RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01501 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JFVD

SI

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE GAP

20 mai 2021

RG:51-18-0011

[O]

C/

[F]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de GAP en date du 20 Mai 2021, N°51-18-0011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [V] [O]

né le 10 Mai 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ :

Monsieur [B] [F]

né le 03 Décembre 1944 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric VOLPATO de la SCP LEGALP, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

Statuant en matière de baux ruraux après convocation des parties par lettres simples et lettres recommandées avec avis de réception du 24 juin 2024.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement, après renvoi de la cour de cassation, et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 25 Février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 16 novembre 1991, M. [B] [F] a donné à bail rural à M. [V] [O] un ensemble de parcelles agricoles sises sur la commune de [Localité 2], pour une contenance totale de 5 hectares 45 ares et 29 centiares.

Selon les termes du contrat, le fermage annuel a été prévu comme devant correspondre au cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées.

Par courrier du 19 novembre 2018, M. [F] a mis en demeure M. [O] de communiquer l’ensemble des documents comptables comprenant les factures des fruits vendus, au titre des récoltes effectuées depuis l’année 2013.

Par requête reçue au greffe le 7 décembre 2018, M. [F] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Gap aux fins de voir désigner un expert judiciaire sur le fondement de l’article 263 du code de procédure civile.

En l’état d’accord des parties, par ordonnance du 18 février 2019, Monsieur [E] [X] a été désigné comme expert, avec pour mission d’évaluer le fermage annuel sur les pièces comptables des exercices 2013 à 2018 et de donner un avis sur le montant du fermage annuel sur les parcelles louées.

Le rapport de l’expert a été déposé le 6 janvier 2020.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Gap a :

— écarté la note technique de M. [S] datant du 29 juin 2019 et découlant de la visite du 5 juin 2019,

— rejeté la demande de M. [O] tendant à écarter le compte rendu d’accédit de M. [S] du 13 août 2019,

— débouté M. [O] de sa demande de nullité de la clause de fermage contenue dans le bail rural du 16 novembre 1991 entre M. [F] et M. [O],

— condamné M. [O] à payer à M. [F] la somme de 35 709,43 euros, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement, au titre des fermages non réglés pour les années 2013 à 2018,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— dit que le fermage de l’année 2019 sera calculé d’après la deuxième méthode retenue par l’expert M. [X], à savoir en fonction du montant locatif à partir du rendement de chaque variété, prenant en compte l’option possible pour le bailleur d’être payé en nature ou en argent, s’il l’a exprimé, sans pouvoir dépasser le maxima en vigueur prévu par l’autorité préfectorale des Hautes-Alpes, ainsi que cela résulte des dispositions de l’article L.411-11 du code rural,

— prononcé la résiliation judiciaire du bail rural du 16 novembre 1991 entre M. [F] et M. [O] à compter de la présente décision,

— ordonné l’expulsion de M. [O] des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, dans un délai de deux mois à compter de la décision,

— condamné M. [O] à s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du délai de deux mois après la présente décision d’un montant de 400 euros,

— condamné M. [O] à verser à M. [F] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [O] aux dépens, incluant les frais d’expertise de M. [X],

— rejeté la demande d’exécution provisoire du présent jugement.

Par lettre recommandée reçue au greffe de la cour d’appel le 2 juin 2021, M. [V] [O] a interjeté appel du jugement.

Par arrêt en date du 12 avril 2022, la Cour d’appel de Grenoble a :

— Infirmé le jugement déféré en ce qu’il a :

« -condamné M. [O] à payer à M. [F] la somme de 35 709, 43 euros, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement, au titre des fermages non réglés pour les armées 2013 à 2018 ;

— dit que le fermage de Pannée 2019 sera calculé d’après la deuxième méthode retenue par l’expert M. [X], à savoir en fonction du montant locatif à partir du rendement de chaque variété, prenant en-compte l’option possible pour le bailleur d’être payé en nature ou en argent, s’il l’a exprimé, sans pouvoir dépasser le maxima en vigueur prévu par l’autorité préfectorale des Hautes-Alpes, ainsi que cela résulte des dispositions de l’article L.411-11 du code rural ; »

Et statuant de nouveau ;

— Dit qu’aucune somme n’est due au titre des fermages pour les années 2013 à 2017 ;

— Condamne M. [O] à payer à M. [F] la somme de 10 266,47 euros au titre des fermages des années 2018 et 2019 ;

— Confirmé le jugement déféré pour le surplus ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [O] aux dépens d’appel.

M. [B] [F] et M. [V] [O] ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 29 février 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a :

— Cassé et annulé, sauf en ce qu’il écarte la note technique de M. [S] et rejeté la demande de M. [O] tendant à écarter le compte-rendu d’accédit de M. [S], l’arrêt rendu le 12 avril 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble,

— Remis, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Nîmes,

— Condamné M. [F] aux dépens ;

— En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

Par déclaration du 26 avril 2024, M. [V] [O] a saisi la cour d’appel de Nîmes.

A l’audience, M. [V] [O] et M. [B] [F] étaient représentés par leurs conseils. Les parties ont exposé leurs prétentions et moyens et s’en sont rapportées à leurs conclusions signifiées le 2 décembre 2024 pour l’appelant et le 6 décembre 2024 pour l’intimé.

M. [V] [O], appelant, sollicite de la cour, de :

— Recevoir M. [O] en ses écritures d’appelant,

— Juger que la demande de M. [O] tendant à l’annulation de la clause de fermage n’est pas prescrite,

— Réformer le jugement du Tribunal Paritaire des baux ruraux en ce qu’il a :

« Sur la demande en paiement de fermage pour les années 2013 à 2018 :

— Débouté M. [O] de sa demande de nullité de la clause de fermage contenue dans le bail du 16 novembre 1991 ;

— Condamné M. [O] à payer M. [F] la somme de 35.709,43 € euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des fermages des années 2013 à 2018 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts ;

— Dit et jugé que le fermage de l’année 2019 devait être calculé d’après la deuxième méthode retenue par l’expert [X] ; »

Statuant à nouveau,

— Annuler la clause de fermage comme illégale et la déclarer nulle et non avenue au visa de l’article L.411-11 du Code rural et de l’arrêté préfectoral,

— Débouter M. [F] de sa demande indemnitaire fixée à la somme de 35.709,43 € au titre des années 2013 à 2017,

— Le débouter de sa demande de fixation de fermage à la somme de 28 872,84 € au titre de l’année 2018.

A titre principal,

— Retenir la 4ème solution proposée par l’expert par référence à des terres nues;

— Fixer la valeur locative des terres nues à la somme de 188,87 €/h (base 2013) conformément à l’arrêté préfectoral des Hautes Alpes du 14 octobre 2013, en terre 2ème catégorie.

A titre subsidiaire, si la Cour ne retenait pas la 4ème solution,

— Fixer le fermage conformément à la 5ème option, selon les dispositions des articles L.411-11 et R.411-1 et de l’arrêté préfectoral, pour des terres plantées,

— Désigner à nouveau M. [X] avec pour mission de proposer un classement des terres louées en fonction des dispositions de l’arrêté préfectoral du 05.

— Débouter M. [F] de sa demande de la somme de 12.058,57 € au titre de l’année 2019,

Sur la demande de résiliation :

— Réformer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

« – Prononcé la résiliation du bail rural du 16 novembre 1991 ;

— Ordonné l’expulsion de M. [O] des parcelles cadastrées Section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1], et de tout occupant de son chef ;

— Condamné M. [O] à s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 400 € à compter d’un délai de deux mois, postérieurement à la décision ; »

— Confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la note technique de M. [S] en date du 29 juin 2019,

A titre subsidiaire, et en tout état de cause,

— Réformer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail,

— Juger que M. [O] justifie de motifs graves et légitimes,

En conséquence,

— Débouter M. [F] de sa demande en résiliation de bail,

— Réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] à verser à M. [F] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700, outre les dépens, y compris les frais d’expertise,

— Condamner M. [F] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, ainsi qu’à la somme de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [B] [F], intimé, sollicite de la cour, au visa des articles 1764, 1766, 1767, 1769, 1772, 1773 du Code civil et des articles L.411-11, 411-12, 411-27, 411-30 et 411-31 du Code rural, de :

— Confirmer le Jugement du Tribunal judiciaire de Gap du 20 mai 2021 en ce qu’il a :

«- Rejeté la demande de M. [V] [O] tendant à écarter le compte-rendu d’accedit de M. [S] du 13 août 2019

— Débouté M. [V] [O] de sa demande de nullité de la clause de fermage contenue dans le bail rural du 16 novembre 1991 entre M. [B] [F] et M. [V] [O]

— Condamné M. [V] [O] à payer à M. [B] [F] la somme de 35 709,43 € outre intérêts légaux à compter du présent Jugement au titre des fermages non réglés pour les années 2013 à 2018

— Ordonné la capitalisation des intérêts

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail rural du 16 novembre 1991 entre M. [B] [F] et M. [V] [O], à compter de la présente décision

— Ordonné l’expulsion de M. [V] [O] des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 4], [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision

— Condamné M. [V] [O] à s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du délai de 2 mois après la présente décision, d’un montant de 400 €

— Condamné M. [V] [O] à verser à M. [B] [F] une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Débouté M. [V] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamné M. [V] [O] aux dépens de la présente procédure comprenant les honoraires de M. [X] »

— Réformer le Jugement du Tribunal judiciaire de Gap du 20 mai 2021 en ce qu’il a :

« Dit que le fermage de l’année 2019 sera calculé d’après la deuxième méthode retenue par l’expert M. [X] à savoir en fonction du montant locatif à partir du rendement de chaque variété, prenant en compte l’option possible pour le bailleur d’être payé en nature ou en argent, s’il l’a exprimé, sans pouvoir dépasser le maxima en vigueur prévu par l’autorité préfectorale des Hautes Alpes ainsi que cela résulte des dispositions de l’article L.411-11 du Code rural »

Statuant à nouveau

— Déclarer irrecevable et prescrite la demande en nullité de la clause de fermage, émise par M. [O], en prononcer le débouté, subsidiairement,

— Limiter les effets de la nullité aux seuls fermages postérieurs à l’année 2020

— Recevoir et juger valables la note technique de M. [S] datant du 20 mars 2020 découlant de la visite du 13 août 2019

— Juger que M. [V] [O] a encore manqué à son obligation de conservation en oubliant d’activer le système de protection de lutte contre le gel par aspersion la conséquence de cet oubli étant un gel ravageur lors de la baisse des températures dans la nuit du 5 au 6 mai 2019 de sorte que la récolte de l’année 2019 a été quasiment inexistante sur l’ensemble du verger pris à bail

— Juger que M. [V] [O] en réduisant d’autorité le fermage 2019 à la portion congrue de 21,43 € au prétexte de gelée, a en outre manqué à son obligation contractuelle figurant page 9 du bail selon laquelle il est expressément stipulé que le preneur « ne pourra réclamer aucune indemnité ni diminution du fermage non seulement pour cause de grêle, mais également de gel, et tous autres cas prévus et imprévus ordinaires ou extraordinaires, qui détruiraient tout ou partie de la récolte dont le preneur restera expressément chargé ».

— Condamner M. [V] [O] à payer à M. [B] [F] une somme de 12 058,57 € au titre du fermage de l’année 2019

— Désigner à nouveau M. [X] pour donner un avis sur le montant du fermage annuel pour les récoltes effectuées en 2020 et 2021 par M. [O] sur les terres louées

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [V] [O]

— Condamner M. [V] [O] à payer à M. [B] [F] en cause d’appel, une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner M. [V] [O] aux entiers dépens d’appel.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

La cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 12 avril 2022 sauf en en ce qu’il écarte la note technique de M. [S] et rejette la demande de M. [V] [O] tendant à écarter le compte-rendu d’accédit de M. [S]. Il n’y a pas lieu en conséquence de statuer sur les demandes des parties de ces chefs.

1) Sur la prescription de l’action en régularisation du fermage

M. [V] [O] demande l’annulation de la clause de fermage et entend sur le fondement de l’article L 411-11 de code rural et de la pêche maritime voir fixer le montant du fermage dans le cadre d’une action en régularisation.

M. [B] [F] fait valoir que l’action en régularisation serait prescrite. Il relève que M. [V] [O] conteste la validité de la clause de fermage alors qu’il règle le fermage selon cette modalité depuis 1991. Il estime que la revendication en nullité est tardive et s’est prescrite au bout de 5 ans en application des dispositions de l’article 2224 du code civil. Quant à l’exception de nullité, il expose qu’elle n’est pas recevable à l’endroit d’un acte ayant déjà reçu exécution depuis 29 ans.

M. [V] [O] rappelle qu’une action en régularisation est possible à tout moment du bail, même à l’expiration du premier bail qui s’est renouvelé. Il entend faire valoir qu’il n’a pas engagé la procédure et qu’il peut faire valoir les dispositions des articles 71 et 72 du code de procédure civile, la nullité qu’il soulève étant une défense au fond, l’exception de nullité étant perpétuelle. Il précise enfin que le paiement des fermages n’emporte pas renonciation à se prévaloir de la nullité de la clause et que si celle-ci est nulle, elle est réputée ne jamais avoir existé, la prescription quinquennale ne pouvant être opposée.

Il est constant que l’action en régularisation du prix, qui repose sur l’illicéité du fermage est possible à tout moment du bail, même postérieurement à l’expiration du bail qui s’est renouvelé.

Il est tout autant admis que le simple fait que le preneur ait accepté de payer le prix stipulé dans le contrat ne suffit pas à établir une renonciation de ce dernier à se prévaloir d’une clause illicite et il doit être relevé des actes spécifiques manifestant sans équivoque une telle intention.

M. [V] [O] a réglé le fermage depuis la conclusion du bail. Il n’est cependant justifié par aucun autre élément de son intention de renoncer à se prévaloir de la nullité de la clause.

S’agissant des délais de prescription, les actions en nullité ont été unifiées par la loi du 17 juin 2008 qui ne distinguent plus entre nullité absolue et relative et la durée de la prescription, définie à l’article 2224 du code civil, est quinquennale.

M. [V] [O] entend faire valoir qu’ayant soulevé la nullité de la clause en réponse à la demande de paiement des fermages de M. [B] [F], il s’agit d’une exception de nullité qui est perpétuelle et que le délai ne s’applique pas.

Or, si l’article 1185 du code civil rappelle que l’exception de nullité ne se prescrit pas, celle-ci peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécutée et est dès lors exclue dès que l’acte entaché de nullité a reçu un début d’excéution.

M. [V] [O], qui a exécuté le bail rural, ne peut, dès lors, se targuer de cette exception pour échapper à la prescription de l’action.

M. [B] [F] a sollicité l’annulation de la clause de fermage dans ses conclusions en date du 10 décembre 2020.

Sa demande en annulation de la clause est dès lors recevable à compter du 10 décembre 2015, les demandes antérieures visant la nullité de la clause de fermage étant quant à elles irrecevables comme prescrites.

2) Sur la nullité de la clause de fermage

L’article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que ' le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment, de la durée du bail,… d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état de et l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué…'

Ce même article distingue selon que le loyer porte sur des bâtiments d’exploitation ou sur des terres nues et des bâtiments d’exploitation.

Concernant les seconds, la loi du 2 janvier 1995 a spécifié que le loyer ' est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Ce loyer ainsi que les minima et maxima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages '…

'Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas'.

L’article L 411-14 du même code précise que les dispositions de l’article L 411-11 à L 411-13 sont d’ordre public.

M. [V] [O] expose que la clause de fermage qui se réfère à un pourcentage de la récolte est illicite et doit être annulée, faute de respecter la règle impérative de l’encadrement des fermages. Il considère que la clause ne répond pas aux dispositions de l’arrêté préfectoral des Hautes Alpes du 29 septembre 1995 qui, pour fixer les minima et maxima, distingue selon la nature et le classement des terres et tient compte pour fixer la valeur locative d’éléments concernant la situation de l’exploitation, la forme de la parcelle, la durée du bail. Il indique que le bail étant bien un fermage et non un métayage, la rente doit être fixe même si elle est fixée en denrées et payable en nature, ce qui n’est pas le cas de la clause se référant à la récolte annuelle qui est nécessairement évolutive.

M. [B] [F] conteste le fait que la nullité de la clause soit encourue au motif que le cinquième de la récolte excéderait les maxima mentionnés par l’arrêté préfectoral. Il considère que le calcul du cinquième de la récolte est précis tout comme la comptabilisation qu’en a faite M. [V] [O], à défaut de sa comptabilité, ce dernier n’ayant pas individualisé les récoltes en fonction des parcelles exploitées. Il rappelle que cette obligation de comptabilité était fixée au contrat. Si la nullité de la clause était prononcée, il considère que la rétroactivité ne pourra pas s’appliquer, M. [V] [O] ayant appliqué la clause et qu’il reste redevable des montants correspondant à celle-ci avant que l’annulation ne soit prononcée tels qu’évalués par l’expert.

Le bail rural a été conclu le 16 novembre 1991. S’agissant de la fixation du fermage, il est stipulé au contrat que ' le présent bail est consenti et accepté moyennant un fermage annuel égal au cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés'.

Ce bail a été conclu avant la loi du 2 janvier 1995 qui est venue préciser les modalités de fixation du fermage portant sur des terres nues et des bâtiments d’exploitation.

Le fermage n’a pas été fixé en monnaie et ce dernier peut, par dérogation, être fixé en quantité de denrées s’agissant de terres nues portant des cultures pérennes. Néanmoins, il y a lieu, pour réévaluer chaque année le loyer, d’appliquer à la quantité de denrées fixées dans le bail, le cours moyen de ces denrées, elles-mêmes comprises entre les maxima et minima de l’arrêté préfectoral.

Or, comme l’a rappelé la cour de cassation dans son arrêt du 29 février 2024, la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l’article L411-11.

Dès lors, la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.

Le bail ne précisant pas une quantité de denrées fixe mais se référant à la récolte du fermier, aléatoire et évolutive chaque année, cette clause est illicite et il convient de prononcer la nullité de la clause de fermage insérée au bail rural.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

3) Sur la fixation des fermages

M. [B] [F] sollicite le versement de fermages à compter de l’année 2013 et demande, au regard de l’expertise, que le calcul soit opéré en fonction de la 2ème solution présentée par l’expert. Il demande que l’appelant soit condamné à lui verser pour les fermages de 2013 à 2017 la somme de 35 709,43 €, pour l’année 2018 une somme de 28 872 € et au titre du fermage de l’année 2019 la somme de 12 058,57 €. Pour les fermages postérieurs, il sollicite que M. [X] soit à nouveau désigner afin d’en fixer le montant.

M. [V] [O] fait valoir que l’expert a retenu pour les solutions 1 à 3 des modalités ne respectant pas l’article L 411-11 et qu’il a reconstitué des productions aléatoires reposant sur des calculs approximatifs. Il ajoute qu’il a régulièrement arraché et replanté sur les parcelles des arbres, ce qui a une influence sur les fluctuations de la production. Il demande que soit retenue la 4ème solution préconisée par l’expert mais qu’il soit tenu compte de l’arrêté préfectoral des Hautes Alpes qui fixe le loyer des terres nues à un prix de 220,93 €/ha. Il sollicite que ce montant soit ramené, en fonction des spécificités du bail à la somme de 188,87 €/ha. Il estime en conséquence n’être tenu à aucun versement complémentaire à son bailleur en sus de ce qu’il a versé. Il demande à titre subsidiaire l’application de la 5ème solution.

Il résulte du rapport d’expertise que ' le bail rural portait sur des parcelles représentant une superficie de 5ha 45a 29ca. Une partie des parcelles étant concernée par un projet de réalisation d’une autoroute, M. [B] [F] a concédé en 1994 plusieurs parcelles, objet d’un arrêté d’expropriation, le bailleur et son fermier ayant été indemnisés de ce chef'.

L’expert précise ainsi que 'le bail ne porte plus que sur 4ha 43a et 41 ca et que l’objet du bail constitue en un tènement sur un terrain plat qui s’étend sur 17 rangées de pommiers et poiriers. Ce verger est diversifié, avec 11 variétés de pommes et 3 variétés de poires. La surface est cependant scindée en 5 entités avec des aires de circulation et de manoeuvres, les surfaces réellement exploitées étant de 4ha 05a 20ca. L’exploitation est conduite en agriculture biologique.'

L’expert a décliné 5 options dans le mode de calcul du fermage :

— La 1ère repose sur le calcul du montant locatif à partir de l’estimation des rendements intrinsèques à chaque variété dont la culture est conduite en agriculture biologique,

— la 2ème repose sur le même précepte, le montant locatif étant majoré par l’application de l’article L 411-12 du code rural et de la pêche maritime qui prévoit que le fermage peut être payé en nature ou en argent,

— la 3ème repose sur le calcul du montant locatif à partir de l’estimation des rendements intrinsèques à chaque variété dont la culture est conduite en agriculture traditionnelle,

— la 4ème repose sur le calcul du montant locatif en considérant la surface louée en terrains nus,

— la 5ème repose sur la qualification des conditions du fermage mentionnées dans le bail en considérant uniquement les arrêtés préfectoraux des Hautes-Alpes.

Contrairement à l’action en révision du prix qui n’est pas rétroactive, l’action en régularisation d’un fermage illicite a un effet rétroactif.

Il sera distingué les demandes en paiement du fermage avant 2015 qui demeurent soumises à la clause contractuelle de celles postérieures à 2015, en l’état de l’annulation de la clause.

Concernant les fermages pour les années 2013 et 2014, il y a lieu de retenir les solutions de l’expert ayant établi des tableaux des tonnages qu’il a estimés au vu de l’analyse de pièces et des recherches qu’il a fait de références reprenant les rendements par variétés de fruits, sur lesquels il a retenu une part de fermage correspondant au cinquième de la récolte. Il est constant qu’il a en outre défini une part du fermage en tonne par hectare tout en évoquant la nécessité que celle-ci soit conforme au maxima de l’arrêté préfectoral et ne dépasse pas un rendement de 3,5 tonnes/ha.

La 3ème solution portant sur une agriculture traditionnelle sera écartée, l’exploitation étant en agriculture biologique. Quant à la 2ème solution, elle reprend la 1ère solution mais prévoit un calcul spécifique pour l’année 2018, qui ne sera en conséquence pas retenue.

Pour les années 2013 et 2014, l’expert a retenu un montant locatif de 5 000,92 € et 5 175, 68 €, soit un total de 10 176,60 €.

M. [V] [O] ayant réglé pour ces deux années, un fermage total de 5 289 €, il convient de le condamner à payer à M. [B] [F] la somme de

4 887,60 €, au titre du reliquat des fermages pour les années 2013 et 2014.

Cette somme portera intérêt légal à compter du prononcé de l’arrêt.

S’agissant des fermages dus à compter de 2015, la cour de cassation a précisé que les parcelles louées étaient des terres nues portant des cultures permanentes, le loyer étant fixé selon une quantité de denrées comprises entre des minima et des maxima.

Il convient en conséquence, pour fixer le loyer, de retenir les conditions du fermage telles que définies dans l’arrêté préfectoral des Hautes-Alpes.

L’arrêté préfectoral du 22 septembre 2015 prévoit au titre de son article 5 les minima et maxima des vergers à pommes ou à poires, en quantité de denrées et qui devront être compris dans les intervalles déterminés à savoir :

— pour les terres de première qualité, entre 2 500 kg/ha et 3 500 kg/ha,

— pour les terres de deuxième qualité, entre 2 000 kg/ha et 3 000 kg/ha,

— pour les terres de troisième qualité, entre 1 200 kg/ha et 2 500 kg/ha.

Ces modalités correspondent à la 5ème solution préconisée par l’expert qui a considéré que les parcelles étaient de première qualité et a retenu à titre de référence, une production de 3 500 kg/ha pour les vergers de pommiers et une production de 3 000 kg/ha pour les vergers de poiriers.

Pour contester le calcul de l’expert, M. [V] [O] indique que ce dernier n’a pas précisé la raison pour laquelle il a retenu que les terres étaient de première catégorie et relève qu’il a retenu quasiment à chaque fois le maximum prévu par l’arrêté préfectoral sans préciser les coefficients de majoration ou minoration de la valeur locative. Il sollicite en conséquence que Monsieur [X] soit à nouveau désigné afin de préciser ces éléments.

Il résulte du rapport d’expertise que l’expert a répondu aux dires des parties et qu’il indique en page 35 maintenir son analyse sur la qualité des terres et leur rendement. Il a par ailleurs repris les majorations et minorations à affecter aux parcelles au regard de leurs caractéristiques et a considéré que l’ensemble des parcelles étaient bien situées, accessibles à tous les engins de culture, dont les limites les plus longues sont parallèles à partir d’une surface de 50a, que l’îlot exploité est d’un seul tenant dont la superficie est comprise entre 3 et 6 ha et qu’il porte sur un bail renouvelé sans clause de reprise.

Il a ainsi conclu que les caractéristiques des terrains loués répondent aux indicateurs optimaux qui étayent le classement des surfaces en première catégorie.

L’expert ayant explicité ces méthodes de calcul, il n’y a pas lieu de le redésigner.

Au vu des éléments susvisés, des précisions apportées par l’expert, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes sera fixé, au vu de l’arrêté préfectoral des Hautes-Alpes en première catégorie, pour les parcelles exploitées en pommiers à une quantité fixée à 3 500 kg/ha et pour les parcelles exploitées en poiriers, à une quantité fixée à 3 000 €kg/ha.

L’expert a calculé le montant du fermage de l’année 2015 à l’année 2018 en tenant compte des variations pouvant affecter le coût moyen des denrées, qui s’élève à un montant de 20 181,09 €.

M. [V] [O] ayant réglé sur cette période des fermages à hauteur de 14 249,07 €, il convient de le condamner à payer à M. [B] [F] au titre du reliquat, une somme de 5. 932,02 €.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt.

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

— S’agissant des fermages pour les années 2019 à 2021, les parties étant en désaccord quant au loyer à appliquer demandent la désignation de l’expert afin qu’il propose les fermages dus au titre de ces années.

Il convient de rejeter la demande de ce chef, la cour ayant fixé en l’état de l’action en régularisation du fermage illicite, les modalités d’application des critères du fermage quant à la quantité de denrées à retenir et ce au regard de l’arrêté préfectoral des Hautes-Alpes, les parties devant simplement calculer le fermage au vu du coût moyen des denrées, précisé chaque année dans l’arrêté.

Il convient ainsi de rappeler que le loyer des terres nues portant des cultures permanentes est fixé, au vu de l’arrêté préfectoral des Hautes-Alpes, en terres de première catégorie, pour les parcelles exploitées en pommiers à une quantité de 3 500 kg/ha et pour les parcelles exploitées en poiriers, à une quantité de

3 000 €kg/ha.

La décision ayant fixé les modalités de calcul du fermage pour l’année 2019 est infirmée de ce chef.

4) Sur la résiliation du bail rural

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que :

' I. – le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de l’un des motifs suivants:

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance,

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds…,

3° le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.'

L’article L 411-27 renvoie aux dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil quant aux obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail.

M. [B] [F] fait état de plusieurs manquements de son fermier, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, estimant que ce dernier a manqué à son obligation de conservation de la chose.

Il expose que M. [V] [O] s’est abstenu depuis l’origine du bail et pendant au moins 29 ans de protéger correctement et complétement l’intégrité de l’ensemble des arbres fruitiers, n’ayant pas souscrit d’assurance climatique couvrant les calamités agricoles dont le risque grêle et n’ayant mis en place des mesures minimales qu’à compter de 2012. Il ajoute que plusieurs dommages liés à la grêle ont eu lieu sans que le matériel adapté n’ait été installé. Il ajoute qu’au cours de l’hiver 2019-2020, ce dernier n’a pas veillé au bon fonctionnement du dispositif anti-gel, ce qui a entraîné la perte de la culture. Il s’appuie sur le compte rendu de Monsieur [S] qui a constaté que le verger n’était pas vigoureux et a relevé la présence de pucerons et de tavelure.

Il rappelle que la résiliation pour faute est encourue non seulement si les manquements du preneur causent effectivement du préjudice à l’exploitation et affectent la valeur des biens loués mais aussi s’ils sont nuisibles à terme. Il indique en ce sens que des dégâts ont été causés sur des arbres fruitiers et constituent de tels agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il ajoute que l’appelant tente par ailleurs d’éluder son obligation de paiement du fermage en nature à la demande du bailleur et qu’il persiste à se soustraire à ses obligations contractuelles.

M. [V] [O] considère qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, rappelant qu’au vu du contrat, l’obligation de plantations dont il assure le remplacement pèse sur lui et non le bailleur qui doit normalement assurer la pérennité et la qualité des plantations. Il estime que ce dernier, en cas de perte d’arbres, ne peut se plaindre d’aucun dommage. Il ajoute que malgré l’épisode de gel le 6 mai 2019, il n’a subi aucune perte d’arbres fruitiers, les dégâts s’étant portés sur la récolte et que le bailleur ne peut se targuer d’aucun préjudice, la clause de fermage étant illégale. Il s’étonne que la résiliation ait pu être prononcée alors qu’il a mis en place contre la grêle des filets anti-grêle depuis 2012 et que l’épisode du gel est intervenu suite à une défaillance de son système de protection.

Il conteste que puisse lui être opposée l’absence de comptabilité, permettant de vérifier les recettes, en l’état de l’illécéité de la clause de fermage et un tel manquement n’étant pas prévu par l’article susvisé.

Il rappelle qu’il doit être établi que l’exploitation du fonds est compromise, ce que ne démontre pas son bailleur. Il expose qu’il ne peut lui être reproché les évènements gélifs du mois d’avril 2019, rappelant que les exploitations arboricoles du département, ainsi que plus généralement de la région, ont de nouveau subi des évènements de gel particulièrement graves, lesquels ont été pris en compte au titre des calamités agricoles. Il ajoute que ces évènements ont donné lieu à des dégrèvements de taxe foncière sur le non bâti qui doivent en principe revenir au fermier et que M. [F], qui a bénéficié de ces dégrèvements ne les lui a jamais rétrocédés. Il conteste enfin avoir manqué à l’obligation de paiement.

Il est constant que les conditions posées par l’article L 411-31 s’apprécient et doivent exister au jour de la demande en justice. Il ne peut être tenu compte, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire, d’évènements ou d’interventions postérieurs qui auraient fait disparaître le manquement reproché lors de la saisine. Cependant, le preneur peut opposer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, qui s’apparentent à une exception d’inexécution pour faire obstacle au prononcé de la résiliation.

En l’état de l’illicéité de la clause de fermage et des difficultés de mise en oeuvre que celle-ci a posé, ayant nécessité la désignation d’un expert, il ne peut être reproché aucun manquement du preneur de ce chef en terme de paiement des échéances qui ont du être fixées par la cour ni quant à la non-tenue d’une comptabilité, une telle obligation reposant de fait sur une clause illicite.

Quant aux agissements du fermier de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, M. [B] [F] déplore des évènements climatiques qui ont affecté l’exploitation et ont eu des conséquences sur ses fermages. Il produit en ce sens, le compte-rendu d’accédit effectué par Monsieur [S], expert foncier, le 13 août 2019 qui a constaté une récolte quasiment inexistante sur l’ensemble des vergers, M. [V] [O] ayant confirmé que la production était quasi-nulle ainsi que des arbres pas très vigoureux, une présence de pucerons et les fruits étant touchés par la tavelure. Cet expert a constaté la présence de filets anti grêle, M. [V] [O] l’ayant informé que les vergers n’étaient pas couverts par un contrat d’assurance.

Il n’est pas contesté par le preneur que ce dernier a subi en mai 2019 un épisode de gel, qui a d’ailleurs fait l’objet d’une reconnaissance en tant que calamité agricole. Il est indéniable que cet évènement a eu des conséquences sur la récolte, au vu des constatations de l’expert. Or, il est établi que M. [V] [O] disposait d’un système d’aspersion qui a été mis en route par son ouvrier, au vu de l’attestation de son voisin, Monsieur [A], qui a constaté que le système s’était arrêté à 7h. Par ailleurs, si l’expert mandaté par M. [B] [F] a constaté une récolte quasiment inexistante, il n’a cependant fait état d’aucun dégât lié au gel sur les arbres. Il ne peut en conséquence être retenu la moindre faute du preneur à bail, de ce chef, qui disposait d’un équipement adapté mais qui a subi une défaillance technique, cet épisode n’ayant en outre aucunement compromis l’exploitation.

S’agissant des épisodes de grêle, il est établi que M. [V] [O] dispose de filets anti-grêle depuis 2012, ce dont il justifie et a ainsi fait le nécessaire pour préserver l’exploitation. M. [B] [F] n’expose pas en quoi les dispositifs mis en oeuvre par son fermier seraient insuffisants ou inadaptés et compromettraient l’exploitation, ses griefs tenant essentiellement à la question du montant de son fermage. Quant à l’absence de souscription d’une assurance contre la grêle prévue au contrat, celle-ci est sans incidence, un tel manquement n’étant pas prévu par l’article L 411-31 comme cause de résiliation.

L’expert s’est rendu sur l’exploitation et a relevé dans son rapport le parfait état d’entretien du verger avec un état sanitaire des plantations sain, la présence de plantations protégées par des filets anti-grêle sur des piquets et câbles ainsi qu’un système d’irrigation.

Il résulte de ces éléments que M. [B] [F], demandeur à la résiliation du bail, ne justifie ni de négligence ou défaut d’entretien de ses parcelles par son fermier pas plus que de la compromission de son exploitation.

Il convient, dès lors de le débouter de sa demande de résiliation du bail rural aux torts de M. [V] [O].

La décision critiquée de ce chef est infirmée.

Les effets attachés à la résiliation tels que l’expulsion ordonnée et la condamnation à une indemnité d’occupation sont de fait, infirmés, le bail renouvelé le 31 octobre 2018 et devant prendre fin entre les parties le 31 octobre 2027, s’étant poursuivi entre les parties.

5) Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement critiqué sera infirmé tant sur les dépens que sur la condamnation de M. [V] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de M. [B] [F] en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M. [B] [F] est débouté de sa demande de condamnation de M. [V] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

M. [B] [F] est condamné à verser à M. [V] [O] au titre des frais irrépétibles la somme de 1 500 € en première instance et la somme de 1 500 € en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Gap en date du 20 mai 2021 en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— écarté la note technique de Monsieur [S] du 29 juin 2019,

— rejeté la demande de M. [V] [O] tendant à écarter le compte-rendu d’accédit de Monsieur [S] du 13 août 2019,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

Statuant à nouveau de l’ensemble des autres chefs infirmés,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande en annulation de la clause de fermage antérieurement au 10 décembre 2015,

Dit que la clause du bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite,

Prononce la nullité de la clause de fermage insérée dans le bail rural du 16 novembre 1991,

Déboute M. [V] [O] de sa demande de désignation de l’expert aux fins de classement des terres,

Déboute les parties de leur demande de désignation de l’expert pour calculer le fermage pour les années 2019 à 2021, en l’état de la fixation du fermage par la cour,

Fixe, à compter du 10 décembre 2015, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes, en application de l’arrêté préfectoral des Hautes-Alpes en terres de première catégorie, pour les parcelles exploitées en pommiers à

3 500 kg/ha et pour les parcelles exploitées en poiriers à 3 000 kg/ha,

Condamne M. [V] [O] à payer à M. [B] [F] la somme de

4 887,60 €, au titre du reliquat des fermages pour les années 2013 et 2014, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt,

Condamne M. [V] [O] à payer à M. [B] [F] au titre du reliquat des fermages pour les années 2015 à 2018, une somme de 5. 932,02 €, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt,

Déboute M. [B] [F] de sa demande de résiliation du bail rural aux torts de M. [V] [O],

Dit que le bail qui s’est renouvelé le 31 octobre 2018 s’est poursuivi entre les parties,

Condamne M. [B] [F] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Déboute M. [B] [F] de sa demande de condamnation de M. [V] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [F] à payer à M. [V] [O] la somme de

1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [F] aux dépens d’appel,

Déboute M. [B] [F] de sa demande de condamnation de M. [V] [O] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [F] à payer à M. [V] [O] la somme de

1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE