RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°142

N° RG 23/01279 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IZAA

AV

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NIMES

09 février 2023 RG :2021J351

S.C.I. ZOE A LA MER

C/

[Z]

Copie exécutoire délivrée

le 16/05/2025

à :

M^e Xavier COTTIN

M^e Clotilde LAMY

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 16 MAI 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Commerce de NIMES en date du 09 Février 2023, N°2021J351

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. ZOE A LA MER, immatriculée au répertoire SIREN sous le n° 490390341, prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège ;

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

M. [K] [Z]

né le 01 Juin 1962 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 16 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 13 avril 2023 par la SCI Zoé à la mer à l’encontre du jugement rendu le 9 février 2023 par le tribunal de commerce de Nîmes dans l’instance n° RG 2021J351 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 juillet 2023 par la SCI Zoé à la mer, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 septembre 2023 par Monsieur [K] [Z], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 17 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 27 mars 2025.

Sur les faits

Le 18 juillet 2017, la SCI Zoé à la mer a donné à bail à Monsieur [Z] [K], à compter du 1er août 2017 et pour une durée de deux années, un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 6] en vue d’exploiter un commerce de type snack, moyennant un loyer de 650 euros par mois.

Monsieur [Z] [K] a quitté les lieux le 30 janvier 2018.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 30 septembre 2018, la SCI Zoé a mis en demeure Monsieur [Z] [K] de payer la somme de 13 916 euros représentant les loyers et charges jusqu’à la fin du bail.

Sur la procédure

A la requête de la SCI Zoé à la mer, le président du tribunal d’instance de Nîmes a rendu le 4 septembre 2019 une ordonnance condamnant Monsieur [Z] [K] à lui payer la somme de 13 916 euros en principal et 1 391,60 euros au titre de la clause pénale.

L’ordonnance a été signifiée à Monsieur [Z] [K] le 13 février 2020 selon la procédure prévue par l’article 659 du code de procédure civile. Il a formé opposition par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 25 février 2020.

Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nîmes s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de commerce de Nîmes.

Par jugement du 9 février 2023, le tribunal de commerce de Nîmes, au visa des articles 1353, 1103 et suivants du code civil, et des articles 1406 et suivants du code de procédure civile, :

« Déclare l’opposition de Monsieur [Z] [K] recevable en la forme, et fondée sur le fond,

Infirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance en injonction de payer du 4 septembre 2019 laquelle elle ne produira aucun effet,

Dit que la résiliation anticipée du bail a été tacite et d’un commun accord,

Rejette les prétentions de la SCI Zoé à la mer au titre des loyers ou de la clause pénale.

Dit n’y avoir lieu à dommages et intérêts,

Condamne la SCI Zoé à la mer à payer à Monsieur [Z] la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions contraires ;

Condamne la SCI Zoé à la mer aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 86,84 euros en ce non compris le coût de la citation introductive d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires.»

La SCI Zoé à la mer a relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer ou annuler en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la société Zoé à la mer, appelante, demande à la cour, au visa de l’article L.145-5 du code de commerce, et des articles 1708 et suivant du code civil, de :

« Recevoir l’appel de la SCI Zoé à la mer et le dire bien fondé :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Déclare l’opposition de Monsieur [Z] [K] recevable en la forme, et fondée sur le fond,

Infirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance en injonction de payer du 4 septembre 2019 laquelle ne produira aucun effet,

Dit que la résiliation anticipée du bail a été tacite et d’un commun accord,

Rejette les prétentions de la SCI Zoé à la mer au titre des loyers ou de la clause pénale,

Dit n’y avoir lieu à dommages et intérêts,

Condamne la SCI Zoé à la mer à payer à Monsieur [Z] le somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes, fins et conclusions contraires,

Condamne la SCI Zoé à la mer aux dépens de l’instance que le tribunal liquide et taxe à la somme de 86, 84 euros en ce non compris le coût de la citation introduction d’instance, le coût de la signification de la présente décision, ainsi que tous autres frais et accessoires.

Et statuant à nouveau :

Dire qu’il n’y a eu aucune résiliation anticipée du bail ;

Débouter Monsieur [K] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI Zoé à la mer la somme de 13.916,00 euros en principal ;

Condamner Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI Zoé à la mer la somme de 1.391,00 euros au titre de la clause pénale ;

Condamner Monsieur [K] [Z] à payer à la SCI Zoé à la mer la somme de 2.000, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.»

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que le locataire doit payer son loyer jusqu’à la fin du bail dérogatoire, même dans le cas où il décide de quitter le local avant la fin du contrat. Or, la remise des clés, de manière unilatérale, ne saurait valoir accord du bailleur pour résilier le contrat. Le bailleur n’a jamais accepté la résiliation anticipée du bail. Le preneur ne démontre absolument pas avoir remis les clés au bailleur. Il n’y a pas eu d’état des lieux de sortie. Le bailleur a mis en demeure son locataire de régler les loyers conformément aux termes du contrat convenu. Il ne saurait être reproché au bailleur d’avoir attendu huit mois pour réclamer les loyers au preneur.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [K] [Z], intimé, demande à la cour de :

« Débouter la SCI Zoé à la mer de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions contraires,

L’infirmer sur ce point ,

Et statuant à nouveau ,

Vu les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil ,

Vu la remise des clés le 30 janvier 2018 et la résiliation du bail à cette date d’un commun accord ,

Débouter la SCI Zoé à la mer de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Condamner la SCI Zoé à la mer à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 2.500 euros pour procédure abusive.

Condamner la SCI Zoé à la mer à payer à Monsieur [K] [Z] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. ».

L’intimé réplique que le bail ne précise nullement une durée ferme et définitive. Il indique simplement une durée de 24 mois. Les clés ont été remises au bailleur le 30 janvier 2018 en présence de témoins, ce qu’a reconnu le bailleur dans son courrier du 30 septembre 2018. Le bailleur a accepté la résiliation du bail par la remise des clés car il avait trouvé un nouveau locataire.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions applicables aux baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’occurrence, les parties ont signé un bail dérogatoire d’une durée de deux années, expirant le 31 juillet 2019, sans prévoir la faculté pour le preneur d’y mettre fin avant le terme. Monsieur [Z] [K] était donc tenu de payer le loyer jusqu’au 31 juillet 2019.

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

La résiliation d’un contrat par consentement mutuel des parties peut être tacite et résulter des circonstances de fait souverainement appréciées par le juge du fond ( 3e Civ., 24 février 2004, n° 02-20.125).

En l’espèce, il résulte des deux témoignages concordants versés au débat que le preneur a vidé et nettoyé les lieux et remis au bailleur les clés du local le 30 janvier 2018. Le bailleur reconnaît d’ailleurs que les clés lui ont été restituées, dans son courrier de mise en demeure du 30 septembre 2018.

Pour autant, le seul fait que le bailleur ait accepté de récupérer les clés du local et qu’il ait conservé le silence pendant huit mois ne saurait valoir acceptation non équivoque de sa part de résilier le bail avant son terme au 31 juillet 2019. La résiliation anticipée est donc bien intervenue unilatéralement à l’initiative du preneur.

Il résulte de l’extrait du site internet societe.com qu’une nouvelle entreprise exerçant une activité de restauration rapide est entrée dans les lieux le 1er août 2018. Ainsi, le temps nécessaire à la relocation a été de six mois et le préjudice subi par le bailleur de 5 200 euros, selon le décompte des loyers et charges au 31 juillet 2018 qu’il verse au débat.

Il convient également de condamner le preneur au versement de la somme de 520 euros au titre de la clause pénale.

2) Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

La demande en paiement partiellement fondée du bailleur ne présente aucun caractère abusif. Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le preneur de sa demande en dommages-intérêts.

3) Sur les frais du procès

L’intimé qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’appelante et de faire droit à sa demande d’indemnité de 2 000 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré l’opposition de Monsieur [Z] [K] à l’ordonnance portant injonction de payer recevable en la forme et en ce qu’il a débouté Monsieur [Z] [K] de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

L’infirme sur le surplus des dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Monsieur [Z] [K] à payer à la SCI Zoé à la mer la somme de 5 200 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 juillet 2018,

Condamne Monsieur [Z] [K] à payer à la SCI Zoé à la mer la somme de 520 euros au titre de la clause pénale,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne Monsieur [Z] [K] à payer à la SCI Zoé à la mer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,