COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 19 Mars 2012

Chambre Civile

Numéro R.G. :

11/00410

Décision déférée à la cour :

rendue le : 18 Juillet 2011

par le : Tribunal de première instance de NOUMEA

Saisine de la cour : 03 Août 2011

PARTIES DEVANT LA COUR

APPELANTS

LA SARL TECHNI CONSEIL, prise en la personne de son représentant légal

XXX – XXX – XXX

représentée par la SELARL CABINET D’AFFAIRES CALEDONIEN

LE CABINET Z, SARL prise en la personne de son représentant légal

XXX – XXX

représenté par la SELARL PELLETIER-FISSELIER-CASIES

M. J T U K

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SELARL POC

INTIMÉS

M^me H P Q X

née le XXX à XXX

XXX

représentée par la SELARL BERQUET

La Compagnie d’Assurances AGF OUTRE MER, prise en la personne de son représentant légal

XXX – XXX

représentée par la SELARL LOUZIER-FAUCHE-CAUCHOIS

LA CAISSE D’AIDE SOCIALE DE L’EDUCATION NATIONALE, dite CASDEN BANQUE POPULAIRE – prise en la personne de son représentant légal

XXX – SEINE ET MARNE

représentée par la SELARL BRIANT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Février 2012, en audience publique, devant la cour composée de :

Bertrand DAROLLE, Président de Chambre, président,

Pierre GAUSSEN, Président de Chambre,

François BILLON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Bertrand DAROLLE, Président de Chambre, ayant présenté son rapport.

Greffier lors des débats: Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par Bertrand DAROLLE, président, et par Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

H X et J K ont conclu le 4 mai 2006 un compromis de vente portant sur un terrain bâti situé Nouméa, XXX , moyennant le prix de 21'XXX

C’est acte mentionne que « conformément aux dispositions de la loi numéro 96 – 1107 du 18 décembre 1996 (…) le vendeur atteste que la superficie de la partie privative des biens ci-dessus désignés soumis à la dite loi ainsi qu’à ses textes subséquents, est savoir:

lot numéro 12 : 52,20 m², ainsi déclaré par le vendeur.

Étant précisé qu’un mesurage serait effectué par un géomètre expert auprès du vendeur avant la signature de l’acte authentique de vente ».

La vente était conclue par l’intermédiaire du cabinet Z., qui avait publié une annonce en ces termes : « A rénover . Ouémo. Apt F4. 152 m² avec garage. À voir 21M»

Le 29 juin 2006 la SARL Techni- Conseil établissait un document (« garantie de superficie privative ») portant désignation des superficies privatives habitables pour un total de 117,70 m².

Par acte notarié en date du 3 août 2006 la vente était conclue entre les parties. Cet acte stipulait que la superficie de la partie privative des biens était de 117,70 m², selon ce mesurage.

Pour financer cet achat, H X avait emprunté la somme de 22'615'035 fr. Cfp à la Casden Banque-Populaire.

Elle demandait à un entrepreneur de lui proposer un devis travaux de rénovation de l’habitation. En raison, selon elle, du refus de cet entrepreneur de satisfaire sa demande du fait de l’état très dégradé de la maison, elle confiait au cabinet d’expertise Ex Cal la mission de lui donner un avis technique sur la qualité de la construction. Dans un rapport daté du 7 novembre 2006, l’ingénieur L M N concluait :

« Cette habitation a été réalisée au mépris le plus total des règles élémentaires de construction, cela allant bien au-delà d’un manquement au respect des règles de l’art.

L’installation électrique nécessite une intervention de contrôle immédiat d’un spécialiste qui fera son analyse et préconisera des remèdes. Nous craignons fortement (au vu des premiers éléments en notre possession sur l’installation électrique), soit un risque d’électrocution, soit un risque d’incendie.

Les malfaçons constatées par nos soins n’étaient pas apparentes pour un profane en matière de construction .

La surface privative habitable prise en compte par Techni-Conseil ne reflète pas la notion de clos et couvert de la législation puisqu’elle inclut des surfaces non totalement fermées.

La construction préfabriquée à laquelle ont été accolés des rajouts réalisés avec des matériaux tels que tôles, feuilles de fibrociment etc… étant en contradiction avec le règlement de copropriété qui exige une construction en dur.

L’estimation que nous avons fait de cet ensemble hétéroclite , qui s’apparenterait plus aux construction sauvages de certaines zones de Nouméa ,est à retenir pour un montant de 6'800'000 fr. Cfp en complète inadéquation avec le montant de la vente de 21'000'000 de francs cfp.

Ce type de construction présente des risques tels de ruine en cas d’épisode cyclonique, que nous considérons que celle-ci ne peut être valablement utilisée comme habitation et ne peut prétendre qu’un rôle d’annexe non habitable (…) Elle est à considérer comme impropre à sa destination ».

Par ordonnance de référé en date du 13 décembre 2006 l’expert F G était désigné à la requête de H X.

Il déposait son rapport en novembre 2007 en concluant :

« Cette habitation a été réalisée dans l’irrespect le plus total des règles et normes de construction. Nous confirmons en cela l’analyse faite par le rapport N.

L’installation électrique nécessite une remise en état immédiate, même en cas de reconstruction, ne serait-ce que pour la protection des personnes.

Les matériaux utilisés sont en contradiction avec le règlement de copropriété qui impose l’utilisation de matériaux 'durs’ (…).

L’évaluation des surfaces privatives faites par Techni-Conseil a occulté la notion de clos et de couvert telle que le précise la législation en vigueur.

Cette habitation totalement hors normes et n’assurant absolument pas le clos, le couvert et même la stabilité en cas de conditions cycloniques, est impropre être considérée comme habitable.

Nous préconisons un démontage et une démolition complète en vue d’une reconstruction ».

Par jugement en date du 18 juillet 2011, auquel il est renvoyé, le tribunal de première instance de Nouméa a :

— déclaré H X recevable et bien fondée en son action en nullité de la vente pour dol ;

— en conséquence, prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 3 août 2006 entre elle et J K ;

— dit que la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de H X ;

— condamné in solidum J K, la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil à payer à H X la somme totale de 24'156'062 fr. Cfp, ventilée comme suit :

21'000'000 de francs cfp en restitution du prix de vente,

2'093'784 fr. Cfp en paiement des frais notariés,

62'278 fr. Cfp en remboursement des charges de copropriété,

1'000'000 de francs cfp en indemnisation du préjudice moral,

lesdites sommes importants intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— dit que la nullité du contrat de vente entraîne la résolution du contrat de prêt immobilier souscrit par H X auprès de la Casden Banque-Populaire ;

— condamné à H X à restituer à la Casden Banque-Populaire la somme de 22'615'035 fr. Cfp avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2006;

— condamné in solidum J K, la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil à relever et garantir H X du paiement de ses intérêts au taux légal ;

— condamné la Casden Banque-Populaire à restituer à H X les échéances du crédit payés par elle à hauteur de la part des intérêts qu’elle comprennent ;

— dit que la part de capital amorti payé par H X vient en déduction des sommes dues par elle;

— condamné in solidum J K, la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil à relever et garantir la Casden Banque-Populaire du remboursement à H X des intérêts contractuels du prêt ;

— dit que dans leurs rapports entre eux, les coobligés seront tenus :

— pour J K, à hauteur de 70 % ;

— pour la SARL Cabinet Z, à hauteur de 20 % ;

— pour la SARL Techni Conseil, à hauteur de 10 % ;

— débouté H X et la Casden Banque-Populaire du surplus de leurs demandes ;

— débouté la SARL Cabinet Z de son appel en garantie dirigé contre la compagnie d’assurances AGF outre-mer ;

— débouté J K de toutes ses demandes reconventionnelles en paiement ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté J K, la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil de leurs demandes respectives en indemnisation de leurs frais irrépétibles ;

— condamné in solidum J K, la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie :

— à H X la somme de 180'000 fr. Cfp;

— à la Casden Banque-Populaire la somme de 120'000 fr. Cfp. ;

— condamné in solidum H X et la SARL Cabinet Z à payer à la compagnie d’assurances AGF outre-mer la somme de 120'000 fr. Cfp sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

— condamné in solidum J K, la SARL Cabinet Z et la SARL Techni Conseil aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût des deux expertises amiable et judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité.

PROCEDURE D’APPEL

Par requêtes enregistrées respectivement le 3 août 2011, le 16 août 2011 et le 3 octobre 2011, les sociétés Techni Conseil, Cabinet Z et J K ont interjeté appel de ce jugement, signifié le 19 août 2011 à ce dernier.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 3 novembre 2011.

Aux termes de son mémoire ampliatif d’appel déposé le 2 novembre 2011, la SARL Techni Conseil demande à la cour de débouter H X de l’ensemble de ses prétentions à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 250 000 fr. Cfp au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Elle fait valoir, pour l’essentiel :

— que le défaut de publication de la demande d’annulation de la vente constitue une fin de non-recevoir, de sorte que H X doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes ;

— que le compromis de vente signé le 4 mai 2006 porte sur un immeuble d’une superficie de 52 m², ce qui correspond à la superficie de la loi Carez qui était de 51,86 m² selon le rapport d’expertise, de sorte que le rapport de la société Techni Conseil effectué près de deux mois après la signature de ce compromis – qui vaut vente – n’a pu avoir aucune incidence sur la décision de H X ;

— que sa responsabilité n’aurait pu être engagée que sur le fondement de la loi Carrez, dans le délai de prescription d’un an.

Par écritures du 15 novembre 2011, la SARL cabinet Z demande à la cour de déclarer non fondées les demandes de H X et, subsidiairement, si une faute lui était imputée, de :

— dire que cette faute n’est pas intentionnelle, et que la compagnie d’assurances AGF devra la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— dire que dans les rapports des coobligés entre eux, elle ne pourra être tenue à participer à la restitution du prix de vente ;

— condamner H X à lui payer la somme de 150'000 fr. au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle souligne, pour l’essentiel :

— que le 3 mai 2006 H X, assistée de Éric Y, son concubin et peintre en bâtiment qui devait apprécier l’importance des travaux à réaliser, a visité l’immeuble en cause en sachant qu’il s’agissait d’un bien immobilier à rénover ;

— que H X ne prouve pas qu’elle ait commis une faute engageant sa responsabilité quasi délictuelle à son égard ;

— que subsidiairement, s’il devait être considéré qu’elle a engagé sa responsabilité, elle ne pourrait être condamnée qu’au paiement de dommages-intérêts et non à la restitution du prix de vente.

Le 8 décembre 2011 la compagnie AGF outre-mer a conclu au rejet des prétentions à garantie invoquées par le Cabinet Z et a demandé qu’il soit condamné à lui payer la somme de 250'000 fr. Cfp par application de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir :

— qu’il résulte des termes du titre I des conventions spéciales du contrat de police d’assurance n° 111'623 souscrit par le cabinet Z pour la garantie de sa responsabilité civile professionnelle, que ne peuvent être garantis les dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive ;

— qu’ayant relevé une faute intentionnelle ou dolosive commise par le cabinet Z, le tribunal a débouté à juste titre l’agence immobilière de son appel en garantie orienté à son encontre.

Par conclusions déposées le 20 janvier 2012, H X demande à la cour :

— au principal, de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum J K, la SARL cabinet Z et la SARL Techni conseil à lui payer la somme de 24'156'000 fr. Cfp ;

— de réformer ce jugement en ce qu’il indique que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— de dire que des intérêts commenceront à courir à compter du 28 avril 2008, date de la signification de la requête introductive d’instance ;

— subsidiairement, de constater qu’elle est tenue de poursuivre l’agence immobilière compte tenu de l’insolvabilité de J K, qui est dans l’incapacité d’exécuter le jugement, et de juger que l’agence immobilière devra être condamnée à lui restituer le prix de vente, soit la somme de 21'000'000 de francs cfp, la somme de 2'093'784 fr. Cfp au titre des frais notariés et celle de 62'278 fr. Cfp en remboursement des charges de copropriété,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum J K, la

SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil à lui payer la somme d’un million de francs cfp en réparation de son préjudice moral ;

— de lui allouer la somme de 250'000 fr. Cfp au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient, pour l’essentiel :

— que la requête introductive d’instance vaut mise en demeure et fait courir les intérêts légaux;

— que son action a été introduite sur le double fondement du dol et de la garantie des vices cachés, et que l’expertise judiciaire a mis en évidence que la maison était inhabitable et que le vendeur ainsi que l’agence immobilière ne pouvaient ignorer son état réel ;

— que leur volonté de la tromper ou de dissimuler volontairement l’état de la maison est établie;

— qu’elle n’a pu connaître l’étendue des vices affectant l’immeuble que par le rapport déposé le 27 novembre 2007 par l’expert judiciaire (page 17 de ses écritures; ou en 'octobre 2006" page 25 ), de sorte qu’il ne peut lui être fait grief d’avoir engagé tardivement son action résultant des vices cachés ;

— qu’il résulte d’un constat d’huissier du 16 juillet 2009 et d’un rapport d’expertise réalisé à la demande de son assureur 'dégâts des eaux’ , une aggravation des désordres justifiant que lui soit allouée la somme de 3'000'000 de francs cfp de dommages-intérêts (somme limitée à 1'000'000 de francs cfp dans le dispositif de ses écritures),outre celle de 427 500 fr. cfp en indemnisation du préjudice subi du fait qu’elle a été contrainte de quitter son domicile entre le 18 avril et le mois d’août 2008 (non reprise dans le dispositif);

— que le cabinet Z ne peut utilement invoquer le fait qu’il était annoncé que le bien était à rénover, alors qu’il menaçait ruine ;

— que la SARL Techni Conseil ne peut invoquer à son encontre la prescription d’un an prévue par la loi Carrez, qui ne concerne que les relations contractuelles entre l’acquéreur et le vendeur, et que c’est par de justes motifs que le tribunal a retenu la responsabilité de cette société à son égard ;

— que, si pas impossible la cour devait estimer que la restitution du prix ne constitue pas un dommage dont l’agence immobilière doit réparation, cette agence devrait cependant être condamnée à lui payer le prix correspondant à la vente du fait de l’insolvabilité de J K;

— qu’en l’absence de dépôt d’un mémoire d’appel par celui-ci dans les trois mois de son appel, la cour devra le juger exclusivement sur ses conclusions de première instance.

J K a déposé son mémoire ampliatif d’appel le 23 janvier 2012.

Il demande à la cour de juger :

— que les actions de H X sont forcloses et qu’elle doit être condamnée à lui payer la somme de 500'000 fr. Cfp pour procédure abusive ;

— au fond, qu’il n’y a pas eu dol et que H X doit être condamnée à lui payer la somme d’un million de francs cfp pour procédure abusive;

— que si la vente n’est pas valide, il conviendrait de désigner un expert afin de déterminer les rénovations qu’il y avait à faire en 2006 dans la maison vendue ;

— subsidiairement, si la résolution de la vente était prononcée, que l’agence immobilière Z devrait être condamnée à le garantir pour manquement à son obligation de conseil, et à lui rembourser sa commission ;

— qu’il convient de lui allouer la somme de 450'000 fr. Cfp en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose, pour l’essentiel:

— qu’il avait acheté en indivision l’immeuble en cause en 1998 , le prix global étant de 18'000'000 de francs et avait quitté la Nouvelle-Calédonie pour la métropole;

— qu’en 2005, lors de son retour Nouvelle-Calédonie, il est devenu propriétaire en pleine propriété de l’immeuble, ayant acquis la seconde moitié de l’indivision pour un montant de 10'000'000 de francs cfp, soit alors une valeur globale du bien de 20'000'000 de francs cfp;

— qu’en 2006, et ayant obtenu un emploi en province Nord, il confiait au cabinet Z le soin de vendre son bien et cette agence proposait un prix de vente de 21'000'000 de francs cfp du fait de la situation de la maison dans un des quartiers les plus chers de Nouméa (Ouémo), moyennant une commission de 1'000'000 de francs cfp ;

— que l’expert judiciaire a rendu son rapport en novembre 2007 sans répondre à ses dires, mais en soulignant que les désordres étaient apparents ;

— qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment et a fait preuve de bonne foi en indiquant que la surface du bien était de 52 m² et que la maison était à rénover, de sorte qu’aucun dol ne peut lui être imputé ;

— que contrairement à l’indication de l’expert judiciaire, il n’existait pas de termites dans la maison lors de la vente ;

— que l’expert judiciaire avait omis d’indiquer que l’installation électrique comportait un disjoncteur différentiel 30MA;

— que les défauts d’étanchéité affectant l’ouvrage étaient visibles, même pour un acheteur profane ;

— que s’il devait être condamné à un quelconque remboursement, il devrait être garanti par le cabinet Z;

— que, dans ce cas, H X devrait être condamnée à lui payer une indemnité d’occupation de 110'000 fr. Cfp par mois depuis août 2006.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 février 2012, H X, sur la forme, demande à la cour de déclarer irrecevable le mémoire d’appel déposé par J K plus de trois mois après enregistrement de sa requête d’appel, et, sur le fond, de lui allouer le bénéfice de ses écritures antérieures et de rejeter la demande d’expertise et celle concernant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans des conclusions déposées le 9 février 2012 la SARL Cabinet Z sollicite le rejet des demandes de H X, et subsidiairement, si une faute devait lui être imputée, que la compagnie A (venant aux droits de la compagnie d’assurances AGF) soit condamnée à la garantir des condamnations qui pourraient être mises à sa charge . Elle ajoute que dans les rapports des coobligés entre eux, elle ne pourrait être tenue à participer à la restitution du prix de vente. Elle réclame paiement de la somme de 250'000 fr. Cfp au titre des frais irrépétibles.

Elle souligne :

— que l’immeuble en cause a été visité le 3 mai 2006 en fin de matinée par H X avec un représentant de l’agence , après que, le même jour pendant 3 heures, Érick Y, son concubin et peintre en bâtiment ,qui devait apprécier l’importance des travaux à réaliser, ait lui même inspecté la maison ;

— que H X, qui reconnaît désormais avoir fait l’acquisition d’un bien à rénover sans s’être adjoint les services d’un expert dans la rénovation, a fait preuve d’une légèreté fautive ;

— qu’il apparaît qu’en réalité elle n’a sans doute jamais eu l’intention d’habiter le bien litigieux, mais entendait réaliser une plus-value, avec l’aide de Érick Y, comme elle l’avait fait pour un bien immobilier acheté 19'000'000 de francs cfp le 8 juin 2004 et revendu 16 mois plus tard à 31'000'000 de francs cfp;

— que le projet de H X n’a pu être mené à bien du fait de sa séparation d’avec Erick Y , et que celle-ci a tenté de revendre le bien pour une somme de 24'000'000 de francs cfp en lui signant un mandat de vente le 7 août 2006;

— qu’en tentant de revendre son bien, H X a incontestablement confirmé un acte nul et s’est privée de la possibilité d’invoquer judiciairement cette nullité;

— qu’il n’est pas démontré que les frais de remise en état de la maison, non chiffrés par l’expert, auraient été disproportionnés comparés au prix d’achat d’un bien à rénover dont la superficie du terrain est de 9 ares 77 centiares ;

— qu’ aucune réticence dolosive ne peut lui être reprochée, ni en ce qui concerne la superficie du bien, ni au sujet de son état.

Vu les conclusions déposées le 10 février 2012 par la compagnie d’assurances AGF outre-mer, actuellement dénommé A, qui sollicite que lui soit allouée le bénéfice de ses précédentes écritures.

Vu les conclusions déposées le 13 février 2012 par H X, qui insiste sur le fait que M. Y n’est pas un professionnel de l’immobilier et qu’elle ignorait l’état réel de la maison quand elle a souhaité la revendre.

Vu les conclusions datées du 13 février 2012, déposées au greffe le 14 février 2012 par la Casden Banque Populaire, tendant à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demandant la condamnation solidaire de J K, du cabinet Z et de la société Techni Conseil à lui payer la somme de 250'000 fr. Cfp au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

Cet établissement bancaire fait valoir :

— qu’en cas d’annulation rétroactive de la vente, le prêt accordé à H X sera résolu et celle-ci devrait lui rembourser la somme qui lui a été remise le 31 juillet 2006, soit 189'514 € avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— que, s’agissant des mensualités du contrat de prêt, la Casden Banque Populaire ne peut être condamnée à les restituer en totalité à H X dans la mesure où elles comprennent une part de capital amorti et une part d’intérêt ;

— qu’elle ne devrait en conséquence restituer que la part d’intérêts versés.

Vu les conclusions et pièces déposées au greffe le 14 février 2012 par J K, qui verse aux débats :

— « des clichés photographiques de la maison pendant la période où il l’habitait, soit quelques semaines avant la vente à M^me X » qui démontrent son bon état ;

— un rapport établi le 13 février 2012 par l’expert B C critiquant les conclusions de l’expertise judiciaire;

et qui sollicite que lui soit alloué le bénéfice de ses écritures antérieures, que H X soit condamnée à lui payer la somme d’un million de francs cfp à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, subsidiairement, qu’un nouvel expert soit désigné, et, si la résolution de la vente devait être prononcée, que l’agence immobilière Z soit condamnée à le garantir, à lui rembourser sa commission, et que H X soit condamnée aux frais de rénovation en compensation avec le prix de vente.

Par ordonnance du 8 décembre 2011 le magistrat charge de la mise en état avait décidé que la clôture interviendrait le 15 février 2012 et que l’affaire serait appelée à l’audience du 20 février 2012.

SUR QUOI , LA COUR:

Sur la fin de non recevoir tirée de l’absence de publication de la demande en annulation de la vente:

Les articles 28. 4 c) et 30 -5 du décret du 4 janvier 1955 qui prévoient que les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à la publicité foncière, ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elle-même publiées, ne s’appliquent pas en Nouvelle-Calédonie.(Cass.com.21/09/2010 n°08-21030).

Le moyen est donc inopérant.

Sur la procédure en appel:

H X prétend que le mémoire déposé au greffe de la cour le 23 janvier 2012 par J K est irrecevable pour l’avoir été plus de trois mois après sa déclaration d’appel.

L’article 904 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie dispose que l’appelant doit, dans les trois mois de la requête d’appel, déposer au greffe son mémoire ampliatif et, qu’à défaut, l’affaire est radiée du rôle.

En l’espèce, aucune mesure de radiation n’a été prise, de sorte que le moyen tiré de l’irrecevabilité de ce mémoire n’est pas fondé.

À l’audience de la cour, le conseil de H X a demandé que les dernières écritures et pièces versées aux débats par J K la veille de l’ordonnance de clôture soient rejetées.

Selon l’article 15 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, les parties doivent faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En communiquant ses dernières conclusions et pièces le 14 février 2012, la veille de l’ordonnance de clôture, J K n’a pas permis à la partie adverse d’ y répondre et a empêché de respecter le principe de la contradiction.

H X est bien fondée à voir écarter des débats ces conclusions et pièces.

Sur les demandes de H X:

Que ce soit sur le fondement du dol ou de la garantie des vices cachés, la solution du litige impose de reprendre en détail l’état du bien vendu lors de la vente. Les expertises et pièces retenues aux débats sont suffisantes pour statuer.

L’expert judiciaire a , pour l’essentiel objectivement, décrit l’état des lieux en ces termes :

« sur les extérieurs :

Les murs de façade sont hétéroclites (…).Il n’y a pas d’étanchéité au pourtour de la porte en bois massif accédant à la pièce principale . Cette porte est 5 cm trop courte, laissant passer les eaux de pluie et même la vermine.

L’autre partie de cette façade ainsi que le pignon ouest, sont en maçonnerie d’agglos sans enduit. La finition est très mauvaise. La pointe du pignon venant sous la toiture n’est pas achevée, laissant passer l’eau et l’air à l’intérieur du comble sous toiture et dans la pièce sous-jacente. Ce pignon dispose de deux ouvertures en partie haute du mur, fermées par un panneau de fibro ciment ajouré. Le sous-forget n’est pas réalisé. Les planches de rives sont en mauvais état et non peintes.

La façade nord côté limite de terrain est constituée sur environ 4 m par un mur en agglos comme le pignon ouest et surmonté d’une ouverture fermée elle aussi par un panneau de fibro ciment ajouré. Ce mur n’est pas enduit ; il n’y a donc aucune étanchéité vis-à-vis de la pièce située derrière ce mur.

La partie restante de cette façade est entièrement délabrée. Elle est constituée de tôle verticale, tantôt horizontale, souvent grossièrement clouées sur une ossature bois vermoulue qui n’offre plus aucune résistance (on peut les faire bouger à la main sans effort particulier). Cette façade n’offre aucune étanchéité ou pièce située derrière elle (…).

La toiture est réalisée en tôle ondulée fixée sur une charpente bois de faible section. Les tôles sont vieilles, certaines sont fortement rouillées. La surface de la couverture est parsemée d’une cinquantaine de réparations ponctuelles réalisées à l’aide de 'rustine’ de feutre bitumineux autocollant. La toiture présente un affaissement sur 3 m à la jonction de la partie originale de l’habitation et de l’extension côtés pignons ouest (…).

Sur l’intérieur de l’habitation :

Sur la quasi-totalité du faux plafond réalisé en plaques d’isorel ou de contreplaqué de faible épaisseur, on constate la présence de traces d’humidité avec détérioration du matériau et de la peinture. Certains panneaux sont disjointés et laissent apparaître un jour soit dans les combles, soit vers l’extérieur de l’habitation (…). Ce constat est le même pour les panneaux constituant le doublage intérieur aux murs de façades. Nous avons constaté de nombreux décollements et gonflements dus aux infiltrations d’eau en partie haute et basse».

Ces vices étaient tous apparents, même pour un acheteur profane, au surplus prévenu de la nécessité d’une rénovation du bien.

Il en est de même des menuiseries-bois ainsi décrites : « Des fenêtres en bois situées dans les chambres 1 et 2 et dans le bureau sont très difficiles à manoeuvrer. Les systèmes de fermeture du genre crémone, ne sont pas manoeuvrables et les ouvrants nécessitent un remaniement général (remise en jeu, reprise des visseries, re-fixation…) pour être à nouveau fonctionnel. Les barreaudages de protections fixés en extérieur sont tellement près des menuiseries qu’il n’y a pratiquement pas d’ouverture possible des fenêtres » (page 8).

S’agissant de l’installation électrique, jugée « totalement obsolète et hors norme, et dangereuse » par l’expert judiciaire, il convient, en premier lieu, de relever les vices suivants qui étaient également apparents lors de la vente : « l’éclairage ne fonctionne plus dans les chambres 1 et 2. Plusieurs câbles électriques pendent sans être isolés, en particulier dans le séjour et la salle d’eau » et, en second lieu, qu’après avoir écrit que « le tableau électrique regroupant les protections des circuits n’est pas équipé d’un disjoncteur différentiel » (p.8), ce technicien devait reconnaître (page 24 de son rapport) avoir « pris acte de la présence d’un disjoncteur différentiel » après l’observation faite par le conseil du vendeur de cette erreur et omission.

Al’évidence l’acheteur pouvait se convaincre de la nécessité de rénover cette installation électrique et d’en faire mesurer l’importance avant de conclure la vente.

Enfin, cet expert indique : « nous avons constaté la présence de termites dans les bois de charpente apparents dans le garage . Le local ne possédant pas de faux plafond nous avons pu pousser notre investigation plus à l’intérieur du comble sous toiture. Plusieurs éléments de la charpente ont été attaqués par les termites et sont totalement creux. Cela explique certainement le fléchissement que nous avons constaté sur la toiture vers l’extension côté ouest ».

Sur l’affirmation d’une représentante du cabinet Z, après dépôt du pré-rapport, selon laquelle « il nous a été montré dans une chambre l’étendue des dégâts des termites », l’expert répond (page 20) : « cela est totalement faux. M^e DCONNOR (conseil du vendeur) et l’expert ont remarqué un dépôt de déjections au sol, au pied d’une plinthe carrelée. Une observation commune de ces déjections a confirmé qu’il s’agissait de fourmis et non de termites (…). Aucune partie n’a fourni à l’expert facture ou attestation d’un traitement anti termites récent, au pire réalisé depuis les cinq dernières années ».

Outre que l’expert rappelle que l’état de la charpente, décrit précédemment, résultait d’un « constat visuel », aucun autre élément de la procédure ne démontre que lors de la vente l’immeuble était réellement infecté de termites présents et actifs dans ses structures, ni que l’existence visible d’une ancienne présence de ces insectes ait caractérisé des défauts cachés de la chose vendue au sens de l’article 1641 du code civil.

Dans ces conditions, le vendeur, qui, hormis le coût de la commission de l’agence immobilière, a revendu l’immeuble en cause au prix qu’il avait payé (au demeurant notoirement peu élevé au vu de sa situation dans un des quartiers les plus chers de Nouméa et d’une superficie de plus de 900 carrés), et qui avait, lors du compromis de vente, indiqué correctement une surface habitable de 52 m², fait préciser que le bien devait être rénové, et confié à cette agence le soin de le faire visiter, n’a commis aucune manoeuvre ni réticence dolosives envers l’acheteur.

Au demeurant H X ayant échoué dans son projet de revendre ce bien au prix de 24'000'000 de francs cfp, dès le 7 août 2006, par l’intermédiaire de la même agence immobilière, n’a pas mené à bien sa rénovation après sa séparation d’avec Éric Y, et occupe cette habitation -prétenduement inhabitable- depuis près de six ans après cet achat, sans que cet immeuble ait subi le sort que lui promettait l’expert judiciaire en cas de cyclone (notamment lors du cyclone Vania subi à Nouméa en janvier 2011). Elle ne fournit aucun élément sur les travaux entrepris dans cette habitation pour la rendre habitable alors que l’expert amiable et l’expert judiciaire avaient estimé, manifestement à tort, que la rénovation n’était pas possible et que sa démolition s’imposait.

L’agence immobilière, dans ces circonstances, n’a pas failli à son devoir d’information et de conseil envers l’acquéreur et l’erreur de mesurage commise par la société Techni Conseil n’a nullement vicié le consentement de celui-ci, et ne lui a causé aucun préjudice.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ses condamnations prononcées à l’encontre de J K, du cabinet Z et de la société Techni-Conseil.

Sur les autres demandes:

H X n’a nullement abusé de son droit d’agir en justice.

Frank K sera donc débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts, mais il est équitable de lui allouer la somme de 300 000 francs cfp en application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie.

L’équité n’impose pas qu’il soit fait application de ces dispositions au profit d’autres parties.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire déposé au greffe,

En la forme,

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’absence de publication à la conservation des hypothèques de la demande introductive d’instance,

Déboute H X de sa demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité du mémoire d’appel déposé par J K le 23 janvier 2012,

Écarte des débats les conclusions et pièces produites le 14 février 2012 par J K,

Au fond,

Infirme le jugement rendu le 18 juillet 2011 par le tribunal de première instance de Nouméa en ce qu’il a :

— déclaré H X recevable et bien fondée en son action en nullité de la vente pour dol,

— prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 3 août 2006 entre elle et J K,

— dit que la SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil ont engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard de M^me X,

— condamné in solidum J K, la SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil à payer à H X la somme totale de vingt-quatre millions cent cinquante-six mille soixante-deux (24'156'062) fr. Cfp avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que la nullité du contrat de vente entraîne la résolution du contrat de prêt immobilier souscrit par M^me X auprès de la Casden Banque-Populaire,

— condamné M^me X à restituer à la Casden Banque-Populaire la somme de vingt-deux millions six cent quinze mille trente-cinq (22'615'035) fr. Cfp avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2006,

— condamné in solidum J K, la SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil à relever et garantir M^me X du paiement de ces intérêts au taux légal,

— condamné la Casden Banque-Populaire à restituer à M^me X les échéances du crédit payées par elle à hauteur de la part des intérêts qu’elles comprennent, et dit que la part de capital amorti payé par M^me X viendra en déduction des sommes dues par elle,

— condamné in solidum J K, la SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil à relever et garantir la Casden Banque-Populaire du remboursement à M^me X des intérêts contractuels du prêt et prononcé un partage de responsabilité dans leurs rapports entre eux,

— débouté M^me X et la Casden Banque-Populaire du surplus de leurs demandes,

— débouté la SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles ,

— condamné in solidum J K, la SARL cabinet Z et la SARL Techni Conseil au paiement de frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens de l’instance, y compris le coût des deux expertises amiable et judiciaire,

Statuant à nouveau,

Déboute H X de ses demandes en nullité de la vente conclue le 6 août 2006 avec J K, tant sur le fondement du dol que de la garantie des vices cachés, ainsi que de ses demandes en indemnisation dirigées contre lui, contre la SARL cabinet Z et contre la société Techni Conseil,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL cabinet Z de son appel en garantie dirigé contre la compagnie d’assurances AGF outre-mer (devenue A), et J K de ses demandes reconventionnelles en paiement,

Confirme ce jugement en ce qu’il a condamné in solidum M^me X et la SARL cabinet Z à payer à la compagnie d’assurances AGF outre-mer ( aux droits de laquelle vient la compagnie A) la somme de cent vingt mille (120'000) fr. Cfp sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

Y ajoutant,

Déboute J K de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne H X à lui payer la somme de trois cent mille (300'000) fr. Cfp en application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne H X aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût des expertises amiable et judiciaire, et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 de ce code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT