RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03953

N° Portalis DBVH-V-B7I-JNNN

AB

TJ DE [Localité 1]

06 novembre 2024

RG : 22/01549

[E]

[S]

C/

[L]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 06 novembre 2024, N°22/01549

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et Océane Bayer, greffière, du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [V] [E] épouse [S]

née le 19 août 1941 à [Localité 2]

et

M. [U] [S]

né le 10 mai 1941 à [Localité 3]

demeurant ensemble

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Sylvie Sergent de la Selarl Delran Comte Bargeton-Dyens Sergent Alcalde, postulante, avocate au barreau de Nîmes et par M^e Arnaud Julien, plaidant, avocat au barreau de Montpellier

INTIMÉ :

M. [Q] [L] né le 25 mai 1961 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Perrine Lafont de la Selarl Coudurier-Chamski-Lafont-Ramackers, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, Présidente de chambre, le 09 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 25 octobre 2012, M. [U] [S] et son épouse [V] née [E], ont acheté au prix de 242 000 euros à M. [Q] [L] le lot n° 3, correspondant au dernier étage d’un immeuble dénommé '[Adresse 4]' [Adresse 5] à [Localité 7]

Par acte du 07 janvier 2016, M. [F] a acheté à M. [L] le rez-de-chaussée et le premier étage du même immeuble, correspondant aux lots n°1 et 2 de l’immeuble devenu une copropriété le jour de la première vente.

Au mois de mars 2019, il a réalisé dans son appartement des travaux de rénovation à la suite desquels M. et Mme [S] ont constaté la survenance de désordres concernant le plancher de leur appartement.

Par ordonnance du 17 avril 2019, le juge des référés de [Localité 1] a ordonné une expertise judiciaire, rendu commune et opposable à M. [L] le 23 octobre 2019.

L’expert a déposé son rapport définitif le 16 février 2021. Il a constaté, après opérations de carrotage, des charges excessives du plancher d’une épaisseur de 30 cm saturant les poutres.

Par acte du 30 mars 2022, M. et Mme [S] ont assigné M. [L] en réparation de leurs préjudices devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement contradictoire du 06 novembre 2024

— a rejeté leurs demandes,

— a débouté toutes les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné les demandeurs in solidum aux dépens.

M. et Mme [S] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 décembre 2024.

Par ordonnance du 10 novembre 2025, la procédure a été clôturée le 22 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 05 février 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 08 janvier 2026, M. et Mme [S], appelants, demandent à la cour

— de réformer le jugement en toutes ses dispositions.

— de condamner M. [L] à leur payer les sommes de :

—  38 070 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier outre intérêts au taux légal courant à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,

—  107 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance (somme à parfaire),

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

—  20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, incluant les frais d’expertise.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 02 avril 2025, M. [L], intimé, demande à la cour

— de confirmer le jugement,

— de rejeter l’intégralité des demandes fins et conclusions des appelants,

— de les débouter de leur demande indemnitaire de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépends pour la première instance,

— de les condamner à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépends pour la procédure d’appel.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*action fondée sur le dol

Pour rejeter la demande des requérants sur ce fondement le tribunal a jugé qu’aucun dol n’était caractérisé.

Les appelants soutiennent que les travaux litigieux ont été réalisés par l’intimé, et dans le délai pour lequel ils devaient les déclarer dans l’acte de vente, et que cette dissimulation est constitutive d’un dol.

L’intimé réplique que la preuve du dol n’est pas rapportée par les appelants et qu’il n’avait pas connaissance des désordres.

Aux termes de l’article 1109 ancien du code civil applicable à l’espèce, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil applicable à l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’acte notarié mentionne, ' sur l’absence d’opération de construction ou assimilées depuis dix ans, qu’à sa simple connaissance ( celle du vendeur) aucune construction ou rénovation ni aucune réalisation d’éléments constitutifs d’ouvrage ou d’équipement indissociable de cet ouvrage ont été réalisées sur cet immeuble depuis moins de dix ans, le tout au sens des articles 1792 et suivants du code civil tels que le rédacteur des présentes lui en a relaté le contenu'.

L’expert a constaté l’existence de cinq couches de plancher superposés d’une épaisseur globale de 30 cm, et que la charge appliquée sur les poutres est trop importante.

Il a indiqué que les travaux réalisés par M. [F] n’étaient pas la causes de ces désordres mais n’en ont été que le révélateur.

Les appelants produisent

— des déclarations de travaux de 2005 et 2006 concernant la cage d’escalier et la toiture,

— une offre de prêt immobilier pour des travaux (dont la nature n’est pas précisés) en date du 22 février 2006,

— un constat d’huissier en date du 08 janvier 2025 dans lequel M. [N] [Z], électricien déclare avoir été mandaté en 2007 par M. [L] qui lui a demandé de procéder à la rénovation complète de l’électricité de la totalité de maison, qu’au moment de la réalisation de ces travaux, la dalle en béton n’était pas encore réalisée et que M. [L] lui avait demandé de faire passer les fourreaux électriques sur l’ancien carrelage existant. L’huissier a constaté que la dalle en béton avait fait l’objet de travaux de carottage, ainsi que de la réalisation d’un trou dans un angle du salon, que dans la partie creusée située dans l’angle du salon, la dalle en béton avait été réalisée postérieurement à la mise en place des fourreaux électriques, ceux-ci se trouvant entre l’ancien carrelage et la dalle en béton.

L’intimé produit de son côté des factures du 21 février 2006 pour des panneaux de toit, du 27 mars 2006 pour des travaux de rénovation de toiture, du 9 juillet 2006 pour des travaux de cage d’ascenseur et de ravalement de façade et du 30 octobre 2006 pour des travaux de ravalement de façade Sud,

— un devis de M. [N] [Z], du 20 juillet 2006 pour des travaux d’électricité,

— un devis du 22 décembre 2005 pour 'la fourniture de chassis vitrés avec portes cintrées incorporée, profil à joint, escalier métallique avec garde corps, hauteur 2m50",

— une facture du 27 juillet 2006 pour des travaux concernant les menuiseries,

— une facture du 27 septembre 2006 pour des travaux de fabrication de menuiserie, de double vitrage phonique, porte d’entrée en bois en chêne massif,

— une facture du 11 octobre 2006 pour des travaux de pose d’appuis, d’ouverture de porte, changement de pierres, débitage, reprises de deux portes, d’encastrement du compteur de gaz, de jointage, de reprise des tableaux et du seuil du haut, la préparation de coffrage et de collage de deux dalles en béton.

Il s’évince de ces éléments produits par les parties

— que les travaux d’aménagement objet des factures produites ont été réalisés avant ceux concernant le plancher litigieux, soit dans le courant de l’année 2006,

— que les travaux d’électricité ont été réalisés avant le plancher litigieux; la date de réalisation de ces travaux étant comprise entre 2006, date du devis [Z], et 2007, date indiquée par ce dernier pour leur réalisation.

Il s’en déduit que les travaux concernant le plancher litigieux ont été réalisés sur une période de temps concomitante de ceux de l’électricité et des autres travaux d’aménagement du bien, de sorte qu’ils devaient être déclarés dans l’acte notarié comme réalisés moins de dix ans auparavant.

Cependant, la seule dissimulation d’une information ne suffit pas à elle seul à caractériser un dol, encore faut-il que cette dissimulation ait été accompagnée d’une intention dolosive.

Or, la preuve n’est pas rapportée ici que l’intimé connaissait les désordres présentés par le plancher, dont la preuve n’est pas rapportée qu’il les a réalisés lui même.

De plus, ces désordres ne se sont révélés qu’à la faveur des travaux réalisés par le voisin, en 2019, soit plusieurs années après la vente

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

* action fondée sur la garantie des vices cachés

Pour rejeter la demande fondée sur un tel vice, le tribunal a jugé que la preuve n’était pas rapportée que le vendeur en avait eu connaissance en 2012 lors de la vente.

Les appelant soutiennent que l’intimé a réalisé les travaux lui-même, qu’il avait donc connaissance du vice au moment de la vente.

L’intimé réplique qu’il n’est pas un vendeur professionnel, qu’il n’a pas réalisé les travaux lui-même et qu’il n’avait pas connaissance du vice caché du bien.

Aux termes de l’article 1641 ancien du code civil applicable à l’espèce, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’acte notarié mentionne 'l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après (…).

L’expert a constaté que la surcharge du plancher constituait un vice caché car il n’était pas connu des parties ni apparent, et qu’il rendait l’immeuble impropre à sa destination puisque plancher menaçait de s’effondrer.

Sur le caractère caché du vice, il est établi que l’expert a dû procéder à des sondages destructifs pour en constater l’existence.

Sur la connaissance qu’en avait le vendeur au moment de la vente, la preuve n’en est pas rapportée dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il a réalisé les travaux lui-même. L’absence de facture ne constitue pas une preuve des allégations adverses sur ce point.

Enfin, la qualité de professionnel de l’intimé ne se déduit pas de sa profession d’artisan, aucune pièce du dossier n’étant de nature à prouver sa compétence en matière de construction.

La conséquence des désordres n’a été révélée qu’en 2019, à l’occasion des travaux réalisés par le voisin des appelants, celui-ci étant mis hors de cause par l’expert. Aucun élément du dossier ne permet de dire que l’intimé avait connaissance en 2012 à la date de la vente des désordres affectant le plancher de l’immeuble.

La clause exonératrice de responsabilité pour vice caché a donc vocation à s’appliquer.

En conséquence, le jugement est encore confirmé sur ce point.

*manquement à l’obligation d’information

Pour rejeter la demande sur ce fondement le tribunal a jugé que la preuve n’était pas rapportée d’un lien de causalité avec le préjudice allégué.

Les appelants soutiennent que l’intimé a manqué à son obligation d’information, qu’il leur doit à ce titre des dommages et intérêts.

L’intimé réplique que la preuve d’un préjudice en lien de causalité avec un défaut d’information n’est pas rapportée.

Aux termes de l’article L.111-6-2 ancien du code de la construction applicable à l’espèce, Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

En l’espèce, l’absence du diagnostic technique prévu par cet article n’est pas contestée.

L’absence dans l’acte de vente de déclaration de travaux concernant le plancher, sur la période antérieure de dix ans est également retenue.

Toutefois, les appelants ne démontrent l’existence d’aucun préjudice en lien de causalité avec un tel défaut d’information, étant rappelé que le diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert ne porte, comme son nom l’indique, que sur l’état apparent du bien.

Or, ce n’est qu’après un acte destructif que l’expert a constaté l’existence de désordres constitutifs de vice cachés, plusieurs années après la vente du bien. Ce diagnostic n’aurait donc pas été de nature à alerter les appelants sur l’état du plancher, qui n’a été révélé que par les travaux entrepris par leur voisin.

Sur l’absence d’information quant aux travaux du plancher, les appelants ne démontrent pas non plus l’existence d’un lien de causalité avec leur préjudice allégué.

En tout état de cause,la preuve n’est pas rapportée de la connaissance du réel état du plancher au moment de la vente, de sorte qu’une information au sujet de ces travaux n’était pas non plus de nature à alerter les appelants sur l’état du bien.

En conséquence, le jugement est encore confirmé sur ce point.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, les appelants sont condamnés à supporter les entiers dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner à payer à l’intimé la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celui-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les frais irrépétibles de première instance pour lesquels l’intimé demande la somme de 5.000,00 euros, cette demande est irrecevable puisqu’aucune demande d’infirmation n’a été formulée à cet égard au dispositif de ses écritures.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande de M. [Q] [L] au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 06 novembre 2024 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] aux dépens d’appel,

Condamne M. [U] [S] et Mme [V] [E] épouse [S] à payer à M. [Q] [L] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,