RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03362 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JLUN

AV

JUGE DE L’EXECUTION D’ALES

03 octobre 2024 RG :23/01403

[A]

Association ASSOCIATION ECURIE DE [Localité 18]

C/

[M]

Copie exécutoire délivrée

le 10/10/2025

à :

M^e Nordine TRIA

M^e Nicolas JONQUET

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution d’ALES en date du 03 Octobre 2024, N°23/01403

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

Mme [I] [A]

née le 25 Octobre 1930 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 18]

Représentée par M^e Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

Association ASSOCIATION ECURIE DE [Localité 18] dont le siège social est [Adresse 1] ,[Localité 18], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 18]

Représentée par M^e Nordine TRIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

INTIMÉ :

M. [P] [C], [F] [M]

né le 25 Octobre 1939 à [Localité 17]

chez Madame [L] [M], [Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Mathilde JOURNU, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 10 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 21 octobre 2024 par Madame [I] [A] et l’Association association Ecurie de Ribaute à l’encontre du jugement rendu le 3 octobre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès dans l’instance n° RG 23/01403 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 28 octobre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 2 septembre 2025 par Madame [I] [A] et l’Association Ecurie de [Localité 18], appelantes, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 25 août 2025 par Monsieur [P] [M], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 28 octobre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 4 septembre 2025.

Vu les conclusions remises par la voie électronique le 10 septembre 2025 par Madame [I] [A] et l’Association Ecurie de [Localité 18], appelantes, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les conclusions remises par la voie électronique le 10 septembre 2025 par Monsieur [P] [M], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Sur les faits

Par acte notarié du 27 novembre 2006, Monsieur [P] [M] a consenti à la Sarl EMC 10000 un contrat de bail commercial ayant pour objet un bâtiment avec dépendances et parcelles de terres situées à [Localité 18], cadastré section AK n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 11], destiné à l’exercice de tous commerces, pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2006.

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2008, la Sarl EMC 10000 a consenti à Madame [I] [A] un bail de sous location autorisé par le bailleur ayant pour objet l’habitation du premier niveau de parcelle AS [Cadastre 11] comprenant une chambre, une salle à manger, une cuisine, une salle de bain et toilette indépendante, rangement sous escalier et toilette, et, en partie commune, une véranda fermée, hall d’accès étage niveau 2, une buanderie dans le hall d’accès atelier EMC 10000 et ce, pour une période de trois ans courant du 15 décembre 2008 au 14 décembre 2011.

Par convention du 19 février 2010, Monsieur [P] [M] a accepté de transférer le contrat de sous location dans les mêmes termes et conditions en contrat de location entre lui-même et Madame [I] [A] et prévoyant que le contrat se substituera au contrat de sous location le jour de la résiliation du contrat d’origine du 27 novembre 2006.

Par acte sous seing privé unilatéral du 5 octobre 2010, le bailleur a autorisé le transfert du contrat de sous location en bail de location directe au profit de Madame [A], conformément aux engagements signés le 2 février 2010 suite à la liquidation judiciaire de la société EMC 10000, et du jugement du 16 septembre 2010.

Depuis cette date le bail s’est renouvelé par tacite reconduction.

Parallèlement, et par acte sous seing privé du 1er juillet 2009, la Sarl EMC 10000 a consenti à l’association Ecurie de [Localité 18] un bail de sous location autorisé par le bailleur principal :

1. Sur les terres agricoles sis à [Localité 18] section AK n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] lieudit [Localité 16] et section AS la parcelle n°[Cadastre 11] pour l’ensemble des parcelles d’une contenance de 3ha et 48 12 ca précisant que la parcelle AS [Cadastre 11] n’est louée qu’en partie. Le logement sis [Adresse 19] ne faisant pas partie du contrat de sous location, tandis que le surplus de la parcelle n°[Cadastre 11] fait partie d’un avenant au bail d’origine signé le 1er janvier 2007. La parcelle n°[Cadastre 8] laissée à disposition des preneurs comme l’était l’usage depuis 2007 pour EMC 10000 est comprise dans le prix du contrat.

2. Sur la partie bâtie dépendances agricoles sis à [Localité 18] section AS parcelle [Cadastre 11] comprenant :

— au rez de chaussée l’ensemble des différents bâtiments dépendances à usage agricole soit 17 boxs, pièces de soins, club house, atelier, porche, accès toilettes et caves, la cour intérieur et le parking, accès [Adresse 9] (lieux de stockage des copeaux et fumier) et au 1er niveau une paillère.

— une partie habitable située au 2ème niveau aile sud-ouest au-dessus du porche d’entrée [Adresse 1], comprenant hall d’entrée, deux chambres, salle de bain et wc pour une période de 3 ans courant du 1er juillet 2009 au 31juin 2012.

Par convention de transfert de contrat du 19 février 2010, Monsieur [P] [M] a accepté de transférer le contrat de sous location entre lui-même et l’association Ecurie de [Localité 18] dans les mêmes termes et conditions en contrat de location directe et se substituant au contrat de sous location le jour de la résiliation du contrat d’origine du 27 novembre 2006.

Par acte sous seing privé unilatéral du 6 octobre 2010, Monsieur [P] [M] a consenti que par suite de la liquidation judiciaire de la société EMC 10000, il y avait transfert du contrat de sous location en bail de location directe, conformément aux engagements signés le 2 février 2010.

A la demande de Madame [A] et de l’Association Ecurie de [Localité 18], un expert a été désigné par ordonnance de référé du 26 janvier 2012. Il a déposé son rapport définitif le 22 avril 2013.

Monsieur [P] [M] a fait assigner Madame [A] et l’Association Ecurie de [Localité 18] en résiliation de bail et expulsion.

Dans un arrêt du 17 décembre 2015, la cour d’appel de Nîmes, après avoir infirmé le jugement rendu le 8 septembre 2014 par le tribunal d’instance d’Alès en toutes ses dispositions, a:

— Ordonné la suspension des loyers dus par l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [A] jusqu’à complète exécution des travaux préconisés par l’expert;

— Dit n’y avoir lieu à résiliation des baux, ni à expulsion des locataires;

— Condamné Monsieur [M] à exécuter les entiers travaux préconisés par l’expert [Z] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013) et ce dans le délai de 10 mois à compter de la signification de l’arrêt et à défaut sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

— Débouté Madame [A] de sa demande de dommages et intérêts;

— Débouté Monsieur [M] de ses demandes en paiement de loyers à l’égard des locataires;

— Condamné Monsieur [M] à payer à l’association Ecurie de [Localité 18] la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamné Monsieur [M] à payer tant à l’association Ecurie de [Localité 18] qu’à Madame [A] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit du 29 juillet 2020, l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [A] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès aux fins de liquidation de l’astreinte fixée par la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt du 17 décembre 2015 et de prononcé d’une nouvelle astreinte.

Par jugement du 6 mai 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès a :

— liquidé l’astreinte provisoire à hauteur de 7 500 euros pour la période du 29 novembre 2016 au 6 octobre 2019,

— Condamné Monsieur [M] à payer à l’association et Madame [A] ladite somme,

— Débouté l’association et Madame [A] de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

— Condamné Monsieur [M] à payer à l’association la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par arrêt du 1er décembre 2021, la cour d’appel de Nîmes a :

— Confirmé le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

Statuant à nouveau,

— Condamné Monsieur [P] [M] à exécuter les entiers travaux préconisés par l’expert [Z] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013) et ce dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt et à défaut, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

— Condamné Monsieur [P] [M] à payer à Madame [I] [A] et à l’association Ecurie de [Localité 18] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamné Monsieur [P] [M] aux dépens d’appel .

Par acte d’huissier de Justice du 21 mars 2019, Monsieur [P] [M] a donné congé à Madame [I] [A] et à l’association Ecurie de [Localité 18] aux fins de reprise pour habiter.

Par jugement du 17 mai 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a :

— Déclaré nuls les congés de reprise du 21 mars 2019 délivrés à l’association Ecurie de [Localité 18] et à Madame [I] [A],

— Rejeté la demande de résiliation des baux d’habitation,

— Rejeté la demande d’indemnité d’occupation,

— Rejeté les demandes d’indemnisation de l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A],

— Rejeté la demande d’expertise de l’association Ecurie de [Localité 18],

— Condamné Monsieur [P] [M] à payer, à chacun, la somme de 600 euros à l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

Par arrêt du 12 octobre 2023, la cour d’appel de Nîmes a confirmé le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions et y ajoutant,

— Débouté Madame [I] [A] de sa demande d’expertise judiciaire,

— Débouté l’association Ecurie de [Localité 18] de sa demande au titre de sa perte d’exploitation,

— Débouté l’association de sa demande au titre des travaux de mise en sécurité du bâtiment effondré et du déblaiement des gravats,

— Condamné Monsieur [P] [M] aux dépens d’appel,

— Condamné Monsieur [P] [M] à payer à Madame [I] [A] et à l’association Ecurie de [Localité 18] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Sur la procédure

Par exploit du 6 novembre 2023, l’association Ecurie de Ribaute et Madame [I] [A] ont fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès Monsieur [P] [M] en liquidation de l’astreinte fixée par l’arrêt de la cour d’appel du 1er décembre 2021 ainsi qu’en fixation d’une nouvelle astreinte.

Par jugement du 3 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alès a statué et :

« Déclare l’action de Madame [I] [A] recevable,

Ordonne la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’arrêt du 1er décembre 2021 de la cour d’appel de Nîmes à hauteur de 2.000 euros ;

Condamne Monsieur [P] [M] à payer à l’association Ecuries de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme globale de 2.000 euros ;

Assortit l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 15 décembre 2015 ayant condamné Monsieur [P] [M] en qualité de propriétaire à faire procéder dans les règles de l’art aux entiers travaux préconisés par l’expert [Z] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013), d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois après la signification de la présente décision et ce pour une nouvelle durée de quatre mois à l’issue de laquelle le juge de l’exécution pourra être valablement saisi en liquidation d’astreinte ;

Condamne Monsieur [P] [M] aux dépens ;

Condamne Monsieur [P] [M] à payer à l’association Ecuries de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ; ».

L’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] ont relevé appel le 21 octobre 2024 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler ou réformer en qu’il a :

— ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’arrêt du 1er décembre 2021 de la cour d’appel de Nîmes à hauteur de 2.000 euros ;

— condamné Monsieur [P] [M] à payer à l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme globale de 2.000 euros ;

— condamné Monsieur [P] [M] à payer à l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions, Madame [I] [A] et l’association Ecurie de [Localité 18], appelantes, demandent à la cour, au visa des articles L. 131-1 alinéa 2, article L. 131-2, article L. 131-4 du code des procédures d’exécution, de :

« Recevoir l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] en leur appel

Réformer ladite décision en ce que Monsieur le juge de l’exécution a :

— ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’arrêt du 1er décembre 2021 de la cour d’appel de Nîmes à hauteur de 2.000 euros ;

— condamné Monsieur [P] [M], à payer à l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme globale de 2.000 euros ;

— condamné Monsieur [P] [M], à payer à l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y faisant droit,

Vu le comportement de Monsieur [P] [M], à qui une injonction a été adressée,

Vu l’absence de réalisation des entiers travaux,

Vu l’ancienneté de la décision du 17 décembre 2015 signifiée le 29 janvier 2016,

Ordonner la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nîmes le 01 décembre 2022 à hauteur de 4 500 euros.

Condamner Monsieur [P] [M] à porter et payer à l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme de 4 500 euros.

Fixer une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard.

Condamner Monsieur [M] à porter et payer :

— à Madame [I] [A] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— à l’association Ecurie de [Localité 18] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en cause d’appel,

Condamner Monsieur [P] [M] à porter et payer à l’Ecurie de [Localité 18] et Madame [A] la somme 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le condamner aux entiers dépens ».

Au soutien de leurs prétentions, Madame [I] [A] et l’association Ecurie de [Localité 18], appelantes, exposent que la carence du bailleur est incontestablement volontaire dans le but d’obtenir le départ de ses locataires puisque ce dernier a préféré vendre des biens immobiliers et en percevoir le prix en s’abstenant de procéder aux travaux de remise en état imposés par décision de justice. Il n’a toujours pas exécuté les entiers travaux préconisés par l’expert. Il a simplement réalisé certains travaux portant sur la toiture des appartements, à l’exclusion du reste. Les seuls travaux réalisés concernent une partie de toiture et une toiture situées sur un bien non compris dans la location et conservé par Monsieur [M] uniquement. Il n’a exécuté qu’une partie très limitée et non conforme des travaux prescrits. Malgré des travaux de toiture prétendument achevés en janvier 2023, les infiltrations demeurent. Le refus du 28 mars 2025, reproché au locataire, ne concernait que le nettoyage de chenaux, mesure inadaptée car le problème réside dans la toiture elle-même, mal rénovée.

Les appelantes rétorquent que toute affirmation du bailleur imputant aux locataires une quelconque dégradation ou un défaut d’entretien est sans fondement, dès lors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi. Lebailleur est tenu d’exécuter, sans réserve, ni contestation possible, l’intégralité des travaux prescrits par l’expert [Z] dans son rapport définitif du 22 avril 2013. Le compteur d’eau n’a jamais été raccordé au réseau alimentant les biens loués.

Les appelantes soutiennent que le bailleur ne démontre pas avoir rencontré des difficultés insurmontables pour exécuter l’arrêt rendu par la cour d’appel de Nîmes. Il dispose d’un patrimoine immobilier lui permettant de trouver un financement pour le faire. Sa négligence fautive et son intention de nuire sont avérées. La réitération des congés en 2025 démontre l’intention constante du bailleur de se soustraire à ses obligations d’exécution et de faire pression sur ses locataires pour les contraindre à quitter les lieux. Le bailleur ne peut nullement soutenir une variation des prix depuis 2015 dans la mesure où l’inexécution des travaux est due à sa carence depuis la signification de l’arrêt de 2015.

Les appelantes précisent que seule une astreinte dissuasive peut contraindre le bailleur à s’exécuter, les précédentes astreintes, trop faibles, n’ayant eu aucun effet coercitif. Elles ont toujours respecté leurs obligations légales et contractuelles en matière d’assurance.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [P] [M], intimé, demande à la cour, au visa de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 1er du protocole n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, et des articles 31 et suivants du code de procédure civile, de :

« Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Alès en ce qu’il a :

— déclare l’action de Madame [I] [A] recevable ;

— ordonne la liquidation de l’astreinte provisoire fixée par l’arrêt du 1er décembre 2021 de la cour d’appel de Nîmes à hauteur de 2.000 euros ;

— condamne Monsieur [P] [M] à payer à l’association Ecuries de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme globale de 2.000 euros ;

— assorti l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 15 décembre 2015, ayant condamné Monsieur [P] [M] en qualité de propriétaire à faire procéder dans les règles de l’art aux entiers travaux préconisés par l’expert [Z] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013), d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois après la signification de la présente décision et ce pour une nouvelle durée de quatre mois à l’issue de laquelle le juge de l’exécution pourra être valablement saisi en liquidation de l’astreinte ;

— condamne Monsieur [P] [M] aux dépens ;

— condamne Monsieur [P] [M] à payer à l’association Ecuries de [Localité 18] et Madame [I] [A] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Statuant à nouveau

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

A titre principal

Déclarer Madame [I] [A] irrecevable à agir et, en tout état de cause, la débouter en toutes ses demandes,

Débouter l’association en toutes ses demandes,

A titre subsidiaire

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité la liquidation de l’astreinte fixée par l’arrêt du 1er décembre 2021 de la cour d’appel de Nîmes à hauteur de la somme globale de 2.000 euros,

Ordonner le report, à défaut l’échelonnement, de deux ans des sommes dues par Monsieur [M], outre une limitation du taux d’intérêt au taux légal et une imputation des paiements sur le capital,

En tout état de cause

Débouter les requérants de leurs demandes de fixation d’une nouvelle astreinte,

Sommer les requérants de communiquer leurs assurances habitation respectives sous un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamner in solidum l’association Ecurie de [Localité 18] et Madame [A] à payer à Monsieur [M] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. ».

L’intimé réplique que Madame [A] est irrecevable à poursuivre la liquidation d’une astreinte pour remise en état de locaux qu’elle a abandonnés depuis au moins dix ans. De plus, il n’existe aucun rapport raisonnable de proportionnalité entre l’astreinte et le but recherché dès lors que l’appartement est vacant.

L’intimé souligne que l’association a réalisé une partie des travaux et en a été indemnisée. Certains bâtiments menaçants ruine ont été mis en sécurité et/ou détruits par l’association Ecurie de [Localité 18], elle-même. Monsieur [M] a procédé à la remise en état de la toiture pour un total de 33 266 euros. Concernant les travaux de plomberie, une difficulté tient au fait que les occupants ont purement et simplement détruit l’installation en place pour se raccorder ' illégalement ' à un forage rendant impossible toute remise en état. Il a sollicité l’intervention d’une entreprise afin de dégager les chénaux remplis de feuilles mais les appelants ont refusé son intervention. Ils ont également refusé l’intervention d’un maçon chargé d’analyser la fissure du plafond du premier étage.

Subsidiairement, l’intimé soutient que sa situation financière actualisée ne lui permet toujours pas de faire face aux dépenses de remise en état des locaux ; son patrimoine immobilier est composé pour l’essentiel de biens indivis dont la réalisation n’est pas aisée. Un grand nombre des parcelles lui appartenant sont également en état d’inculture. Enfin, compte tenu de son âge de 85 ans, de ses revenus et du fait qu’il a déjà été soumis à un plan de surendettement, il ne peut pas obtenir de prêt bancaire.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la demande de rabat de la clôture

Dans ses conclusions notifiées par la voie électronique le 10 septembre 2025, Monsieur [M] sollicite le 'rabat’ de l’ordonnance de clôture du 4 septembre 2025 aux motifs de la communication de conclusions responsives de Madame [I] [A] et de l’association Ecurie de Riba, le 3 septembre 2025, veille de la clôture, et de la tentative de réalisation d’un procès-verbal de constat contradictoire entre le 9 et le 10 septembre 2025.

Dès leurs écritures notifiées le 20 décembre 2024, Madame [I] [A] et l’association Ecurie de Riba ont soutenu que Monsieur [M] ne s’était pas exécuté et n’avait entrepris que des travaux de toiture. Le litige porte donc depuis l’origine sur le respect de l’obligation de faire et Monsieur [M] a été sommé le 18 juillet 2025 de communiquer un procès-verbal constatant l’étendue des travaux réalisés ou bien une note précise décrivant les travaux réalisés. Or, ce n’est que le 25 août 2025 qu’il a produit des factures de peinture, de menuiseries et d’électricité et il a attendu le 9 septembre 2025, alors que l’instruction de l’affaire était clôturée, pour solliciter l’autorisation de pénétrer dans les locaux loués afin d’y faire établir un constat par un commissaire de justice.

Les écritures et pièces communiquées non pas le 3 septembre 2025 mais le 2 septembre 2025 par Madame [I] [A] et de l’association Ecurie de Riba ne constituent qu’une réponse aux nouveaux éléments et notamment aux factures de travaux, communiqués le 25 août 2025 par Monsieur [M]. Ces écritures et pièces n’appellaient donc qu’une réplique brève. Or, Monsieur [M] ne justifie pas de circonstances qui l’ont empêché d’y procéder, pendant le laps de temps de deux jours dont il disposait avant la clôture.

Il n’est donc pas justifié d’une cause grave devant conduire à la révocation de l’ordonnance de clôture. Par conséquent, les conclusions notifiées le 10 septembre 2025 par chacune des parties devront être déclarées irrecevables.

2) Sur la recevabilité de l’action de Madame [A]

La présente cour n’est pas saisie d’une demande d’annulation ou de résiliation du bail ; il est donc indifférent pour la solution du présent litige que Madame [A] n’occupe pas effectivement et personnellement les lieux donnés à bail. Au surplus, il convient de rappeler que l’expertise judiciaire ordonnée a mis en évidence les risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants de l’appartement mis à sa disposition et son caractère indécent et inhabitable.

Le bailleur a été débouté de sa demande de résilitation de bail et son congé du 21 mars 2019 annulé. Il ne verse au débat aucun procès-verbal de reprise des lieux, dressé en accord avec sa locataire. La volonté de Madame [A] de renoncer à son droit au bail n’est pas avérée alors qu’au contraire, elle produit une attestation d’assurance pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025, démontrant son intention de remplir ses obligations de preneur.

Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de Madame [A] recevable.

3) Sur la demande de liquidation d’astreinte

Aux termes de l’article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Les travaux préconisés par l’expert [Z], en pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013, que Monsieur [M] a été condamné à réaliser, par arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 17 décembre 2015, sont les suivants:

— Changement des menuiseries de la fenêtre de la cuisine et la porte d’entrée du logement de Madame [A],

— Reprise des parois verticales du logement de Madame [A],

— Reprise des plafonds sur la partie commune [A]-Ecuries au premier étage;

— Réfection à neuf du logement de fonction de l’association les Ecuries de [Localité 18] (infitrations, réseau électrique, plomberie),

— Reprise du réseau électrique, du toit, et des murs dans les écuries et annexes de l’association les Ecuries de [Localité 18]

— Reprise de la paillère en ruine et la toiture.

L’arrêt du 1er décembre 2021 de la cour d’appel de Nîmes a été signifié le 6 décembre 2021. L’astreinte a donc commencé à courir le 1er juin 2022 et ce, pour une durée de trois mois expirant le 1er septembre 2022.

Monsieur [M] a engagé en juillet 2022 des travaux sur les toitures endommagées de l’habitation, de l’écurie et de la remise ouverte, travaux qui se sont poursuivi en décembre 2022 et janvier 2023, d’après les trois factures de Monsieur [D] [J] d’un montant de 7 667 euros, 14 005 euros et 16 594 euros, représentant la somme totale de 38 266 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 novembre 2023 que des fuites d’eau persistent dans le wc et la salle de bains de Madame [A], malgré la réfection des toitures.

Il a été constaté par Monsieur [O], courtier en travaux, et par Monsieur [J], entrepreneur en bâtiment sous l’enseigne Pro Renov, que les gouttières étaient bouchées à l’arrière de la maison. Si les locataires, qui n’ont pas été prévenus par le bailleur de l’intervention de Monsieur [J] le 28 mars 2025, ont pu légitimement s’y opposer, il leur incombe de procéder à l’entretien des chénaux. Or, à ce stade de la procédure, à défaut de pièce probante, il n’est pas démontré que les infiltrations d’eau persistantes trouvent leur origine dans une malfaçon affectant les travaux d’étanchéité de la toiture réalisés au dessus du wc et de la salle de bains de Madame [A].

En revanche, dans le délai qui lui était imparti, le bailleur n’a pas exécuté les autres travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire et n’a donc pas satisfait intégralement à l’obligation de faire imposée par l’arrêt du 17 décembre 2015.

Les difficultés financières rencontrées par Monsieur [M] pour s’exécuter ont été rappelées par l’arrêt du 1er décembre 2021. En effet, il perçoit une pension de retraite modeste de l’ordre de 1 000 euros par mois, ne touche aucun loyer depuis 2011, cette situation l’ayant conduit à bénéficier en 2017 d’un dossier de surendettement. En raison de son âge de 86 ans et de sa situation économique, il ne peut recourir à un prêt bancaire qui lui a d’ailleurs été refusé en 2016.

Le prix de 90 000 euros de la première vente du 7 septembre 2019 d’une parcelle indivise, revenu à hauteur de 50 966 euros à Monsieur [M], a été affecté prioritairement au règlement des dettes comprises dans le plan de surendettement et des frais d’avocat. Le reliquat lui a permis de financer les travaux de toiture.

Il résulte du relevé des formalités publiées au 3 juin 2025 que la vente du 9 mai 2022 au profit de la commune de [Localité 18] a rapporté la somme de 58 584 euros aux indivisaires propriétaires de la parcelle [Cadastre 15], issue de la division de la parcelle [Cadastre 14]. La vente du 23 juin 2022 de la parcelle [Cadastre 13] a rapporté à Monsieur [M] la somme de 2 000 euros. Ces ventes des 9 mai et 23 juin 2022 sont toutefois intervenues bien après l’arrêt rendu le 1er décembre 2021 par la cour d’appel de Nîmes assortissant l’obligation de faire d’une astreinte.

Les autres terrains dont Monsieur [M] est propriétaire sont indivis et donc pas facilement réalisables en l’état. Il justifie avoir emprunté le 1er février 2025 la somme de 24 062 euros à sa fille, pour financer des travaux complémentaires, selon déclaration enregistrée auprès des services fiscaux.

Eu égard à l’exécution partielle par Monsieur [M] de ses obligations et aux difficultés rencontrées pour les exécuter, c’est à bon droit que le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 2 000 euros.

Dans la mesure où la vacance du logement de Madame [A] résulte de son insalubrité, il existe bien un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant de 2 000 euros auquel est liquidée l’astreinte et le but légitime poursuivi qui est d’obtenir l’exécution effective d’une décision de justice rendue au profit d’un preneur tendant à rendre habitable le logement donné à bail.

4) Sur la demande de délai de paiement

Compte-tenu de la modicité du montant auquel l’astreinte est liquidée et des capitaux perçus par Monsieur [M] à la suite des ventes immobilières successives réalisées, ses difficultés à s’acquitter de la condamnation prononcée ne sont pas avérées. Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil en sa faveur.

5) Sur la demande de fixation d’une nouvelle astreinte

L’article L.131-1, alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il résulte du courrier de Monsieur [O] du 4 août 2025, de la facture de Monsieur [Y] du 6 août 2025, des factures de Monsieur [B] des 25 janvier, 13 février et 7 décembre 2025 ainsi que de la facture de la société […] du 4 avril 2025 que, de février à juillet 2025, Monsieur [M] a entrepris des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique, de remplacement de six menuiseries extérieures, de réparation de la porte d’entrée du logement de Madame [A], de remise en peinture de certains murs et plafonds dégradés par les infiltrations dans une salle de bains, un WC, une cuisine, un salon, une cage d’escalier, un couloir et deux chambres; qu’il a repris des embrasures de fenêtres en peinture dans une salle de bains, un WC, une cuisine, un salon.

Cependant, le commissaire de justice mandaté par Madame [A] a constaté le 29 août 2025 que concernant la porte palière de bois, avec vitrage, qui dessert l’accès à une pièce à usage de buanderie occupée par Madame [A], seule une réparation de fortune avec des planchettes en bois avait été réalisée afin de remplacer les vitrages cassés.

Le même constat du 29 août 2025 démontre que dans la véranda, partie commune, aucune réfection n’a été entreprise ; le plafond et les murs de la partie commune [A]-Ecuries au premier étage n’ont pas été repris ; il en est de même au second étage, s’agissant des peintures et des enduits des murs du hall. Toujours au second étage, dans la chambre à coucher, les papiers peints se décollent et sont particulièrement dégradés. Les enduits du mur du petit cabinet de toilette attenant n’ont pas été refaits.

Le réseau électrique a été mis en sécurité mais la mise aux normes est à parfaire, certains fils électriques étant encore à nu, selon les constatations du commissaire de justice, et les locataires ne disposant toujours pas de compteur électrique individualisé. L’habitation n’est pas encore équipée d’un système de chauffage, comme l’indique Monsieur [O] dans son courrier précité, ce qui, outre le fait que cela rend le logement indécent, est de nature à nuire à la pérennité des travaux de reprise des murs et plafonds abîmés.

Monsieur [M] reconnaît qu’il n’a pas effectué les travaux de plomberie mis à sa charge ; il en justifie par le fait que, dans la salle de bains du deuxième étage, le lavabo a été enlevé et les tuyauteries coupées à ras, et que les locataires utilisent le forage pour alimenter la maison en eau, selon les constatations opérées par Monsieur [E], gérant de la société […], qui atteste avoir refusé, suite à une visite du 12 mars 2022, de prendre la responsabilité de réaliser les travaux dans de telles conditions.

Aucun état des lieux n’a été effectué, à l’entrée des locataires. Compte-tenu de l’état général très dégradé de la maison d’habitation, l’affirmation du représentant de l’association Ecurie de Riba, relatée dans le procès-verbal de constat du 19 décembre 2024, selon laquelle le lavabo de la salle de bains s’est abattu sur le sol du fait de sa grande vétusté et a du être enlevé est beaucoup plus crédible qu’une dégradation volontaire de la part du preneur.

L’utilisation de l’eau du forage est confirmée par les déclarations du représentant de l’association Ecurie de Riba au commissaire de justice qu’il a mandaté aux fins de constat le 19 décembre 2024. Toutefois, ce raccordement illégal ne constitue pas une cause étrangère empêchant le bailleur de procéder à la réfection de la plomberie. En effet, il n’est pas établi que le raccordement de la maison au réseau communal d’eau potable et d’assainissement, qui était effectif avant l’arrivée des locataires, selon l’attestation du maire de la commune de [Localité 18], ne puisse se faire aisément ainsi que la pose de compteurs individualisés permettant à ces derniers de vérifier leur consommation d’eau.

Il ressort des procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 6 novembre 2023 que l’emplacement des anciens box à chevaux est toujours vide. Or, l’effondrement des box à chevaux résulte de la carence du bailleur, responsable de la non reprise de la structure même du bâtiment ne reposant pas sur des fondations. Par conséquent, la disparition des box de la cour en raison de leur état déplorable ne dispense pas le bailleur de les reconstruire.

Au vu de l’ancienneté des obligations mises à la charge du bailleur qui n’a fait que partiellement diligence, malgré le caractère coercitif des précédentes astreintes prononcées, la fixation d’une nouvelle astreinte s’avère nécessaire pour assurer l’exécution effective de l’injonction de faire. Compte-tenu de l’ampleur des travaux restant à accomplir et de leur caractère très onéreux, il sera laissé au bailleur, pour faire face à ses obligations, un nouveau délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, délai à l’expiration duquel commencera à courir une nouvelle astreinte de 80 euros par jour de retard, pendant une durée de quatre mois.

6) Sur la demande de communication des attestations d’assurance

Madame [I] [A] et l’association Ecurie de Riba ont déféré à la demande formée par Monsieur [M] qu’ils communiquent leurs assurances habitation respectives de sorte que la sommation sollicitée est sans objet.

7) Sur les frais du procès

Chacune des parties, qui a obtenu partiellement satisfaction, supportera les dépens d’appel qu’elle a exposés.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 10 septembre 2025 par chacune des parties,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a assorti l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 15 décembre 2015 ayant condamné Monsieur [P] [M] en qualité de propriétaire à faire procéder dans les règles de l’art aux entiers travaux préconisés par l’expert [Z] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013), d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce à compter de l’expiration d’un délai de quatre mois après la signification du jugement et ce pour une nouvelle durée de quatre mois à l’issue de laquelle le juge de l’exécution pourra être valablement saisi en liquidation d’astreinte ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Dit que la condamnation prononcée par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 15 décembre 2015 de Monsieur [P] [M] en qualité de propriétaire à faire procéder dans les règles de l’art aux entiers travaux préconisés par l’expert [Z] (pages 17 à 22 de son rapport définitif du 22 avril 2013), est assortie d’une nouvelle astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard, et ce, à compter de l’expiration d’un délai de six mois après la signification du présent arrêt et ce pour une nouvelle durée de quatre mois à l’issue de laquelle le juge de l’exécution pourra être valablement saisi en liquidation d’astreinte ;

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [M] de sa demande de report, à défaut, d’échelonnement des sommes dues, de limitation du taux d’intérêt au taux légal et d’imputation des paiements sur le capital,

Déboute Monsieur [M] de sa demande tendant à faire sommation aux appelants de communiquer leurs assurances habitation respectives,

Dit que chacune des parties supportera les dépens d’appel qu’elle a exposés,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,