RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/00084 – N° Portalis DBVH-V-B7H-IVPN

AV

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

12 décembre 2022 RG :20/02730

S.C.I. LES ROMARINS

C/

[Z]

S.A.R.L. TITIANDRE

S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT ET BERTHOLET

Copie exécutoire délivrée

le 07/02/2025

à :

M^e Christine TOURNIER BARNIER

M^e Jean-baptiste ITIER

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 12 Décembre 2022, N°20/02730

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Yan MAITRAL, Conseiller

Agnès VAREILLES, Conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. LES ROMARINS, immatriculée au RCS de EVREUX sous le n° 442 048 740, prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Frédéric MASQUELIER de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉS :

Me [D] [Z] pris es qualité de mandataire judiciaire de la SARL TITIANDRE

assigné à domicile

[Adresse 3]

[Localité 7]

S.A.R.L. TITIANDRE SARL au capital de 10.000 €, prise en la personne de Monsieur [S] [M], son représentant légal en exercice domicilié es qualités audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-baptiste ITIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON substitué par M^e Jimmy PUDICO avocat au barreau D’AVIGNON

SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET es qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société TITIANDRE

assignée à personne habilitée

[Adresse 1]

[Localité 7]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Janvier 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 07 Février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 6 janvier 2023 par la SCI Les Romarins à l’encontre du jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon, dans l’instance n° RG 20/02730 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 2 août 2023 par la SCI Les Romarins, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 11 mai 2023 par la SARL Titiandre, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de la SCI Les Romarins, appelante, délivrée le 8 mars 2023 à Maître [Z], en qualité d’ancien mandataire judiciaire de la SARL Titiandre et intimé, par acte laissé à une personne, qui s’est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de la SCI Les Romarins, appelante, délivrée le 9 mars 2023 à la SELARL De Saint Rapt et Bertholet, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Titiandre et intimée, par acte laissé à une personne, qui s’est déclarée habilitée à le recevoir pour son destinataire ;

Vu l’ordonnance du 6 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 9 février 2025.

Sur les faits

La société civile immobilière Les Romarins est propriétaire d’un ensemble immobilier à [Localité 8], qui se composent de deux bâtiments séparés à usage d’hôtel restaurant et d’un terrain attenant en nature de jardin avec piscine, qu’elle a donné à bail, le 18 novembre 2013, à la société Titiandre.

Le bail stipulait que :

« Le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacement des devantures, vitrines, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. Le preneur devra aviser immédiatement par écrit le bailleur des désordres de toute nature affectant les lieux loués. Il déclare avoir été informé des conséquences de sa carence éventuelle. »

La société locataire a fait procéder à un débroussaillement du mur, confié à une entreprise d’espaces verts.

Le 6 janvier 2016, les services de la mairie, constatant des chutes de pierre, ont demandé à la société bailleresse de mettre en sécurité du mur de pierres sèches situé en contrebas du jardin et surplombant la route départementale 15.

La société bailleresse a fait effectuer, à ses frais, par l’entreprise Rigouard les travaux nécessaires d’urgence et de reprise. Elle a ensuite adressé à la société Titiandre des mises en demeure, afin d’être remboursée du coût de ces travaux de 16 546,20 et 10 650,60 euros.

Par ordonnance du 18 août 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon a ordonné une mesure d’expertise. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 mars 2018.

Par jugement du 27 février 2019, le tribunal de commerce d’Avignon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Titiandre. Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal a arrêté le plan de redressement judiciaire de la société Titiandre et nommé en qualité de commissaire à l’exécution du plan la société De Saint Rapt et Bertholet. Par jugement du 4 novembre 2020, la procédure de redressement judiciaire a été clôturée.

La société bailleresse a déclaré au passif du redressement judiciaire de sa locataire une créance de 28 336,61 euros se décomposant comme suit:

—  27.865,83 euros TTC correspondant aux factures de la société Rigouard au titre des travaux effectués en lieu et place du preneur pour sécuriser les lieux,

—  470,78 euros TTC correspondant à des honoraires d’huissier de justice.

Par ordonnance du 8 octobre 2020, le juge commissaire s’est déclaré incompétent aux motifs que la demande se heurtait à une contestation sérieuse, et à invité la société Les Romarins à saisir le juge du fond.

Sur la procédure

Par exploit du 22 octobre 2020, la société bailleresse a fait assigner la société locataire devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’admission et de fixation de sa créance. Puis la société bailleresse a appelé en cause la société Saint Rapt et Bertholet, commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société locataire.

Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Avignon :

« Admet au passif de la SARL Titiandre la créance de la SCI Les Romarins d’un montant de 470,78 euros,

Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la société Titiandre tendant à voir condamner la SCI Les Romarins à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice allégué lié aux infiltrations et humidités,

Déboute des autres demandes,

Condamne la SCI Les Romarins aux dépens.

La société Les Romarins a relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir  :

— fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Titiandre sa créance de 27 865,83 euros TTC au titre des travaux sur le mur de clôture,

— condamner la société Titiandre à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la société Les Romarins, appelante, demande à la cour de :

« Infirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté la SCI Les Romarins de sa demande tendant à voir fixer au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Titiandre sa créance de 27.865,83 euros TTC au titre des travaux sur le mur litigieux

— Débouté la SCI Les Romarins de sa demande tendant à voir condamner la société Titiandre à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens

Confirmer la décision dont appel pour le surplus

En conséquence,

— Admettre et fixer au passif de la société Titiandre la créance de la SCI les Romarins d’un montant de 28.336,61 euros TTC se décomposant comme suit :

27.865,83 euros TTC au titre des travaux effectués en lieu et place de la société Titiandre sur le mur en pierres sèches

470,78 euros TTC correspondant aux honoraires de l’huissier de justice que la SCI Les Romarins a été contrainte de payer en raison de la défaillance de la société Titiandre dans le règlement des

— Condamner la société Titiandre à verser à la SCI Les Romarins la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance, la même somme

pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel».

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir qu’il est démontré que le mur litigieux n’est pas un mur de soutènement. Il ne soutenait aucune terre, ni aucune terrasse. Les conclusions de l’expert judiciaire ne sont pas contradictoires mais, au contraire, sont claires et sujettes à aucune interprétation . Le fait qu’il s’agisse d’un mur en pierres sèches est inopérant ; il n’y a aucun lien entre la constitution du mur en pierres et sa vocation à soutenir les terres. Avant que ne survienne le désordre, le preneur avait entrepris des travaux sur ce mur (entretien, élagage,') ce qui démontre qu’il avait pleinement conscience que tous travaux sur ce mur lui incombaient.

La société bailleresse précise qu’elle a été contrainte de réaliser en urgence, sur injonction de la mairie, les travaux de sécurisation du site, pour éviter qu’un accident ne survienne et qu’une chute éventuelle de pierre blesse un tiers. Elle a simplement agi en qualité de propriétaire des lieux puisque sa responsabilité aurait pu être engagée, sans préjudice de ses actions récursoires et en garantie à l’encontre de son locataire responsable.Il n’y a donc aucune reconnaissance de sa part. Le bail met à la charge du locataire les travaux portant sur le mur litigieux.

L’appelante expose qu’en tout état de cause, et peu important la qualification de ce mur, il est démontré que sa déstabilisation résulte d’une faute commise par la locataire qui a mandaté un jardinier qui n’avait aucune compétence pour intervenir sur un tel mur. La locataire est responsable de la chute des pierres du fait du travail réalisé en contrariété avec les règles de l’art et la particularité du site par son jardinier lequel a d’ailleurs continué son travail malgré les premières chutes de pierres alors que la sécurité et la simple logique commandait de les arrêter. Le mur ne nécessitait pas de « grosses réparations» avant que le jardinier n’intervienne. La société locataire inverse la charge de la preuve.

Dans ses dernières conclusions, la société Titiandre, intimée, demande à la cour, au visa des articles 605 et 606, 1103 et 1104 du code civil, de l’article 145-40-2 du code de commerce, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

« Déclarer mal fondé l’appel de la SCI Les Romarins à l’encontre de la décision rendue le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon.

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner la SCI Les Romarins à verser à la SCI Les Romarins la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamner la Société civile immobilière Les Romarins aux entiers dépens de première instance et d’appel».

L’intimée réplique que les murs entourant la propriété de la SCI bailleresse sont anciens mais restent des murs de soutènement. L’expert lui-même a dans son rapport d’expertise qualifié ces murailles de murs de soutènement. Les murs en pierres sèches sont caractéristiques des murs de soutènement, particulièrement dans la région du Lubéron, et les circonstances dans lesquelles le litige est né ne peuvent que confirmer la qualification des murs en ouvrages de soutènement. Le rapport d’expertise se base sur les règles de construction actuelles, alors même que ce mur répond aux règles de l’art et de la construction du temps de sa construction. La nature du mur est surtout déterminée par sa fonction. Or, le mur, objet du litige, protège une route départementale en retenant les terrains sis en amont. La maison des métiers et du patrimoine, la commune de [Localité 8], les agences immobilières et l’expert lui-même ont tous relevé que les murs litigieux sont des murs de soutènement. L’ensemble de ces éléments ne peut pas être combattu par un rapport d’expertise faisant état d’incohérences et de contradictions importantes.

L’intimée souligne que les murs extérieurs (sauf ceux considérés comme de simples cloisons séparatives) qui doivent faire l’objet de travaux de réfection, reconstruction ou de consolidation constituent les travaux visés à l’article 606 du code civil à la charge du bailleur. Il en est de même pour les murs de soutènement. En tout état de cause, en prenant le soin de mandater une entreprise de BTP ainsi qu’une entreprise d’élagage pour abattre des arbres sur le mur de soutènement, sans en informer la société locataire, la société bailleresse reconnaît le caractère de mur de soutènement du mur en pierre sèche. La SCI bailleresse n’apporte aucun élément de nature à démontrer que la locataire serait responsable de la déstabilisation du mur. Le débroussaillement a été réalisé dans des conditions normales, sauf en ce qu’il a révélé la faiblesse des murs de soutènement. Aucune preuve n’est rapportée par la SCI bailleresse de l’état du mur avant l’intervention du jardiner. Le mur de soutènement était déjà recouvert de végétation, empêchant tout appréciation de son état, lors de l’entrée dans les lieux.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la qualification du mur litigieux

Le courrier du 8 juin 2017du garde champêtre de la police rurale de [Localité 8] a pour objet la demande de mise en sécurité de 'murs de soutènement '. Dans son devis du 18 avril 2016, le murailler de la maison des métiers du patrimoine chiffre l’allège du mur sous piscine et du 'mur de soutènement pierre sèche sous restaurant'. Le preneur produit enfin un avis de valeur d’une agence immobilière qui fait état du mur de soutènement défaillant voire dangereux à l’Est de la propriété.

L’expert judiciaire a constaté que les parcelles cadastrées section BP n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], propriété de la SCI Les Romarins, surplombent de deux mètres environ au Nord-Est et de six à sept mètres au Sud-Est le chemin communal situé en contrebas avec lequel elles sont mitoyennes. En page 9 de son rapport, il a indiqué que les murs, au regard des règles de construction, ne peuvent être considérés comme des murs de soutènement dans la mesure où ils ne comportent pas de fondations et n’ont aucune résistance à la flexion. Leur stabilité est principalement due à leur épaisseur et au fait que les pierres sèches les constituant sont bâties sans joint.

Pour autant, l’expert judiciaire emploie, en page 8 de son rapport, le terme de 'murs de soutènement’ lorsqu’il décrit la muraille en mauvais état, bâtie sur un affleurement rocheux situé à l’aplomb du chemin communal et de la RD15. En réponse aux dires des parties, il affirme que les murs en pierres sèches n’ont pas la réputation de murs de soutènement et permettent la géométrie du terrain en terrasses, tout en indiquant que ces murs qui n’ont pas les caractéristiques de murs de soutènement comme définies aujourd’hui dans les règles de l’art en génie civil, retiennent les terrains disposés en terrasses. Les photographies qui sont jointes à son rapport montrent que le sommet de la muraille côté route départementale 15 arrive au niveau du terrain supérieur. De même, le commissaire de justice mandaté par le preneur relate dans son procès-verbal de constat du 6 juillet 2016 que la terrasse sous la piscine à l’Est est soutenue par un mur et domine la route; que le dessus de ce mur correspond à la bordure de la terrasse. Le commissaire de justice qualifie également de mur de soutènement le mur posé sur des blocs rocheux qui prend appui au niveau de la terrasse Est.

Il s’en suit que c’est de manière pertinente que le premier juge a retenu que le mur litigieux n’était pas un simple mur de clôture dont l’édification séparait la propriété de la route c’est à dire s’élevant 'à l’air libre’ de part et d’autre pour remplir une simple fonction de séparation à hauteur d’homme entre deux propriétés ou entre une propriété et le domaine public. La fonction des murs litigieux étant au moins sur une partie de leur longueur de supporter la poussée des terres du fonds supérieur pour empêcher qu’elles ne glissent en contrebas, c’est à bon droit qu’il en a déduit qu’il s’agissait de murs de soutènement dont les réparations incombent au bailleur.

2) Sur la responsabilité des désordres

Le procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2013 ne concerne que l’intérieur de l’hôtel de sorte qu’aucun état des lieux n’a été réalisé s’agissant des abords extérieurs.

Le bail a été signé entre les parties le 18 novembre 2013 si bien que les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce issues de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 ne lui sont pas applicables. Conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, mais il peut cependant en rapporter la preuve contraire.

Des pierres ont chuté lorsque le jardinier mandaté par le preneur est intervenu pour une opération de débroussaillage sur le mur. Il n’est pas pour autant démontré que le débroussaillement ainsi opéré n’ait pas été conforme aux règles de l’art et qu’il ait été à l’origine de la déstabilisation du mur. En effet, l’expert judiciaire a conclu que ce type de mur en pierres sèches nécessitait un entretien et une surveillance régulière par des spécialistes ; que les troncs d’arbustes, les racines des végétaux et le lierre grimpant affleurant s’incrustaient entre les pierres, que la force exercée par ces végétaux au sein du mur pouvait affecter sa bonne tenue; qu’un entretien régulier d’un jardinier était nécessaire afin de nettoyer ces constructions.

En l’occurrence, compte-tenu de l’ancienneté des arbres adultes qui ont poussé et de la densité de la végétation et des racines prises entre les pierres, mises en évidence dans le constat du commissaire de justice du 6 juillet 2016, il s’avère que l’état du mur était déjà fortement dégradé, lors des opérations de débroussaillage entreprises par la société Titiandre qui n’ont fait que révéler l’ampleur des désordres.

Le défaut de surveillance et d’entretien régulier du mur, à l’origine de sa fragilisation, ne saurait être imputé à la société intimée alors qu’elle n’était locataire que depuis deux années lorsque précisément elle a voulu nettoyer la végétation incrustée dans le mur.

Le jugement critiqué sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a débouté la société bailleresse de sa demande d’inscription de la somme de 27 865,83 euros au passif du redressement judiciaire du preneur et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

En vertu de la déclaration d’appel limitée à certains chefs de dispositif, la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement qui admet au même passif la créance de la société bailleresse d’un montant de 470,78 euros. Il n’y a donc pas lieu à confirmation de la décision entreprise sur ce point définitivement jugé.

3) Sur les frais du procès

L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’intimée et de lui allouer une indemnité de 2 500 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Les Romarins aux entiers dépens d’appel,

Condamne la SCI Les Romarins à payer à la SARL Titiandre une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,