08/06/2016

ARRÊT N° 356

N° RG: 15/04357

XXX

Décision déférée du 07 Juillet 2015 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE ( 14-000924)

C. Brisset

F X

C/

B A

O H I

Syndicat des Copropriétaires de la XXX

SOCIETE CITYA Z TOULOUSE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT JUIN DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANT

Monsieur F X

XXX, appartement XXX

XXX

Représenté par M^e Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT- BAYSSET-RUFFIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur B A

XXX

XXX

Représenté par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur O H I

XXX

XXX

Représenté par M^e Fanny RABOUJET, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des Copropriétaires de la XXX représenté par son syndic la SARL SPORTING IMMOBILIER -

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

SOCIETE CITYA Z TOULOUSE venant aux droits de la SAS Z IMMOBILIER

XXX

XXX

Représentée par M^e Hélène LYON de la SCP HELENE LYON – STEPHANE VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant G. DE FRANCLIEU, Premier Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

G. DE FRANCLIEU, président

M. MOULIS, conseiller

C. MULLER, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. DE FRANCLIEU, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre

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I – FAITS, PROCÉDURE, DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES

Par actes des 3 et 4 mars 2014, Monsieur A a fait assigner Monsieur F X, Madame L M Y et Monsieur H I aux fins de condamner solidairement Monsieur X et Madame Y :

— à faire cesser les aboiements de leur chien notamment en leur interdisant de sortir sur le balcon de l’appartement occupé, voire en les condamnant à éloigner ledit chien par exemple par remise à la SPA sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

— à leur payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts outre 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement du tribunal d’instance de Toulouse en date du 7 juillet 2015 :

— a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Monsieur H I d’une part et Monsieur F X et Madame L M Y d’autre part et portant sur un appartement situé XXX à Toulouse ;

— a ordonné l’expulsion de Monsieur F X et Madame L M Y et de tout occupant de leur chef dans les conditions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— a condamné solidairement Monsieur F X et Madame L M Y à payer à Monsieur B A la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— a ordonné l’exécution provisoire ;

— a condamné solidairement Monsieur F X et Madame L M Y à payer à Monsieur B A et au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins d’Hector représenté par son syndic unis d’intérêts la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— a condamné solidairement Monsieur F X et Madame L M Y aux dépens y compris le coût du constat du 21 novembre 2013.

Par déclaration en date du 27 août 2015, Monsieur F X a relevé appel du jugement.

Dans ses conclusions Monsieur F X demande :

— de réformer le jugement du 7 juillet 2015 en ce qu’il a été condamné au paiement de dommages et intérêts à Monsieur A en réparation d’un prétendu trouble de voisinage ;

— de débouter Monsieur A de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner Monsieur A à supporter l’intégralité des dépens et à lui régler la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions Monsieur B A et le syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II demandent :

— vu l’article 544 du code civil et vu le règlement de la copropriété LES JARDINS d’HECTOR

— de condamner solidairement les consorts X Y et Monsieur H I à verser à Monsieur A la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— de condamner solidairement les consorts X Y et Monsieur H I à verser au syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER, la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— de condamner solidairement les consorts X Y et Monsieur H I à verser à Monsieur A et au syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER, la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions Monsieur O H I demande :

— vu le contrat de mandat ;

— vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— vu les articles 1134, 1147, 1184, 1992 et 1993 du code civil ;

1) à titre principal :

— de confirmer le jugement entrepris, sauf :

— à constater la mauvaise foi du syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER, envers lui ;

— à condamner solidairement le syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER, Monsieur A et la société Z IMMOBILIER à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

2) à titre subsidiaire si la Cour d’appel devait infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a mis hors de cause :

— de dire qu’au titre du contrat de mandat, la société Z IMMOBILIER est l’unique responsable des manquements reprochés par le syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER ;

— de condamner la société Z IMMOBILIER à relever et garantir les éventuelles condamnations prononcées contre Monsieur H I

3) en tout état de cause

— de condamner solidairement le syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER, Monsieur A et la société Z IMMOBILIER à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement le syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER, Monsieur A et la société Z IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître RABOUJET, avocat.

Dans ses conclusions la société CITYA Z TOULOUSE venant aux droits de la société Z IMMOBILIER demande :

— de confirmer le jugement du 7 juillet 2015 ;

— de débouter Monsieur H I de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Hélène LYON.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2016.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour l’exposé des faits et prétentions des parties il convient de se référer aux dernières conclusions des parties.

Il y a lieu de constater que le jugement du tribunal d’instance de Toulouse du 7 juillet 2015 n’est pas contesté en ce qu’il a résilié le contrat de bail conclu entre Monsieur O H I d’une part et Monsieur F X et Madame L M Y d’autre part et en ce qu’il a ordonné l’expulsion de ces derniers. Ledit jugement sera alors confirmé sur ce point.

Dans le cadre de la procédure d’appel les demandes principales portent sur l’indemnisation des préjudices subis suite à des troubles de voisinage invoqués à l’encontre de Monsieur X et Madame Y.

L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

1) sur les préjudices de Monsieur A

Monsieur A sollicite la condamnation solidaire des locataires, Monsieur F X et Madame L M Y, et du bailleur, Monsieur O H I, à lui verser la somme de 4.000 € au titre de dommages et intérêts.

a) sur la responsabilité de Monsieur F X et Madame L M Y

Il est reproché à Monsieur X et Madame Y d’être auteurs de troubles anormaux de voisinage consistant en l’aboiement répété de leur chien, au stationnement gênant et abusif de leur véhicule devant l’entrée de la résidence et au dépôt permanent de divers biens dans le local à vélos.

Après examen des pièces versées au dossier, il apparaît :

*s’agissant des nuisances sonores :

— que Monsieur X et Madame Y se sont vus rappeler leurs obligations à de nombreuses reprises :

— par courrier du 14 janvier 2013 de la société Z IMMOBILIER, à l’époque syndic de la résidence ;

— par courrier du 11 février 2013 émanant du même syndic ;

— par courrier en date du 6 septembre 2013 de Monsieur A qui précise que le chien aboie depuis le balcon de manière répétée de jour comme de nuit ;

— par courrier du 1^er avril 2014 de la société Z IMMOBILIER ;

— que les nuisances ont fait l’objet d’une main courante déposée le 26 septembre 2013 ;

— qu’un constat d’huissier en date du 2 mars 2015 atteste de la présence d’aboiements ; qu’il affirme que depuis le balcon il est possible d’apercevoir 'un gros berger allemand avec les deux pattes avant sur le muret de terrasse qui aboie’ et qu’une fois dans l’appartement, il est entendu 'à nouveau des aboiements et est aperçu le gros berger allemand et un plus jeune en train d’aboyer en direction des véhicules circulant sur le parking du Carrefour Market attenant’ ;

— que Monsieur X produit 5 attestations qui affirment n’avoir aucun dérangement par rapport au chien de Monsieur X ;

— que par attestation en date du 6 avril 2015, Monsieur D E se présente comme un ami de Monsieur X et atteste avoir reçu gratuitement de sa part un chien de race berger allemand ; qu’il n’est pas précisé si ce chien a fait l’objet d’un prêt ou d’un don définitif ; qu’il n’est rien mentionné concernant le deuxième chien aperçu par l’huissier sur le balcon de Monsieur X ;

* s’agissant des nuisances matérielles :

— que Monsieur X et Madame Y se sont vus rappeler leurs obligations à de nombreuses reprises et notamment par courrier des 2 octobre 2012 et 11 février 2013 de la société Z IMMOBILIER, à l’époque syndic de la résidence ;

— que par courrier des 19 décembre 2012, 29 novembre 2012, 10 décembre 2012, 26 septembre 2013, le syndic a sollicité l’intervention des services de police afin d’enlever le véhicule gênant ;

— que le constat d’huissier en date du 24 mars 2014 fait état de la présence d’un véhicule 'stationné à environ 3 mètres du portail d’entrée’ du bâtiment 'A’ ainsi que de la présence dans le local à vélo d’une enseigne publicitaire d’environ 2 mètres de longueur, de sacs plastiques, de divers objets et d’un matelas en mauvais état ;

— que divers courriels échangés avec le syndic et 6 attestations de voisins mentionnent l’existence des différentes nuisances.

Dans ces conditions compte tenu des divers courriers, des courriels, des attestations de voisins, des constats d’huissier et des photographies versés au dossier, la Cour retient l’existence de troubles matériels et sonores causés par Monsieur F X et Madame L M Y au sein de la résidence les JARDINS D’HECTOR II. La Cour constate que ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Les troubles anormaux de voisinage étant à l’origine d’un préjudice moral subi par Monsieur B A, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur F X et Madame L M Y à verser à Monsieur B A la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

b) sur la responsabilité de Monsieur H I

Monsieur A a reproché à Monsieur H I de ne pas avoir pris dans un temps raisonnable les mesures en vue de faire cesser les troubles de voisinage.

Après examen des pièces versées au dossier, il apparaît :

— que Monsieur H I a été informé des nuisances reprochées à ses locataires :

— en ayant reçu la copie de la mise en demeure adressée à ses locataires le 11 février 2013 ;

— par courrier du syndic du 8 août 2013 lui demandant de faire cesser le stationnement gênant du véhicule de ses locataires ;

— par courrier du syndic en date du 12 septembre 2013 le mettant en demeure de faire cesser les nuisances sonores et par courriel du syndic du 4 octobre 2013 réitérant la demande ;

— que Monsieur H I affirme n’avoir été informé des nuisances constatées en juillet 2012 que le 12 septembre 2013 ayant déménagé de son adresse parisienne pour la Suisse ;

— que par courrier en date du 26 septembre 2013, Monsieur H I a demandé au syndic plus de précisions sur les nuisances des locataires et a indiqué qu’il allait rappeler à l’ordre ces derniers ;

— que par courriers du syndic des 15 janvier 2014, 5 mars 2014 et 21 juillet 2014, le syndic a rappelé à Monsieur H I l’existence des nuisances sonores et matérielles dues notamment au stationnement gênant et à l’entrepôt abusif d’encombrants dans le local à vélos ;

— que par courrier du 5 mars 2014, le syndic a mis en demeure la société Z de faire cesser les agissements nuisibles de Monsieur X ;

— que par courrier du 8 mars 2014, Monsieur H I a demandé à Monsieur X de faire cesser les troubles dus aux aboiements et au stationnement non conforme de son camion ;

— que par courrier en date du 15 juillet 2014, Monsieur H I a mis en demeure Monsieur X de faire cesser les troubles dus aux aboiements et au stationnement non conforme de son camion ;

— que par courrier en date du 15 juillet 2014, Monsieur H I a demandé au syndic d’agir pour faire cesser les troubles ; qu’il explique qu’il réside en Suisse où il travaille et qu’il n’est pas facile pour lui de prendre des jours de congés pour régler ces troubles de voisinage ;

— que par courrier du 21 juillet 2014, le syndicat a expliqué à Monsieur H I qu’il a fait enlever le véhicule litigieux ; que le locataire l’a récupéré et l’a garé à nouveau au même endroit ; qu’ainsi les nuisances persistent et qu’en sa qualité de bailleur, Monsieur H I est responsable à titre individuel.

La Cour relève que si Monsieur H I, résidant en Suisse, a pris connaissance des nuisances courant 2013, il s’est manifesté dès le 26 septembre 2013 pour prendre davantage connaissance de l’ampleur des nuisances avant d’agir auprès de ses locataires. Il ne peut être reproché à Monsieur H I un manquement fautif due à son absence de réaction.

Dans ces conditions, il convient d’adopter les motifs du jugement déféré et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur B A de son action en responsabilité à l’encontre de Monsieur O H I et en ce qu’il a déclaré par conséquent sans objet la demande en garantie de la société la société Z IMMOBILIER.

2) sur les préjudices du syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS d’HECTOR II

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER sollicite la condamnation solidaire des locataires, Monsieur X et Madame Y, et du bailleur, Monsieur H I, à lui verser la somme de 4.000 € au titre de dommages et intérêts.

Après examen des pièces du dossier la Cour estime que le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve du préjudice qu’il aurait subi des suites des troubles anormaux du voisinage, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS D’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER de sa demande.

3) sur les préjudices de Monsieur O H I

Monsieur O H I sollicite la condamnation solidaire du syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS D’HECTOR II, de Monsieur A et de la société Z IMMOBILIER à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, Monsieur H I affirme qu’en vertu du contrat de mandat, la société Z IMMOBILIER est l’unique responsable des manquements qui lui sont reprochés et qu’il convient de condamner cette dernière à relever et garantir les éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Après examen des pièces du dossier la Cour souligne que Monsieur O H I n’a pas été condamné au versement de dommages et intérêts susceptible de constituer un préjudice matériel et ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice moral.

Dans ces conditions, il convient d’adopter les motifs du jugement déféré de ce chef et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur O H I de sa demande en indemnisation de ses préjudices.

4) sur les autres demandes

Compte tenu du contexte de l’affaire, il apparaît inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de Monsieur B A et du syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS D’HECTOR II et il convient de condamner solidairement Monsieur F X et Madame L M Y à payer à Monsieur B A et au syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS D’HECTOR II, représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER une somme de huit cent euros (800 €) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et une somme de mille euros (1.000 €) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

De plus, il n’apparaît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge de Monsieur F X, de Monsieur O H I, de la société CITYA Z TOULOUSE venant aux droits de la société Z IMMOBILIER et il convient de débouter Monsieur F X, Monsieur O H I et la société CITYA Z TOULOUSE venant aux droits de la société Z IMMOBILIER de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur F X et Madame L M Y aux dépens de première instance et d’appel y compris le coût du constat du 21 novembre 2013 dont distraction au profit des avocats de la cause.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Condamne solidairement Monsieur F X et Madame L M Y à payer à Monsieur B A et au syndicat de copropriétaires de la résidence JARDINS D’HECTOR II représenté par son syndic la société SPORTING IMMOBILIER une somme de mille euros (1.000 €) chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute Monsieur F X, Monsieur O H I et la société CITYA Z TOULOUSE venant aux droits de la société Z IMMOBILIER de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur F X et Madame L M Y aux dépens d’instance et d’appel de première instance et d’appel y compris le coût du constat du 21 novembre 2013 dont distraction au profit des avocats de la cause.

Le greffier Le président