RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03539 – N° Portalis DBVH-V-B7G-ITQZ

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 18]

08 septembre 2022

RG:21/00877

[Y]

[Y]

C/

[C]

[C]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e De Roeck

Selarl Bard

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18] en date du 08 Septembre 2022, N°21/00877

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. [C] LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Avril 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [S] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représenté par M^e Nathalie DE ROECK, Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Représenté par M^e Géraldine MERLE, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Mme [M] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Nathalie DE ROECK, Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Représentée par M^e Géraldine MERLE, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

M. [U] [C]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représenté par M^e Emmanuel BARD de la SELARL BARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Mme [I] [C]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuel BARD de la SELARL BARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Juin 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [I] [C] ct M. [U] [C] les époux [C] sont propriétaires d’un tènement immobilier cadastré AE [Cadastre 4] ct [Cadastre 5] à [Localité 17] (07) acquis par acte notarié du 7 juillet 2016.

Au titre des servitudes l’acte précise :

« Précision': à ce sujet, le vendeur précise que la cour cadastrée AE [Cadastre 4] est empruntée à usage de passage pour accéder à l’immeuble cadastré AE [Cadastre 12] limitant ladite cour au Sud.

L’acquéreur déclare être parfaitement informé de l’existence de cette servitude et reconnait devoir laisser libre le passage dans la cour au profit de la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 12].

Etant précisé par le vendeur que':

— le petit décroché de la parcelle AE [Cadastre 4] au sein de la parcelle AE [Cadastre 12] (tel qu’il figure sur le plan cadastral) a été fermé sans autorisation de sa part par le propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 12] par un petit portillon blanc,

— et qu’à ce jour, compte tenu de la configuration des lieux, il n’est pas possible d’accéder en voiture au garage situé sur la parcelle AE [Cadastre 12] (présence notamment d’escaliers). Il est annexé aux présentes une photo représentant le décroché et le garage de la parcelle AE n°[Cadastre 12].

L’acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation actuelle des lieux, de même qu’il déclare avoir été informé par l’office notarial du régime de la prescription acquisitive prévue par les articles 2258 et suivants du code civil concernant le décroché de la parcelle [Cadastre 4] sur la parcelle [Cadastre 12]. »

M. et Mme [Y] sont propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 12].

Par assignation délivrée le 17 octobre 2017, Mme [I] [C] ct M. [U] [C] ont saisi le tribunal de grande instance de PRIVAS aux fins de dire qu’il n’existe aucune servitude au profit de la parcelle AE [Cadastre 12] grevant la parcelle AE [Cadastre 4].

Par jugement en date du 28 août 2019, le tribunal a ordonné une expertise, confiée à M. [T] [V] lequel a déposé son rapport d’expertise en date du 6 octobre 2020.

Le tribunal judiciaire de Privas, par jugement contradictoire en date du 8 septembre 2022, a :

— Débouté Mme [M] [Y] et M. [S] [Y] de leurs demandes relatives à la reconnaissance de tout ou partie d’un droit de propriété sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 4], commune de [Localité 17] (07),

— Débouté Mme [M] [Y] et M. [S] [Y] de leurs demandes relatives à la reconnaissance d’une servitude de passage grevant la parcelle AE [Cadastre 4] au profit de la parcelle AE [Cadastre 12] leur appartenant,

— Débouté l’ensemble des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné in solidum Mme [M] [Y] et M. [S] [Y] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur la propriété du «'décroché'» de la parcelle AE [Cadastre 4] sur la parcelle AE [Cadastre 12] sur toute sa hauteur les premiers juges considèrent que les consorts [Y] ne produisent aucun titre de nature à justifier de leur propriété, et que cette parcelle qui avant appartenait au domaine public a fait l’objet d’un acte de notoriété acquisitive au profit de M. [E] en date du 23 mai 2008.

Ils ajoutent que les époux [C] disposent d’un titre de propriété à savoir l’acte de vente du 7 juillet 2016 et que l’origine de propriété renvoie à l’acquisition du bien par M. et Mme [N] de M. [E] et que si l’acte de notoriété acquisitive ne constitue pas en lui-même un titre de propriété les consorts [Y] n’en produisent aucun se bornant à indiquer que la parcelle appartenait au domaine public avant cet acte.

Le jugement après examen des différentes pièces produites expose que les consorts [Y] ne démontrent aucun acte de possession paisible et non équivoque du «'décroché'» de la parcelle sur lequel semblent se trouver les escaliers qui mènent à la terrasse longeant l’habitation.

Sur l’existence d’une servitude au profit des fonds des consorts [Y], la décision attaquée relève qu’aucun titre reconstitutif d’une servitude n’est versé au débat et qu’il est constant que l’acte recognitif de servitude doit émaner du propriétaire du fonds servant et faire référence au titre constitutif et qu’en l’espèce l’acte d’acquisition des époux [Y] ou même celui de leurs vendeurs ne font référence à un titre constitutif de servitude, si bien qu’aucune servitude conventionnelle ne peut être reconnue.

M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 2 novembre 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/03539.

Par ordonnance du'26 novembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 20 mars 2025.

Par message RPVA les intimés ont sollicité un rabat de la clôture pour pouvoir répondre aux conclusions des appelants déposés le 19 mars 2025, veille de la clôture. Ils n’ont toutefois pas conclu postérieurement à la clôture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2023 (19 mars 2025) , M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] demandent à la cour de :

Vu notamment les articles 682, 685, 712, 1240, 2258 et 2261du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— dire et juger que le « décroché » de la parcelle AE [Cadastre 4] sur la parcelle AE [Cadastre 12] appartient aux consorts [Y], par prescription acquisitive, avec comme limite de propriété l’extrémité Nord de la terrasse (située en haut des 4 marches d’escalier positionnées sur la parcelle AE [Cadastre 4]) longeant la maison du [Adresse 14],

— Débouter Mme et M. [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— S’agissant de la parcelle AE [Cadastre 4] [éventuellement hors « décroché » mentionné ci-avant dont la pleine propriété est revendiquée suite à son rattachement à la parcelle AE [Cadastre 12]] :

A titre principal,

— dire et juger que la prescription acquisitive de la parcelle AE [Cadastre 4] n’est pas caractérisée et doit être annulée avec pour conséquence de restaurer la situation d’avant la notoriété acquisitive de 2008 et ainsi remettre dans le domaine public ladite parcelle [éventuellement hors « décroché » dont la pleine propriété est revendiquée par les consorts [Y], par prescription acquisitive],

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la parcelle AE [Cadastre 4] [éventuellement hors « décroché » dont la pleine propriété est revendiquée par les consorts [Y], par prescription acquisitive] appartient en indivision aux consorts [Y] (moitié indivise en tant que propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 12]) ainsi qu’aux époux [C] (autre moitié indivise en tant que propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 5]) selon le régime particulier de l’indivision forcée et perpétuelle, en fixant une indemnité à verser aux époux [C] d’au maximum 100 euros.

A titre très subsidiaire,

— dire et juger que la parcelle AE [Cadastre 12] bénéficie d’une servitude de passage de type légale, à pied et/ou à véhicule sur l’intégralité de la parcelle AE [Cadastre 4] [éventuellement hors « décroché » dont la pleine propriété est revendiquée par les consorts [Y], par prescription acquisitive] sans versement d’indemnité aux propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 4],

— Condamner Mme et M. [C] à retirer, de manière permanente et définitive, l’ensemble des entraves et installations de tout ordre (pots, armoires, barrières, part-vues, palissades, portail, portillon') existantes sur la parcelle AE [Cadastre 4], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

En toute hypothèse,

— Condamner Mme et M. [C] à verser aux consorts [Y] la somme de 3 450 euros au titre de l’article 1240 du Code civil,

— Condamner Mme et M. [C] à verser aux consorts [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme et M. [C] aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Nathalie de Roeck, sur son affirmation de droit.

M. et Mme [Y] soutiennent en substance :

1) Sur la seule propriété du décroché de la parcelle AE [Cadastre 4] :

— que ce décroché est rattaché à la parcelle AE [Cadastre 12] par prescription acquisitive,

— que ce décroché est autonome de la parcelle AE [Cadastre 4] et ne sert qu’à la maison de la parcelle AE [Cadastre 12],

— que la prescription est de 10 ans car ils ont prescrit de bonne foi,

2) Sur la totalité de la parcelle AE [Cadastre 4]

— à titre principal': qu’ils n’ont jamais reconnu que cette parcelle appartient aux époux [C] et que le procès-verbal de constat en date du 12 mai 2017 ne constitue pas un aveu extrajudiciaire,

Qu’ils contestent la prescription acquisitive formalisée dans l’acte de notoriété acquisitive de 2008 au profit de M. [E] vendeur des [C]

Que la parcelle AE [Cadastre 4], hors décroché est un accessoire indispensable à la parcelle AE [Cadastre 12] créant une indivision forcée et perpétuelle et constituant une cour de passage,

— à titre subsidiaire': que la parcelle AE [Cadastre 4] (hors décroché) est grevée d’une servitude de passage au profit de la maison de la parcelle AE [Cadastre 12] car il y a enclave le garage n’ayant pas d’accès au domaine public comme mentionné dans l’acte d’achat et que l’assiette de cette servitude se situe sur la totalité de la parcelle AE [Cadastre 4].

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2023, M. [U] [C] et Mme [I] [C] demandent à la cour de :

Vu les articles 690 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

— Confirmer le jugement du 8 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

— Débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes,

— Condamner les époux [Y] à verser aux époux [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les époux [Y] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

Les époux [C] font valoir en substance':

1) Sur le décroché de la parcelle AE119':

— que les consorts [Y] ne démontrant nullement que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies dans la mesure où ils ne rapportent pas la preuve d’actes de possession non équivoque pendant trente ans, étant précisé que la possession revendiquée est d’autant plus équivoque qu’ils revendiquent également un droit de passage sur la parcelle AE [Cadastre 4] pour accéder à la parcelle AE [Cadastre 12],

2) Sur la totalité de la parcelle AE [Cadastre 4]':

— que lors du constat d’huissier en date du 12 mai 2017 les époux [B] ont bien reconnu que la parcelle AE [Cadastre 4] est la propriété des époux [C] ce qui constitue un aveu judiciaire,

— que l’acte de notoriété acquisitif du 23 mai 2008 ne peut être annulé comme le demandent les époux [Y] et ce même à le supposer nul et qu’en outre il a été établi sur attestation d’un ancien maire et d’un ancien adjoint au maire de la commune de [Localité 16] qui ont déclaré que la parcelle AE [Cadastre 4] n’appartenait pas au domaine public,

— que la notion d’indivision forcée n’est pas applicable dans la mesure où il n’y a pas d’indivision, les époux [C] étant propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 4],

— qu’il n’existe aucune servitude tant conventionnelle en l’absence de titre constitutif de servitude, que légale dans la mesure où la parcelle A [Cadastre 12] dispose d’un accès à la voie publique par les parcelles AE [Cadastre 11] et AE [Cadastre 10].

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la propriété du décroché de la parcelle AE [Cadastre 4] sur la parcelle AE [Cadastre 12]':

Il ressort des pièces produites au débat concernant ce décroché de la parcelle AE [Cadastre 4] sur la parcelle AE [Cadastre 12] que':

— les époux [C] disposent d’un titre de propriété à savoir l’acte d’acquisition en date du 7 juillet 2016 des parcelles AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 5] dans leur totalité de M. et Mme [N] lequel acte sur l’origine de propriété mentionne que M. et Mme [N] en ont fait l’acquisition de M. [E], qui lui-même détenait ses biens par succession de ses parents les ayants eu même acquis pour la parcelle AE [Cadastre 5] de Mmes [K] et pour la parcelle AE [Cadastre 4] par prescription trentenaire selon acte de notoriété acquisitive en date du 23 mai 2008, publié au bureau de hypothèques le 2 juillet 2008,

— les consorts [Y] ne produisent aucun titre de propriété sur la parcelle AE [Cadastre 4] tant en son entier que pour le «'décroché'»,

— même si l’acte de notoriété acquisitive ne constitue pas en lui-même un titre de propriété, et même à supposer que le «'décroché'» et la parcelle AE [Cadastre 4] aient pu appartenir au domaine public comme le soutiennent les consorts [Y] et comme l’indique l’expert judiciaire dans son rapport, cette situation n’a pas pour autant empêché une prescription acquisitive par les auteurs des époux [C], et en tout état de cause, les consorts [Y] ne produisent aucun titre contraire.

A défaut de disposer d’un titre les consorts [Y] soutiennent avoir acquis par prescription «'ce décroché'» soutenant devant la cour pouvoir bénéficier d’une prescription acquisitive de dix ans en raison de leur acquisition de bonne foi.

Toutefois la cour rappelle qu’en application des articles 2261 et 2272 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans sauf à se prévaloir d’une prescription abrégée de dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre.

En l’espèce il a été ci-dessus relevé que les consorts [Y] ne justifient pas disposer d’un titre sur la parcelle AE [Cadastre 4] (en son entier ou même pour «'le décroché'»), si bien que la prescription abrégée ne peut trouver à s’appliquer et qu’ils doivent démontrer une possession à titre de propriétaire, paisible, publique, non équivoque et non interrompue pendant trente ans, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, étant ajouté que le juge de la revendication dispose d’un pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées.

En ce qui concerne l’acquisition par prescription trentenaire, il a été rappelé que celle-ci pour être retenue suppose que celui qui l’invoque rapporte la preuve en particulier d’une possession en qualité de propriétaire, paisible et non équivoque.

Or en l’espèce non seulement les consorts [Y] ne démontrent pas s’être comportés en qualité de propriétaire du décroché de la parcelle AE [Cadastre 4] dans la mesure où comme relevé par les premiers juges des plans annexés à un permis de construire n’ont pas de force probante comme émanant des seules déclarations et énonciations du déclarant et que surtout à supposer la démonstration d’actes de possession cette dernière ne peut qu’être équivoque dans la mesure où même si les propos tenus par les appelants lors du procès-verbal de constat d’huissier en date du 18 mai 2017 ne peuvent être qualifiés d’aveu judiciaire ou extra-judiciaire, il en ressort toutefois que M. et Mme [Y] requérants ont exposé à l’officier ministériel bénéficier d’une servitude de passage dans la cour sur la parcelle AE [Cadastre 4] afin d’accéder via un escalier, à l’entrée de leur maison, ce qui est contradictoire avec la revendication d’une possession acquisitive.

Enfin cette possession à la supposer démontrée ne peut pas plus être qualifiée de paisible dans la mesure où le vendeur des époux [C] a fait préciser dans l’acte notarié du 7 juillet 2016 que': «'le petit décroché de la parcelle AE [Cadastre 4] au sein de la parcelle AR [Cadastre 12] (tel qu’il figure sur le plan cadastral) a été fermé sans autorisation de sa part par le propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 12] par un petit portillon blanc'».

Par conséquent au regard de ces éléments les consorts [Y] ne viennent pas démontrer avoir acquis par prescription trentenaire «'le décroché'» de la parcelle AE [Cadastre 4], confirmant sur ce point le jugement dont appel.

Sur la totalité de la parcelle AE [Cadastre 4]':

Il a déjà été ci-dessus rappelé que les époux [C] disposent d’un titre de propriété sur cette parcelle en l’occurrence l’acte notarié d’achat du 7 juillet 2016 qui contient les origines de propriété, à savoir pour la parcelle AE [Cadastre 4] par prescription trentenaire selon acte de notoriété acquisitive en date du 23 mai 2008, publié au bureau de hypothèques le 2 juillet 2008.

Les consorts [Y] contestent cette propriété par les époux [C] de la parcelle AE [Cadastre 4] en remettant en cause cet acte de notoriété au motif que cette parcelle avant l’acte de mai 2008 appartenait au domaine public, que l’acte de notoriété établi sur la base de deux témoignages ne peut par lui-même établir une prescription acquisitive et que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve d’une prescription acquisitive à l’origine de l’acte de notoriété de 2008.

Il est de jurisprudence constante que l’acte de notoriété ne constitue nullement un titre de propriété et que ce n’est pas son existence qui permet par elle-même de prouver la prescription acquisitive mais l’appréciation des éléments de preuve qu’il contient.

Parmi ces éléments dont la valeur probante doit être prise en considération par le juge saisi d’une action en revendication figurent les témoignages relatés dans l’acte, lesquels devront être appréciés par le juge.

En l’espèce il ressort de la lecture de l’acte de notoriété acquisitive établi le 23 mai 2008, que le notaire rédacteur de l’acte a reçu le témoignage de M. [A] [J] ancien maire adjoint de la commune de [Localité 17] et de M. [O] [X] ancien maire de la commune de [Localité 17], lesquels ont déclaré qu’il est de notoriété publique qu’il y a plus de trente ans que les demoiselles [K] ( auteurs des époux [C]) «'ont eu la possession à titre de propriétaires successifs d’une façon continue, paisible et non équivoque de la parcelle de terrain en nature de cour et passage au lieu-dit le Village commune de [Localité 17]'» et figurant au plan cadastral de ladite commune section AE N°[Cadastre 4].

La qualité des personnes ayant témoigné en l’occurrence deux anciens maires de la commune de [Localité 17], ajoutée à la constatation à la lecture de l’acte qu’il s’agit de deux personnes résidant dans la commune et de deux personnes âgées de plus de 80 ans au moment du témoignage, permet de considérer que ces témoignages ont une force probante suffisante pour démontrer l’existence d’une possession exercée sans violence, publiquement et qui révélant son intention de se conduire en propriétaire et ce de manière continue et non interrompue depuis plus de trente ans.

La cour ajoute que comme déjà observé pour le «'décroché'» cet acte de notoriété acquisitive ne se trouve combattu par aucun élément adverse, les consorts [Y] ne rapportant pas la preuve d’actes matériels caractérisant une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente.

Enfin la cour observe que les époux [Y] soutenant la nullité de l’acte de notoriété acquisitive concluent que la parcelle AE [Cadastre 4] doit revenir dans la situation antérieure d’avant la notoriété acquisitive à savoir le domaine public, alors que la commune n’est pas partie à la présente procédure, si bien qu’il est en tout état de cause impossible de restituer une parcelle de terre à une partie fusse-telle une personne publique qui ne le demande pas et qui n’est même pas mis en cause.

Les consorts [Y] soutiennent à titre subsidiaire que la parcelle [Cadastre 15] (éventuellement hors «'décroché'» ) constitue compte tenu de son caractère d’accessoire indispensable une situation d’indivision forcée et perpétuelle.

Il est constant que les biens en indivision forcée et perpétuelle échappent à l’application du droit commun de l’indivision.

L’indivision forcée se caractérise par le fait « qu’entre deux propriétés et établissements principaux, il existe un objet accessoire, une dépendance tellement nécessaire à l’exploitation des deux propriétés principales que sans sa possession et jouissance communes, elles seraient ou de nul usage ou d’un usage notablement détérioré ».

Dans une indivision forcée, le partage ne peut pas être demandé.

Toutefois et contrairement à ce que soutiennent les consorts [Y] l’indivision forcée et perpétuelle suppose au-delà du fait qu’il existe un objet accessoire indispensables aux propriétés principales individuelles, que les propriétaires des parties individuelles détiennent aussi des droits de propriété sur l’objet accessoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il a été ci-dessus jugé que les consorts [Y] ne disposent d’aucun droit de propriété que ce soit par titre ou par prescription acquisitive sur la parcelle AE [Cadastre 4], et étant ajouté qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il ne peut y avoir d’auteur commun entre la parcelle AE [Cadastre 4] et la parcelle AE [Cadastre 12], si bien que la notion de division forcée et perpétuelle ne peut trouver au cas présent à s’appliquer.

A titre très subsidiaire les consorts [Y] soutiennent que la parcelle AE [Cadastre 12] bénéficie d’une servitude de passage sur la parcelle AE [Cadastre 4].

La cour observe d’abord que si les consorts [Y] fondent leur demande sur l’état d’enclave et donc sur l’existence d’une servitude légale de passage ils font toutefois dans leurs écritures de longs développements sur le fait que l’acte d’acquisition des époux [C] précise clairement l’existence d’une servitude sur la cour cadastrée AE [Cadastre 4] empruntée à usage de passage au profit de la parcelle AE [Cadastre 12].

Pour écarter toute confusion sur l’existence éventuelle d’une servitude conventionnelle’la cour rappelle comme l’on fait les premiers juges qu’en l’absence du titre constitutif de la servitude, une servitude de passage peut être prouvée par un titre récognitif émanant du propriétaire du fonds asservi qu’à la condition que le titre récognitif fasse référence au titre constitutif de la servitude.

Or en l’espèce si l’acte d’acquisition des époux [C] du 7 juillet 2016 porte bien précision d’une servitude à usage de passage de la cour cadastrée AE [Cadastre 4] pour accéder à l’immeuble cadastré AE [Cadastre 12], il ne comporte aucune référence à l’acte constitutif de servitude, lequel ne figure pas plus dans l’acte d’acquisition des consorts [Y] ou de leurs auteurs et aucun acte constitutif de servitude n’est produit au débat.

Aucune servitude conventionnelle ne peut donc être reconnue.

Sur l’existence d’une servitude légale en raison d’un état d’enclave, les consorts [Y] soutiennent que le passage par la parcelle AE [Cadastre 4] est le seul moyen d’accéder au garage et à la porte d’entrée de la maison se trouvant sur la parcelle AE [Cadastre 12] et que contrairement à ce qu’allèguent les époux [C] cette situation d’enclave ne provient pas de la division parcellaire réalisé en 1982, et que la parcelle AE [Cadastre 12] a toujours bénéficié d’un accès direct à la voie publique que ce soit au travers de la porte d’entrée ou du garage depuis la parcelle AE [Cadastre 4] jusqu’à l’acte de notoriété acquisitive de 2008.

Selon les dispositions de l’article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

La notion d’enclave doit être considérée dans la globalité d’une propriété.

Lorsqu’un propriétaire réunit plusieurs fonds entre ses mains, toute notion d’enclave disparaît si l’issue offerte par une seule des composantes du fonds est adaptée à la desserte de tous. La demande en reconnaissance de servitude de passage est par conséquent infondée dès lors que le fonds est constitué de plusieurs parcelles contiguës dont l’une dispose d’un accès à la voie publique, le propriétaire de ce fonds devant faire son affaire de l’enclavement de l’autre parcelle.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du rapport d’expertise judiciaire que la parcelle AE [Cadastre 12] provient de la division de la parcelle AE [Cadastre 7] elle-même issue de la parcelle AE [Cadastre 3] divisée à l’occasion du partage [W] dans les années 1970.

Ainsi toujours selon le rapport d’expertise judiciaire les consorts [Y] propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 12] sont également propriétaires des parcelles AE [Cadastre 2], AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 10] (issues elles aussi de la parcelle AE [Cadastre 3]) et qui confèrent à la partie habitable de la parcelle AE [Cadastre 12] ( hors garage) un accès à la voie publique.

Le fait que ce que les consorts [Y] qualifient de porte d’entrée mais qui prend la forme d’une porte fenêtre, outre qu’il n’est pas démontré qu’il s’agisse là de l’accès à la partie habitable à la parcelle AE [Cadastre 12], dispose d’un accès à la voie publique par les parcelles AE [Cadastre 2], AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 10] dont ils sont également propriétaires, n’est pas combattu par la production des procès-verbaux de constat qui ne viennent pas démontrer que l’accès à la voie publique par les dites parcelles ne serait pas possible.

En ce qui concerne la partie à usage de garage situé dans la partie Ouest de la parcelle AE [Cadastre 12] et qui contient deux véhicules et pour lesquels l’expert judiciaire mentionne qu’ils n’ont pu y pénétrer autrement que par la parcelle AE [Cadastre 4] ne serait-ce qu’en raison de la présence d’un mur ancien d’environ deux mètres empêchant tout passage par véhicule côté Sud de la propriété [Y] entre les parcelles AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 8], les consorts [Y] produisent également au débat un procès-verbal de constat d’huissier en date du 6 septembre 2018 qui mentionne que l’accès à cette partie garage de la parcelle AE [Cadastre 12] n’est pas possible par les limites Nord, Sud et Est des parcelles des consorts [Y] dans la mesure où s’il existe des baies vitrées qui peuvent permettre d’accéder aux parties jardin de la parcelle AE [Cadastre 8], ces limites sont entourées de murets de clôtures anciens et que même en passant également par la parcelle AE [Cadastre 2] il n’est pas possible d’avoir pour un véhicule un accès à la voie publique en raison de la configuration des lieux.

Toutefois c’est à bon droit que les époux [C] opposent que cette partie de la parcelle AE [Cadastre 12] n’est pas enclavée, dans la mesure où il est possible d’y accéder à pied depuis les autres parcelles propriétés des consorts [Y] et que cette partie de parcelle n’a été affectée à usage de garage que postérieurement et en tout état de cause depuis moins de trente ans.

Si cette affirmation s’appuie sur la pièce n°9 des époux [C] à savoir des photocopies de photographies de mauvaise qualité supposées démontrer la situation avant et après le 21 octobre 2006 étant précisé que rien ne permet de dater avec certitude la date à laquelle les photographies ont été prises et ainsi de démontrer que cet accès au garage de la parcelle AE [Cadastre 12] n’existait pas avant le 21 octobre 2006, il apparait en revanche qu’il ressort du constat d’huissier établi le 12 mai 2017 à la requête des consorts [Y] en page 5 que pour accéder au dit garage il existe une descente d’escalier située dans l’axe du passage entre la maison des consorts [N] et des époux [C], et que Mme [Y] a exposé à l’officier ministériel qu’il est possible de faire franchir aux véhicules les escaliers au moyen de rampes métalliques mais qu’il est impossible de les leurs faire emprunter en raison de l’étroitesse du passage due à la pose de palissades par les époux [C].

Il ressort ainsi de cette description des lieux par l’officier ministériel et des propos de Mme [Y] recueillis par ce dernier qu’au-delà de la question des aménagements réalisés par les époux [C] ( palissades, pots de fleurs ' ) qui réduisent le passage pour des véhicules, la partie de la parcelle AE [Cadastre 12] qui a été à un moment utilisé à usage de garage n’avait pas vocation à cet effet puisque pour y accéder il faut franchir des escaliers ce qui suppose de poser des rampes métalliques, ce qui ne peut correspondre au passage habituel pour accéder en véhicule à un garage et qu’il n’est pas démontré par les consorts [Y] à qui incombe la charge de la preuve que cet usage de garage et donc de nécessité d’y accéder pour des véhicules remonte à plus de trente ans.

Par conséquent les consorts [Y] ne se trouvent pas bien fondés à solliciter l’établissement d’une servitude de passage en raison de l’état d’enclavement de la partie garage de leur parcelle AE [Cadastre 12] sur la parcelle AE [Cadastre 4].

Sur la demande en dommages et intérêts formée par les consorts [Y]':

Le rejet de l’ensemble des demandes des consorts [Y] (revendication de propriété, servitude…) ne peut qu’induire le rejet de leur demande en dommages et intérêts pour avoir été privés de l’usage de leur garage.

Sur les demandes accessoires':

Le jugement dont appel sera par ailleurs confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens. En outre les consorts [Y] succombant au principal, seront condamnés à payer à M. et Mme [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS':

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme, en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Privas,

Y ajoutant,

Déboute M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] de leur demande en dommages et intérêts,

Condamne M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] à payer à M. [U] [C] et Mme [I] [F] épouse [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [Y] et Mme [M] [Y] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,