RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01939 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JHAA

MPF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

24 mai 2024

RG :24/00791

[R]

[V]

C/

[N] [J]

Copie exécutoire délivrée

le 17 avril 2025

à :

M^e Guilhem Nogarede

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 17 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 24 mai 2024, N°24/00791

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIERE :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [K] [R]

né le 13 juillet 1972 à [Localité 6] (75)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [M] [V]

née le 24 octobre 1977 à [Localité 5] (12)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Guilhem Nogarede de la Selarl Gn Avocats, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉ :

M. [D] [S] [N] [J]

né le 12 septembre 1985 à [Localité 6] (75)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assigné le 29 juillet 2024 par PV 659 du CPC

Sans avocat constitué

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCÉDURE':

Aux termes d’un compromis de vente passé par acte sous seing privé le 29 juillet 2022, M. [K] [R] et Mme [M] [V] se sont portés acquéreurs au prix de 375 000 euros d’une maison à [Localité 4], propriété de M. [D] [N] [J].

La vente était soumise aux conditions suspensives’d'obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant total de 367 500 euros, remboursable sur une durée maximum de 15 ans, au taux de 2,5 % maximum et de dépôt d’une déclaration préalable concernant une extension de l’habitation de 20 m2.

Les acquéreurs ont versé à titre d’acompte la somme de 19 000 euros , consignée entre les mains de Me [Y] [U], notaire, désignée en qualité de séquestre par les parties.

Les acquéreurs ont enstuie informé le vendeur de la non-réalisation des deux conditions suspensives.

Considérant que ce défaut de réalisation était imputable aux acquéreurs, le vendeur a refusé le 14 septembre 2022 de leur restituer l’acompte.

Par acte du 14 février 2024, les acquéreurs l’ont assigné aux fins de restitution de cet acompte devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 24 mai 2024 les a déboutés de leurs demandes de restitution de la somme de 19 000 euros consignée chez Me [Y] [U] et de dommages intérêts.

M. [K] [R] et Mme [M] [V] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions par déclaration au greffe du 7 juin 2024.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 février 2025 et la clôture prononcée avec effet différé au 14 février 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 4 février 2025, les appelants demandent à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

— d’ordonner à leur profit la levée des fonds de 19 000 euros consignés chez Me [Y] [U], notaire,

— de condamner le vendeur au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— de le condamner aux entiers dépens, outre au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent n’avoir commis aucune faute à l’origine du défaut de réalisation des deux conditions suspensives’ et allèguent que même s’ils avaient présenté aux banques des demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis, ils se seraient heurtés pareillement à leur refus compte-tenu de l’insuffisance de leurs capacités financières'; qu’aucun comportement fautif ne peut donc leur être imputé dans la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt et que la certitude de la défaillance de cette condition purge leur comportement prétendument fautif.

Ils exposent par ailleurs n’avoir pas déposé de déclaration préalable de travaux dans le délai imposé par le compromis au motif qu’ils n’avaient aucune chance d’obtenir une réponse favorable et allèguent à cet égard que leur architecte ainsi que la personne chargée de l’instruction des demandes de documents d’urbanisme les ont informés de ce que, sur la zone où est édifiée la maison (zone agricole et zone naturelle), une telle demande relative à un projet d’extension serait nécessairement refusée et que dans ces conditions, la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’une déclaration préalable concernant une extension de l’habitation de 20 m² ne leur est pas imputable.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION':

*condition suspensive d’obtention de prêt'

La clause intitulée «financement de l’acquisition » page 13 du compromis de vente est ainsi rédigée :

« l’acquéreur déclare que le financement de cette acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de 367 500 euros, dans le cadre d’un prêt régi par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation,sur une durée maximum de 15 ans et au taux maximum de 2,5 % (hors assurance).

En conséquence, la présente vente est conclue sous condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

Obligations de l’acquéreur

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêt correspondant aux caractéristiques ci avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins deux établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter du dépôt de la demande.

Pour son information, il est rappelé que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.»

Les appelants produisent :

— une lettre de refus de prêt datée du 8 septembre 2022, émanant du Crédit Mutuel ne précisant pas les caractéristiques du prêt immobilier sollicité,

— une lettre de refus de prêt datée du 6 septembre 2022 complétée par un courrier du 7 août 2024, émanant de la banque LCL précisant que le refus porte sur une demande de prêt de 350 000 euros d’une durée de 240 mois (20 ans) au taux de 2,07% hors assurance.

Ces deux lettres démontrent la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Le compromis de vente prévoit page 16 :

« Non réalisation des conditions suspensives : si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des parties retrouvera alors son entière liberté sans indemnité de part et d’autre. L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’acquéreur.

Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée».

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition est réputée accomplie, lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Le vendeur a relevé à juste titre que les acquéreurs ne justifiaient pas avoir présenté au Crédit Mutuel et à la banque LCL des demandes de prêt correspondant aux caractéristiques précisées au compromis (prêt d’un montant de 367 500 euros, d’une durée maximale de 15 ans et au taux maximum de 2,5% hors assurance).

En effet, le courrier de refus du Crédit Mutuel ne mentionne aucune caractéristique du prêt immobilier sollicité (montant, durée, taux d’intérêt) et les caractéristiques du prêt sollicité mentionnées dans celui de la banque LCL (durée de 20 ans et montant de 350 000 euros) ne correspondent pas à celles convenues au compromis de vente (durée de 15 ans maximum et montant de 367 500 euros).

Pour débouter les acquéreurs de leur demande de restitution de l’acompte le premier juge a considéré que la condition suspensive d’obtention de prêt était réputée accomplie au motif qu’ils ne justifiaient pas avoir présenté, dans le délai de réalisation de la condition suspensive, deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Les appelants soutiennent que la condition n’est pas nécessairement réputée accomplie par la faute de l’acquéreur dès lors que celui-ci ne demande pas un prêt répondant aux caractéristiques définies dans le compromis de vente et que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt est ici imputable exclusivement à l’insuffisance de leurs capacités financières.

Ils versent aux débats un courrier de la société LFC Courtage du 14 octobre 2022 ainsi rédigé :

« Je vous confirme par la présente que je ne suis pas en mesure de pouvoir présenter de manière favorable votre dossier de crédit immobilier auprès de mes partenaires bancaires. En effet, votre demande concerne un prêt de 367 500 euros sur une durée de 20 ou 25 ans avec un apport de 35 000 euros. Eu égard à vos revenus, le taux d’endettement est trop au-dessus des 35% dans les 2 cas de figure. »

Il incombe au vendeur de démontrer que le bénéficiaire de la condition suspensive en a empêché l’accomplissement.

Or les appelants démontrent ici que même s’ils avaient déposé auprès du Crédit Mutuel et de la banque LCL des demandes de prêt en tous points conformes aux stipulations contractuelles, la réalisation de la condition, à savoir l’obtention d’un ou plusieurs prêts destinés à financer leur achat immobilier, était vouée à un échec certain, compte-tenu de l’insuffisance de leurs capacités de remboursement.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

*condition suspensive d’obtention d’une déclaration de travaux

La clause du compromis intitulée « condition suspensive d’obtention du permis de construire ou d’une déclaration de travaux'» est ainsi rédigée:

« la présente vente est soumise à la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux… La demande d’autorisation devra répondre aux caractéristiques suivantes':

Déclaration préalable concernant une extension de l’habitation de 20 m²…'.la demande devra être déposée auprès de l’autorité compétente dans le délai de trente jours à compter de la réception des présentes….L’acquéreur justifiera au vendeur et à l’agence du dépôt de sa demande. Il leur communiquera la décision administrative dans les deux jours ouvrés de sa réception.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée… si le délai convenu pour déposer la demande et/ou les caractéristiques fixées ci-dessus n’étaient pas respectées par l’acquéreur.»

Le tribunal a jugé que la condition était réputée accomplie dès lors que les acquéreurs ne justifiaient pas avoir déposé une demande de déclaration préalable de travaux pour l’extension de 20 m² de la maison dans le délai imparti par le compromis de vente.

Les appelants soutiennent que s’ils n’ont pas déposé la demande de déclaration préalable de travaux stipulée par le compromis de vente c’est qu’ils savaient qu’elle était vouée à l’échec.

Ils allèguent que le 1er septembre 2022 s’est tenue entre les services d’urbanisme de la Communauté de communes du Pays de [Localité 7], ayant délégation pour la commune de [Localité 4] et leur architecte une réunion au cours de laquelle il a été précisé que leur projet d’extension n’avait aucune chance d’aboutir et serait nécessairement refusé, en raison des contraintes d’urbanisme et plus précisément du plan de protection des risques incendie.

Ils produisent un courrier de ce dernier les informant de cette situation en ces termes : « Dans ce contexte il est inutile d’engager ces demandes de documents d’urbanisme DP ou Permis de construire car ils seront refusés. Je suis bien sûr au regret, de vous informer que votre projet ne puisse pas se réaliser » et expliquent n’avoir pas jugé utile d’engager des frais pour déposer une demande d’autorisation qui aurait été refusée.

Démontrant ainsi l’absence de lien de causalité direct entre la défaillance de la condition d’obtention de l’autorisation d’urbanisme et l’absence de dépôt de la demande d’autorisation dans le délai imparti, les appelants ne peuvent se voir imputer aucune faute à l’origine de la défaillance des deux conditions suspensives et la restitution de la somme consignée est ordonnée à leur profit.

Ils ne démontrent pas que le défaut de restitution de cette somme est imputable à une faute du vendeur, dès lors que le compromis prévoyait qu’en cas de défaillance d’une des conditions, l’acompte serait immédiatement restitué à moins de contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur comme c’est le cas en l’espèce.

M. [D] [N] [J], partie perdante, est condamné aux dépens de l’entière instance et au paiement de la somme de 2 000 euros aux appelants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Ordonne la restitution à M. [K] [R] et Mme [M] [V] de la somme de 19 000 euros consignée entre les mains de Me [Y] [U], notaire désignée en qualité de séquestre,

Déboute les appelants de leur demande de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [N] [J] aux dépens de l’entière instance et à payer à M. [K] [R] et Mme [M] [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,