrée dans les lieux en 2005.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [P] [G] sollicite de la cour, de :

— débouter la société SFHE de son appel incident,

— confirmer le jugement rendu le 08 juin 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Carpentras en toutes ces dispositions,

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à l’appel incident de la société SFHE, réduire dans de plus justes proportions les sommes réclamées par la société SFHE,

— débouter la société SFHE de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant aux dépens, étant précisé que Mme [G] est bénéficiaire d’une décision d’aide juridictionnelle totale.

A l’appui de ses écritures, Mme [G] rappelle avoir été déclarée occupante sans droit ni titre du logement situé à [Localité 8], objet de la présente procédure, et qu’elle n’est donc pas liée par un contrat de bail avec la société SFHE et n’a donc aucune obligation d’assurer les réparations locatives comme l’impose un contrat de bail à un locataire occupant, seule Mme [S] ayant eu cette qualité.

Elle indique à la cour que pour qu’elle puisse voir sa responsabilité mise en 'uvre à l’égard de la société SFHE, il faut démontrer qu’elle aurait commis des dégradations dans l’immeuble et que ces dégradations lui soient imputables, tel n’est pas le cas en espèce.

Elle soutient par ailleurs que la société SFHE n’a à aucun moment fait valoir une quelconque autre créance à son encontre, alors même que les travaux de réfection du logement ont tous été réalisés ou commandés par le bailleur au mois de janvier 2020 ainsi que la lecture des pièces adverses versées aux débats le démontre.

A titre subsidiaire, elle sollicite que les demandes de la société SFHE soient être réduites dans de plus justes proportions au regard de l’imprécision du constat d’huissier sur les désordres évoqués.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA SFHE sollicite de la cour, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu le 8 juin 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection en ce qu’il a :

« – débouté Mme [S] de sa demande de restitution du dépôt de garantie »

— réformer pour le surplus.

Statuant à nouveau :

— débouter Mme [G] et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes.

— condamner solidairement Mme [O] [S] et Mme [P] [G] au paiement de la somme de 5145,78€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

— condamner solidairement Mme [O] [S] et Mme [P] [G] à verser à la SFHE la somme de 1.800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses écritures, la SA SFHE indique que Mme [S] ayant volontairement quitté le logement en y laissant sa fille et ses enfants occupants sans droit ni titre ne peut venir invoquer la prescription découlant des dispositions de l’article 7-1 de la loi de 1989, seule la prescription des dispositions de l’article 2224 du code civil doit s’appliquer. Elle explique que les dispositions de l’article 7-1 de la loi de 1989 vise les actions dérivant d’un contrat de bail alors qu’aucun contrat de bail n’a été conclu entre la SFHE et Mme [G].

Sur le bien-fondé de sa demande en réparation, la SFHE rappelle que Mme [G] s’est maintenue dans le logement pendant plus de deux ans sans droit ni titre, et que si celle-ci n’était pas liée par un bail, elle est néanmoins responsable du dommage qu’elle a pu causer au bailleur dans le cadre de l’article 1240 du code civil.

Elle prétend que les demandes au titre des réparations à effectuer dans le logement sont parfaitement justifiées au regard du constat dressé par Maître [F] et de la comparaison entre l’état des lieux et l’état de sortie du logement.

Elle ajoute de surcroît que la somme correspondant au dépôt de garantie ne pourra être restituée à Mme [S] puisqu’elle n’a pas libéré les lieux à l’issue de son congé.

Elle entend souligner par ailleurs que l’huissier de justice est un officier public ministériel, et que ses constatations font foi jusqu’à preuve du contraire en vertu des dispositions de l’ordonnance du 2 novembre 1945.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de Mme [S]

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Une action en indemnisation des réparation locatives est bien une action dérivant d’un contrat de bail.

En l’espèce, le bailleur a eu connaissance des dégradations lors de l’établissement du procès-verbal du 20 décembre 2019 puisqu’ aucun état des lieux a été dressé à la sortie de Mme [S] en novembre 2017 ou à la date de la résiliation du bail au 31 décembre 2017.

Le bailleur devait ainsi engager son action avant le 20 décembre 2022.

Or, il assigné Mme [S] par acte du 27 décembre 2022, étant rappelé que l’assignation de Mme [G] le 5 septembre 20322 n’interrompt pas le délai de prescription à l’encontre de sa mère.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, l’action de la SFHE est irrecevable comme prescrite.

Sur la demande à l’encontre de Mme [G],

Il est constant et non contesté que Mme [G] et la SFHE ne sont pas et n’ont jamais été liées par un contrat de bail.

Dès lors la responsabilité de Mme [G] ne peut être engagée que sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal du 20 décembre 2019 que le bien loué par Mme [S] selon contrat de bail résilié dans un premier temps et occupé par Mme [G] et ses enfants par la suite jusqu’au 20 décembre 2019 est atteint de divers désordres (absence de poignée du portillon, aucun entretien du jardin ; grille de clôture endommagée, détritus et gravats dans le jardin, porte d’entrée abimée, VMC sale, meuble de cuisine très dégradé, poignées de portes ne fonctionnant pas, sols, murs et plafonds en « très mauvais état », dégradés et abimés, autocollants sur les marches d’escalier, absence de douchette… ).

Pour autant, il n’est pas rapporté la preuve que les désordres aient été perpétrés par Mme [G].

En conséquence, pour ces motifs, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SFHE de ses demandes à l’encontre de Mme [G].

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie,

Comme l’a indiqué justement le premier juge, il ressort du jugement du tribunal d’instance d’Avignon du 24 août 2018 que Mme [S] a été condamnée à régler la somme de 562,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de sa date, qu’ainsi son ancienne bailleresse ne lui est redevable d’aucune somme à ce titre.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SFHE qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à Mme [S] ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SFHE de ses demandes portées contre Mme [P] [G] et en ce qu’il a débouté Mme [O] [S] de sa demande au titre du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare l’action de la société Française des Habitations Economiques à l’encontre de Mme [O] [S] irrecevable comme prescrite,

Condamne la société Française des Habitations Economiques aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute Mme [O] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,