RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02210 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I32O

AG

TJ DE NIMES

19 juin 2023

RG : 22/00640

[Z]

[Y]

C/

[H]

Copie exécutoire délivrée

le 22 mai 2025

à :

M^e Cécile Agnus

M^e Sonia Harnist

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 22 MAI 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 19 juin 2023, N°22/00640

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

INTIMÉS A TITRE INCIDENT :

Mme [X] [Y] née [Z]

née le 18 décembre 1961 à [Localité 12] (83)

[Adresse 3]

[Localité 13] (Royaume-Uni)

M. [E] [Y]

né le 20 octobre 1961 à [Localité 6] (06)

[Adresse 4]

[Localité 13] (Royaume-Uni)

Représentés par M^e Cécile Agnus de la Selarl Agnus & associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentés par M^e Antoine Delabriere de la Selarl Feneon Delabriere avocats, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE :

APPELANTE A TITRE INCIDENT :

Mme [K] [O] [D] [H]

née le 25 décembre 1970 à [Localité 8] (93)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sonia Harnist de la Selarl Harnist avocat, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Xavier Vahramian de la Selas CMS Francis Lefebvre Lyon avocats, plaidant, avocat au barreau de Lyon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 13 août 2021, Mme [K] [H] a consenti à M. [E] [Y] et son épouse [X] née [Z] une promesse de vente portant sur un bien immobilier à [Localité 6] (06) au prix net vendeur de 3 790 000 euros.

Cette promesse, dont la date limite de réitération a été fixée au 20 octobre 2021, a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un financement par les acquéreurs avant le 4 octobre 2021, et moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 379 000 euros dont la moitié à verser entre les mains du notaire dans les dix jours de l’acte.

Par avenant du 1er septembre 2021, le prix a été réduit à 3 715 000 euros, l’indemnité d’immobilisation à 371 500 euros, et la somme à verser entre les mains du notaire en conséquence.

Le 7 octobre 2021, la Société Générale a établi une attestation de refus de prêt et par acte du 31 janvier 2022, les bénéficiaires de la promesse ont assigné la promettante en restitution de l’indemnité d’immobilisation devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui, par jugement contradictoire du 19 juin 2023 :

— les a condamnés à lui payer la somme de 185 750 euros au titre du solde de cette indemnité avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— a ordonné la libération entre les mains de celle-ci de cette somme séquestrée entre les mains du notaire à ce titre, au vu d’une copie du présent jugement devenu définitif,

— a ordonné la capitalisation des intérêts,

— a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts,

— a débouté M. et Mme [Y] de leur demande de dommages et intérêts,

— les a condamnés aux dépens, en ce compris les frais de médiation notariale, et à payer à Mme [H] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— a rappelé l’exécution provisoire de droit,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. et Mme [Y] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 juin 2023.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, la procédure a été clôturée le 18 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 1er avril 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 25 février 2025, M.et Mme [Y] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [H] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau

— d’ordonner la restitution à leur bénéfice de la somme de 185 750 euros séquestrée entre les mains du notaire,

— de condamner Mme [H]

— à leur rembourser la somme de 185 750 euros payée en exécution du jugement,

— à leur payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 1er octobre 2021, avec capitalisation des intérêts,

— de débouter Mme [H] de toutes ses demandes, y compris d’appel incident, formées à leur encontre,

— de la condamner aux dépens, comprenant ceux de médiation et de première instance, ainsi que, le cas échéant, les droits de l’article A444-32 du code de commerce correspondant aux droits de recouvrement des huissiers, dont distraction au profit de M^e Agnus conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernière conclusions régulièrement notifiées le 5 mars 2025, Mme [K] [H] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau

— d’assortir le versement de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2021,

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 177 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— de les débouter de toutes leurs demandes,

En toute hypothèse

— de les condamner aux dépens, en ce compris les frais de médiation notariale qu’elle a exposés et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

**réalisation de la condition suspensive

Pour imputer aux bénéficiaires de la promesse la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un financement, le tribunal a retenu qu’ils ne démontraient ni avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles ni la preuve d’un refus de financement.

Les appelants soutiennent avoir fait preuve de diligence pour obtenir un financement, qu’ils avaient anticipé, conforme aux termes de la promesse qui ne mettait à leur charge aucun formalisme particulier dans les démarches à accomplir, et que le refus de la banque ne leur est pas imputable, dès lors qu’ils ont fourni tous les éléments relatifs à leur patrimoine, et donc parfaitement opposable à la promettante.

L’intimée réplique que les appelants ne justifient pas avoir formalisé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, mais seulement d’échanges informels avec leur banque, que ce soit avant ou après la signature de la promesse, ni d’un refus de prêt ni d’avoir sollicité les garanties prévues.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1304 alinéa 2 du même code la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Les parties ont ici convenu de soumettre la réalisation de la vente à la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée en page 12 suivante  :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

1/ Prêt relais

Organisme prêteur : tout organisme prêteur de son choix

Montant maximal de la somme empruntée : HUIT CENT CINQUANTE MILLE EUROS (850 000,00 EUR)

Durée maximale de remboursement : 2 ans

Taux nominal d’intérêt maximal : 0,70% l’an

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité

2/ Prêt amortissable

Organisme prêteur : tout organisme prêteur de son choix

Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION QUATRE CENT MILLE EUROS

Durée maximale de remboursement : 15 ans

Taux nominal d’intérêt maximal : 0,85% l’an (hors assurances)

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité

3/ Prêt in fine

Organisme prêteur : tout organisme prêteur de son choix

Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION SIX CENT MILLE EUROS

Durée maximale de remboursement : 10 ans

Taux nominal d’intérêt maximal : 1,05% l’an

Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 4 octobre 2021. (…)

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. »

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de l’article 1304-6 du même code, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive mais en cas de défaillance de cette condition, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché sa réalisation et à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Ainsi, lorsque la régularité du refus de prêt est contestée par le vendeur, dans un premier temps, il incombe à l’acquéreur de démontrer que le prêt sollicité était en tous points conforme aux caractéristiques définies aux termes de la promesse et que le refus opposé par l’organisme de crédit est donc totalement indépendant de sa volonté.

La promesse ne met ici à la charge de ses bénéficiaires aucune obligation ni de déposer une demande de financement et d’en justifier, ni de déposer un nombre particulier de demandes ni de solliciter un certain nombre d’établissements bancaires.

La seule obligation contractée a été de notifier à la promettante et au notaire le justificatif de l’obtention ou de la non-obtention d’un ou plusieurs prêts correspondant aux caractéristiques énumérées.

Cependant pour que le justificatif de non-obtention du prêt fasse défaillir la condition suspensive, les bénéficiaires doivent démontrer qu’ils ont formulé une demande de prêt dans des termes conformes aux stipulations contractuelles, la promesse prévoyant expressément que la condition sera réalisée en cas de non-conformité de la demande, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée du prêt.

Il incombe donc aux appelants de démontrer avoir déposé une demande de financement d’un montant total de 3 850 000 euros, se décomposant en trois prêts selon les modalités convenues, chacun garanti par une assurance emprunteur décès-invalidité, une sûreté réelle ou le cautionnement d’un établissement financier.

Les appelants versent aux débats pour attestation de refus de prêt un courrier de la Société Générale daté du 7 octobre 2021 et divers échanges

avec l’agence à [Localité 9] ainsi que des propositions commerciales émises par l’agence de [Localité 11] de cet établissement bancaire.

Ainsi le 20 juillet 2021 avant la signature de la promesse, M. [Y] a adressé un courriel à M. [P], ingénieur patrimonial et financier de cette agence, lui rappelant être 'déjà venu l’année précédente pour un projet immobilier qui ne s’était pas concrétisé', soit 'un bien présenté à 4 millions d’euros pour lequel il avait offert 3,6 millions d’euros', lui indiquant 'avoir le même type de cible en ce moment, ayant offert 3,8 millions et pouvant monter à 3,9 millions’ ce qui lui faisait « un besoin de 4,2 avec les charges ».

Le 28 juillet 2021, après un entretien il lui a transmis :

— ses avis d’impôts 2018-2019 et 2019-2020,

— l’évaluationà entre 5 et 6 millions de livres sterling d’une maison à [Localité 9] et la preuve de la propriété de deux appartements à [Localité 6],

— les éléments relatifs à ses revenus, à sa situation professionnelle actuelle et une simulation de retraite,

— la valorisation d’un portefeuille d’actions Total Energies SE à 288 401 euros, cessible à hauteur de 186 314 euros.

Le même jour, il a adressé à M. [F] et Mme [W] de l’agence de [Localité 9] de la Société Générale Kleinwort Hambros un courriel leur indiquant avoir «des projets immobiliers sur la Côte d’Azur» et « actuellement une transaction en cours qui requiert un financement » en cours d’étude avec la Société Générale (enFrance) qui « a besoin d’informations sur ses avoirs anglais »

Le lendemain, son interlocuteur à [Localité 9] lui a transmis une « proposition commerciale concernant l’acquisition de [sa] future résidence principale sur [Localité 6] ».

Ce document, intitulé « proposition indicative de financement », décrit le projet (acquisition d’une résidence principale à [Localité 6], besoin de financement de 3 850 000 euros) et propose un financement, « sous réserve de l’obtention d’un accord de notre comité des risques » par le biais d’un prêt relais, un prêt amortissable sur 15 ans et un prêt in fine garantis par un privilège de prêteur de deniers, le nantissement d’actifs financiers pour la partie in fine (100 000 euros) et une garantie à première demande d’un valeur prêtable équivalente à 1 500 000 euros, ainsi qu’une assureur emprunteur décès-invalidité totale.

Le 23 août 2021, soit 10 jours plus tard, M. [Y] a transmis à sa demande à ses interlocuteurs à [Localité 9] les informations relatives au prix d’achat du bien, aux modalités de l’offre de l’agence de [Localité 11] comportant trois prêts cumulatifs et non alternatifs et précisant que le prêt était « à monter pour fin septembre pour trois semaines avant acte prévu le 20 octobre ».

Le 3 septembre 2021, il leur a transmis les compromis de vente initial et modifié.

Le 13 septembre 2021, son interlocuteur à l’agence de [Localité 11] lui a transmis une nouvelle « proposition indicative de financement » dans des termes strictement identiques à celle du 29 juillet 2021, sauf à y préciser le montant total des prêts et des mensualités indicatives hors assurance, l’estimation globale du coût des intérêts et des garanties suivantes :

'Privilège de prêteur de deniers : coût de 6 209 '

Nantissement d’actifs financiers pour la partie in fine (100 000 ')

Garantie à première demande délivrée par SG Hambros ayant une valeur prêtable équivalente à 1 500 000 ' : 0,25% l’an ».

Le 15 septembre 2021, il lui a envoyé un devis d’assurance intitulé «projet d’assurance décès invalidité pour une couverture d’emprunt SUPER NOVATERM CREDIT » pour un capital total de 2 250 000 euros se décomposant comme suit :

« Prêt 1 1 400 000 ' 0,85% 180 mois classique amortissable

Prêt 2 850 000 ' 0,70% 24 mois in fine »,

puis le 23 septembre 2021 une nouvelle proposition indicative de financement reprenant les mêmes éléments mais prévoyant pour le prêt in fine de 1 600 000 euros trois durées différentes (6, 8 et 10 ans) et trois taux différents (0,74%, 0,91% et 1,05%).

Le 30 septembre 2021, M. [Y] a été informé par son interlocutrice à la Société Générale Hambros à [Localité 9] que cette agence « pas en mesure de fournir à SG France une garantie bancaire de 1,5 millions d’euros » après examen plus approfondi de son projet et de ses actifs, qu’elle 'serait heureuse de discuter de la manière dont elle pourrait l’aider mais que cela ne serait pas possible à temps pour le 4 octobre 2021.'

Le lendemain 1er octobre 2021, l’interlocuteur de M. [Y] à l’agence de [Localité 11] de la Société Générale lui a indiqué qu’au vu de l’information selon laquelle la caution bancaire garantissant le prêt in fine de 1 600 000 euros n’était plus que de 1 100 000 euros, « sa demande de prêt pourrait faire l’objet d’une nouvelle instruction sur la base d’un prêt immobilier in fine taux fixe de 1 100 000 euros ».

Le 7 octobre 2021, il a établi le courrier intitulé « attestation de refus de crédit » ainsi rédigé :

« Vous nous avez sollicité concernant le financement d’un projet d’acquisition immobilière à vocation de résidence secondaire se situant à [Adresse 7].

Caractéristique du crédit sollicité :

Prêt immobilier amortissable à taux fixe

Montant : 1 400 000'

Durée du prêt : 15 ans

Taux maximum : 0,85% (hors assurance)

Prêt immobilier « relais » à taux fixe

Montant : 850 000'

Durée du prêt : 2 ans

Taux maximum : 0,70% (hors assurance)

Après examen de votre dossier et au vu des éléments que nous nous avez communiqués, nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de crédit ».

Enfin, le 9 juin 2022, il a précisé par courrier :

« Je vous confirme bien volontiers que vous avez déposé auprès de notre banque en date du 13 septembre 2021 et dans le cadre de la promesse de vente du 13 août 2021 pour l’acquisition d’un bien [Adresse 5] à [Localité 6] un dossier de financement conforme aux termes de ma lettre du 1er octobre 2021 en copie.

La demande de prêt a été instruite suivant les procédures internes à notre banque et, après étude, le Comité de crédit qui s’est tenu au siège régional de Société Générale Private Banking de [Localité 11], a émis un refus de financement confirmé dans ma correspondance adressée de [Localité 11] en date du 7 octobre 2021 ».

Il ressort de l’ensemble de ces échanges

— que les bénéficiaires de la promesse ont entamé des démarches de recherche de financement auprès de la Société Générale Private Banking, agence de [Localité 11], alors qu’ils venaient de formuler une offre d’achat du bien de Mme [H],

— que sur la base des éléments fournis cette banque a émis une première proposition dont les termes ont été repris pour rédiger la condition suspensive contenue à la promesse du 13 août 2021,

— que les deux nouvelles propositions formulées révèlent d’une part que le prêt in fine devait être garanti pour partie par le nantissement d’actifs financiers, en l’occurrence le portefeuille d’actions TotalEnergie SE, et pour partie par une garantie à première demande, modalités non prévues à la condition suspensive, et d’autre part que les conditions de financement n’étaient nullement arrêtées en ce qui concerne ce même prêt in fine, plusieurs durées et taux étant envisagés.

De même, le devis d’assurance emprunteur produit ne se rattache à aucune demande précise, puisqu’il ne correspond ni à la proposition indicative de financement du 13 septembre 2021, ni aux termes de la promesse.

En effet, le prêt 2 y est mentionné comme in fine alors que la proposition de financement et la condition suspensive prévoient un prêt relais, et l’assurance emprunteur y est présentée comme souscrite pour deux prêts d’un montant total de 2 250 000 euros au lieu de trois alors que la condition prévoit que chaque prêt doit être garanti par une assurance emprunteur.

S’il est exact que seule une offre telle que prévue à l’article L.313-24 du code de la consommation peut être acceptée par les emprunteurs, il n’en demeure pas moins que pour qu’une telle offre puisse être émise, les emprunteurs doivent formuler une demande de prêt.

Or, les démarches que les appelants démontrent avoir entreprises auprès de la Société Générale s’analysent en des demandes de renseignements sur les possibilités de financement d’un projet d’achat immobilier, qui n’ont jamais été concrétisées dans une demande de prêt, en l’absence de réponse aux propositions commerciales émises par la banque, de prise de position quant au prêt in fine qui y est évoqué et de démarche auprès d’un assureur pour garantir celui-ci.

Le message du 30 septembre 2021 et le courrier du 1er octobre 2021 ne constituent pas des refus de prêt, mais un refus de garantie bancaire à hauteur de 1 500 000 euros, les clients étant invités à entrer en discussion avec l’établissement bancaire sur ce point.

Or ceux-ci n’ont ni saisi cette opportunité, ni sollicité la prorogation du délai d’expiration de la promesse pour obtenir une offre écrite de prêt.

L’attestation de refus de crédit produite, outre qu’elle a été émise postérieurement à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, ne mentionne pas la date à laquelle le prêt refusé aurait été sollicité et ne reprend pas l’ensemble des conditions contractuelles auxquelles il devait répondre puisqu’il résulte des termes employés que seul un financement au moyen de deux prêts pour un montant total de 2 250 000 euros a été examiné.

Elle évoque en outre « un projet d’acquisition immobilière à vocation de résidence secondaire » alors que toutes les propositions commerciales versées aux débats se réfèrent au financement de l’acquisition d’une résidence principale au prix total de 3 850 000 euros au moyen de trois prêts.

Enfin, le courrier postérieur de plusieurs mois 'confirmant les termes de ce courrier’ se réfère au dépôt d’une demande de prêt à la date du 13 septembre 2021, qui n’est corroborée par aucune pièce, et au contraire contredite par le fait qu’à cette date, une nouvelle proposition commerciale a été émise suivie d’une troisième le 23 septembre 2021, démontrant que les conditions de financement n’étaient toujours pas arrêtées, comme pertinemment relevé par le premier juge.

De plus, y est évoqué la tenue d’un comité de crédit au siège régional de la société à [Localité 11], alors d’une part que les propositions commerciales précisent « l’accord de financement est subordonné à l’approbation de notre comité des risques » et non de son comité de crédit, et que le siège régional de la SG Private Banking n’était pas à [Localité 11] mais à [Localité 10].

Les appelants ne démontrent donc pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.

Le débiteur de l’obligation qui ne s’est pas conformé aux stipulations contractuelles peut cependant échapper à la sanction de l’article 1304-3 du Code civil, s’il établit que, même s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques prévues cette demande aurait été rejetée.

Il ressort du courriel du 30 septembre 2021 que la Société Générale Kleinwort Hambros à [Localité 9] n’était pas en mesure de fournir une garantie à hauteur de 1 500 000 euros mais que les appelants étaient invités à envisager d’autres modalités, de sorte qu’il n’est pas établi qu’aucune alternative n’était possible, et notamment la constitution d’une sûreté réelle ou une caution bancaire, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

A cet égard, il est rappelé que la condition suspensive n’a pas prévu que le prêt in fine soit garanti par une garantie à première demande, mais par une sûreté réelle ou une caution bancaire, modalités qui n’ont jamais été examinées.

Par ailleurs, la proposition commerciale du 13 septembre 2021 est identique à celle du 29 juillet 2021, ce qui démontre l’absence de démarche effectuée pendant le mois écoulé entre la date de signature de la promesse et cette proposition, alors que les appelants, résidant au Royaume-Uni prétendaient souscrire en France un emprunt d’un montant de près de 4 millions d’euros.

En outre, les termes de la dernière proposition commerciale du 23 septembre 2021 démontrent que dix jours avant l’expiration du délai butoir de réalisation de la condition suspensive, ils étaient encore en cours de discussion avec leur banque sur les modalités d’un financement qu’ils n’avaient toujours pas formellement demandé.

Les appelants ne rapportent ainsi pas la preuve qui leur incombe que s’ils avaient sollicité un financement conforme aux termes de la promesse, celui-ci leur aurait été refusé.

Il en résulte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie.

*indemnité d’immobilisation

La promesse de vente prévoit pages 9 et 10 :

'Les parties sont convenues du versement de la somme de TROIS CENT SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE EUROS (379 000,00 EUR).

Le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes (') la somme de CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (189 500,00 EUR). Le solde étant stipulé être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes. (…)

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; (…)

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

*si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; »

L’avenant a réduit le montant de l’indemnité d’immobilisation à 371 500 euros, la moitié de cette somme, soit 185 750 euros, devant être versée entre les mains du notaire.

La non-réalisation de la vente n’étant pas due à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, mais à la faute des bénéficiaires de la promesse, qui n’ont pas formulé de demande de prêt dans les termes convenus, le jugement est confirmé en ce qu’il les a condamnés à payer la somme de 371 500 euros à Mme [H].

*demande de dommages et intérêts

Pour la débouter de sa demande, le tribunal a retenu qua promettante ne pouvait faire assumer aux bénéficiaires de la promesse son choix de s’engager dans une nouvelle acquisition immobilière avant d’avoir vendu son bien.

L’intimée, appelante à titre incident, soutient subir un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’immobilisation du fait de la mauvaise foi des appelants dès lors que la vente a été retardée d’une année, qu’elle a dû renoncer à l’achat d’un bien immobilier dont le financement devait être assuré par cette vente et a dû consentir une réduction de prix au nouvel acquéreur.

Les appelants répliquent ne pas être responsables du fait que l’intimée a dû se désengager de l’achat d’un autre bien, celle-ci ayant accepté d’assumer le risque de ne pas vendre sa maison, qu’ils ne lui ont fait perdre aucune chance, tout processus d’achat et de vente étant soumis à plusieurs aléa, qu’elle ne démontre pas en quoi leur comportement aurait influé sur le prix de vente final du bien, et qu’en tout état de cause, ces préjudices sont indemnisés par l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

**privation d’acquéreurs potentiels

Les bénéficiaires de la promesse n’ayant pas, du fait de leur attitude, permis la réalisation de la vente, la promettante subi t un préjudice certain, constitué par le fait qu’elle n’a pas pu rechercher d’autres acquéreurs entre le 13 août et le 7 octobre 2021.

Néanmoins, la promesse stipule expressément que l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire « pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble ».

Les parties ont ainsi entendu réparer le préjudice causé par l’immobilisation du bien en cas de non-réalisation de la vente en prévoyant que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise dans ce cas à Mme [H].

**baisse de prix du bien

Mme [H] justifie avoir vendu son bien immobilier le 5 septembre 2022 au prix de 3 681 600 euros, inférieur de 33 400 euros à celui prévu à la promesse litigieuse.

Cependant le motif de cette baisse de prix consentie aux nouveaux acquéreurs n’est pas connue ni précisée par l’intimée qui ne rapporte pas la preuve de son lien de causalité avec le comportement fautif des appelants.

**désengagement de l’achat d’un futur bien immobilier

L’intimée a fait le choix de s’engager dans l’achat d’un bien immobilier le 26 février 2021, avant même d’avoir vendu son propre bien, alors qu’elle avait besoin des fonds provenant de cette vente pour financer son achat.

Elle a également fait le choix de ne pas prévoir d’autres modalités de financement de cet achat.

Elle ainsi pris le risque de ne pas avoir vendu son bien au moment de la réitération de la promesse, et d’avoir à régler l’indemnité d’occupation prévue, risque dont la réalisation n’est pas imputable aux appelants.

Le jugement est encore confirmé de ce chef.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les appelants, qui succombent, sont condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] les frais engagés en cause d’appel et non compris dans les dépens. Les appelants sont condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 19 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [Y] et Mme [X] [Z] épouse [Y] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [E] [Y] et Mme [X] [Z] épouse [Y] à payer à Mme [K] [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,