COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 322

Rôle N° RG 20/10691 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPIV

[N] [T]

C/

[V] [U] veuve [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Layla TEBIEL

M^e Aude VAISSIERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 02 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/02503.

APPELANT

Monsieur [N] [T]

né le 01 Août 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par M^e Layla TEBIEL de la SCP CABINET BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame [V] [U] veuve [M]

née le 07 Novembre 1962 à [Localité 8] (MAURICE), demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 16 mars 2010, M. [X] [M] a consenti à son épouse, Mme [V] [U] une donation portant sur l’universalité des biens destinés à composer sa succession.

M. [X] [M] est décédé le 5 décembre 2012.

Par acte authentique du 16 octobre 2014, Mme [U] veuve [M] a déclaré accepter le bénéfice de la donation et a porté son option sur l’usufruit des biens de la succession. La nue-propriété a été partagée par moitiés indivises entre Mme [K] [M] épouse [J] et Melle [P] [B], mineure représentée par son père, M. [W] [B], respectivement fille et petite-fille du défunt.

Parmi les biens immobiliers de la succession se trouvaient un cabanon et terrain arboré attenant situé Lieu-dit [Adresse 2] à [Localité 7], référencé section C n°[Cadastre 1] au cadastre de la commune.

Par acte sous seing privé du 27 août 2015, Mme [U] veuve [M] et M. [N] [T] ont convenu que celle-ci consentirait à ce dernier, dans la perspective d’une vente prochaine du bien à M. [T] pour un montant de 65 000 euros, la pleine jouissance du cabanon et du terrain, en contrepartie de la prise en charge des taxes et frais d’entretien ainsi que la réalisation de travaux d’amélioration du bien qualifié d’insalubre dans cet acte.

Aucun acte authentique de vente n’a finalement été signé entre les parties.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 décembre 2017, M. [T] a mis en demeure Mme [U] veuve [M] d’avoir à régulariser la vente du bien occupé, ce à quoi s’est opposée Mme [U] par courrier du 11 janvier 2018, celle-ci ayant à cette occasion enjoint à M. [T] de quitter les lieux occupés sous peine d’entamer une procédure aux fins d’expulsion.

Par acte d’huissier signifié le 16 mars 2018, Mme [U] veuve [M] a fait assigner M.[T] devant le tribunal d’instance de Toulon, aux fins d’obtenir notamment l’annulation de l’acte sous seing privé du 27 août 2015 et son expulsion du bien immobilier. Par jugement du 4 février 2019, le tribunal d’instance de Toulon s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Toulon.

Par jugement rendu le 02 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande aux fins de nullité de « l’acte de convention sous seing privé » du 27 août 2015,

— restitué à l’acte sous seing privé du 27 août 2015 son exacte qualification juridique de bail à usage d’habitation régi par les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, initialement conclu pour une durée de trois ans tacitement reconduite,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande aux fins d’expulsion de M. [T] et/ou occupant de son chef du bien immobilier sis Lieu-dit [Adresse 2] à [Localité 7], référencé section C n°[Cadastre 1] au cadastre de la commune,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande de condamnation de M. [T] à lui payer une indemnité d’occupation,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande aux fins de compensation, devenue sans objet,

— débouté M. [T] de sa demande reconventionnelle aux fins de réalisation forcée de la vente,

— condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi du fait de la rupture abusive des pourparlers,

— débouté M. [T] de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel et financier,

— condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 2 000 euros au titre de la procédure abusive,

— condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] veuve [M] aux entiers dépens d’instance, distraits de profit de Maître Alexandra Furtmair, Avocat au barreau de Draguignan,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal a considéré en substance que Mme [U] n’avait pas le pouvoir de vendre ou en tout cas un pouvoir insuffisant, de sorte que la vente était nulle, l’acte sous seing privé faisant expressément référence à la qualité d’usufruitière de la venderesse.

Le tribunal en a déduit que cet acte ne pouvait valoir vente au sens des dispositions de l’article 1589 du code civil, mais devait recevoir la qualification de bail d’habitation, le conduisant à rejeter la demande reconventionnelle en réalisation de la vente forcée.

La demande d’expulsion a été rejetée en raison de l’existence d’un titre d’occupation des lieux, le bail ayant été tacitement reconduit et Mme [U] ne justifiant pas de l’envoi d’un congé.

Le tribunal a partiellement fait droit aux demandes fondées sur la rupture abusive des pourparlers considérant que Mme [U] avait mis un terme aux négociations sans motif légitime, alors que M. [T] avait démontré sa volonté d’acquérir le bien, retenant néanmoins que les sommes exposées par lui équivalaient au paiement du loyer.

Il a enfin été considéré qu’en délivrant son assignation, Mme [U] avait fait preuve de mauvaise foi, justifiant qu’elle soit condamnée au titre de procédure abusive.

Par déclaration transmise au greffe le 05 novembre 2020, M. [T] a relevé appel de cette décision, en ce qu’elle a condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi du fait de la rupture abusive des pourparlers, l’a débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel et financier, a condamné Mme [U] veuve [M] à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de la procédure abusive et l’a débouté de sa demande reconventionnelle aux fins de réalisation forcée de la vente.

Par conclusions transmises le 30 août 2023, M. [N] [T] demande à la cour de :

— accueillir comme recevable et bien fondé l’appel formé par lui,

— se déclarer compétent pour statuer sur le présent litige,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [U] veuve [M] de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a restitué à l’acte sous seing privé du 27 août 2015 son exacte qualification juridique de bail à usage d’habitation régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 initialement conclu pour une durée de trois ans tacitement reconduite au regard de la contrepartie de 350 euros relevée,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle aux fins de réalisation forcée de la vente.

Statuant à nouveau :

— déclarer la vente parfaite entre les parties moyennant le prix de vente de 65 000 euros,

— dire que faute par les parties de signer l’acte de vente dans le délai de 15 jours de l’invitation officielle qui leur sera faite par le notaire rédacteur saisi par l’acquéreur la décision à intervenir vaudra vente du bien à son profit le prix étant remis au notaire pour être consigné à la Caisse des dépôts et consignation afin d’être remis aux vendeurs une fois les formalités de mutation accomplies, ainsi que toutes formalités permettant à l’acquéreur une jouissance paisible du bien,

— dire que à défaut de signature de l’acte par les vendeurs, le jugement vaudra acte authentique de vente du bien en cause dans les termes du projet de promesse de vente.

Subsidiairement :

— condamner Mme [U] veuve [M] à lui délivrer un bail d’habitation et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la rupture abusive des pourparlers,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [U] veuve [M] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [U] veuve [M] à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral subi en raison de la rupture abusive,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel et financier.

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [U] veuve [M] à lui verser la somme de 56 174,08 euros en réparation des frais exposés et du préjudice matériel et financier subi en raison de la rupture abusive,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [U] veuve [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de procédure abusive.

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [U] veuve [M] à verser la somme de 5 000 euros pour résistance abusive.

En tout état de cause :

— condamner Mme [U] veuve [M] à verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Gontard-Quintric.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a requalifié la convention du 27 août 2015 en bail à usage d’habitation régi par les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 initialement conclu pour une période de trois ans tacitement reconduite.

M. [T] fait valoir qu’indépendamment de cette qualification, la vente est parfaite entre les parties pour avoir fait l’objet d’une offre de vente précise par l’annonce et que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, par le biais notamment d’un compromis de vente en juin 2015, constituant une rencontre de volontés non équivoque.

Il ajoute que Mme [U] veuve [M], bien qu’usufruitière, a agi en tant que mandataire des propriétaires et était investie d’un mandat de vente ou du moins d’un mandat apparent lui donnant les pouvoirs de vendre le bien, précisant que les nu-propriétaires attestent encore aujourd’hui donner leur accord à cette vente, conformément à l’annonce passée, au projet de compromis rédigé et à la convention litigieuse.

M. [T] fait valoir, dans le cas où il serait débouté de sa demande de vente forcée, que la rupture abusive des pourparlers contractuels doit être constatée. En effet, il a toujours maintenu son offre d’achat en multipliant les relances, et a exposé des sommes importantes pour la rénovation du bien, qu’il n’aurait pas dépensé s’il n’avait été que locataire.

Il ajoute que la qualité d’usufruitière de Mme [U] veuve [M] ne fait pas obstacle à l’engagement de sa responsabilité précontractuelle du fait de la rupture abusive des pourparlers.

Il considère donc devoir être indemnisé de cette rupture abusive des pourparlers contractuels, eu égard aux sommes dépensées qui ont permis la remise en état complète du bien insalubre, laquelle n’incombe pas au locataire et sont justifiées.

Il estime à l’inverse que l’absence de dédommagement des frais exposés constituerait un enrichissement sans cause pour les propriétaires du bien.

M.[T] produit dans le même temps une attestation de M. [E] qui aurait vécu la même situation que M. [T], se voyant refuser la vente après avoir réalisé des travaux importants.

M. [T] conteste également le montant de 6 000 euros alloué au titre du préjudice moral et soutient que la somme de 20 000 euros demandée se justifie par la déception de ne pas voir se réaliser la vente projetée et promise pendant six années.

Il soutient enfin que Mme [U] veuve [M] doit être condamnée à la somme de 5 000 euros pour résistance abusive au regard de sa mauvaise foi constituée par son attitude visant à faire miroiter la vente à M. [T] alors même qu’elle n’avait aucunement l’intention de régulariser celle-ci tout en profitant des aménagements et améliorations effectués au sein du bien litigieux.

Par conclusions transmises le 1er septembre 2023, Mme [V] [U] veuve [M] demande à la cour de :

— constater l’autorité de la chose jugée concernant la qualification juridique de l’acte du 27 août 2015,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] de sa demande aux fins de réalisation forcée de la vente,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au titre de la rupture abusive des pourparlers à la somme de 6 000 euros.

À titre subsidiaire,

— réduire la somme allouée à de plus justes proportions.

À titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris sur la somme allouée au titre du préjudice moral,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] de sa demande au titre de son préjudice matériel et financier.

À titre infinement subsidiaire,

— dire que les dépenses engagées par M. [T] se limitent à la somme de 7 324,03 euros.

En tout état de cause,

— dire que M. [T] est redevable de la somme de 25 200 euros pour la période de septembre 2015 au 26 août 2021, date de la fin du bail à la suite du congé de reprise délivré en date du 22 février 2021 au titre de la contrepartie financière du bail d’habitation signé en date du 27 août 2015,

— le condamner en conséquence à payer la somme de 25 200 euros,

— ordonner la compensation éventuelle des sommes dues,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 2 000 euros au titre de la procédure abusive,

— ordonner la restitution des sommes acquittées au titre de l’exécution provisoire,

— condamner M. [T] à payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Mme [U] veuve [M] fait valoir qu’en l’absence de contestation de la qualification de bail à usage d’habitation de la convention de la part de M. [T], cette qualification ne peut plus être remise en cause, le jugement ayant acquis l’autorité de la chose jugée. L’intimée soutient donc que le jugement doit être confirmé en ce qu’il considère que la convention ne peut être qualifiée de promesse synallagmatique de vente et que la seule existence d’une annonce ne peut démontrer seule la rencontre des volontés exigée par l’article 1589 du code civil.

Elle relève que l’attestation produite par son adversaire, par laquelle un des nus-propriétaires, indique avoir fait une proposition de vente portant sur un prix différent de celui contenu dans la convention du 27 août 2015 démontre l’absence d’accord entre eux sur le prix, mais également l’absence d’un mandat de vente qui lui aurait été donné par les nu-propriétaires.

L’intimée ajoute que la chronologie des actes démontre que M. [T] lui-même ne souhaitait pas acquérir, le projet de compromis établi et non signé datant du 10 juin 2015 pour un montant de 65 000 euros, soit antérieurement à la signature de l’acte sous seing privé qualifié de bail d’habitation, elle-même n’ayant été mise en demeure de réitérer la vente que par courrier du 7 décembre 2017.

Elle estime donc que les pourparlers contractuels sont inexistants, justifiant le rejet des demandes formées par M. [T] et estime en tout état de cause que les sommes dont il est demandé le remboursement, outre qu’elles sont insuffisamment démontrées, sont en réalité la contrepartie financière du bail, de sorte que sa condamnation au paiement de celles-ci constitueraient un enrichissement sans cause, l’acte sous seing privé mettant à la charge de M. [T] la réalisation des travaux.

Enfin, Mme [U] estime avoir été contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits faute d’issue amiable et relève que M. [T] a pu faire valoir des demandes reconventionnelles et obtenir réparation de son préjudice, de sorte qu’elle conteste avoir abusé de son droit d’agir.

La mise en état a été clôturée par ordonnance en date du 4 septembre 2023 fixant l’affaire à l’audience du 2 octobre 2023.

MOTIFS

Sur l’autorité de la chose jugée tirée de la qualification de l’acte du 27 août 2015

Aucune des parties ne sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a 'restitué à l’acte sous seing privé du 27 août 2015 son exacte qualification juridique de bail à usage d’habitation régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, initialement conclu pour une durée de trois ans tacitement reconduite'.

Il n’y a pas lieu de dire qu’il y a autorité de chose jugée, mais de constater le caractère définitif de ce chef du jugement déféré, sans que la cour n’ait à se prononcer sur ce point non soumis à réformation ni à confirmation dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la demande tendant à la vente forcée du bien

Aux termes des articles 1583 et 1589 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ; la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

M. [T], conscient que Mme [U] veuve [M] n’est qu’usufruitière du bien litigieux, invoque l’existence d’un mandat apparent en vue de la vente, se fondant notamment en cela sur l’attestation de M. [I] [J].

Néanmoins, cette attestation rédigée par un coindivisaire, indique certes avoir adressé le 8 juin 2017 une proposition d’acceptation de la vente du bien au profit de M. [T], mais mentionne un prix de vente de 80 000 euros et non de 65 000 euros comme indiqué dans l’acte sous seing-privé.

Il apparaît en outre que la dernière coindivisaire n’a pas répondu aux courriers qui lui ont été adressés par M. [T] relatifs à la vente, ni à la mise en demeure de son avocat, de sorte qu’il n’apparaît pas démontré par les agissements de ces coindivisaires que ceux-ci ont entendu donner mandat à Mme [U] Veuve [M].

Il convient donc d’écarter la théorie du mandat apparent invoquée, en ce qu’il n’est pas démontré que les deux coindivisaires ont donné leur accord à Mme [U] pour procéder à la vente du bien aux conditions fixées dans l’acte.

Quant à l’accord invoqué par l’appelant, outre le fait que Mme [U] veuve [M] n’étant pas titulaire du droit de propriété, celle-ci n’avait pas qualité pour assurer la vente du bien, la notion de partie impliquant la capacité à disposer du bien, il apparaît par ailleurs que M. [T] lui-même a écrit aux coindivisaires de son interlocutrice en indiquant, 'peut être n’êtes vous plus intéressés par la vente du terrain (…)' Si tel est le cas, je vous serai gré de bien vouloir m’en avertir (…) de façon à ce que je puisse continuer mes recherches.'

Il apparaît ainsi que M. [T] avait conscience de ce que la seule signature de cet acte sous seing privé, alors qu’un projet de compromis avait été rédigé antérieurement et n’avait pas été formalisé, n’avait pas valeur d’un accord définitif pour la vente du bien.

L’ensemble de ces éléments commande donc de rejeter la demande tendant à la vente forcée du bien, confirmant le jugement de ce chef.

Sur la demande en indemnisation pour rupture abusive des pourparlers

L’indemnisation d’une telle rupture des relations entre les parties étant fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, il appartient à M. [T] de rapporter la preuve de la commission d’une faute par Mme [U] veuve [M] lui ayant directement causé un préjudice.

S’il est exact que l’acte signé évoque une 'vente prochaine’ du bien, il apparaît néanmoins, comme indiqué plus avant, que M. [T] avait connaissance de la situation juridique du bien et de la seule qualité d’usufruitière de Mme [U] veuve [M]. Il est établi qu’il savait que celle-ci n’avait pas la capacité de procéder seule à la vente, le conduisant à adresser des courriers à ses coindivisaires pour connaître leurs intentions à l’égard de ce bien, comme mentionné plus avant.

Il est par ailleurs justement relevé par l’intimée que M. [T] ne démontre pas l’avoir sollicitée afin de procéder à la vente après la signature de la convention sous seing-privé, exception faite du courrier de mise en demeure adressé par son conseil à Mme [U] veuve [M] le 7 décembre 2017, ayant entraîné l’introduction de la présente instance quelques semaines plus tard.

Or, celle-ci lui avait préalablement adressé un courrier, le 17 avril 2017, lui demandant d’évacuer le chalet en raison des dégâts dénoncés par le locataire survenus sur le bien suite à des intempéries.

Il se déduit ainsi de ces échanges, que M.[T] ne justifie pas avoir sérieusement interpellé l’intimée en vue de procéder à la vente, pas plus qu’il ne démontre que celle-ci a eu un comportement fautif lui causant un préjudice.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [U] veuve [M] et de débouter M. [T] de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre de l’occupation du bien

Il ressort de la convention signée le 27 août 2015 que le locataire/acquéreur s’engage à:

— prendre en charge en son nom tous frais relatifs aux consommations et entretien des réseaux électriques, adduction d’eau et assainissements d’eaux usées et pluviales présents sur le terrain de l’immeuble et le terrain en désignation ci-dessous,

— prendre en charge en son nom tous frais relatifs aux taxes foncières et taxes d’habitation pour l’immeuble et le terrain en désignation ci-dessous,

— effectuer l’entretien général régulier du terrain en désignation ci-dessous en supportant les frais,

— effectuer des travaux d’amélioration et de mise en sécurité de l’habitat et du terrain à hauteur de 350 euros minimum par mois (montant désigné sur présentation de factures ou de preuve d’achat), habitat insalubre à cette présente date.

Ainsi, il appartient à M. [T] de démontrer, conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil, qu’il a exécuté les obligations mises à sa charge par le contrat sus-cité, étant observé que l’entretien général du terrain n’est pas compris dans la somme de 350 euros qui doit avoir été dépensée à l’occasion de travaux d’amélioration et de mise en sécurité de l’habitat et du terrain.

L’observation des factures et pièces produites par M. [T] conduit la cour à écarter toutes les sommes exposées en vue de l’acquisition de matériel réutilisable, mobile et amovible, ainsi que les sommes non justifiées par une facture

Ainsi s’agissant de l’année 2015, il convient de retenir la somme de 3 160,71 euros comme relevé par Mme [U] veuve [M] au titre des dépenses justifiées.

Pour l’année 2016, il convient de retenir la somme de 2 605,07 euros admise par l’intimée.

Pour l’année 2017, il convient de retenir la somme de 2 230,78 euros.

Pour l’année 2018, il convient de retenir la somme de 117,67 euros.

Au total, M. [T] justifie avoir exposé la somme de 8 114,23 euros en vue de travaux d’amélioration et de mise en sécurité de l’habitat et du terrain.

S’agissant de la main d’oeuvre dont il est sollicité l’indemnisation, il n’apparaît pas, à la lecture du contrat objet du litige, que ce coût ait été inclus dans l’obligation mise à sa charge d’effectuer des travaux d’amélioration du bien.

M. [T] produit un décompte du temps passé à effectuer lesdits travaux, évaluant le prix journalier de la main d’oeuvre à 175 euros et au transport des matériaux au prix de 50 euros par voyage.

Outre le fait qu’il n’établit pas que ces prix correspondent à des tarifs habituels pratiqués par des professionnels de la matière, il ne démontre pas que le temps passé l’a été sur un éventuel temps de travail et ne justifie pas davantage de la réalité du temps passé à effectuer ces travaux.

Enfin, il doit être relevé que l’appelant sollicite également l’indemnisation du temps passé à l’entretien général du terrain, lequel devait être effectué à ses frais et n’était pas compris dans les travaux d’amélioration dont il doit justifier.

Pour l’ensemble de ces raisons, la somme de 3 000 euros sera prise en compte au titre du temps passé à l’amélioration du bien en sus de la somme de 8 114,23 euros.

Ainsi, M. [T] justifie avoir exposé la somme de 11 114,23 euros.

Il était contractuellement tenu de dépenser au minimum la somme de 24 943,50 euros durant l’occupation du bien, correspondant à la somme de 350 euros de dépenses mensuelles entre le mois de septembre 2015 et le 26 août 2021.

Il reste donc à devoir, par compensation, la somme de 13 829,27 euros au bénéfice de Mme [U] veuve [M].

Il convient donc de condamner M. [T] à régler à Mme [U] veuve [M] la somme de 13 829,27 euros en exécution de l’acte sous seing privé.

Sur la demande de délivrance d’un bail d’habitation et sous astreinte de 100 euros par jour de retard

Un congé pour reprise a été délivré le 22 février 2021 à M. [T] et il ressort des explications fournies par Mme [U] veuve [M] que l’appelant aurait quitté les lieux le 26 août 2021.

Il convient donc de rejeter la demande en délivrance de bail d’habitation .

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au Trésor Public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que Mme [V] [U] veuve [M] a entendu abuser de son droit d’agir en justice.

M. [T] sera donc débouté de sa demande et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Succombant, M. [T] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à Mme [U] veuve [M] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande aux fins de nullité de « l’acte de convention sous seing privé » du 27 août 2015,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande aux fins d’expulsion de M. [T] et/ou occupant de son chef du bien immobilier sis Lieu-dit [Adresse 2] à [Localité 7], référencé section C n°[Cadastre 1] au cadastre de la commune,

— débouté M. [T] de sa demande reconventionnelle aux fins de réalisation forcée de la vente,

— débouté M. [T] de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel et financier,

— condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] veuve [M] aux entiers dépens d’instance, distraits de profit de Maître Alexandra Furtmair, Avocat au barreau de Draguignan,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande de condamnation de M. [T] à lui payer une indemnité d’occupation,

— débouté Mme [U] veuve [M] de sa demande aux fins de compensation, devenue sans objet,

— condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi du fait de la rupture abusive des pourparlers,

— condamné Mme [U] veuve [M] à payer à M. [T] la somme de 2 000 euros au titre de la procédure abusive,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [N] [T] de sa demande indemnitaire fondée sur la rupture abusive des pourparlers contractuels ;

Condamne M. [N] [T] à régler à Mme [V] [U] veuve [M] la somme de 13 829,27 euros au titre de l’occupation du bien et après compensation avec les sommes dépensées en exécution de la convention du 27 août 2015 ;

Déboute M. [N] [T] pour le surplus ;

Déboute M. [N] [T] demande de délivrance d’un bail d’habitation et sous astreinte ;

Déboute M. [N] [T] de sa demande indemnitaire fondée sur la résistance abusive de Mme [V] [U] veuve [M] ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [N] [T] à régler à Mme [V] [U] veuve [M]

la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT