RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02685 – N°Portalis DBVH-V-B7I-JJLA

ID

TJ DE CARPENTRAS

27 juin 2024

RG :23/00659

[P]

C/

[M]

SAS PROVENCE GESTION IMMOBILIER

SAS SUEZ EAU FRANCE

SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES

Copie exécutoire délivrée

le 27 février 2025

à :

M^e Jean-Philippe Borel

M^e Didier Adjedj

M^e Lina Laplace-Treyture

M^e Jacques Tartanson

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 27 juin 2024, N°23/00659

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [J] [P]

né le 10 novembre 1969 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-Philippe Borel, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

INTIMÉES :

Mme [G] [M]

née le 25 avril 1986 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignée à personne le 13 septembre 2024

sans avocat constitué

La Sas PROVENCE GESTION IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Didier Adjedj de la Selasu Ad Conseil Avocat, plaidant/postulant, avocat au barreau de Carpentras

La Sas SUEZ EAU FRANCE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par M^e Philippe Penso de la Scp Stream, plaidant, avocat au barreau de Marseille

Représentée par M^e Lina Laplace-Treyture, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2],

représentée par son syndic en exercice, la société Foncia Fabre Gibert, prise en la personne de son représentant légal demeurant ès qualité

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques Tartanson, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 27 février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 31 janvier 2020, M. [J] [P] a acheté au prix de 210 000 euros à Mme [G] [M] par l’intermédiaire de l’agence ERA Provence Gestion Immobilier, le lot n°1 dans un ensemble immobilier à [Adresse 2] consistant en un appartement de quatre pièces au rez-de-chaussée dans le bâtiment unique constituant la copropriété, et une parcelle de terrain avec piscine et pool-house.

Le vendeur a déclaré à l’acte au titre des diagnostics environnementaux, chapitre Assainissement, que l’immeuble article UN (l’appartement) est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. (…) ; qu’un courrier du service compétent en date du 25 novembre 2019, annexé, atteste qu’un contrôle a été effectué par l’entreprise Suez agence de [Localité 7] d’où résulte la conformité de l’installation.

Invoquant des désordres et non-conformités consistant dans l’absence de raccordement au réseau d’assainissement public, la présence de traces d’humidité récurrentes, des dysfonctionnements du système de chauffage et le fait que la piscine était inutilisable M. [J] [P] a par acte du 14 avril 2021 saisi aux fins d’expertise judiciaire au contradictoire de la venderesse, de l’agence immobilière, du syndicat des copropriétaires et de la copropriété ainsi que de la société Suez Eau France le juge des référés du tribunal judiciaire de Carpentras qui par ordonnance de référé du 7 juillet 2021, a désigné en qualité d’expert M. [O] [H] qui a déposé son rapport d’expertise définitif le 12 janvier 2023.

Par acte du 18 avril 2023, M. [P] a assigné Mme [M], les sociétés ERA Provence Gestion Immobilier et Suez Eau France et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] Carpentras devant le tribunal judiciaire de cette ville qui par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2024 :

— a condamné Mme [G] [M] à lui payer les sommes de

—  28 624,23 euros en réparation des défauts de non-conformité affectant l’immeuble vendu,

—  8 800 euros, en réparation du préjudice de jouissance subi,

— a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à réaliser les travaux préconisés par l’expert,

— a condamné M. [J] [P] à supporter les dépens liés à la mise en cause des sociétés Suez Eau France et Provence Gestion Immobilier et à leur verser une indemnité d’un montant de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné Mme [G] [M] à tous les autres dépens de l’instance, incluant le coût de l’expertise judiciaire et à payer à M. [J] [P] une indemnité d’un montant de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. [J] [P] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 6 août 2024.

Par avis du 4 septembre 2024, la procédure a été clôturée le 13 janvier 2025 et l’affaire fixée à bref délai à l’audience du 20 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 3 janvier 2025, M. [J] [P] demande à la cour':

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il

— l’a condamné à verser aux sociétés Suez Eau France et Provence Gestion Immobilier une indemnité d’un montant de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a débouté du surplus de ses demandes,

— de confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau

— de condamner les sociétés Provence Gestion Immobilier et Suez Eau France à lui payer les sommes de respectivement 35 000 et 40 000 euros au titre de la perte de chance de contracter dans des conditions plus avantageuses,

— de condamner solidairement Mme [M], les sociétés Suez Eau France et Provence Gestion Immobilier et le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 octobre 2024, la société Suez Eau France demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] [P] au versement de la seule somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

— de fixer à la somme de 5 000 euros l’indemnité due par M. [J] [P] en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à ce titre,

En tout état de cause

— de débouter les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires dirigées à son encontre,

— de condamner M. [J] [P] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 23 octobre 2024, la société ERA Provence Gestion immobilier demande à la cour

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— de débouter M. [J] [P] de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire

— de le débouter de l’intégralité de ses demandes en l’absence de préjudice indemnisable,

A titre reconventionnel

— de le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— au cas où une quelconque condamnation devrait être prononcée à son encontre, d’écarter l’exécution provisoire, au regard de l’absence totale d’urgence, et de preuve du préjudice allégué,

En tout état de cause

— de condamner M. [J] [P] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner en tous les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, demande à la cour :

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— de débouter M. [J] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant

— de le condamner au paiement à son profit (sic).

La déclaration d’appel et les dernières conclusions de l’appelant ont été signifiées à Mme [M], intimée défaillante, respectivement par acte du 13 septembre 2024 et du 10 janvier 2025.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il :

— a condamné Mme [G] [M] à payer à M. [J] [P] les sommes de 28 624,23 euros en réduction du prix de vente au titre de la réparation des défauts et non-conformités affectant l’immeuble vendu et 8 800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à réaliser les travaux préconisés par l’expert.

*demandes dirigées contre les sociétés Suez Eau France et Provence Gestion Immobilier et au titre de la perte de chance de contracter dans des conditions plus avantageuses,

Pour débouter le requérant de ses demandes à ce titre à leur encontre le tribunal a relevé que la société Suez avait établi ses contrôles en fonction d’un protocole rigoureux basé sur les déclarations de la venderesse et que son rapport de raccordement était conforme aux cinq point d’eau déclarés par celle-ci, qui n’a pas indiqué la présence d’un studio dont les sanitaires s’écoulaient librement dans le canal de Carpentras ; qu’il n’appartenait pas à la société Suez chargée d’une mission de service public aux fins d’examiner la conformité des installations qu’on lui présente, d’engager chez la venderesse, même en cas de doute, des investigations complémentaires dans son garage transformé en studio ; que l’agent immobilier n’est pas davantage tenu que l’acquéreur de procéder, a fortiori sur un immeuble usagé au contrôle de tous ses équipements, et ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir vérifié l’intérieur des skimmers de la piscine ni un contrôle insuffisant du système d’évacuation des eaux usées ; qu’enfin l’acquéreur avait connaissance de la problématique localisée d’humidité, et que 'tout un chacun sait que la réfection d’un désordre suppose la réalisation de travaux qui ont un coût, en l’occurrence à la charge de la copropriété puisque trouvant son origine dans les parties communes'.

L’appelant soutient que la société Suez Eau France a commis une faute en rendant un rapport succinct attestant de la conformité du raccordement alors qu’il lui incombait de procéder, conformément aux règles de l’art, à un contrôle rigoureux afin de s’assurer de la validité des déclarations de la venderesse ; que les conditions de mise en oeuvre de la responsabilité de la société Provence Gestion Immobilier sont également réunies en ce que celle-ci, tenue d’un devoir d’information et de conseil à son égard, aurait dû attirer son attention sur les vices apparents de l’immeuble et ceux relevés dans les diagnostics, et que l’inexécution de leurs obligations par ces sociétés lui a causé un préjudice consistant en la perte de chance de contracter dans des conditions plus avantageuses.

Il articule quatre séries de désordres affectant le raccordement de l’habitation principale au réseau d’assainissement, le fonctionnement du système de chauffage et la piscine ainsi que l’apparition d’humidité.

La société Suez Eau France réplique qu’elle a parfaitement exécuté sa mission qui se limitait à procéder à un contrôle rigoureux sur les installations déclarées par la venderesse, et que l’appelant ne démontre pas que la perte de chance alléguée de pouvoir contracter dans des conditions plus avantageuses est certaine, réelle et non hypothétique.

La société Provence Gestion Immobilier soutient que l’appelant ne démontre pas l’existence d’un préjudice certain et indemnisable au titre de la perte de chance de contracter dans de meilleures conditions, qu’elle ne peut être tenue pour responsable au titre des vices cachés, et encore moins des vices apparents dont il a pu facilement se rendre compte et desquels il avait été partiellement informé.

*perte de chance imputée à la société Suez Eau France du fait des désordres affectant le raccordement de l’habitation principale au réseau d’assainissement collectif

L’appelant s’appuie sur les conclusions de l’expertise relatives à l’évacuation des eaux usées de la salle de bains et des toilettes, ainsi que de l’évier et du lave-vaisselle de la cuisine principale pour se voir dire bien fondé à solliciter la résolution de la vente, qu’il ne demande pas toutefois au terme de son appel non dirigé à l’encontre de la venderesse.

Pour engager à son égard la responsabilité de la société Suez Eau France, avec laquelle il n’a eu aucun lien contractuel direct, il lui incombe de démontrer que celle-ci a commis une faute dans l’exécution de sa mission de contrôleur de l’installation d’assainissement, présentant un lien de causalité direct avec le préjudice qu’il allègue.

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a décrit ce désordre de la manière suivante :

'Désordre 1 : absence de raccordement des eaux usées – remontée des eaux usées dans la salle d’eau :

Description – Localisation – Importance

Préliminaire : à l’occasion du 1er accédit, il s’est avéré nécessaire de faire intervenir un sapiteur pour nettoyer le réseau d’évacuation des eaux vannes tenant la remontée des eaux de la cuvette WC dans le bas à douche et la cuvette et faire un passage vidé avec relevés du tracé des différentes canalisations : voir le rapport d’intervention annexe 10 à 21

Constats :

a. Réseau eaux usées et eaux vannes de la salle de bain et des toilettes : lors de l’accédit n°1 nous constatons contradictoirement que les excréments remontent par le siphon du receveur de douche et dans la cuvette WC. Forte odeur nauséabonde dans le logement.

A l’accédit n°2 le bouchon de colmatage a été neutralisé par Vaucluse Débouchage, le sapiteur missionné. L’ensemble s’évacue vers la canalisation extérieure en direction du réseau public. Cette canalisation d’environ 80 ml ne comporte pas de regards de visite, ni la boîte réglementaire siphoïde de branchement en limite de propriété avant le piquage sur le réseau public.

b. Evacuation d’une ancienne machine à laver et bac dans la remise n° 1 : RAS la machine à laver n’existe plus, seul subsiste 1 bac à laver.

c. Évacuation de l’évier et du lave-vaisselle de la cuisine principale : une canalisation eaux usées PVC de 100 mm de diamètre s’évacue directement dans le canal de [Localité 7] ce qui est formellement proscrit. Les test d’écoulement avec des eaux teintées ont été réalisés : voir le rapport du sapiteur en annexe 10 à 21

(d. Évacuation des eaux usées et eaux-vannes du studio : l’ensemble de ces eaux s’évacue directement dans le canal de [Localité 7] ce qui est formellement proscrit)

Date de 1ère apparition : mai 2020, LRAR de M. [P] à Provence Gestion Immobilier

Importance des désordres : le désordre empêche l’utilisation de la salle d’eau et des toilettes (…).

Origines – Causes

Défaut de conception.

Défauts d’exécution, non décelables à l’occasion de l’acquisition par M. [P] lors des visites avant l’achat.

La présence d’un raccord PVC en T de 100 mm de diamètre est de nature à ralentir les matières et à créer un bouchon en cas d’utilisation fréquente. La situation est aggravée par une pente faible.

Les défauts d’exécution étaient préexistants à la date de vente

Autres causes : l’expert n’écarte pas formellement les conditions d’utilisation et d’entretien du WC et du receveur de douche, qui ne sont pas connues.

Le sapiteur a constaté un écoulement normal après débouchage de la canalisation .

Le rapport de contrôle établi le 25 novembre 2019 conclut au raccordement du système d’assainissement au réseau collectif. Ce raccordement existe. Par ailleurs Suez Eau France établit ses contrôles en fonction d’un protocole rigoureux basé sur les déclarations des propriétaires

Statut-Conséquences

Les désordres constatés ne répondent pas aux normes d’un logement décent.

Ils évoluent vers des problèmes sanitaires et de santé publique.

Imputabilité : non prévue à la mission

Observations : Les désordres caractérisent un logement indécent. Des mesures correctives pour suppression des évacuations dans le canal de [Localité 7] doivent être prises en urgence.

M. [P] n’ignorait pas que le studio avait été construit illégalement.

Pour ce faire les 4 points d’eau indiqués par Mme [M] ont fait l’objet de contrôles au moyen de tests d’écoulement et de passage caméra : aucune anomalie n’a été relevée.

(Pour mémoire Mme [M] n’a pas indiqué la présence du studio et des sanitaires qui l’équipent, lesquels s’écoulent librement dans le canal de [Localité 7].)

De surcroît, elle n’a pas jugé nécessaire de satisfaire à la réglementation et aux dispositions indiquées par les services compétents : absence d’une boîte de raccordement au réseau public en limite de propriété, regards de visite insuffisants sur la canalisation d’évacuation d’environ 80 ml, travaux réalisés par une entreprise inconnues et par conséquent la tranchée et la conformité de raccordement n’ont pas été contrôlés par la société Suez, comme indiqué dans la lettre des services techniques de la ville du 18 mai 2017 (annexe 41 et 42)'.

Le rapport du contrôle du raccordement au réseau assainissement collectif réalisé par la société Suez Eau France le 25 novembre 2019 annexé au rapport (et communiqué pièce 5 par l’appelant) est intitulé 'contrôle de conformité dans le cadre d’une opération immobilière'

Il a été réalisé par inspection caméra et test colorant, a été facturé à Mme [M] et n’a pas donné lieu à contre-visite.

En contradiction avec le rapport d’expertise judiciaire il mentionne la présence d’une boîte de branchement de type 'autre’ et celle d’un regard communal de visite du collecteur, avec le commentaire suivant : 'à l’entrée de l’impasse il y a un regard de visite commun au raccordement assainissement de plusieurs logements.'

Pour le contrôle de la partie privée du branchement 4 équipements ont été contrôlés : 1 WC, 1 évier, 1 lavabo et 1 douche. Un contrôle visuel d’étanchéité des conduites a été partiellement réalisé, par caméra, sur 43 ml et la pente qualifiée de 'correcte'.

Le commentaire suivant termine ce rapport de contrôle : 'le réseau assainissement privé est commun à l’ensemble des logements existants dans l’impasse'.

Il mentionne, à la différence du rapport d’expertise, que le contrôle caméra a été conforme.

L’appelant verse aux débats le document édité conjointement par Suez et la ville de [Localité 7] intitulé 'demande de contrôle de conformité au réseau d’assainissement collectif dans le cadre d’une opération immobilière’ ainsi rédigé :

'QUI EST CONCERNÉ '

Toutes les habitations comprises dans le zonage d’assainissement collectif de la commune doivent être raccordées de manière conforme au réseau public de l’assainissement.

Dans le cadre d’une vente les habitations doivent sustématiquement faire l’objet d’un contrôle de raccordement donnant lieu à l’établissement d’un certificat de conformité. L’attestation de conformité sera exigée par le notaire.

QU’EST-CE QU’UN CONTRÔLE '

Vérifier la conformité de l’habitation à la réglementation

Le raccordement des habitations au réseau d’assainissement collectif est réglementé par le code de la santé publique et la loi sur l’Eau du 30 décembre 2006. Ces deux textes de référence et leurs décrets ou arrêtés d’application précisent

— les conditions techniques de réalisation des installations intérieures d’évacuation des eaux usées et pluviales et du branchement vers le réseau public

— le cadre des contrôles de raccordement effectués par les collectivités

SUEZ, en tant qu’exploitant du service d’assainissement, vérifie la conformité des branchements d’eaux usées. Il dispose d’un droit d’accès aux propriétés privées pour vérifier la conformité des installations nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement.

Diagnostiquer les mauvaises conceptions intérieures générant des désagréments aux occupants

La mauvaise conception de certains ouvrages intérieurs ou leur réalisation ou encore leur dégradation dans le temps peuvent entraîner des désagréments (nuisances olfactives, retour d’eaux dans les pièces en sous-sols, difficultés d’interventions en cas d’obstruction du branchement…)

Participer à la protection de l’environnement

Les anomalies sur les installations intérieures d’assainissement peuvent avoir des conséquences sur la pollution des cours d’eau soit

— à cause des rejets d’eaux usées non traitées si l’habitation n’est pas correctement raccordée

— par débordement des ouvrages de collecte publics lors des pluies suite aux mauvaix raccordements des eaux pluviales, cela peut aussi entraîner la saturation des réseaux et des stations d’épuration.

Comment se déroule un contrôle du branchement '

Le délégataire contrôle le raccordement effectif des propriétés desserives par le réseau d’eaux usées.

Ce contrôle consiste à vérifier que vos installations intérieures et extérieures sont correctement raccordées au réseau public d’assainissement en conformité avec le code de la santé publique et selon les conditions définies par le réglement du service d’assainissement du syndicat.

La durée du contrôle est d’environ 1 h pour une habitation classique. Il est réalisé par des techniciens de Suez spécialement formés à la réalisation de cette prestation.

Le test est réalisé en deux temps :

— contrôle de conformité du branchement : il comprend la vérification de la partie privée du branchement situé sur le domaine public via un contrôle de l’état du branchement. Une inspection vidéo des réseaux d’assainissement est réalisée à l’aide d’une caméra qui est introduites dans le regard et qui remonte sur le branchement pour réaliser un diagnostic précis de son état

— contrôle de raccordement : il comprend la vérification de la totalité des installations tant intérieures qu’extérieures de la propriété concernée en contrôle les écoulements de la partie privée vers le réseau public d’assainissement. Cela consiste à verser quelques gouttes de cootant dans l’eau au niveau des points de rejet de votre habitation ( évier, douche, WC…)pour vérifier ensuite la présence de cette eau colorée dans le réseau public d’assainissement. (….)

Cette prestation est réalisée en fonction de type et du nombre de bien vendu

— maison individuelle/biens spécifiques : contrôle de conformité du branchement

— appartement dans immeuble collectif : contrôle de conformité du branchement réalisé pour l’immeuble, à la charge du propriétaire (…) Et contrôle de conformité du raccordement réalisé par unité de logement vendue.

Que contrôlons-nous lors de la visite '

— raccordement effectif de tous les points de rejet de l’habitation

— séparation des eaux usées et des eaux pluviales dans le cas des réseaux séparatifs

— existence d’un regard de branchement en limite du domaine public

— présence de siphons et d’évents sur les évacuations

— évaluation du risque de retour d’eau dans les pièces en sous-sol et nécessité de la mise en place d’un clapet anti-retour

— bon écoulement des eaux usées

— absence de transfert des eaux via une fosse septique

— bon état général des regards et cunettes

— bonne étanchéité des raccordements dans les regards et des tampons de fermeture.'

Enfin est annexé au rapport d’expertise le courrier adressé le 18 janvier 2017 par la direction des services techniques de la ville de [Localité 7] à Mme [M], alors propriétaire de l’appartement litigieux, ainsi rédigé :

'la ville de [Localité 7] vient de réaliser les travaux de construction du réseau d’assainissement avec la mise en service d’un poste de refoulement [Adresse 9] à proximité de votre propriété.

Il vous appartient de réaliser les travaux de raccordement de votre habitation jusqu’à votre regard de branchement public en attente, implanté en limite de votre propriété.

Vous devez veiller à

— supprimer votre ancien système d’assainissement non collectif. Celui-ci devra être vidé, désinfecté et comblé

— réaliser obligatoirement le raccordement en partie basse de de caisse sur le départ prévu à cet effet.

Il vous est rappelé qu’il est strictement interdit de rejeter les eaux pluviales et les eaux de vidange de piscine dans le réseau d’eaux usées. Vous devez porter une attention particulière à l’étanchéité de tous les raccordes afin d’éviter tout entrée d’eaux claires.

Ces travaux de raccordements devront être exécutés par un entrepreneur qualifié de votre choix mais sous le contrôle en tranchée ouverte de Suez, qui vous délivrera alors une attestation de conformité. Pour réaliser ce contrôle, nous vous demandons de bien vouloir prendre contact avec l’agence (….) Conformément à l’article L.1331-1 du code de la santé publique, vous disposez d’un délai de deux ans à compter de la date d’envoi de ce courrier pour réaliser les travaux.(…).'

Si le contrôle de conformité n’a pas été réalisé dans le délai de deux ans imparti à la propriétaire, ce manquement ne peut être opposé à la société Suez.

Toutefois, la comparaison du rapport de conformité du 25 novembre 2019 de la société Suez Eau France et des conclusions du rapport de l’expertise, diligentée à son contradictoire, révèle qu’elle n’y a pas procédé conformément aux régles de l’art et notamment qu’elle n’a pas contrôlé les 80 mètre linéaires que comportait ce réseau d’assainissement.

Cette faute est en relation de causalité directe avec la perte de chance de l’appelant de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, comprenant à tout le moins la déduction du prix de vente du coût des travaux de conformité nécessaires.

Toutefois, le principe de réparation intégrale suppose l’indemnisation sans perte ni profit pour la victime.

Le préjudice de l’acquéreur en lien avec la faute de la société Suez Eau France a déjà été indemnisé par la réduction de prix ordonnée par le jugement, dont l’appelant n’a pas relevé appel à l’encontre de la venderesse, ainsi que par l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

La société Suez Eau France ne peut donc être condamnée à verser aucune somme supplémentaire à ce titre et le jugement est confirmé de ce chef, sauf en ce qui concerne la charge des dépens de première instance de cette société et les frais irrépétibles mis à la charge du requérant comme indiqué ci-dessous.

*perte de chance imputée à la société Provence Gestion Immobilier du fait des désordres affectant le fonctionnement du système de chauffage, le système électrique et la piscine l’apparition d’humidité

L’appelant auquel incombe la charge de la preuve de fautes imputables à l’agence immobilière en lien direct de causalité avec le préjudice de perte de chance allégué rappelle que l’expert a relevé la défaillance du système de chauffage en raison d’une négligence dans son entretien, antérieure à la vente, la défaillance probable de l’étanchéité des skimmers voire de la canalisation d’évacuation de la piscine et un taux d’humidité important dans l’immeuble, 'les conditions étant réunies pour favoriser des infiltrations localisées en fonction du point faible des maçonneries et leur vieillisement accéléré.'

Tiers au contrat de mandat ayant lié l’agence Provence Gestion Immobilier et la venderesse, il incombe ici à l’appelant de rapporter la preuve d’une faute de celle-là en lien de causalité direct avec le préjudice de perte de chance qu’il allègue.

Il soutient à cet égard que la climatisation en chaud ne fonctionne pas, que de nombreuses taches d’humidité résultant de remontées capillaires sont apparues après son installation et que la piscine est inutilisable en raison de fuites du skimmer

Il soutient que l’humidité provient des parties communes de l’immeuble et notamment de ses façades nord, alors que sa couverture ne comporte aucune gouttière, et prétend que le fait que des informations aient été portées à sa connaissance à cet égard à l’acte de vente n’exonère pas l’agence de sa reponsabilité.

L’expert judiciaire a relevé à cet égard :

'dysfonctionnement du système de chauffage

Constats : le désordre est caractérisé par une absence de chauffage au niveau des climatisuers. Le devis établi par l’entreprise Energétique Maintenance Dépannages en date du 17 février 2020 fait état de l’absence d’électrovanne sur la vanne 4 voies, et du fait que les appareils intérieurs sont très encrassés au niveau des turbines et des échangeurs, complètement bouchés par la poussière

Origine et causes : négligence dans l’entretien du système, préexistan à la date de la vente

Statut- Conséquences : l’impossibilité d’utiliser l’apparteil de production du chauffage est de nature à caractériser une des conditions du logement non décent

Evolution : les appareils ont été réparés suivant facture du 5 avril 2022 d’un montant de 589,49 euros TTC

Observations : le constat de non-fonctionnement a été formalisé le 20 mai 2020 : quid de la première saison de chauffe de février à avril 2020 '

*piscine inutilisable

Constats : piscine coque de 4x8m construite en 2005 comportant 2 skimmers, 3 buses de refoulement, une prise bali, une bonde de fond et un bouchon d’hivernage ; nous constatons la présence d’adhésifs sur le fond des skimmers sous le niveau desquels la ligne d’eau est stabilisée. Les buses de refoulement ne sont pas concernées par une éventuelle fuite.

Origines et causes : défaillance probable de l’étanchéité des skimmers, voire de la canalisation d’évacuation. Le niveau de la ligne d’eau sous les skimmers était visible à l’occasion de l’entrée dans les lieux de M. [P] (….).

Statut – Conséquences : il s’agit d’une impropriété de la piscine à sa destination

Observations : le local piscine est semble t’il implanté en limite du canal de Capentras sur l’emprise publique (…).

*apparition d’humidité dans l’immeuble

Nous constatons le décollement localisé de papier peint en base du mur côté sud du dégagement. Les mesures de taux d’humidité mettent en évidence une seule zone dans le dégagement avec un taux de 23% au dessus de la plinthe. Le taux d’humidité diminue et disparaît à environ 30 cm au dessus du revêtement de sol

Importance du désordre : isolé et localisé. Le désordre était visible à l’occasion de l’achat fin janvier 2020.

Origines et causes : la façade Nord de l’immeuble est partiellement enterrée, la couverture ne comporte pas de gouttières. Les joints de la maçonneire en pierres apparentes sont fortement dégradés et sans entretiens. En conséquence les conditions sont réunies pour favoriser les infiltrations localisées en fonction du point faible des maçonneries et leur vieillissement accéléré.

Statut – conséquences : désordres de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination par les circulations d’eau sous le dallage du rez-de-chaussée et les remontées capillaires induites.

Evolution et conséquences : en l’absence de mesures correctives, mise en oeuvre de gouttières (facultative) traitement des joints de la façade, enduit hydrofugé sur toute la longueur d’une profondeur d’environ 70 cm, les désordres vont s’aggraver, évoluant vers des dommages de plus en plus importants.

Observations : liste des membres de la copropriété.

*problèmes électriques

Constats : le va et vient du dégagement et une partie des éclairages extérieurs ne fonctionnent pas. Le portail coulissant n’est plus alimenté en énergie électrique.

Date de 1ère apparition : à confirmer. L’ensembl de ces désordres était visible à l’occasion des visites avant achat.'

Ces désordres étaient selon les conclusions de l’expert non contredites par l’appelant sur ce point apparents au moment de l’achat et aucune faute en lien de causalité direct avec la perte de chance de ne pas contracter alléguée ne peut être imputée à la société Provence Gestion Immobilier.

Le jugement est encore confirmé de ces chefs.

*autres demandes

**demande de dommages et intérêts de la société Provence Gestion Immobilier pour procédure abusive

L’appelant n’a articulé en cause d’appel à l’encontre de cette société aucun moyen nouveau à l’appui de sa demande d’indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter imputée à faute à celle-ci pour ne pas lui avoir indiqué des vices et défauts apparents.

Son action est effectivement abusive et il est fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2 000 euros.

**dépens et frais irrépétibles

Succombant en son appel M. [J] [P] est condamné aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’aux dépens de la première instance liés à la mise en cause de la société Provence Gestion Immobilier.

La société Suez Eau France supportera les dépens de la première instance liés à sa mise en cause.

L’appelant est condamné à verser à la société Provence Gestion Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application de ces dispositions dans ses rapports avec la société Suez Eau France.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 27 juin 2024 sauf en ce qu’il a condamné M. [J] [P] à supporter les dépens liés à la mise en cause de la société Suez Eau France et à lui verser une indemnité d’un montant de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Suez Eau France à supporter les dépens par elle exposés en première instance,

La déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [J] [P] en première instance,

Y ajoutant

Condamne M. [J] [P] à payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive à la société Provence Gestion Immobilier,

Le condamne aux dépens de la procédure d’appel à l’exception de ceux exposés par la société Suez Eau France,

Le condamne à payer à la société Provence Gestion Immobilier la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de ces dispositions en cause d’appel entre l’appelant et la société Suez Eau France.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE