RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03353 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I7KH

AG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

12 septembre 2023

RG : 21/00116

[F]

C/

[G] VEUVE [P]

Copie exécutoire délivrée

le 13 février 2025

à :

M^e Marine Vasquez

M^e Virginie Cres

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 12 septembre 2023, N°21/00116

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [J] [N] [F]

née le 02 mai 1972 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valérie Charlet, plaidante, avocate au barreau de Paris

Représentée par M^e Marine Vasquez, postulante, avocate au barreau d’Alès

INTIMÉE :

Mme [J] [E] [G] veuve [P]

née le 18 juillet 1932 à [Localité 5] (23)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Virginie Cres de la Scp Cabinet M. Allheilig & V. Cres, plaidante/postulante, avocat au barreau d’Alès

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 13 février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 23 novembre 2018, Mme [J] [G] a vendu à Mme [J] [F] une maison d’habitation [Adresse 3] à [Localité 7] (30).

Préalablement à cette vente un dossier de diagnostics techniques a été établi le 3 septembre 2018, par la société Cyra Diagnostics, comprenant notamment un état parasitaire qui concluait à l’absence d’infestation.

Ayant découvert la présence de termites après la vente, Mme [F] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Alès qui, par ordonnance du 19 septembre 2019, a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de la venderesse et du diagnostiqueur.

L’expert a déposé son rapport le 13 juillet 2020.

Par actes des 23 décembre 2020 et 15 et 16 décembre 2021, Mme [F] a assigné Mme [G], la société Cyra Diagnostics et son assureur la société QBE Europs SA/NV en indemnisation de son préjudice devant le tribunal judiciaire d’Alès qui, par jugement contradictoire du 12 septembre 2023 :

— l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes formulées l’encontre de Mme [H] [G] veuve [P],

— l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier à sa juste valeur,

— a condamné in solidum la société QBE Europe SA/NV dans les limites des contrats et sous réserve de la franchise et la société Cyra Diagnostics à lui payer les sommes de :

—  12 035 euros en réparation du préjudice matériel subi,

—  1 250 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  3 000 euros en réparation du préjudice immatériel (préjudice psychologique et moral, et préjudice résultant de l’impossibilité de disposer de son bien librement, la vente étant en l’état impossible),

—  3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné in solidum la société QBE Europe SA/NV dans les limites des contrats et sous réserve de la franchise et la société Cyra Diagnostics à payer à Mme [H] [G] veuve [P] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a condamné in solidum la société QBE Europe SA/NV dans les limites des contrats et sous réserve de la franchise et la société Cyra Diagnostics aux entiers dépens dont les frais d’expertise judiciaire.

Mme [F] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 octobre 2023.

Par ordonnance du 17 septembre 2024, la procédure a été clôturée le 20 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 16 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 25 janvier 2024, Mme [J] [F] demande à la cour :

— de réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [G] et de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance de revendre son bien immobilier à sa juste valeur,

Et statuant à nouveau

— de condamner Mme [G] à lui payer les sommes de :

—  20 000 euros en réparation de son préjudice subi du fait de l’inexécution de son obligation d’information et de bonne foi,

-15 000 euros en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance de revendre son bien immobilier à sa juste valeur,

—  6 250 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  17 000 euros en réparation de son préjudice immatériel (préjudice psychologique et moral, et préjudice résultant de l’impossibilité de disposer de son bien librement, la vente étant en l’état impossible)

— de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé.

L’appelante soutient :

— que la venderesse a manqué à son obligation générale de bonne foi et d’information en lui cachant la présence passée et/ou actuelle d’insectes xylophages alors que le traitement antérieur des poutres et bas de chevrons arbalétriers du garage constaté par l’expert ainsi que l’apposition de plinthes au pied des poteaux infestés démontrent qu’elle avait connaissance de la présence de parasites,

— que ce manquement à l’obligation d’information et de bonne foi lui a causé une perte de chance de revendre le bien au juste prix, l’infestation même passée et traitée étant de nature à entraîner une baisse du prix,

— qu’il entraîne également un préjudice de perte de jouissance puisqu’elle ne peut utiliser la terrasse, qui est étayée et dangereuse, ainsi qu’un important préjudice moral dès lors que la découverte de l’infestation lui a causé un choc et un stress permanent nécessitant la mise en place d’un suivi psychologique, et un préjudice résultant de l’impossibilité d’exercer sans perte ses prérogatives de propriétaire.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 19 avril 2024, Mme [J] [G] demande à la cour :

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— de débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— de débouter celle-ci ou tout succombant de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande au titre des dépens formulées à son encontre,

— de condamner celle-ci ou tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’intimée réplique :

— qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ainsi que le retient l’expert judiciaire,

— que l’appelante ne peut obtenir de double indemnisation, les chefs de préjudices dont elle fait état ayant déjà été indemnisés et la responsabilité de la société de diagnostics étant définitive,

— qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une perte de chance de revendre son bien immobilier à sa juste valeur.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*manquement du vendeur au principe de bonne foi et à son devoir d’information

Pour écarter la responsabilité de la venderesse à ce titre, le tribunal, après avoir rappelé qu’elle ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie insérée à l’acte de vente et que le rapport d’expertise ne liait pas le juge, a jugé qu’il n’était pas démontré qu’elle était effectivement détentrice d’une information quant à la présence passée d’insectes xylophages au sein de son habitation, cette information ayant pu être détenue par son défunt époux, ni qu’elle avait la volonté de dissimuler une telle information, s’étant entourée de professionnels pour vendre son bien.

Il a également retenu qu’il n’était pas démontré que l’apposition de plinthes au pied des poteaux infestés de termites aurait été effectuée pour masquer les dégâts causés par ces insectes.

Aux termes de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1112-1 du même code celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la

valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’expert désigné a constaté, concernant l’auvent de la terrasse de la maison côté cuisine, une « très forte dégradation des bas de piliers par termite souterrain » ayant nécessité la mise en place d’étais métalliques en soutien de la poutre maîtresse par l’acheteuse, la solidité de la totalité de la structure étant affectée.

Il a également constaté « la dégradation de ces bas de piliers par infiltration d’eau », et qu’ils étaient « recouverts sur leurs quatre côtés d’éléments bois en protection ».

Concernant la structure bois de cet auvent, il a relevé l’existence d'« indices d’infestation par insectes à larves xylophages de type capricorne des maisons sur ces éléments bois ».

Il a également constaté, dans le garage, des « indices d’infestations par insectes xylophages de type capricorne des maisons sur certaines poutres », étant précisé que « les poutres et bas de chevrons arbalétriers ont fait l’objet d’un traitement curatif par injection » en raison de la « présence d’injecteurs sans têtes sur ces poutres ».

Enfin, il a relevé les mêmes indices d’infestations sur certaines poutres du local attenant au garage.

L’appelante impute à l’intimée de lui avoir caché le traitement des poutres de la charpente du garage ainsi que la raison réelle de l’apposition de plinthes au pied des poteaux infestés de termites.

Le moyen soulevé par l’intimée tiré de l’existence d’une clause contractuelle en page 9 relative à l’état du bien n’est pas de nature à exonérer celle-ci de sa responsabilité, dès lors que cette clause ne décharge par le vendeur de son obligation d’information.

Auvent de la terrasse

L’expert a indiqué que l’infestation des piliers était antérieure à l’acquisition mais que les plinthes apposées au bas des piliers étaient anciennes et que « rien ne permet(tait) de conclure objectivement à la présence de termites pour le justifier », les causes pouvant également en être « un début de dégradations par infiltrations d’eau, mais également un aspect esthétique d’encadrement des bas de piliers ».

Il a conclu que ces éléments bois « ont été plutôt installés pour protéger ces bas de piliers de dégradations dues à des infiltrations d’eau » et que « l’infestation termite est venue après ».

Ces conclusions sont corroborées par les attestations de Mme [C] et M. [Z], produites par l’intimée, aux termes desquelles les poteaux de la terrasse étaient habillés depuis de nombreuses années de planches de bois « pour les protéger de l’humidité ».

L’appelante ne rapporte ainsi pas la preuve qui lui incombe, que la venderesse avait connaissance de l’infestation des piliers de la terrasse par des termites, ni qu’elle a maquillé et dissimulé cette infestation par l’apposition de plinthes et lui a ainsi caché, de mauvaise foi, cette information.

La volonté de dissimulation des dégradations causées par infiltration d’eau n’est pas davantage établie, l’expert ayant relevé que ces dégradations étaient « parfaitement visibles ».

Poutres et bas de chevrons arbalétriers du garage

L’expert a relevé que la propriétaire intimée ne lui avait remis aucun élément concernant la date à laquelle le traitement curatif avait été réalisé et celle-ci ne fournit aucune explication à ce sujet dans ses écritures, se contentant d’affirmer qu’elle ne pouvait pas dissimuler des informations dont elle n’avait pas connaissance.

Or, comme le soutient à juste titre l’appelante, elle est et a toujours été, la seule propriétaire du bien immobilier, qu’elle a fait construire, ce dont il ressort des termes mêmes de l’acte de vente, de sorte qu’elle a nécessairement eu connaissance du traitement des poutres et bas de chevrons arbalétriers du garage.

Pour autant, l’expert rappelle que ce traitement n’a pas été caché à l’acquéreur puisque les injecteurs étaient visibles.

En outre, aucune obligation d’information spécifique ne pesait sur la propriétaire, qui avait pris les dispositions nécessaires précisément pour éradiquer une infestation, le traitement étant réputé avoir fonctionné.

En ce qui concerne l’infestation actuelle, la venderesse, profane en matière de construction, et âgée de 86 ans au moment de la vente, a confié à un professionnel la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, à la suite desquels elle n’a pas été alertée sur l’état d’infestation des poutres du garage par des insectes xylophages, qui n’a été révélé à l’acquéreur que par un état parasitaire postérieur.

En outre le jugement, définitif sur ce point, a retenu que la société Cyra Diagnostic, à laquelle Mme [G] avait confié la réalisation de ces diagnostics, n’avait pas réalisé le diagnostic relatif au risque de présence de termites et insectes xylophages dans le bien immobilier conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, engageant de ce fait sa responsabilité délictuelle à l’encontre de l’acheteuse.

Le tribunal a expressément relevé que le diagnostiqueur, qui reconnaissait réaliser ses sondages à l’aide d’un tournevis, sans échelle ni lampe, ne s’était pas renseigné auprès de la propriétaire sur l’existence antérieure d’une infestation par insectes xylophages et ne démontrait pas qu’il aurait été induit en erreur par elle.

Mme [G], vendeur profane, a donc rempli son obligation d’information en annexant à l’acte de vente un état établi par un professionnel et l’appelante ne rapporte pas la preuve qu’elle avait connaissance de la présence active d’insectes xylophages dans le garage.

Par conséquent, la preuve n’étant rapportée ni que l’intimée a retenu des informations ni qu’elle a manqué à son obligation de bonne foi, le jugement est confirmé de ce chef et en ce qu’il a débouté l’acquéreur de l’intégralité de ses demandes à son encontre.

*autres demandes

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] de ses demandes de condamnation de Mme [G] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à lui payer une somme au titre des frais irrépétibles.

L’appelante, qui succombe, est condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Elle est également condamnée à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Alès en toutes ses dispositions qui lui sont soumises,

Y ajoutant,

Condamne Mme [J] [F] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [J] [F] à payer à Mme [J] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,