PhD/PM

Numéro 26/1348

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 5 MAI 2026

Dossier : N° RG 24/03249 – N° Portalis DBVV-V-B7I-JAOG

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[N] [T] [S] [D]

[J] [Y] épouse [D]

C/

[H] [G]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 5 MAI 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Mars 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

en présence de M. [M] [F] et Mme [L] [O], auditeurs de jutice,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [N] [T] [S] [D]

né le 29 Août 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [J] [Y] épouse [D]

née le 22 Septembre 1974 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Julien CLAUDEL de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

Madame [H] [G]

née le 11 Janvier 1960 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jessica HENRIC de la SELARL HENRIC AVOCAT, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 12 NOVEMBRE 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2022, Mme [H] [G] a donné en location, en vertu d’un bail à usage d’habitation, à M. [N] [D] et Mme [J] [Y], épouse [D], une maison d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer de 2.500 euros, avec clause d’indexation, et le versement d’un dépôt de garantie de 2.500 euros.

Les locataires se sont plaints de divers défauts du logement, ont réclamé des travaux de rénovation énergétique du logement, de remise en état de la cheminée, de la piscine hors sol, de la clôture extérieure, les frais de dératisation, de diagnostic de performances énergétiques, et le remboursement de l’augmentation illégale du loyer par rapport au loyer du précédent locataire.

Suivant exploit du 30 mars 2023, les époux [D] ont assigné Mme [G] par-devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d’établissement d’un nouveau contrat de bail précisant l’identité du bailleur, la superficie exacte du logement et le montant du loyer ramené à 1.575,91 euros par mois, et de condamnation de la bailleresse à lui payer diverses sommes.

Par jugement du 30 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a enjoint les parties de rencontrer un médiateur.

La médiation a été refusée par une des parties.

Par jugement du 20 août 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats.

Par jugement contradictoire du 12 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre les parties pour dol,

— jugé que les époux [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] à compter du prononcé du présent jugement,

— ordonné l’expulsion des époux [D] et de tous occupants de leur chef du logement et le cas échéant de ses annexes énoncées au contrat de bail, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamné solidairement les époux [D] à payer à Mme [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer pratiqué, augmenté des charges et subissant les mêmes augmentations contractuelles à compter du jugement jusqu’à libération effective des lieux,

— dit que le sort des biens meubles qui n’auraient pas été retirés au jour de la libération des lieux sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement les époux [D] à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum les époux [D] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 19 novembre 2024, les époux [D] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 février 2026.

***

Vu les conclusions notifiées le 18 février 2025 par les époux [D] qui ont demandé à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,

Vu le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’absence de conciliation des parties à la suite de la saisine de la commission départementale de conciliation des Pyrénées Atlantiques,

Vu l’absence de médiation entre les parties,

Vu les jugements rendus les 20 août 2024 et 12 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de Bayonne,

— déclarer recevable et bien fondé leur appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 12 novembre 2024 par juge des contentieux de la protection de Bayonne,

— infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau :

— débouter Mme [G] de sa demande d’annulation du contrat de bail du 10 octobre 2022, ainsi que de sa demande d’expulsion des concluants et de la mise à la charge de ces derniers d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire, si par impossible la juridiction de céans décidait de prononcer l’annulation du contrat de bail litigieux, condamner Mme [G] à leur rembourser l’intégralité des sommes qu’ils lui ont versées au titre de ce contrat de bail depuis leur entrée dans les lieux, et limiter le montant de l’indemnité d’occupation qui serait mise à leur charge à une somme de 1.670,03 euros par mois,

— ordonner à Mme [G] , sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de soumettre aux concluants un nouveau contrat de bail d’habitation ou un avenant, en lieu et place du contrat de bail ayant été signé entre les parties le 10 octobre 2022, et qui fera mention :

— d’une superficie habitable du logement de 132,11 m²

— d’un loyer d’un montant de 1.575,91 euros par mois

— condamner Mme [G] à verser aux concluants la somme de 21.525,56 euros au titre du remboursement du trop-perçu sur loyers et dépôt de garantie à compter du 10 octobre 2022, cette somme devant être réactualisée au jour des plaidoiries, et assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de la signification du courrier de mise en demeure ayant été adressé au bailleur par le conseil des concluants,

— ordonner à Mme [G] , sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision a intervenir, de faire réaliser des travaux de rénovation énergétique dans le logement donné a bail, afin que celui-ci puisse recevoir de manière certaine un classement en termes de consommation énergétique en catégorie « d », au minimum,

— condamner Mme [G] à leur verser la somme de 3.152,87 euros au titre de leur surconsommation en énergie (gaz) depuis leur entrée dans les lieux, constituant un préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de la signification du courrier de mise en demeure ayant été adressé au bailleur par le conseil des concluants,

— ordonner à Mme [G], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, de faire réaliser les travaux réparatoires suivants :

— réfection de l’étanchéité du conduit de la cheminée du logement, et pose d’une trappe de désenfumage,

— remise en état du jardin au niveau du « trou » créé par l’enlèvement de la piscine,

— réparation de la clôture du terrain du logement donné à bail,

— remise en état des évacuations des eaux pluviales pour éviter des inondations du chemin d’accès,

— réparation du système de trop-plein de la chaudière, et réfection de la chambre impactée par les champignons et moisissures,

— réparation de la fissure du plafond du hall de l’étage.

— en tant que de besoin, ordonner avant dire droit la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire, afin de :

— déterminer et de chiffrer de manière contradictoire l’ensemble des travaux qui seront a faire réaliser par le bailleur afin que le logement donné à bail puisse recevoir de manière certaine un classement en termes de consommation energétique en catégorie « d », au minimum,

— déterminer la superficie habitable du logement donné à bail,

— mesurer la surconsommation en gaz ayant été facturée aux concluants depuis leur entrée dans les lieux par rapport au classement énergétique qui leur avait été annoncé par leur bailleur,

— décrire et chiffrer les travaux réparatoires nécessaires, suite aux différents désordres dénoncés par les concluants dans leur assignation et leurs conclusions ultérieures, rappelés plus haut.

— autoriser les concluants à faire consigner leurs loyers sur un compte séquestre qui sera ouvert auprès du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Bayonne, tant que l’ensemble des travaux mis à la charge du bailleur n’auront pas eté réalisés,

— condamner Mme [G] à leur verser la somme totale de 245 euros au titre du remboursement de leurs frais de dératisation du logement donné à bail, et d’établissement d’un nouveau diagnostic de performances énergétiques, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023, date de la signification du courrier de mise en demeure ayant été adressé au bailleur par le conseil des concluants,

— condamner Mme [G] à leur verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance,

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions contraires,

— condamner Mme [G] à une indemnité fondée sur les dispositions de l’art. 700 du code de procédure civile d’un montant de 7.858 euros, outre aux entiers frais et dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris les frais de signification par huissier du courrier de mise en demeure du conseil des concluants en date du 1er mars 2023, et le coût du procès-verbal de constat en date du 25 mars 2024 (d’un montant de 909,20 euros TTC).

*

Vu les conclusions notifiées le 24 mars 2025 par Mme [G] qui a demandé à la cour de :

Vu les articles 1128 et suivants, 1109, 1131 et suivants, 1137 et 1178 du code civil, vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la cour d’appel, pour les causes et raisons sus-énoncées de confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions en ce qu’elle a :

— prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre les parties

— jugé que les époux [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] à compter du prononcé du présent jugement ;

— ordonné l’expulsion des époux [D] et de tous occupants de leur chef du logement et le cas échéant de ses annexes énoncées au contrat de bail, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné solidairement les époux [D] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer pratiqué, augmenté des charges et subissant les mêmes augmentations contractuelles à compter du jugement jusqu’à libération effective des lieux ;

— dit que le sort des biens meubles qui n’auraient pas été retirés au jour de la libération des lieux sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution;

— condamné solidairement les époux [D] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les époux [D] aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Y ajoutant,

— débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont irrecevables et/ou mal fondées ;

— condamner solidairement les époux [D] aux entiers dépens ;

— condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

MOTIFS

Sur la nullité du bail pour dol :

Les époux [D] font grief au jugement entrepris d’avoir prononcé la nullité du bail pour dol consécutif à la remise d’un faux bulletin de paie mentionnant un salaire de 4.633,54 euros, alors que, selon les appelants, celui-ci n’a pas déterminé le consentement de la bailleresse puisque M. [D] percevait un salaire de 1.972 euros, complété par des allocations ARE de 2.693 euros, soit revenu mensuel de 4.665 euros, outre le salaire de son épouse de 2.576 euros, soit un montant total supérieur même aux revenus déclarés au titre de l’année 2022 lors de la signature du bail, le faux bulletin de paie ayant pour objet de ne pas faire état des allocations ARE afin d’éviter « une éventuelle disqualification immédiate par l’agence immobilière », et ce dans le contexte d’un marché locatif très tendu, de sorte que, percevant des revenus largement suffisants pour régler les loyers, ils n’ont eu aucune intention dolosive, tandis que la bailleresse ne justifie pas d’un intérêt à agir en l’absence de préjudice.

Les appelants ajoutent que, en acceptant de signer un avenant au bail en date du 18 mars 2024, régularisant l’omission du nom du bailleur sur le contrat originel, la bailleresse a renoncé à se prévaloir du dol.

Mais, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1109 du code civil dispose qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

En l’espèce, conformément au décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location, les époux [D] ont été invités à produire des pièces justificatives au soutien de leur candidature préalablement à la signature du bail du 10 octobre 2022.

Il est constant que M. [D] a produit de faux bulletins de salaire de la société With-It mentionnant un salaire mensuel net de 5.278,98 euros, et de 4.633,54 euros après retenue à la source, pour un emploi de « salarié cadre », comme cela ressort du bulletin du mois d’août 2022.

Dans la fiche de renseignements remise à la bailleresse, M. [D] a indiqué être « architecte info » en CDI, percevant un salaire mensuel net de 4.600 euros et Mme [D], commerciale en CDI, percevant un salaire mensuel net de 2.000 euros. L’enquête pénale consécutive à la plainte de la bailleresse a établi que les bulletins de paie avaient été falsifiés le 12 septembre 2022, par substitution du nom [D] à celui d’un autre salarié.

Contrairement aux informations remises à la remise, M. [D], né en août 1971, percevait en 2022 des allocations ARE d’un montant mensuel moyen de 2.693 euros et un salaire mensuel de 1.871 euros net, avant prélèvement à la source.

La dissimulation des allocations ARE, sous l’apparence fausse d’un salaire, a substantiellement altéré la sincérité de la déclaration des époux [D] quant à leur situation financière puisque ces prestations sont servies à titre temporaire, en fonction de l’âge et des revenus antérieurs de l’allocataire, et que la durée de leur service n’a pas été portée à la connaisance de la bailleresse.

De fait, dans le meilleur des cas, les époux [D] pouvaient se prévaloir seulement de salaraires cumulés moyens, en prenant même en compte le salaire réel de l’épouse, de l’ordre de 4.447 euros.

La déclaration des revenus 2022, produite aux débats, mais non remise à la signature du bail, ne présente pas d’intérêt sur la dissimulation des allocations ARE.

En l’état de leurs revenus réels, le loyer mensuel de 2.500 euros représentait 56,21 % des salaires du couple, soit un ratio d’endettement de nature à interroger la capacité financière des locataires et à la mettre en balance avec d’autres candidatures que la bailleresse pouvait rechercher. Les garanties financières du locataire constituant un élément essentiel du consentement du bailleur, la production de faux bulletins de salaire a déterminé le consentement de la bailleresse en la trompant sur l’exacte appréciation de la capacité financière des locataires à faire face à leurs engagements locatifs tenant au règlement du loyer et à l’entretien d’une maison de ville à [Localité 2].

A cet égard, il importe peu que les man’uvres dolosives n’aient pas été découvertes à l’occasion d’impayés dès lors qu’elles ont été découvertes rapidement après le début du bail, révélant un mensonge faisant naître un doute légitime sur l’exécution du bail, renforcé la découverte concomitante de la mesure de faillite personnelle prononcée contre M. [D] en 2015 d’une durée de 10 ans, et de la création en 2021 de la société With-It par ses deux enfants de 21 et 23 ans, en situation d’interposition au profit de leur père puisqu’aucun n’était disponible pour diriger cette société. Au surplus, la société With-It a été placée en liquidation judiciaire le 26 décembre 2024, et les époux [D] ont déposé un dossier du surendettement qui a été déclaré recevable le 14 mars 2025, cette recevabilité ayant été contestée par Mme [G].

Il suit des considérations qui précèdent que Mme [G] justifie d’un intérêt à demander la nullité du bail sur le fondement du dol qui a l’a déterminée à consentir le bail d’habitation de sa maison aux époux [D].

La régularisation de l’omission matérielle figurant dans le bail originel qui ne mentionnait pas l’identité de la bailleresse ne peut être regardée comme la manifestation non équivoque de la volonté de celle-ci de renoncer à la nullité du bail alors que, en application de l’article 1182 du code civil, la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce, cet acte devant mentionner l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le bail originel ayant seulement été complété par le nom et l’adresse de la bailleresse.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité pour dol du bail conclu entre les parties.

En application de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Dès lors, l’anéantissement rétroactif d’un contrat fait obstacle à toute action, y compris en responsabilité contractuelle, fondée sur les dispositions de celui-ci.

L’article 1352 du code civil précise que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur estimée au jour de la restitution.

L’article 1353 suivant indique que la restitution inclut les fruits et la valeur de jouissance que la chose a procuré. La valeur de jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

En l’espèce, les époux [D] sont réputés être occupants sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2022, et non à compter du jugement entrepris.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Les époux [D] sont fondés à demander la restitution des loyers réglés.

Mme [G] est fondée à réclamer une indemnité d’occupation au titre de la jouissance du bien loué à compter du 10 octobre 2022.

Les époux [D] font grief au jugement entrepris d’avoir fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel de 2.500 euros alors que la bailleresse ne pouvait pas augmenter le précédent loyer de 1.670,03 euros sans justifier de travaux ou d’une sous-évaluation.

L’indemnité d’occupation, comme contrepartie de la jouissance des lieux consécutive à l’annulation du bail, doit être fixée en considération de la valeur locative de la maison plafonnée en raison de sa situation en zone tendue.

En l’espèce, le bail porte sur une maison d’habitation, de cinq pièces, pourvue d’équipements électroménagers, d’une superficie de 140 m², en bon état général.

Il est mentionné que le dernier loyer appliqué au précédent locataire était de 1.670,03 euros au mois d’août 2022 et que l’augmentation du loyer était motivée par d’importants travaux (65.000 euros) et une mise en adéquation avec le prix du marché.

S’agissant de la contestation de la superficie de 140 m², ce point est sans objet puisque si le dernier diagnostic retient une superficie de 133,5 m², la différence se situe dans la tolérance d'1/20 ème admise par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’elle n’est pas significative sur la valeur de l’indemnité d’occupation.

S’agissant de l’irrecevabilité de la contestation du loyer fixé dans le bail, soulevée par Mme [G] au visa de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, ce moyen est sans objet à un double titre, d’abord en ce qu’il ne vient pas au soutien d’une fin de non-recevoir énoncée dans le dispositif des conclusions de l’intimée, lequel seul saisit la cour des prétentions des parties en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, et, d’autre part, la cour statue ici en matière d’indemnité d’occupation et non de loyer.

Mme [G] ne peut justifier l’augmentation de loyer en invoquant un accord avec le précédent locataire sur une réduction du montant du loyer en lien avec une mention erronée de la superficie du logement et d’un prétendu problème de tout à l’égout, dès lors qu’il y a lieu de se référer au dernier loyer tel que déclaré dans le bail par la bailleresse.

S’agissant des travaux d’amélioration et de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, il résulte du décret 2017-1198 du 27 juillet 1987 que la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Et, en cas de sous-évaluation du loyer, le même décret prévoit que la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer de référence constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire.

En l’espèce, la bailleresse avait donné sa maison à bail en date du 2 juin 2020 moyennant un loyer de 2.300 euros, avant la demande de réduction formée par le locataire.

Mme [G] justifie, au cours de ce bail expiré en août 2022, de travaux pour un montant total de 16.927,25 euros, et non de 65.000 euros, autorisant, dans le meilleur des cas, une augmentation mensuelle de 211,58 euros en application du décret précité.

En revanche, les annonces immobilières versées aux débats tendent à établir qu’un loyer mensuel de 1.670 euros est manifestement sous-évalué compte tenu des caractéristiques du bien et de sa situation par comparaison avec des biens de même nature dont il ressort une valeur locative de l’ordre de 2.400 euros.

L’augmentation du loyer est donc plafonnée à (2.400 ' 1.670) / 2 = 365 euros, soit un loyer de 2.035 euros.

Si le bail n’avait pas été annulé, Mme [G] n’aurait pu percevoir un loyer supérieur à ce montant.

Par conséquent, infirmant le jugement entrepris, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, contrepartie de la jouissance du bien loué consécutivement à l’annulation du bail à la somme mensuelle forfaitaire de 2.035 euros, révisable annuellement comme si le bail n’avait pas été annulé.

Les époux [D] seront solidairement condamnés à payer cette somme à titre d’indemnité d’occupation mensuelle.

Mme [G] sera condamnée à restituer les loyers réglés et la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le présent arrêt et le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement entrepris.

Il conviendra d’ordonner une compensation judiciaire, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties.

Sur la surconsommation en gaz, les frais de dératisation et les frais de diagnostic :

Les époux [D] doivent être déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre d’une surconsommation de gaz, des frais de diagnostic et de dératisation fondées sur le contrat de bail.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes d’exécution en nature :

Compte tenu de l’annulation du contrat de bail, les époux [D] doivent être déboutés de leurs demandes d’établissement d’un nouveau contrat de bail, de réalisation de travaux et de leur demande d’expertise judiciaire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [D] de ces chefs de demandes.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [D] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de jouissance fondée sur le contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] :

Les époux [D] doivent indemniser, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le préjudice moral certain subi par Mme [G] du fait de leurs man’uvres dolosives.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux [D] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires :

Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du contrat de bail liant les parties

— ordonné l’expulsion des époux [D]

— débouté les époux [D] de leurs demandes, à l’exception de celle relative à l’indemnité d’occupation et à la restitution d’un trop-versé,

— condamné in solidum les époux [D] à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

et, statuant à nouveau,

CONDAMNE in solidum M. [N] [D] et Mme [J] [Y], épouse [D], à payer à Mme [G] une indemnité d’occupation mensuelle de 2.035 euros, révisable annuellement comme si le bail n’avait pas été annulé, et ce à compter du 10 octobre 2022,

CONDAMNE Mme [G] à restituer aux époux [D] les loyers réglés en exécution du bail, ainsi que la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation fixée dans le présent arrêt et celle réglée en exécution du jugement entrepris,

ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties,

DEBOUTE Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT que chaque partie conservera ses dépens de première instance et d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,