4ème Chambre

ARRÊT N° 242

N° RG 23/03221

N° Portalis DBVL-V-B7H-TZZQ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Sébastien PLANTADE, Conseiller, désigné par ordonnance du premier président rendue le 7 octobre 2024

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. POUVREAU CONSTRUCTIONS exerçant sous l’enseigne VILLADEALE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Erwan LAZENNEC de l’AARPI CLL Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Monsieur [Z] [G]

né le 23 août 1966 à [Localité 4]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Antoine FEREZOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 1er juin 2018, M. [G] a signé un compromis de vente d’un terrain à bâtir formant le lot 5-6, [Adresse 5] à [Localité 3], auprès de la SNC Ataraxia [Adresse 5].

Suivant un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en date du 27 août 2018, il a confié à la société Pouvreau Constructions à [Localité 3] la construction de sa maison sur le terrain en cours d’acquisition moyennant le prix de 137 930 euros TTC, les conditions suspensives, notamment l’obtention du prêt bancaire, devant être réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat.

Le 7 janvier 2019, le permis de construire a été accordé par la commune de [Localité 3].

Le 11 février 2019, l’acte de vente du terrain a été réitéré.

Par courrier du 19 février 2020, en l’absence de démarrage des travaux, M. [G] a mis la société Pouvreau Constructions en demeure d’exécuter ses obligations contractuelles.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2020, M. [G] a assigné la société Pouvreau Constructions, devant le tribunal judiciaire de Nantes en annulation du contrat de construction de maison individuelle signé le 27 août 2018.

Par jugement contradictoire en date du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire a :

— prononcé la nullité du CCMI du 27 août 2018 pour défaut de précision des références cadastrales aux torts exclusifs de la société Pouvreau Constructions,

— condamné la société Pouvreau Constructions à payer à M. [Z] [G] la somme de 54 760,60 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices,

— débouté la société Pouvreau Constructions de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné la société Pouvreau Constructions à payer à M. [Z] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Pouvreau Constructions aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Pouvreau Constructions a interjeté appel de cette décision le 5 juin 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 13 février 2024, sur le fondement des articles L231-2 et R231-2 du code de la construction et de l’habitation, la société Pouvreau Constructions demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions,

— en conséquence, y faisant droit :

— statuant sur l’appel principal formé par la société Pouvreau Constructions

— à titre principal,

— la déclarer bien fondée en son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [G] de ses demandes au titre des indemnités de retard, de l’option PMR, de la perte de chance au titre d’un dispositif fiscal plus favorable, des mensualités du prêt bancaire, des frais complémentaires et de son prétendu préjudice moral,

— infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

— statuant à nouveau,

— constater et juger la caducité du contrat de construction conclu le 27 août 2018 du fait de M. [G],

— débouter en conséquence M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner à titre reconventionnel, M. [G] à régler la somme de 10 000 euros à la société Pouvreau Constructions à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [G] de ses demandes au titre des indemnités de retard, de l’option PMR, de la perte de chance au titre d’un dispositif fiscal plus favorable, des mensualités du prêt bancaire, des frais complémentaires et de son prétendu préjudice moral,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société Pouvreau Constructions à payer à M. [G] la somme de 54 760,60 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices

— en conséquence, débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

— en tout état de cause :

— condamner M. [G] à lui verser une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [G] aux entiers dépens,

— statuant sur l’appel incident formé par M. [G] à l’encontre du jugement:

— sur les demandes formulées à titre principal par M. [G] :

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— sur les demandes formulées à titre subsidiaire par M. [G] :

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— sur les demandes formulées en tout hypothèse par M. [G]

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— en conséquence,

— débouter M. [G] de son appel incident,

Suivant ses dernières écritures du 17 novembre 2023, M. [Z] [G] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et fondé en ses conclusions et ses demandes et y faire droit,

— débouter la société Pouvreau Constructions de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— en conséquence :

— à titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du CCMI du 27 août 2018, pour défaut de précision des références cadastrales, aux torts exclusifs de la société Pouvreau Constructions,

— condamné la société Pouvreau Constructions à lui payer la somme de 41 857 euros au titre de l’indemnisation des préjudices en lien avec la revalorisation du coût de la construction de la maison par un autre constructeur,

— retenu le principe de son préjudice avec la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, comme il en avait le projet, le quantum du préjudice retenu étant toutefois sous-évalué,

— condamné la société Pouvreau à payer la somme de 1 100 euros au titre des frais de géomètre expert supportés par lui,

— débouté la société Pouvreau Constructions de toutes ses demandes indemnitaires, d’article 700 et de dépens,

— à titre subsidiaire,

— à défaut de confirmation de la nullité du contrat CCMI, statuer à nouveau et prononcer la résiliation du CCMI du 27 août 2018, aux torts exclusifs de la société Pouvreau Constructions qui a commis des fautes en refusant d’exécuter intégralement le contrat alors que son exécution avait été entamée.

— à titre incident et en toute hypothèse :

— débouter la société Pouvreau Constructions de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

— condamner la société Pouvreau Constructions à payer la somme actualisée de 50 153 euros à M. [G] au titre des intérêts de retard prévus au contrat,

— condamner la société Pouvreau Constructions à lui payer la somme de 5350 euros pour que la maison soit PMR comme prévu dès l’origine ;

— sur le quantum du préjudice lié aux pertes de chances de percevoir des loyers, condamner Pouvreau Constructions à lui payer une perte de chance de percevoir 47 160 euros de loyers, qui sera fixée par la Cour à 75% sur les 36 mois de retard, soit la somme de 35 370 euros ;

— condamner la société Pouvreau à lui payer la somme de 14 904 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi en lien avec la perte de chance de bénéficier pendant 3 ans des avantages fiscaux du régime Pinel, ce préjudice étant sans aléa et certain,

— condamner la société Pouvreau Constructions à lui payer la somme de 3 180,85 euros au titre des frais bancaires supportés en pure perte pendant les 36 mois de retard,

— condamner la société Pouvreau Constructions à lui payer 2 430 euros au titre des frais de géomètre expert pour la nouvelle construction et les impôts fonciers,

— condamner la société Pouvreau Constructions à payer la somme de 5000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral

— condamner la société Pouvreau Constructions à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et les entiers dépens.

MOTIFS

I. Sur la caducité

La société Pouvreau Constructions fait valoir que M. [G] ne peut solliciter l’annulation du contrat de construction puisque celui-ci est caduc, le maître de l’ouvrage n’ayant pas justifié de l’obtention du prêt.

L’article 5-1 du contrat « conditions suspensives » stipule que « le présent contrat est conclu sous condition de l’obtention des éléments suivants :

— acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ou des droits réels lui permettant de construire,

— obtention des prêts,

— obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives,

— obtention de l’assurance dommages-ouvrage,

— obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus,

En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas dans le délai prévu aux conditions particulières, le contrat sera considéré comme caduc et les sommes versées par le maître d’ouvrage lui seront remboursées.

La condition d’obtention des prêts est satisfaite lorsque le maître de l’ouvrage a reçu une offre correspondant aux caractéristiques du financement décrites aux conditions particulières. »

En l’espèce, M. [G] produit les pièces 12 et 37 qui justifient l’obtention d’un emprunt de 246 418 euros le 11 février 2019, soit moins d’un an après la signature du contrat litigieux.

L’appelante est mal fondée à invoquer l’article 2-5 du contrat relatif aux formalités pour le commencement des travaux au soutien de sa demande de caducité, l’absence de remise des documents au constructeur ne pouvant avoir pour conséquence que le report du commencement du chantier et non la caducité du contrat.

La condition d’obtention des prêts était donc satisfaite en sorte qu’il ne pouvait y avoir caducité du contrat du 27 août 2018.

II. Sur la validité du contrat de construction de maison individuelle

La société Pouvreau Constructions soutient que le contrat de construction de maison individuelle du 27 août 2018 ne peut être annulé au seul motif que la désignation cadastrale du terrain aurait été partiellement renseignée dans les conditions particulières du contrat dès lors que l’absence de la mention « section et numéro du cadastre » ne porte pas atteinte aux intérêts de l’intimé.

M. [G] rétorque que le contrat encourt la nullité de plein droit dès lors que les références obligatoires de la désignation cadastrale de la parcelle ne sont pas expressément indiquées et qu’il n’a pas renoncé à cette nullité.

Aux termes de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage, un contrat soumis aux dispositions de l’article L.231-2.

L’article L.231-2, a) du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable lors de la signature du contrat dispose que le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.

Selon l’article R.231-2, du même code, « il est satisfait aux obligations prévues au a de l’article L.231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l’indication de son adresse ou lieudit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ; »

Selon l’article L 230-1 du même code, les règles relatives à la construction d’une maison individuelle sont d’ordre public.

En l’espèce, la mention cadastrale ne figure pas sur le contrat de construction signé le 27 août 2018. L’absence de cette mention suffit à l’annulation du contrat dès lors que le maître d’ouvrage n’a pas renoncé à cette irrégularité en connaissance de cause.

Par ailleurs, la société Pouvreau Constructions ne justifie pas que le cadastre n’avait pas encore émis la nouvelle désignation cadastrale après division et n’a en tout état de cause pas mentionné les références cadastrales du terrain à diviser.

L’existence d’un grief étant indifférente, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé l’annulation du contrat de construction souscrit le 27 août 2018 par M. [G].

III. Sur les conséquences de l’annulation de contrat de construction de maison individuelle

Ainsi que le rappelle le tribunal, l’annulation entraine l’anéantissement rétroactif du contrat de construction.

A.Sur les demandes au titre des pénalités de retard et du préjudice financier locatif

Suite au litige avec la société Pouvreau Constructions, M. [G] a fait construire une maison sur le terrain acquis à [Localité 3] par un autre constructeur, laquelle a été livrée le 27 avril 2023.

Le maître d’ouvrage réclame à l’appelante la somme de 50 153 euros au titre des indemnités de retard (1/3000e du prix convenu par jour de retard) prévues au contrat du 27 août 2018 pour 1091 jours de retard.

Ce faisant, M. [G] opère une confusion entre les conséquences de la résiliation du contrat et de l’annulation.

Il est constant que le maître de l’ouvrage qui sollicite l’annulation du contrat de construction de maison individuelle ne peut se prévaloir des conséquences dommageables du non-respect du délai prévu par le contrat annulé (3e Civ., 7 avril 2016, n°15-13.900).

L’intimé est ainsi mal fondé à réclamer tant l’indemnité de retard contractuelle et légale que l’indemnisation d’une perte financière pour ne pas avoir pu louer sa maison jusqu’à la réception de la nouvelle construction édifiée par un autre constructeur.

Le tribunal a exactement débouté l’intimé de sa demande d’indemnité de retard. En revanche, il ne pouvait allouer à M. [G] la somme de 11 793,60 euros au titre de la perte de loyers.

B. Sur le surcoût

Le tribunal a condamné le constructeur à régler à M. [G] la somme de 41 857 euros au titre du surcoût de la nouvelle construction.

S’il est constant que faute d’avoir satisfait aux exigences légales d’ordre public le constructeur est tenu d’assumer le surcoût de l’édification de la nouvelle maison ( 3e Civ., 26 novembre 2015, n°13-24.490), il appartient au maître de l’ouvrage de démontrer son existence.

Or, en l’espèce, bien que la société Pouvreau Constructions ait invoqué l’absence de preuve du surcoût, M. [G] n’a pas produit la notice descriptive de la nouvelle construction pourtant réclamée par l’appelante pour justifier que la maison construite par le nouveau constructeur était identique à celle figurant sur la notice descriptive du 27 août 2018. Il s’ensuit que les pièces produites ne permettent pas à la cour de procéder à la comparaison des coûts des deux maisons et que l’intimé ne démontre pas le préjudice financier allégué. Dès lors, M. [G] sera débouté de sa demande par voie d’infirmation.

Par voie de conséquence, la demande d’allocation de la somme de 5 350 euros correspondant à l’option PMR nécessaire pour bénéficier du dispositif loi Pinel sera rejetée en l’absence de connaissance du détail du coût de la nouvelle construction étant par ailleurs observé que M. [G] ne loue pas sa nouvelle construction.

C. Sur les frais relatifs au prêt

Il s’infère du justificatif des frais d’amortissement du prêt accordé par la banque Tarneaud (pièce 37 [G]), que la somme de 81 900 euros nécessaire à l’achat du terrain de M. [G], a été décaissée le 11 février 2019.

Ce dernier est mal fondé à demander le remboursement des mensualités liées à l’achat du terrain dont il est propriétaire jusqu’à la livraison de sa nouvelle construction dès lors que contrairement à ce qu’il soutient il ne peut s’agir de sommes engagées en pure perte.

De plus, l’annulation du contrat de construction d’une maison individuelle emporte anéantissement rétroactif des obligations contractuelles résultant des contrats de prêts passés pour le financement de la construction (1e Civ., 7 juillet 1998).

L’intimé ne peut davantage invoquer, pour les motifs déjà rappelés, les conséquences dommageables du retard.

Le tribunal a donc exactement débouté M. [G] de ses demandes relatives aux frais de l’emprunt.

D. Sur les frais complémentaires

1.Sur la somme de 1 110 euros

M. [G] justifie avoir payé une taxe d’aménagement (841 euros) et une redevance d’archéologie préventive (269 euros) pour un montant global de 1 110 euros.

Le tribunal a fait droit à la demande de remboursement du maître de l’ouvrage par la société Pouvreau Constructions.

Selon l’article L 331-30, 1° du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à l’espèce le redevable de la taxe peut en obtenir la décharge, la réduction ou la restitution totale ou partielle s’il justifie qu’il n’a pas donné suite à l’autorisation de construire ou d’aménager.

C’est à juste titre que l’appelante conteste sa condamnation au paiement de cette taxe à M. [G] qui pouvait en solliciter le remboursement s’il justifiait n’avoir pas réalisé les travaux autorisés. L’intimé sera débouté de sa demande.

Par ailleurs, un particulier qui prévoit de réaliser des travaux affectant le sous-sol doit verser une taxe d’archéologie préventive. Cette taxe n’est donc pas en rapport avec le projet de la société Pouvreau Constructions mais avec celui de toute construction. Elle n’a donc pas été réglée en pure perte et M. [G] ne démontre par avoir dû la verser à nouveau dans le cadre de la construction de sa maison en 2022. Le premier juge ne pouvait condamner le constructeur à en payer le coût à M. [G].

2. Sur la somme de 2 430 euros

M. [G] réclame la condamnation du constructeur à lui payer la somme de 420 euros TTC au titre du recours à un géomètre expert ainsi que les taxes foncières de 2019 et 2020.

L’intervention du géomètre concerne les frais dus pour l’implantation de la maison de M. [G] dans le cadre de son nouveau projet. Il ne justifie pas avoir réglé ce même poste au titre de l’implantation de la maison dans le cadre de son projet initial. L’intervention du géomètre était nécessaire et ne peut être remboursée. C’est à juste titre que le premier juge a débouté l’intimé de sa demande.

Quant à la taxe foncière, aucun avis d’imposition n’a été produit. En tout état de cause, cet impôt est lié à la qualité de propriétaire du terrain et son paiement est sans rapport avec l’annulation du contrat de construction.

Le jugement a exactement débouté M. [G] de ses demandes au titre des frais complémentaires.

E. Sur le préjudice moral

M. [G] qui a été débouté de cette demande réclame 5 000 euros eu égard à l’incertitude matérielle et juridique dans laquelle il s’est trouvé pendant plusieurs années, aux tracasseries et démarches de la procédure, aux contraintes de modification de son projet immobilier et aux rectifications fiscales à opérer suite à l’abandon du dispositif Pinel.

Il est certain que la modification du projet de M. [G] et les soucis de la procédure pour obtenir cette annulation ont entrainé un préjudice moral à l’appelant qui sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 3 000 euros.

Au regard de ce qui précède, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Pouvreau Constructions à payer à M. [Z] [G] la somme de 54 760,60 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices

IV. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pouvreau Constructions

L’appelante réitère sa demande de condamnation de M. [G] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros pour procédure abusive soutenant que celui-ci est responsable de la caducité du contrat de construction.

Il convient de confirmer le jugement qui a retenu que le contrat avait été sanctionné par la nullité du fait de son irrégularité, ce qui ne permettait pas au constructeur de réclamer des dommages et intérêts pour procédure abusive.

V. Sur les autres demandes

Les dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens prononcées par le tribunal sont confirmées.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La société Pouvreau Constructions sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Constate l’absence de caducité du contrat de construction de maison individuelle du 27 août 2018,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société Pouvreau Constructions à payer à M. [Z] [G] la somme de 54 760,60 euros au titre de l’indemnisation de ses préjudices,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Pouvreau Constructions à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral,

Déboute M. [G] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Pouvreau Constructions aux dépens de l’appel.

Le Greffier, Le Président,