Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 2 avril 2026, n° 24/02158

TGI Alès 30 avril 2024

CA Nîmes
Confirmation 2 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La société Factory Développement a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire d'Alès qui l'avait déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens. Elle demandait l'infirmation de ce jugement, contestant le bien-fondé d'une clause pénale et sollicitant l'annulation d'un titre exécutoire.

La cour d'appel a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le centre hospitalier, faute de preuve du titre exécutoire et des mises en demeure. Elle a ensuite confirmé le jugement de première instance, estimant que la société Factory Développement n'avait pas démontré la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat de vente, notamment concernant l'étude des sols et l'obtention des permis de construire.

La cour a également confirmé le jugement concernant la clause pénale, considérant qu'elle était exigible suite à la mise en demeure de régulariser l'acte de vente et au procès-verbal de carence. Enfin, la demande de dommages et intérêts pour abus de procédure du centre hospitalier a été rejetée, et la société Factory Développement a été condamnée aux dépens et au paiement de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 2 avr. 2026, n° 24/02158
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/02158
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Alès, 30 avril 2024, N° 23/01010
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hugues DUCROTArnaud CHARVIN
Cabinet(s) :	FIDALSELARL FREDERIC ORTEGA AVOCATDUCROT ASSOCIES - D.P.A.
Parties :	La Sas FACTORY DEVELOPPEMENT, S.A.S. FACTORY DEVELOPPEMENT, son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité c/ Le CENTRE HOSPITALIER [ Localité 1 ] CEVENNES, son représentant légal, Etablissement CENTRE HOSPITALIER [ Localité 2 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02158

N° Portalis DBVH-V-B7I-JHVB

TJ D'[Localité 1]

30 avril 2024

RG:23/01010

S.A.S. FACTORY DEVELOPPEMENT

Etablissement CENTRE HOSPITALIER [Localité 2]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 30 avril 2024, N°23/01010

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

Océane Bayer, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026, puis prorogée au 02 avril 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sas FACTORY DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hugues Ducrot de la Selarl Ducrot associes – DPA, plaidant, avocat au barreau de Lyon et par M^e Frederic Ortega de la Selarl Frederic Ortega avocat, postulant, avocat au barreau de Nimes

INTIMÉ :

Le CENTRE HOSPITALIER [Localité 1] CEVENNES pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nimes, postulant, avocate au barreau de Nimes et par M^e Arnaud Charvin de la Selas FIDAL, plaidant, avocat au barreau de Hauts-de-seine

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 02 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Par jugement du 30 avril 2024 dans l’instance opposant la société Factory Développement au centre hospitalier Alès Cévennes le tribunal judiciaire d’Alès

— a débouté cette société de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens.

La société Factory Développement a interjeté appel le 24 juin 2024.

Au terme de ses conclusions d’appelant n°2 régulièrement signifiées le 30 décembre 2025 elle demande à la cour

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens,

En conséquence et statuant à nouveau

— de débouter l’intimé de l’intégralité de ses demandes ,

— de constater infondée la clause pénale réclamée,

— d’annuler le titre exécutoire émis le 31 octobre 2022 comme infondé,

A tout le moins

— de réduire à plus juste proportion le montant de la pénalité,

— de condamner l’intimé à lui payer la somme de 3.00 euros (sic) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux dépens

Au terme de ses conclusions d’intimé régulièrement signifiées le 31 octobre 2024 le centre hospitalier [Localité 1] Cévennes, intimé, demande à la cour

A titre principal

— de déclarer son appel incident recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a reçu la Sas Factory Développement en ses demandes et l’en a déboutée,

Statuant de nouveau

— de la déclarer irrecevable en l’ensemble de ses demandes en raison de la forclusion,

Subsidiairement

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Sas Factory Développement de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

En tout état de cause

— de la débouter de sa demande de minoration de la clause pénale

— de la débouter de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

— de la condamner à lui payer la somme de 1500 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’abus de procédure

— de la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers (dépens) d’appel.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

L’intimé soulève d’abord la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action engagée plus de deux mois après la notification du titre exécutoire.

*fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action

Cette fin de non-recevoir est recevable quoique non soulevée en première instance, les fin de non-recevoir pouvant toujours être soulevées en tout état de cause.

Toutefois l’intimé ne verse aux débats ni le titre exécutoire qui aurait émis le 30 octobre 2022 ni les mises en demeure des 9 novembre 2022 et 31 janvier 2023 auxquelles il fait référence dans ses écritures, mais seulement la notification qui lui a été faite le 12 juillet 2023 de deux saisies administratives à tiers détenteurs (la Caisse d’Epargene de Rhône-Alpes [Localité 5] [Localité 6] et la CRCAM [Adresse 3] [Localité 5] [Adresse 4]) de la somme de 27 000 euros effectuées en application de l’article L.1617-5 7° du code général des collectivités territoriales.

La cour ne peut donc faire droit à la fin de non-recevoir soulevée.

*exigibilité de la clause pénale

Pour débouter la requérante de sa demande principale tendant à voir dire et jugée infondée la clause pénale réclamée par le centre hospitalier et annuler le titre exécutoire la constatant comme infondé, le premier juge a constaté qu’elle n’apportait ni étude des soles ni devis de dépollution au soutien de ses allégation à ces égards.

L’appelante excipe des termes du compromis pour se voir juger fondée à avoir usé de sa faculté à renoncer à la vente sans devoir s’acquitter de la clause pénale.

L’intimé soutient que l’appelante ne démontre pas que la condition suspensive relative à l’adaptation de la construction au sol a défailli et qu’elle a donc valablement renoncé à la vente ; que d’autre part elle a manqué à ses obligations contractuelles en n’entreprenant aucune diligence pour parvenir à la levée des conditions suspensives stipulées à la promesse de vente.

Selon les articles 1103 et suivants du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

La condition doit être licite. A défaut, l’obligation est nulle.

Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits.

Ce qui a été payé peut être répété tant que la condition suspensive ne s’est pas accomplie.

L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

L’acte comportant vente conditionnelle conclu le 21 janvier 2021entre le Centre hospitalier [Localité 1] Cévennes, vendeur et la société Factory Développement, acuéreur, portant sur un ensemble immobilier dénommé 'Ancien Hôpital de [Localité 7]' d’une surface approximative de 3 940 m² avec terrain attenant, en très mauvais état, au prix de 160 000 euros et d’un ensemble immobilier dénommé 'Ville de Direction’ d’une surface approximative de 393m² et '[Adresse 5]' d’une surface approximative de 90m² avec terrain attenant au prix de 380 000 euros comporte outre les conditions suspensives d’absence de servitude susceptible de rendre le bien impropre à sa destination et notamment de l’absence de projet urbain partenarial, de purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuels, de l’absence d’inscription hypothécaire pour un montant supérieur au prix de vente ou de publication d’un commandement de saisie, la condition d’obtention d’un permis de démolir et d’un permis de construire suivante :

'La présente convention est conclue sous la convention suspensive

a) que l’acquéreur obtienne un permis de démolir les constructions actuellement édifiées sur le bien objet des présentes

b) que l’acquéreur obtienne au plus tard à la date indiquée au tableau récapitulatif en fin des présentes un permis de construire autorisation la réalisation d’un ensemble immobilier d’une surface de plancher globale de 16 000 m² minimum. (…)

L’acquéreur s’engage à déposer la demande de permis de démolir et de construire au plus tard à la date indiquée au tableau récapitulatif en fin des présentes et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance.

Tout dépassement par l’acquéreur de l’un ou l’autre de ces délais étant considéré comme une renonciation pure et simple de la présente condition suspensive.

Si la délivrance du permis de démolir ou de construire n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si l’un ou l’autre de ces permis était refusé, faisait l’objet d’un sursis à statuer ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande, la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée ; (…).

Adaptation de la construction au sol

Si l’étude du sol diligentée par l’acquéreur au plus tard à la date indiquée au tableau récapitulatif en fin des présentes entraîne l’obligation de recourir à des techniques d’adaptation au sol excédant celles normalement utilisées pour une construction conforme à la demande de permis, l’acquéreur aura la faculté de renoncer à l’acquisition sans indemnité.(…)'

Elle comporte aussi un paragraphe 'sort de l’avant-contrat en cas de non-réalisation des conditions suspensives’ ainsi rédigé :

'Le notaire rédacteur rappelle l’article 1304-4 du code civil(…).

Toutefois, les parties conviennent qu’en cas de non-réalisation ou de défaillance de l’une des conditions suspensives prévue dans l’intérêt de l’acquéreur, ce dernier pourra renoncer à s’en prévaloir.

Le présent avant-contrat ne sera alors pas considéré comme anéanti.

L’acquéreur devra informer le vendeur de sa décision de se prévaloir ou de renoncer à la condition suspensive non accomplie ou défaillie dans les plus brefs délais.

En tout état de cause la renonciation à une condition suspensive non accomplie ou défaillie (sic)

Cette renonciation ne pourra entraîner une prorogation du délai dans lequel devra être réalisé l’acte authentique de vente'.

Le tableau récapitulatif visé figure page 16 de l’acte et prévoyait

— dépôt permis de construire : 5 mois des présentes

— obtention permis de construire : 9 mois des présentes

— affichage permis de construire : 9 mois et 15 jours des présentes

— purge-permis définitif : 13 mois des présentes

— étude de sols : 2 mois des présentes

— signature de l’acte authentique : 14 mois des présentes.

Il incombe en conséquence à la société Factory Développement qui excipe de condition suspensive prévue dans son intérêt relative à la révélation par l’étude des sols qu’elle s’est engagée à réaliser avant le 21 mars 2021 de l’obligation de recourir à des techniques d’adaptation au sol excédant celles normalement utilisées pour une construction conforme à la demande de permis pour renoncer à l’acquisition sans indemnité de démontrer la réalisation de cette condition.

Elle verse seulement aux débats à cet effet un courriel du 17 octobre 2021 de son notaire à celui du vendeur ainsi rédigé 'j’ai interrogé ma cliente relativement au dossier cité en référence. Il m’a été indiqué que le dossier de demande de PC n’a pas été déposé à ce jour du fait de difficultés liées à des informations qui ne nous avaient pas été communiquées en amont de la signature de la promesse : il apparaitrait que le terrain vendu avait été 'prêté’ aux pompiers, lesquels y ont effectué des tirs d’essai de mines et que le terrain est donc criblé de déchets de ces mines sur une profondeur très importante. Le coût de la dépollution serait potentiellement supérieur au prix de vente du terrain. Ma cliente attend un rapport circonstancié sur la pollution'.

N’étant pas justifié de la réalisation de la condition suspensives de dépôt de la demande de permis de construire avant le 14 juin 2021, ni de la réalisation de l’étude des sols susceptible de lui permettre de renoncer à l’acquisition sans indemnité, la société Factory Developpement devait être déboutée de sa demande et le jugement est confirmé.

*demande subsidiaire de modulation de la clause pénale

L’appelante sollicite cette modulation en excipant du fait que les surcoûts liés à la dépollution du sol n’ont jamais été contestés par le vendeur et que le tribunal a rejeté sa demande sans motivation.

L’intimé soutient que rien ne justifie pareille modération eu égard à la mauvaise foi de sa contractante dont il est acquis qu’elle n’a strictement entrepris aucune diligence pour parvenir à la levée des conditions suspensives et à la signature de l’acte authentique de vente ce d’autant que cette clause est la contrepartie d’une part de l’absence de versement d’une indemnité d’immobilisation et d’autre part de l’immobilisation effective du bien pendant 14 mois à son bénéfice.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’acte du 21 janvier 2021 comporte page 15 la clause pénale suivante :

'Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre patie une somme égale à cinq pour cent (5%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie (…).'

Le centre hospitalier [Localité 1] Cévennes verse aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception signé le 24 janvier 2022 par la société Factory Développement par laquelle il la met en demeure de régulariser l’acte de vente au plus tard le 21 mars 2022 et le procès-verbal de carence dressé le 21 mars 2022.

La clause pénale stipulée à la vente conditionnelle du 21 janvier 2021 était donc exigible et le jugement est encore confirmé.

*demande de dommages et intérêts pour abus de procédure

Le centre hospitalier [Localité 1] Cévennes intimé soutient en appel une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive au motif qu’il apparaît évident que l’appelante n’a entrepris aucune diligence pour parvenir à la levée des conditions suspensives et avait donc conscience que son action n’avait aucune chance d’aboutir ; que nonobstant les énonciations claires et précises du jugement quant à sa carence probatoire elle ne produit aucune pièce complémentaire de nature à accréditer sa thèse ; que son action est donc uniquement destinée à faire échec aux avis à tiers détenteurs notifiés et au réglement des sommes qu’elle sait devoir ; que cette attitude lui a causé un préjudice notamment de désorganisation.

Toutefois, il ne démontre pas que les avis à tiers détenteurs ont été dépourvus d’effet, alors que le jugement déboutant sa débitrice de sa demande était exécutoire par provision.

Il est en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

*dépens et article 700

Succombant en son appel la société Factory Développement doit supporter les dépens de l’instance d’appel.

Elle est condamnée à payer au centre hospitalier [Localité 1] Cévennes la somme demandée de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Factory Développement

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 30 avril 2024 (n°RG 23/01010)

Y ajoutant

Condamne la société Factory Développement aux dépens

La condamne à payer au centre hospitalier [Localité 1] Cévennes la somme demandée de 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,