COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE

ET FINANCIÈRE

XXX

la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE

M^e Elisabeth BORDIER

24/11/2011

ARRÊT du : 24 NOVEMBRE 2011

N° :

N° RG : 11/00909

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 20 Janvier 2011

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE

Madame B Y

XXX

XXX

représentée par la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avoués à la Cour

ayant pour avocat la SCP CROS ET HERRAULT, du barreau de BLOIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/002669 du 12/05/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ORLEANS)

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur Z X

XXX

XXX

représenté par M^e Elisabeth BORDIER, avoué à la Cour

ayant pour avocat M^e Laurence GRENOUILLOUX, du barreau de BLOIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL EN DATE DU 22 MARS 2011

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 15 SEPTEMBRE 2011

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Z RAFFEJEAUD, Président de Chambre,

Monsieur Z GARNIER, Conseiller,

Monsieur Thierry MONGE, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 OCTOBRE 2011 à 14 heures, à laquelle ont été entendus Monsieur Thierry MONGE, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 24 NOVEMBRE 2011 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ :

Selon acte du 22 novembre 2000, M. Z X a consenti un bail commercial pour neuf années à compter du 1^er décembre 2000 sur un local sis à Selles sur Cher, XXX à M^me D-E, laquelle a cédé son fonds en 2001 à M^me B Y.

M^me Y a signifié au bailleur par acte extrajudiciaire du 18 mai 2009 une demande de renouvellement du bail. Elle lui a ensuite notifié le 16 mars 2010 un mémoire sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 370€ en soutenant que les facteurs locaux de commercialité s’étaient dégradés, puis a saisi le juge des loyers commerciaux de Blois qui, par jugement du 20 janvier 2011, a constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement et dit que le bail avait été renouvelé à compter du 1^er décembre 2009, et sur le surplus a déclaré M^me Y irrecevable en son action tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé aux motifs d’une part, qu’elle n’en avait pas fait la demande avant la date de renouvellement du bail, que ce soit à l’occasion de sa demande de renouvellement ou par notification d’un mémoire, et d’autre part qu’à analyser cette prétention en une demande de révision du loyer du bail renouvelé au sens de l’article L.145-38, celle-ci serait pareillement irrecevable comme prématurée puisqu’elle ne peut être formée que trois ans au moins après la point de départ du bail renouvelé.

Madame Y a relevé appel le 31 mars 2011.

Elle soutient que le premier juge a ajouté aux textes en considérant qu’elle aurait dû faire valoir dès sa demande en renouvellement du bail qu’elle entendait voir fixer le loyer à la valeur locative, et qu’elle n’est nullement prescrite en cette action dès lors que le délai biennal pour saisir le juge prévu à l’article L.145-60 court à compter de la prise d’effet du nouveau bail, et que la notification du mémoire interrompt le cours de ce délai. Sur le fond, elle affirme que la ville de Selles sur Cher est mourante depuis la fermeture de l’entreprise industrielle PCT qui constituait son fleuron et y faisait vivre des centaines d’habitants ; elle assure que son loyer excède sensiblement les prix pratiqués dans le voisinage, et sollicite sa fixation à 370€ à effet du 1^er décembre 2009 avec remboursement du trop versé, ou subsidiairement l’institution d’une expertise.

M. X conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il soutient que le preneur ayant donné son accord au renouvellement du bail sans le conditionner à une baisse du loyer, ce renouvellement s’est opéré aux clauses et conditions du bail venu à expiration, et que ce faisant, la locataire a nécessairement renoncé à se prévaloir de la valeur locative. Il considère que M^me Y cherche à détourner la loi en agissant en deux temps, et que l’article L.145-38 du code de commerce interdit de remettre en cause l’accord des parties quelques semaines après le renouvellement. À titre subsidiaire, il conteste la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité, rappelle que l’indexation du loyer procède des dispositions légales, et objecte aux reproches adverses sur l’état des locaux qu’il a déboursé des sommes importantes pour les réparer mais que le locataire doit assumer la vétusté.

Il est référé pour le surplus aux dernières conclusions récapitulatives des parties, respectivement déposées et signifiées le 13 septembre 2011 s’agissant de M^me Y, et le 1^er août 2011 s’agissant de M. X.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance du 15 septembre 2011, ainsi que les avoués des parties en ont été avisés.

À l’audience, la cour a invité les avoués des plaideurs à faire toutes observations sur l’erreur matérielle paraissant entacher le jugement déféré, rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Blois, en ce que son en-tête énonce qu’il émane du tribunal de grande instance d’Orléans, à quoi l’un et l’autre ont indiqué qu’il s’agissait à l’évidence d’une erreur matérielle dont ils acceptaient la rectification.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Attendu qu’il y a lieu, en préalable, de rectifier l’erreur matérielle entachant l’en-tête du jugement entrepris, lequel émane du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Blois et non d’Orléans, comme mentionné en page 1 ;

Attendu que M^me Y a sollicité du bailleur le renouvellement du bail commercial, et le juge des loyers commerciaux a constaté que les parties s’accordaient sur le fait que le bail s’est trouvé renouvelé au 1^er décembre 2009 ;

Qu’un tel accord est sans conséquence sur la fixation du loyer du bail renouvelé ;

Attendu qu’il n’est aucunement démontré que la locataire aurait renoncé à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé ; qu’il n’est justifié d’aucune renonciation expresse à cet égard ; que n’est pas davantage rapportée la preuve d’une renonciation tacite non équivoque, alors qu’au contraire, dans son acte extrajudiciaire sollicitant ce renouvellement, M^me Y invitait le propriétaire à lui faire connaître ses intentions en se 'déclarant prêt(e) à discuter à l’amiable avec vous des conditions auxquelles s’opérera le renouvellement’ ;

Attendu qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’institue l’irrecevabilité d’une demande en fixation du loyer du bail renouvelé faite postérieurement à la demande de renouvellement, ou postérieurement au point de départ de ce renouvellement ; que le délai de six mois de l’article L.145-10 du code de commerce n’est relatif qu’à la demande de renouvellement elle-même ; que celui fixé à l’article L.145-38 vise la demande de révision du loyer, qui est étrangère à la présente cause ;

Qu’en présence d’un accord des parties sur le renouvellement, l’action tendant à la fixation du loyer est soumise au délai de prescription de deux années prévu à l’article L.145-60 du code de commerce, commun à toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du Livre 1^er dudit code, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre celles exercées par le preneur et celles formées par le bailleur ;

Et attendu que ce délai n’est pas expiré en l’espèce puisqu’il court à compter de la prise d’effet du nouveau bail et que M^me Y a introduit sa demande le 16 mars 2010 ; qu’elle y est ainsi recevable ;

Attendu que la décision du premier juge sera donc confirmée en ce que, constatant l’accord des parties sur ce point, il a dit que le bail commercial avait été renouvelé à compter du 1^er décembre 2009, mais sera infirmée pour le surplus ;

Attendu, sur le fond, qu’en l’état du désaccord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, dont le principe est qu’il s’établit à la valeur locative, il y a lieu d’instituer une expertise pour déterminer cette valeur ;

Attendu que cette mesure se fera aux frais avancés du Trésor Public, M^me Y étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

Qu’en application des articles R.145-31, al.1 et R.145-33 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffier avisera les avoués et avocats des parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés avant la date d’audience ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

RECTIFIE l’erreur matérielle entachant l’en-tête du jugement entrepris, lequel émane du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Blois et non d’Orléans, comme mentionné en page 1

CONFIRME le jugement entrepris en ce que, constatant l’accord des parties sur ce point, il a dit que le bail commercial avait été renouvelé à compter du 1^er décembre 2009

L’INFIRME pour le surplus,

et statuant à nouveau :

DÉCLARE B Y recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé

AVANT DIRE DROIT sur cette fixation : ORDONNE une expertise et commet pour y procéder M. F-G H, expert inscrit près la cour d’appel d’Orléans, demeurant Les Portes du Lac, XXX -XXX : 02 54 78 80 78), avec mission de :

1°) visiter les locaux litigieux ; les décrire

2°) entendre les parties en leurs dires et explications

3°) procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties

4°) rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage (en retenant tant les valeurs de marché que celles fixées judiciairement)

DIT que l’expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la chambre commerciale de la cour d’appel d’Orléans (XXX) dans les six mois de l’avis du greffe, en l’ayant fait précéder de l’envoi d’un projet de conclusions aux parties

DIT que la demanderesse bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, le Trésor Public fera l’avance des frais d’expertise

DIT que le président de la chambre commerciale de la cour de céans fixera la rémunération définitive du technicien sur justification de l’accomplissement de sa mission

DIT qu’en application des articles R.145-31, al.1 et R.145-33 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffier avisera les avoués et avocats des parties, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés avant la date d’audience

RÉSERVE les dépens.

Arrêt signé par Monsieur Z RAFFEJEAUD, président et Madame Evelyne PEIGNE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.