N° de minute :105

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 19 Mai 2016

Chambre Civile

Numéro R.G. : 14/00093

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Février 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :11/3)

Saisine de la cour : 07 Mars 2014

APPELANTS

M. F V Z-Q

né le XXX à XXX

XXX

Représenté par la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUVELLE-CALEDONIE

M^me J K L

née le XXX à XXX

XXX

Représentée par la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUVELLE-CALEDONIE

INTIMÉS

M^me M N O épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

Représentée par la SELARL d’avocat Franck ROYANEZ, avocat au barreau de NOUVELLE-CALEDONIE

M. R-H Y

né le XXX à XXX

XXX

Représenté par M^e Franck ROYANEZ de la SELARL d’avocat Franck ROYANEZ, avocat au barreau de NOUVELLE-CALEDONIE

M. D X, Notaire

XXX sis à XXX

Représenté par M^e Patrick ARNON, avocat au barreau de NOUVELLE-CALEDONIE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. R-V STOLTZ, Conseiller, président,

M. Christian MESIERE, Conseiller,

M. H I, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. H I.

Greffier lors des débats: M. B C

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. R-V STOLTZ, président, et par M. B C, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Aux termes d’un acte de vente signé par devant Maître X, notaire, le 20 septembre 2010, les époux Z-Q-L ont acquis des époux Y-O un immeuble bâti situé XXX, comprenant un terrain de 10 ares et une maison d’habitation de type F6 d’environ 300 m² entourée de 500 m² de terrasse et trottoir, moyennant la somme de 75 millions de francs CFP.

Estimant avoir été trompés, les acquéreurs ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa par une requête du 21 décembre 2010 aux fins de voir annuler la vente avec toutes conséquences de droit.

Les défendeurs ont conclu au débouté des demandes, sollicité des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du 24 février 2014, le tribunal a tout d’abord décidé de statuer, s’agissant des demandeurs, sur les seules demandes exprimées dans les premières conclusions établies le 15 décembre 2010, déposée au greffe le 4 janvier 2011 (la requête), toutes autres demandes étant réputées abandonnées et s’agissant ensuite des défendeurs, sur les seules demandes exprimées dans les premières conclusions en réponse établie le 17 mars 2011, déposées au greffe le 23 mars 2011.

Sur le fond, le tribunal a débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes, condamné les demandeurs à payer aux défendeurs une somme de 150'000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PROCÉDURE D’APPEL

Les époux Z-Q ont interjeté appel de cette décision par une requête déposée le 7 mars 2014, suivie d’un mémoire ampliatif daté du 6 juin 2014.

Par exploit du 21 novembre 2014, les époux Z-Q ont assigné en intervention forcée Maître D X, le notaire rédacteur de l’acte.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives du 15 juillet 2015, les appelants demandent à la cour de :

— déclarer recevables leurs demandes,

— déclarer en tout état de cause la décision à intervenir commune et opposable à Maître X,

— faire injonction aux époux Y de produire aux débats la demande détaillée d’autorisation adressée à la province Sud pour les aménagements réalisés sur la zone maritime, la demande de permis de construire adressée à la mairie de Nouméa pour les aménagements extérieurs réalisés sur leur propriété et la totalité des factures des aménagements effectuée par eux sur la propriété et sur la zone maritime,

— constater l’empiétement d’une partie des constructions sur le domaine public maritime,

à titre subsidiaire et en cas de doute sur la réalité de l’empiétement, désigner tel géomètre expert qu’il plaira afin de déterminer ou non la réalité de cet empiétement,

— dire et juger qu’en omettant de vérifier la réalité du bien vendu et en omettant d’alerter les acquéreurs sur le caractère fluctuant des limites de la zone maritime, Maître X a commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

— dire que Maître X, notaire à Païta, sera tenu de garantie les époux Y de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

À titre principal

— constater le dol commis par les époux Y,

— annuler en conséquence la vente du bien immobilier objet du litige,

— condamner les époux Y à leur payer le prix de vente, soit la somme de 75 millions de francs assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la vente, sous la garantie de Maître X,

— dire que les époux Z-Q libéreront les lieux passés le délai d’un mois après avoir obtenu le remboursement total du prix de vente,

— dire que la décision à intervenir sera transcrite à la conservation des hypothèques aux frais des époux Y dès le paiement intégral des causes de l’arrêt,

À titre subsidiaire

— constater l’illicéité de l’objet de la vente litigieuse portant sur un bien en partie inaliénable,

— considérer la vente par les époux Y d’un bien immobilier empiétant sur le terrain d’autrui,

— annuler en conséquence la vente,

— condamner les époux Y à leur rembourser le prix de vente avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la vente sous la garantie du notaire,

— dire que les époux Z-Q libéreront les lieux passé le délai d’un mois après avoir obtenu le remboursement total du prix de vente,

'dire que la décision à intervenir sera transcrite à la conservation des hypothèques aux frais des époux Y dès le paiement intégral des causes de l’arrêt,

À titre très subsidiaire

— constater l’erreur déterminante excusable commise par époux Z-Q sur les qualités substantielles de la propriété acquise,

— annuler en conséquence la vente,

— condamner les époux Y à leur rembourser le prix de vente avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la vente sous la garantie du notaire,

— dire que les époux Z-Q libéreront les lieux passé le délai d’un mois après avoir obtenu le remboursement total du prix de vente,

— dire que la décision à intervenir sera transcrite à la conservation des hypothèques aux frais des époux Y dès le paiement intégral des causes de l’arrêt,

À titre infiniment subsidiaire,

— dire que la non conformité de l’installation électrique est couverte par la garantie des vices cachés,

— annuler en conséquence la vente,

— dire que les époux Z-Q libéreront les lieux passé le délai d’un mois après avoir obtenu le remboursement total du prix de vente,

— dire que la décision à intervenir sera transcrite à la conservation des hypothèques aux frais des époux Y dès le paiement intégral des causes de l’arrêt,

À titre très infiniment subsidiaire en cas de refus d’annulation de la vente,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 24'248'300 F CFP au titre de la réduction du prix de vente sous la garantie du notaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la vente,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 2'305'203 F CFP au titre de la réduction des frais de notaire sous la garantie du notaire, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la vente,

En tout état de cause,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 7'887'890 F CFP correspondant au montant des frais notariés et taxes diverses qu’ils ont été contraints de payer à l’occasion de la vente du bien, sous la garantie de Maître X,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 3'431'501 F CFP au titre des travaux de reprise,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 1 million de francs CFP en réparation de leur préjudice moral sous la garantie de Maître X,

— condamner les époux Y solidairement avec Maître X au paiement de la somme de 500'000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de constat du huissier.

Les appelants font valoir principalement les moyens et arguments suivants :

— Ils ont bien satisfait, dans leurs conclusions du 6 août 2012, à l’injonction du juge de la mise en état de récapituler leurs demandes ; le tribunal aurait dû évoquer l’ensemble de celles-ci ; leurs demandes présentées en appel ne sont donc pas de nouvelles,

— Ils ont découvert après la signature de l’acte qu’une partie de la propriété achetée est construite sur le domaine public maritime ; les bornes cadastrales 136 et 137 du cabinet Grand tout comme les fers cimentés ont été masqués par les aménagements extérieurs réalisés par les époux Y ; ainsi, selon la mairie et la province Sud, une partie de la piscine et de la terrasse empiètent sur le domaine public maritime (Service topographique et foncier de la province Sud, pièces 21,20, 26,22, 23,24, 2 en appel, 37,39, 42,44, 40) ; le certificat de conformité et le permis de construire sont illégaux et les vendeurs ne peuvent s’en prévaloir ; ces documents ont été délivrés « sans préjudice du droit des tiers » (pièce 37,16, 10) ; le domaine public étant inaliénable, la vente d’un terrain empiétant sur le domaine public maritime est nulle ; le plan annexé à l’acte de vente est celui dressé par le géomètre Meyer pour la province Sud en 1999, avant la construction et l’erreur d’implantation ; les vendeurs ne prouvent pas que la province Sud leur a accordé une convention d’occupation temporaire le 10 février 2004,

— Les surfaces des constructions de la villa ne correspondent manifestement pas à celles qui ont été indiquées par les vendeurs lors de l’achat : 200 m² au lieu de 500 m² pour les terrasses et trottoirs entourant la maison et de 206 m² au lieu de 300 m² pour la surface habitable de la maison (pièces 3,13, 4,5, 9,3 en appel),

— Les combles prétendument aménagés n’étaient en réalité que des soupentes impossibles à aménager vu leur configuration (pièces 32,14),

— L’installation électrique n’était pas aux normes ; un départ de feu a endommagé gravement l’armoire électrique en février 2011, engendrant un coût de réparations de 196'438 F CFP (pièces 13,46, 15,12) ; les vendeurs avaient effectué des travaux non conformes après leur acquisition (pièces 11,15, 33,41),

— Divers désordres ont également été constatés (fuite en toiture, mur porteur de la salle à manger en partie scié, coffre-fort inaccessible, canalisations bouchées, arrosage automatique défectueux),

— La mise en cause du notaire postérieurement à la découverte de l’empiétement sur le domaine public, est recevable en cause d’appel ; l’acte de vente contient des erreurs ; le notaire n’a pas procédé à toutes les vérifications qui lui incombaient et a manqué à son obligation d’information.

Par conclusions récapitulatives du 9 juin 2015, les époux Y demandent à la cour, in limine litis, au visa des articles 561,564 et 781-1 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, de dire irrecevables comme nouvelles les prétentions des appelants relatives à la nullité de la vente pour illicéité de l’objet et pour erreur sur les qualités substantielles de la propriété ainsi que sur la garantie des vices cachés pour les installations électriques, de même que les demandes en paiement au titre de la réduction du prix de vente, des travaux de reprise et du préjudice moral. Subsidiairement, ils demandent à la cour de débouter les époux Z de l’ensemble de leurs demandes et tendant à une réduction de prix à hauteur de 24 248 300 F CFP, en tout état de cause les débouter de l’ensemble de leurs demandes au titre des prétentions relatives au dol, à une réduction du prix à hauteur de 11 673 900 F CFP, à un remboursement des frais notariés, les condamner au paiement de la somme de 500 000 F CFP par application de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ainsi qu’aux dépens.

Les intimés font valoir en substance que :

— Les demandes réputées abandonnées devant le premier juge sont irrecevables en cause d’appel car elles sont exclues de la chose jugée,

— Ils n’ont jamais prétendu que la surface habitable de la maison faisait 300 m², la surface indiquée étant celle des « constructions » (estimation Promobat, certificat de conformité, annonce Internet) ; les acquéreurs ont renoncé contractuellement à se prévaloir d’un défaut de contenance ; la maison comporte bien six pièces principales,

— Les acquéreurs ont pu voir les combles aménagée en grenier lors de leurs visites des lieux,

— La surface de la terrasse et des trottoirs, à supposer qu’elle soit erronée, ne saurait constituer un élément déterminant ; les acquéreurs ont pu, lors de leurs visites, apprécier la qualité et l’étendue de l’espace environnant,

— L’installation électrique était bien conforme aux normes lors de la vente : NFC 15-100 de 1991(certificat Cotsuel pièce 5),

— Aucune preuve de vices affectant les constructions, notamment la toiture ou un mur porteur n’est rapportée,

— S’agissant de l’empiétement prétendu de l’immeuble sur le domaine public maritime, la cour ne saurait l’examiner en vertu du principe de séparation des pouvoirs lorsqu’un certificat de conformité a été délivré ; seule la province Sud aurait compétence pour retirer le permis et anéantir le certificat de conformité ; la commune ne dispose d’aucune compétence pour déterminer les limites du domaine public maritime ; seule la province Sud est compétente pour ce faire ; toutes les vérifications nécessaires ont été faites et aucun empiétement n’existe en l’espèce ; le récolement des constructions a eu un effet définitif et ne peut plus être contesté.

Par conclusions du 31 mars 2015, M^e X soulève l’irrecevabilité de sa mise en cause devant la cour, en vertu de l’article 555 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie et subsidiairement demande à la cour de l’autoriser à conclure plus abondamment si les appelants concluent à nouveau sur la recevabilité de leur action et en tout cas, sollicite la condamnation des appelant à lui payer la somme de 525 000 F CFP par application de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA PROCÉDURE

1) Sur les demandes dont la cour est saisie

Attendu que le juge de la mise en état a demandé aux parties des conclusions récapitulatives le 2 juillet 2012 ;

Attendu que les demandeurs ont déféré à la demande par conclusions du 6 août 2012 ; que certes, par la suite, ils ont conclu à nouveau et se sont alors référés à leurs précédentes écritures alors que l’injonction qui leur avait été faite valait pour toute la procédure ; que toutefois, le tribunal aurait dû tenir compte des dernières conclusions récapitulatives du 6 août 2012 qui satisfaisaient à l’injonction du juge et non, comme il l’a fait, de la seule requête introductive d’instance ;

Attendu que ces conclusions contenaient l’ensemble des demandes reprises aujourd’hui devant la cour ; que les appelants sont donc recevables en leurs demandes au regard des dispositions des articles 561, 564 et 781-1 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

2) Sur la mise en cause de M^e X, notaire

Attendu qu’aux termes des articles 554 et 555 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentée en première ou qui ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause ;

Attendu que l’évolution du litige permettant la mise en cause devant la cour de la personne qui n’était pas partie en première instance ou y figurait en une autre qualité, exige l’existence d’un élément nouveau (circonstance de fait ou de droit) révélé par le jugement ou survenu postérieurement à celui-ci et modifiant les données juridiques du litige ; que doit être établi le fait que le demandeur ne disposait pas en première instance des éléments nécessaires pour appeler le tiers à la procédure ;

Attendu qu’en l’espèce, la procédure de première instance a duré trois ans au cours desquels les demandeurs ont pu développer l’ensemble de leur argumentation ; qu’ils ont eu tout loisir de considérer l’utilité d’appeler à la cause le notaire instrumentaire, auquel ils reprochent d’avoir, lors de la passation de l’acte, en septembre 2010, « omis de les alerter sur le caractère fluctuant des limites de la zone maritime » ;

Attendu que les appelants font valoir vainement qu’ils n’auraient obtenu qu’après le prononcé du jugement, copie des actes de vente effectuées par les autres notaires de la place concernant des biens limitrophes avec le domaine public maritime ; qu’en effet, que rien ne les empêchait d’obtenir ces documents en première instance ; qu’aucun élément nouveau n’a été révélé par le jugement ou n’est survenu depuis, justifiant que les époux Z se soient abstenus de mettre en cause de M^e Rouvrais dès la première instance ;

Que la mise en cause de ce dernier en appel est tardive et doit être jugée irrecevable ;

SUR LE FOND

Attendu que les appelants fondent leur demande de nullité de la vente à titre principal sur le dol, subsidiairement sur l’illicéité de l’objet et son appartenance à autrui, et plus subsidiairement sur l’erreur ;

— La surface habitable et les aménagements

Attendu que époux Z font valoir que les surfaces des constructions ne correspondent pas à celles indiquées lors de l’achat, dans le descriptif de propriété, repris par le notaire et que, plus précisément, la surface habitable se limite à 206 m² au lieu des 300 m² annoncés ;

Attendu que le descriptif de propriété (pièce 3) comporte le mention suivante : « surface habitable : 300 m2 habitable environ avec les annexes » ; que cependant, ce document dont les intimés affirment ne pas être les auteurs, est produit par les appelants qui n’expliquent pas comment ils se le sont procuré ; qu’il comporte en outre une inexactitude flagrante dans la mesure où les seules annexes de la construction en litige sont les terrasses et le garage et que ces éléments ne sont jamais pris en compte dans la surface habitable, ce qui ne pouvait abuser des acquéreurs normalement avertis comme l’étaient les époux Z ;

Attendu que le compromis de vente notarié du 6 août 2010 (pièce 1) et l’acte de vente du 20 septembre 2010 (pièce 1 en appel) mentionnent quant à eux : « les constructions y édifiées consistant en une maison d’habitation en maçonnerie couverte en tôles, de type F6, d’environ 300 m2 »

Attendu que le seul document officiel mentionnant expressément la surface habitable est le certificat de conformité (pièce 4) remis aux acquéreurs par le notaire, selon eux, dès l’achat c’est dire autour du 10 septembre 2010, pour pouvoir assurer la maison, qui énonce :

« surface hors 'uvre brute : 327 m2

surface hors 'uvre nette : 240 m2

surface habitable 206 m2 »

Attendu enfin que l’agence immobilière Promobat (pièce 6), interrogée pour avis, donne le 6 octobre 2010 une surface globale de 287,75 m2 comprenant la surface habitable (205,96 m2), les terrasses (38,59 m2) et le garage (43,20 m2) ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que la surface de 300 m² indiquée dans l’acte de vente, que le notaire avait pris la précaution d’assortir de l’adverbe « environ » ne concerne pas la surface habitable mais bien l’ensemble des constructions et qu’il appartenait aux acquéreurs de solliciter, le cas échéant, davantage de précisions avant de donner leur accord ;

Que la mauvaise foi des époux Y en ce qui concerne l’indication de la surface des constructions, n’est donc pas établie et que l’erreur commise par les époux Z sur ce point, leur incombe ;

Attendu qu’il est également reproché aux intimés d’avoir mentionné que la maison était de type F6 au lieu de F5 ;

Mais attendu que la maison comporte un séjour/salle à manger et trois chambres au rez de chaussée et une chambre et un bureau à l’étage ; que le bureau du premier étage est une pièce de 18,45 m2, plus grande que la chambre adjacente ; qu’en outre, il est d’usage de considérer que le séjour/salle à manger compte pour deux pièces si la surface totale dépasse 20 m2, ce qui est le cas en l’espèce ; qu’en tout état de cause, le nombre et la distribution des pièces sont des éléments dont l’acquéreur prend connaissance lorsqu’il visite les lieux ; que le moyen n’apparaît pas sérieux ;

Attendu que selon les acquéreurs, les combles aménagés sont des soupentes impossibles à aménager vu leur configuration, que leur hauteur sous plafond varie entre 0,45m et 1,40m, alors que les combles ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80m ne sont pas « aménageables » selon les règles d’urbanisme ;

Que les intimés répliquent que les combles étaient équipés d’étagères de rangement et que le terme « aménagé » n’est pas automatiquement associé à « habitable» ;

Attendu que ce grief n’est pas plus sérieux ; que les acquéreurs ont eu le loisir de voir les combles et ont acheté en l’état, en toute connaissance de cause ;

— Les surfaces des terrasses et trottoirs entourant la maison

Attendu que selon les époux Z, ces surfaces ne dépassent pas 200 m² alors que le descriptif de propriété annonçait 500 m² ;

Que cependant, le descriptif de propriété est le seul document qui en fasse état et son origine est contestée ;

Que le grief n’est pas fondé ;

— Les défauts de l’installation électrique

Attendu que les appelants soutiennent qu’en février 2011, un départ de feu aurait endommagé gravement l’armoire électrique et qu’à cette occasion, F Z se serait aperçu de la non conformité aux normes de l’installation électrique, qu’ils auraient dû engager pour 196 438 F CFP de travaux pour rénover partiellement le tableau et que des travaux complémentaires devraient être entrepris à hauteur de 875 700 F CFP selon un devis (pièce 12 en appel) ;

Qu’ils accusent les époux Y d’avoir modifié l’installation car les anomalies constatées en 2011 n’existaient pas en 2002 ;

Attendu qu’aux termes d’un constat d’huissier du 3 mai 2011 et d’un avis de la société FRIGOCLIM (pièces 11, 13), quatre modules ont été notés à l’état neuf alors qu’à l’origine, il n’existait qu’une barrette pour l’ensemble de l’installation, ce qui tendrait à établir que la capacité du tableau a quadruplé ; qu’en outre, des raccordements sur dominos ont été faits ; qu’un rapport Costuel (pièce 33) du 9 janvier 2012 constate des ajouts de circuits sur le tableau divisionnaire du 1^er étage non conformes ainsi que de nombreuses non conformités ;

Attendu qu’il n’est guère contestable que des aménagements importants ont été faits dans la maison avant l’entrée dans les lieux des époux Z : climatisation, systèmes de surveillance, volets motorisés, portier vidéo, portail électrique, arrosage automatique, alimentation d’un surpresseur, éclairage extérieur du pourtour de la maison, de la cour et d’une partie de la zone maritime, qui ont nécessité des interventions sur le tableau, notamment pour augmenter la puissance nominale requise ;

Mais attendu que les époux Y font justement valoir que l’installation a obtenu le certificat Costuel, que la maison relevait de la norme NFC15-100 de 1991 et que les travaux de leur électricien Castagnet ont été faits sous l’empire de cette norme; qu’ils produisent une attestation de ce professionnel qui dit n’avoir rien constaté d’anormal ;

Attendu que même en admettant la non conformité aux normes, des modifications effectuées par les époux Y, ceux-ci observent à juste titre que la preuve de la dangerosité de l’installation n’est pas rapportée, que le devis de remise aux normes est très succinct et ne permet pas de se faire une idée précise ; qu’en outre, les constatations produites par les appelants datent du mois de mai 2011, soit 7 mois après la prise de possession des lieux ;

Attendu enfin que dans une vente immobilière, sauf engagement formel du vendeur, la conformité aux normes en vigueur de l’installation électrique ne saurait conditionner la validité de la vente ; que le tableau électrique est un élément d’équipement qui peut être aisément examiné avant la vente par le futur acquéreur ;

Que ce moyen n’est pas fondé ;

— Les autres désordres affectant l’immeuble

Fuites en toiture

Attendu que des fuites en toiture sont survenues lors des pluies d’été suivant l’achat (pièce 18) et ont nécessité des réparations (« façon d’étanchéité des noues ») suivant devis accepté 2 février 2011 à hauteur de 86 100 Frs ;

Mais attendu que la preuve du mauvais état de la toiture et de la connaissance qu’en aurait eue les vendeurs n’est nullement rapportée et qu’en outre, les époux Y répliquent justement que ces fuites peuvent être liée au passage du cyclone Vania en janvier 2011 ;

Qu’encore une fois, l’immeuble a été acheté « en l’état » et qu’aucune rétention dolosive d’information n’est établie à l’encontre des vendeurs ;

Mur porteur de la salle à manger en partie scié

Attendu que les appelants prétendent par ailleurs qu’un mur porteur de la salle à manger, en partie scié, aurait été simplement rebouché avec du placo-plâtre, ce qui résulterait d’un constat d’huissier du 1^er octobre 2010 ;

Mais attendu qu’en l’absence de constatations techniques, la preuve qu’il s’agirait d’un mur porteur et qu’il serait fragilisé n’est pas rapportée, ni celle d’une volonté de dissimulation de la part des vendeurs ;

XXX

Attendu que les appelants font état de débouchage de canalisations sans donner de précisions sur la date et les circonstances ; qu’il s’agit là, a priori, de travaux d’entretien devant rester à leur charge ;

***

Attendu qu’en conclusion de l’examen de ces différentes revendications infondées, la cour se doit d’observer que la déconvenue des époux Z a pour cause essentielle la précipitation dans laquelle ceux-ci ont pris leur décision d’achat, puisqu’ils se targuent de n’avoir effectué qu’une seule visite des lieux le 4 août 2010, avant de signer le compromis le 6 août et de rentrer à la Réunion, ce qui constitue un aveu de leur légèreté ;

— l’empiétement sur le domaine maritime

Attendu que les bornes 136 et 137 marquent la limite du lot 94 avec le domaine public maritime ;

Attendu que la convention d’occupation temporaire consentie par la province Sud aux époux Y par acte du 10 février 2004 (pièce 21) pour une durée indéterminée, porte sur une surface de 25 ares 86 centiares, moyennant une redevance annuelle ; qu’elle est accordée à titre précaire, révocable et personnel, jusqu’à la vente du lot 94, l’acquéreur devant solliciter une nouvelle autorisation d’occupation temporaire ; que des aménagements sont possibles sous conditions (articles 7, 11) la province en devenant propriétaire ou pouvant exiger leur démolition ;

Attendu que selon les époux Z, les bornes étaient masquées et les vendeurs ont prétendu lors de la visite que environ 25 m d’aménagements se situant en fait sur le domaine maritime, faisaient partie du lot 94 ; que ce fait est contesté par les époux Y ;

Attendu que le plan provincial (pièce 20,39) établi en septembre 2011, soit un an après l’achat, montre que la piscine et la terrasse sud empiètent légèrement sur le domaine maritime ;

Attendu que les intimés contestent la valeur de ce plan et relèvent qu’en tout état de cause, la limite NW du domaine maritime y est mesurée pour une longueur de 86,17 m alors que sur le titre de propriété, elle n’est que de 81,20m et que si l’on devait retenir ce plan malgré tout, comme le demandent les époux Z, cela signifierait que la borne 136 posée à 81,20m de la mer se situerait plusieurs mètres au sud de la piscine et de la terrasse et qu’il n’y aurait pas d’empiétement ;

Mais attendu que les mesures figurant sur ce plan ne correspondant pas aux limites NW et SE de la parcelle de domaine maritime, mais à des 'murs bas + grilles’ et qu’elles n’apportent pas d’éclairage pour la solution du litige ;

Attendu en revanche qu’un élément objectif vient conforter la thèse de l’empiétement ; qu’il ressort en effet des pièces versées aux débats que la borne 136 est visible du côté du lot 93 et une photographie (pièce 22) montre que le mur construit sur le lot 94 le long de la piscine (NE – SW) plus les aménagements, se prolongent au-delà de la borne, sur le domaine maritime ;

Que les intimés ne répondent pas sur ce point ;

Attendu que courrier de la mairie du 26 juillet 2011 (pièce 23) confirme la réalité de l’empiétement, sans toutefois en tirer de conséquences ;

Attendu qu’un mail du géomètre Oxford (pièce 40) confirme la valeur du relevé fait par la province et conforte également la thèse de l’empiétement ;

Attendu qu’un plan établi par la province Sud (pièce 44) montre encore clairement qu’avec un tracé de la distance de 81,20 m entre la laisse des plus basses mers et la limite du lot 94, l’empiétement est confirmé ;

Attendu que l’existence d’un certificat de conformité et d’un permis de construire importent peu, ces actes administratifs ne pouvant nuire aux droits des tiers, en l’occurrence de la province Sud ; qu’en outre, le litige ne porte pas sur la validité ou l’interprétation de ces actes qui relèverait de la compétence du juge administratif, mais sur la validité d’une vente privée dont l’appréciation relève bien de la compétence des juridictions judiciaires ;

Attendu que les époux Z font valoir qu’ils en sont réduits à dépendre du bon vouloir de la province Sud quant à la location de la parcelle du domaine maritime, comprenant une partie de la maison et de la piscine, que la location du domaine public maritime est précaire et révocable, que la revente de l’immeuble soulève problème et surtout, qu’ils ne sont pas à l’abri d’une action visant à supprimer l’empiétement qui aurait pour conséquence la destruction partielle de la villa et de la piscine, qu’en conséquence, s’ils avaient su, ils n’auraient pas contracté ;

Attendu que le certificat de conformité et le permis de construire, à les supposer illégaux, ne peuvent plus être attaqués, selon le courrier de la province Sud ;

Attendu que le domaine public est certes inaliénable et la province serait en droit d’exiger la démolition des ouvrages ; que cette menace apparaît cependant peu importante dans la mesure où la convention d’occupation précaire stipule que des aménagements sont possibles pendant la durée de la convention et qu’actuellement, la province ne formule aucune demande ni exigence autre que le paiement de la redevance (lettre de la province du 7 mars 2012, pièce 37) ;

Attendu qu’à ce titre, il convient de souligner que les époux Z devaient obtenir une autorisation d’occupation précaire lors de l’achat de la propriété ; qu’ils disent en avoir fait la demande, mais ne donnent aucune information sur le résultat de cette démarche ; qu’il y a lieu de croire que dans l’hypothèse où la province Sud aurait émis des exigences ou de nouvelles conditions en relation avec l’empiétement litigieux, les appelants n’auraient pas manqué d’en faire état pour étayer leurs demandes ;

Attendu que ces divers éléments conduisent la cour à considérer que l’empiétement litigieux est réel mais qu’aucune man’uvre frauduleuse n’est établie à l’encontre des vendeurs ; que l’empiétement ne porte que sur la bordure de la piscine et de la terrasse sud de la maison et le risque de contestation par la province Sud est minime tant que les propriétaires paient la redevance contractuelle ; que la nullité de la vente ne saurait donc être encourue ;

Que pourtant, il est certain que s’ils envisagent de vendre leur bien, les époux Z devront informer les acquéreurs potentiels de cette anomalie, ce qui ne manquera pas d’avoir des conséquences sur la fixation du prix de vente ;

Qu’il doit donc être admis que si les époux Z avaient eu connaissance de l’empiétement d’une partie de la piscine et de la terrasse sur le domaine maritime, ils n’auraient pas acheté le bien au prix fixé ; que la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à 10% la réduction du prix de vente, soit la somme de 7 500 000 F CFP ;

Attendu qu’une somme complémentaire de 500 000 F CFP sera également allouée aux appelants en réparation de leur préjudice moral résultant des tracas causés par cette procédure et ce, même si nombre de leurs prétentions ont été rejetées ;

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare irrecevables les demandes formées à l’encontre de M^e X, notaire à Nouméa,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,

Condamne les époux Y à payer aux époux Z les sommes de :

— Sept millions cinq-cent mille (7 500 000) F CFP au titre de la réduction du prix de vente du bien immobilier sis à XXX, en raison de l’empiétement des constructions annexes sur le domaine maritime,

— Cinq-cent mille (500 000) F CFP à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne les époux Y aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,