N° de minute : 70/2022 COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 21 mars 2022

Chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 19/00256 – N° Portalis DBWF-V-B7D-QFN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 8 juillet 2019 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :15/1974)

Saisine de la cour : 2 août 2019

APPELANTS

M. X, Y, W G-H

né le […] à […]

demeurant 1 allée du domaine Costa - Robinson – 98809 MONT-DORE

M^me Z, AA G-H épouse A

neé le 30 septembre 1987 à […]

demeurant […]

M^me B, I J épouse G-H

née le […] à […]

demeurant […]

Représentés par M^e Laurent AGUILA, membre de la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

M^e U F

ayant élu domicile en son office notarial dont les bureaux sont situés […]

Représenté par M^e U REUTER, membre de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M. U ALLARD, Président de chambre, président, M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

M. K L,Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. K L.

Greffier lors des débats : M^me Isabelle VALLEE

Greffier lors de la mise à disposition : M^me M N

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 14/2/2022, ayant été prorogé au 21/03/2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure,

- signé par M. U ALLARD, président, et par M^me M N adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l’article R 123-14 du code de l’organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***********************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte authentique du 4 avril 2002, M. O C et Madame P Q, épouse C ont vendu à M. D-R E et M^me S T, épouse E, une maison d’habitation F6, bâtie sur un terrain de 10 ares au […], au prix de […].

Suivant acte du 20 septembre 2010 passé en l’étude de M^e F, les époux E ont vendu ledit bien à M. V G-H et M^me B J épouse G-H, moyennant la somme de […].

Estimant notamment avoir été trompés par la découverte, après la signature de l’acte, de ce qu’une partie de la propriété était construite sur le domaine public maritime, les acquéreurs ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa par requête du 21 décembre 2010 aux fins d’annulation de la vente avec toutes conséquences de droit.

Par jugement du 24 février 2014, le tribunal a rejeté l’ensemble des demandes des parties et a condamné les époux G-H aux frais de l’instance.

Par arrêt du 19 mai 2016, désormais définitif, la cour d’appel de Nouméa a :

- déclaré irrecevables les demandes formées en cause d’appel à l’encontre de M^e F,

- infirmé le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- condamné les époux E à payer aux époux G-H la somme de 7 500 000 FCFP au titre de la réduction du prix de vente en raison de l’empiètement des constructions annexes sur le domaine maritime, outre la somme de 500 000 FCFP à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

- condamné les époux E aux dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt, après avoir écarté la nullité de l’acte de vente pour dol, a retenu un empiètement de la bordure de la piscine et de la terrasse sud de la maison sur le domaine public maritime justifiant une diminution du prix de vente à hauteur de 10 %.

Dans le même temps, par requête introductive d’instance signifiée le 17 septembre 2015 et déposée au greffe le 23 septembre 2015, les époux G-H ont fait appeler à comparaître devant le tribunal de première instance de Nouméa M^e U F afin de voir reconnaître qu’il avait engagé sa responsabilité professionnelle et, en l’état de leurs dernières écritures, de le voir condamné à leur payer la somme de 20 517 311 FCFP outre intérêts à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de valeur subie ainsi que les sommes de 2 256 996 FCFP en remboursement d’une partie des frais notariés et de 6 000 000 FCFP en indemnisation de la redevance annuelle due à la province Sud pour l’occupation illicite du domaine maritime et le préjudice moral résultant de sa faute.

Par jugement du 8 juillet 2019, le tribunal a :

- déclaré l’action exercée par les époux G-H recevable,

- déclaré M^e U F responsable des conséquences dommageables de l’absence de vérifications des conditions juridiques et faits nécessaires à l’efficacité de l’acte de vente du bien immobilier qu’il a rédigé en s’abstenant de s’assurer des limites du domaine public maritime,

- constaté que le préjudice de perte de valeur du bien immobilier a déjà été indemnisé,

en conséquence :

- débouté les époux G-H de leur demande à ce titre,

- condamné M^e U F à leur payer la somme de 199.352 FCFP en réparation de leur préjudice financier,

- débouté les époux G-H de leurs autres demandes,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

- condamné M^e U F à payer aux époux G-H la somme de 210 000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^e U F aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL AGUILA-MORESCO, société d’avocats au barreau de Nouméa.

PROCÉDURE D’APPEL :

Par requête déposée au greffe de la juridiction le 2 août 2019, les époux G-H ont interjeté appel de cette décision.

M. V G est décédé le […]. M. X G-H et M^me Z
G-H épouse A sont intervenus volontairement à la cause en qualité d’ayant droit de leur père.

Au terme de leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 22 juillet 2021, les consorts G-H demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, d’infirmer le jugement dont appel et, statuant à nouveau, de :

condamner M^e U F à leur payer les sommes suivantes :•

- 20.517.311 FCFP, avec intérêts de droit à compter de la vente du 20 septembre 2010, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de valeur subi et, subsidiairement, d’ordonner sur ce point une expertise immobilière,

- 2.256.904 FCFP en remboursement d’une partie des frais notariés,

- 6.000.000 FCFP en indemnisation de la redevance annuelle due à la province Sud pour l’occupation illicite du domaine maritime et le préjudice moral résultant de sa faute, subsidiairement d’indemniser chaque année sur justificatifs les appelants de la redevance payée au titre de l’occupation de la zone maritime,

- 500 000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• juger que les condamnations demandées par M. V G-H seront réparties conformément aux règles de la dévolution successorale établie suivant acte de notoriété passée en l’étude de M^e Emmanuel CHENOT, notaires associés de la SCP BERNIGAUD/BERGEOT/CHENOT/GIRARD.

Par dernières conclusions communiquées le 27 avril 2021, M^e U F demande à la cour de :

- constater qu’il ne se reconnaît pas responsable d’une faute professionnelle, mais qu’il s’en remet sur ce point la sagesse de la cour ;

- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts G-H de leurs demandes au titre de la perte de valeur de l’immeuble, d’une partie des frais de notaire et du préjudice moral ;

- réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné à verser aux consorts G-H des dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral ;

- en tout état de cause, la dire infondée et les débouter de toutes leurs demandes ;

- condamner in solidum les consorts G-H à lui payer la somme de 300 000 FCFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 octobre 2021.

Pour un exposé des moyens invoqués par les parties, la cour se réfère expressément à leurs écritures respectives et aux développements ci-dessous.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

V u l e s d i s p o s i t i o n s d e l ' a r t i c l e 1 3 8 2 d u c o d e c i v i l d a n s s a r é d a c t i o n a p p l i c a b l e e n Nouvelle-Calédonie,
Sur les manquements allégués :

Les consorts G-H font valoir en premier lieu que M^e F a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle en s’abstenant de procéder aux vérifications préalables de nature à établir l’empiètement, finalement constaté, de leur lot sur le domaine maritime du fait du déplacement de la limite supérieure de la zone dite des 50 pas géométriques depuis la précédente cession du bien courant 2002.

M^e F estime que la faute n’est pas démontrée dès lors qu’aux termes de son arrêt du 19 mai 2016, la cour d’appel s’est fondée, pour établir l’existence de l’empiètement allégué, sur un plan établi postérieurement à la vente par la province Sud, de sorte qu’il ne pouvait alors en avoir connaissance.

En l’espèce, le tribunal rappelle à juste titre que le notaire est tenu, en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente, d’une part d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques des stipulations qu’il contient, d’autre part de contrôler les déclarations qui lui sont faites et les documents qui lui sont présentés, lorsque leur nature ou leur portée juridique conditionne la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose.

La responsabilité du notaire peut ainsi être engagée si l’une des parties établit qu’il s’est montré défaillant dans les investigations et contrôles que son devoir d’efficacité imposait nécessairement, c’est-à-dire lorsqu’il a omis de procéder aux recherches suffisantes ou lorsqu’il n’a pas tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter une incohérence.

En l’espèce, il résulte de l’arrêt, désormais définitif, du 19 mai 2016 que le lot vendu empiétait, au jour de la vente, sur le domaine public maritime.

C’est par des motifs pertinents et non réellement critiqués en cause d’appel que le tribunal, après avoir rappelé en premier lieu que les actes rédigés par le notaire mentionnaient d’une part la désignation précise du bien vendu et d’autre part la jouissance d’une parcelle du domaine public maritime de la province Sud ainsi qu’une convention d’occupation précaire, en second lieu que le domaine maritime était inaliénable et imprescriptible en vertu de l’article 2 de la Loi du pays n°

2001-017 du 11 janvier 2002 sur le domaine public maritime de la Nouvelle-Calédonie et des provinces, en a déduit que le notaire était tenu de procéder à toutes vérifications utiles, et notamment à une consultation préalable du service topographique et foncier de la province Sud, afin de s’assurer que la limite de la zone maritime n’avait pas connu de déplacement depuis l’acte de cession du 4 avril

2002 et que les limites du bien cédé n’empiétaient pas, entre les bornes 136 et 137 (au sud-ouest), sur le domaine public maritime au jour de la vente, ainsi que le préconisait d’ailleurs la note circulaire adressée courant 2006 aux notaires de Nouvelle-Calédonie par la province Sud (pièce n°18 des appelants).

En l’absence de toute démarche préalable en ce sens, permettant d’assurer la pleine efficacité de son acte en mettant à jour l’empiétement d’une partie des constructions sur le domaine public maritime, c’est à juste titre que le tribunal a retenu que M^e F avait engagé sa responsabilité professionnelle, le notaire ne pouvant se prévaloir, pour justifier de sa carence, du fait que le plan obtenu par les acquéreurs pour établir l’empiètement avait été établi postérieurement à la vente.

Les appelants font par ailleurs valoir, comme en première instance, que le notaire a manqué à l’obligation d’information et de conseil dont il était débiteur à leur égard en n’attirant pas leur attention sur les fluctuations possibles de la zone maritime, susceptibles d’affecter les limites du lot acquis.

M^e F estime que les époux G-H devaient nécessairement savoir que le domaine public maritime était borné par la plus haute montée des eaux.

Il résulte de l’article 1382 précité que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, notamment quant aux incidences, sur la superficie et les limites du lot, de sa situation en bordure de zone maritime.

En l’espèce, il ne résulte d’aucune mention des actes rédigés ni d’aucun autre document que M^e F a attiré l’attention des acquéreurs sur les variations prévisibles de la limite sud-ouest du bien acquis tracée par les points 137 et 138 et partant, de la consistance du lot, au regard des fluctuations prévisibles de la limite supérieure de la zone des 50 pas géométriques dépendant du domaine public maritime provincial.

En s’abstenant de procéder à une telle information et d’éclairer les acquéreurs sur ses conséquences, le notaire a également engagé sa responsabilité.

Sur les préjudices :

Les appelants sollicitent comme en première instance l’indemnisation de la perte de valeur du bien, dont ils estiment qu’elle a été insuffisamment réparée par la diminution du prix de vente à hauteur de 10 % et la restitution ordonnée par l’arrêt du 19 mai 2016. Ils se fondent sur une estimation immobilière du 24 janvier 2012 évaluant le prix du bien à 46 982 689 FCFP.

En r’plique, M^e F estime que ce pr’judice a d’j' 't’ indemnis’ au titre de la r’duction du prix r’sultant de l’arr’t du 19 mai 2016.

En l’esp’ce, si l’action en r’duction du prix de vente ne fait pas obstacle par principe ' une action en responsabilit', de nature différente, a fortiori engag’e contre un tiers, c’est ' la condition que le pr’judice dont l’indemnisation est sollicit’e n’ait pas d’j' 't’ r’par’ int’gralement au titre de la r’duction du prix op’r'e.

Or, la cour rel’ve que l’empi’tement constat’ sur le domaine public maritime aux termes de l’arr’t du 19 mai 2016 porte sur la bordure de la piscine et de la terrasse sud de la maison et a 't’ caus’ par le d’placement de la limite supérieure de la zone des 50 pas géométriques, de sorte qu’il ne peut s’analyser comme la cons’quence des manquements du notaire ' ses obligations de v’rifications pr’alables, d’information et de conseil, lesquels ne peuvent d’s lors ouvrir droit qu'' l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas avoir contract’ ou de l’avoir fait dans des conditions plus avantageuses, préjudice non invoqu’ en l’esp’ce.

Au surplus, les appelants ne produisent, pour justifier de leur pr’judice, qu’une estimation de valeur dat’e du 24 janvier 2012, effectu’e par l’agence PROMOBAT, ''tenant compte de la mauvaise implantation de la villa sur le terrain (et des) d’sordres et malfa’ons'', 'valu’s ' 3 769 011 FCFP, document insusceptible d''tablir d’une part que la valeur r’elle du bien vendu au jour de l’acte ne d’passait pas 46 982 689 FCFP d’s lors que l’estimation a été r’alis’e 16 mois plus tard, qu’elle tenait compte ''des conditions actuelles du march''' et qu’elle ne s’appuyait sur aucun élément objectif de comparaison, d’autre part que la diff’rence de valeurs, ' la supposer 'tablie, r’sultait n’cessairement de l’empi’tement all’gu'.

Les appelants, qui n’all’guent aucune perte de chance et ne produisent aux d’bats, au surplus, aucune autre pi’ce de nature ' justifier leur demande, ne sont pas se fond’s ' solliciter que la cour suppl’e leur carence en ordonnant une nouvelle mesure d’instruction.

Faute d''tablir que l’empi’tement retenu par la cour d’appel dans son arrêt du 19 mai 2016 leur a caus’ un pr’judice indemnisable et dont l’évaluation serait sup’rieure ' la r’duction du prix de vente dont ils ont b’n'fici', c’est à juste titre que le tribunal a d’bout’ les époux G-H de leur demande indemnitaire au titre de la perte de valeur du bien.

Les appelants invoquent en second lieu un pr’judice financier constitu’ de la redevance annuellement due ' la province Sud au titre de la jouissance pr’caire du domaine maritime ' hauteur de 97 910 FCFP et sollicitent ' ce titre, ainsi qu’au titre du pr’judice moral, une somme forfaitaire de 6 000 000 FCFP. Subsidiairement, ils sollicitent que la cour condamne ''l''tude de Ma’tre F et tout successeur'' ' les indemniser chaque ann’e sur justificatifs de la redevance acquitt’e au titre de l’occupation de la zone maritime.

M^e F sollicite quant ' lui ' titre incident la r’formation du jugement sur ce point, estimant que les acqu’reurs ont 't’ inform’s qu’ils seraient tenus au paiement d’une redevance pour occupation du domaine public, qui ne saurait d’s lors constituer un pr’judice indemnisable.

Il convient à titre pr’alable de rappeler que l’indemnisation d’un pr’judice ne peut 'tre 'valu’e de mani’re forfaitaire, a fortiori en cumulant, sans distinction, deux pr’judices distincts.

En second lieu, la cour rel’ve ' nouveau que l’empi’tement constat’ et la redevance annuelle due ' ce titre n’est pas imputable au manquement retenu ' l’encontre de M^e F, lequel ne peut 'tre tenu qu'' indemnisation d’une perte de chance, non invoqu’e en l’esp’ce, de ne pas avoir contract’ ou de l’avoir fait dans des conditions plus avantageuses.

Pour ce m’me motif, les frais notari’s acquittés à l’occasion de l’acquisition du bien ne constituent pas en l’esp’ce un pr’judice indemnisable, comme l’avait justement relevé le tribunal.

Toutefois, la cour, comme le tribunal, demeure saisie d’une demande d’indemnisation d’un pr’judice moral que les appelants 'valuent ' 6 000 000 FCFP.

En l’esp’ce, les manquements de M^e F ' ses obligations de v’rifications pr’alables, d’information et de conseil ont expos’ les 'poux G-H ' la d’convenue de d’couvrir, apr’s l’acquisition du bien, qu’il empi’tait sur le domaine public maritime, dont la limite 'tait au surplus susceptible de continuer ' 'voluer au fil du temps, les pla’ant dans une situation de pr’carit’ patrimoniale et face ' la n’cessit’ d’exposer des d’penses impr’vues au titre de la redevance annuelle due ' la province Sud, alors qu’ils pouvaient légitimement espérer que cette acquisition était sécurisée sur le plan juridique par l’intervention du notaire, professionnel du droit et de l’immobilier.

Ces 'l’ments sont constitutifs d’un pr’judice moral indépendant du préjudice moral indemnisé par l’arrêt du 19 mai 2016 constitué uniquement par 'les tracas causés par cette procédure’ et sera indemnis', compte tenu de ce qui pr’c'de, ' hauteur de 2 000 000 FCFP.

Il y a lieu d’s lors d’infirmer le jugement en ce sens.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens d’appel seront assumés par M^e F qui succombe à titre principal.

Il y a lieu de le condamner en outre au paiement d’une somme supplémentaire de 250 000 FCFP au titre de leurs frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ses dispositions relatives à la recevabilité de l’action, aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les autres chefs de demande,

CONDAMNE M. U F à payer à M^me B G-H, à M. X G-H et à M^me Z G-H épouse A, tous deux ayants droit de leur père M. V G-H, la somme totale de 2 000 000 FCFP en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes additionnelles ou contraires ;

CONDAMNE M. U F à payer à M^me B G-H, à M. X G-H et M^me Z G-H épouse A, ayants droit de M. V G-H la somme complémentaire de 250'000 FCFP sur le fondement article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

CONDAMNE M. U F aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président.