Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 03 DÉCEMBRE 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03614 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQVM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2020 -TJ de PARIS – RG n° 18/11934

APPELANTE

SCI DU MOUSSON, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 801953670

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P480

Assistée de M^e Elsa ORABE, avocat au barreau de Bayonne, case 83

INTIMÉS

Monsieur F-G Y

[…]

[…]

Défaillant, régulièrement avisé le 22 mai 2020 par procès-verbal de remise à l’étude

S.A.S. 14 PYRAMIDES NOTAIRES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e B C du cabinet C & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P25

S.A.S. D E CONSEIL IMMOBILIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 337 954 101

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Christelle MOYSE de la SCP MOYSE & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P274 substituée à l’audience par M^e Charlyne HURTEVENT,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseillère

M^me Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prévue le 08 octobre 2021 et prorogé successivement le 12 novembre 2021, le 19 novembre 2021 et la 26 novembre 2021 pour être finalement rendu le 3 décembre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude CRETON, Président de chambre et par Ekaterina RAZMAKHNINA , Greffière présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2017, la SCI du Mousson a conclu un contrat de vente sans exclusivité avec la SA D E Conseil Immobilier (ci-après la SA E) portant sur le lot de copropriété n°14 de l’immeuble sis […].

Suivant acte du 17 janvier 2018 reçue par M^me A X, notaire au sein de la SCP 14 Pyramides notaires (ci-après la SCP 14 Pyramides), la SCI du Mousson et M. X ont conclu une promesse unilatérale de vente au prix de 1 480 000 euros pour l’appartement et 40 000 pour les biens mobiliers.

Ladite promesse stipulait une indemnité d’immobilisation de 152 000 euros dont la moitié devait être versée avant le 24 janvier 2018 à titre de dépôt de garantie, la réalisation de la promesse pouvant être demandée jusqu’au 20 février 2018.

La somme de 76 000 euros n’a jamais été versée par M. Y et par lettre recommandée du 26 mars 2018, la SCI du Mousson a procédé à la résiliation du mandat de vente accordé à la SA E.

Elle a fait assigner M. Y, la SA E et la SCP 14 Pyramides en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Paris qui, par jugement du 14 janvier 2020, a :

. dit que la promesse unilatérale de vente conclue entre M. F-G Y et la SCI du Mousson est devenue caduque,

. rejeté la demande de condamnation in solidum de M. F-G Y, de la SA E et de la SCP 14 Pyramides au paiement de la somme de 152 000 euros avec intérêts légaux à compter du 10 juillet 2018,

. rejeté la demande de condamnation de la SA E au paiement de la somme de 5 000 euros,

. rejeté la demande de condamnation de la SCP 14 Pyramides au paiement de la somme de 5 000 euros,

. condamné la SCI du Mousson à payer à la SA E la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la SCI du Mousson à payer à la SCP 14 Pyramides la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la SCI du Mousson aux dépens,

. rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

La SCI du Mousson a interjeté appel de cette décision.

Par ses conclusions régulièrement signifiées à M. Y par acte d’huissier en date du 18 août 2020, elle demande à la Cour de :

. réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

. constater que la promesse de vente est devenue caduque,

. condamner in solidum M. F-G Y, la SCP 14 Pyramides Notaires et la SA D E Conseil Immobilier à lui payer la somme de 152 000 euros assortie des intérêts légaux à compter du 10 juillet 2018,

. condamner la SA E à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

. condamner la SCP 14 Pyramides Notaires à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause,

. débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

. condamner in solidum M. F-G Y, la SCP 14 Pyramides Notaires et la SA D E Conseil Immobilier à lui payer la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner in solidum M. F-G Y, la SCP 14 Pyramides Notaires et la SA D

E Conseil Immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl BDL Avocats.

Dans ses dernières conclusions, la SCP 14 Pyramides demande à la cour de :

. confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

. débouter la SCI du Mousson des demandes qu’elle forme à son encontre,

. condamner la SCI du Mousson à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre la somme de 2 000 euros mise à sa charge en première instance,

. condamner la SCI du Mousson aux entiers dépens dont distraction au profit de M. B C, avocat.

Dans ses dernières conclusions, la SA D E Conseil Immobilier demande à la cour de :

In limine litis, dire la SCI du Mousson irrecevable en ses demandes,

A titre subsidiaire, si l’action de la SCI du Mousson était jugée recevable, la débouter de ses demandes à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à M. Y le 22 mai 2020 par acte d’huissier conformément aux dispositions de l’article 655 (par avis laissé dans sa boîte aux lettres) et 658 du code de procédure civile.

M. Y n’a pas constitué avocat.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’irrecevabilité de l’action en responsabilité contre la SA D E Conseil Immobilier

La SA D E soutient que l’action en responsabilité est irrecevable en ce que la SCI du Mousson détient déjà un titre et elle sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

Il convient tout d’abord de constater que les premiers juges n’ont pas déclaré irrecevable l’action de la SCI du Mousson mais se sont bornés à rejeter ses demandes, qu’en conséquence la demande visant à confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI irrecevable doit être rejetée comme non fondée.

Par ailleurs les demandes formées par la SCI du Mousson à l’encontre de la SA D E à titre principal et subsidiaire sont fondées sur la responsabilité délictuelle de cette dernière, et le fait que la SCI du Mousson détienne ou non un titre à l’encontre de M. Y n’est pas de nature à rendre irrecevables les demandes formées par la SCI du Mousson à l’encontre de la SA D E dont l’action sera déclarée recevable.

Sur la caducité de la promesse de vente

La SCI du Mousson, bien que sollicitant la réformation du jugement en toutes ses dispositions, demande à la cour de constater que la promesse de vente est devenue caduque, ce dont il résulte qu’elle ne sollicite pas l’infirmation du jugement de ce chef.

La SCP 14 Pyramides et la SA D E sollicitent la confirmation du jugement de ce chef.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la promesse unilatérale de vente conclue entre M. F-G Y et la SCI du Mousson est devenue caduque.

Sur la demande de condamnation de M. Y à payer la somme de 156 000 euros à la SCI du Mousson à titre d’indemnité d’immobilisation

Aux termes de la promesse unilatérale de vente du 17 janvier 2018, le bénéficiaire s’est engagé à verser au promettant une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 152 000 euros, s’est obligé à verser au plus tard le 24 janvier 2018 la somme de 76 000 euros en dépôt entre les mains du caissier de l’office notarial désigné par la promesse ; elle stipule en outre que si la vente ne se réalisait pas pour une cause imputable au bénéficiaire, la somme versée sera acquise au promettant à titre d’indemnité et de dommages et intérêts forfaitaires et le bénéficiaire devra verser le complément de l’indemnité d’immobilisation au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente.

Les premiers juges ont relevé que le préjudice invoqué par la SCI du Mousson était l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation alors qu’elle sollicitait le paiement de ladite créance à titre de réparation de son préjudice fondé sur la faute contractuelle commise par M. Y ; ils ont rejeté cette demande au motif que la victime d’une inexécution contractuelle ne peut demander à titre de réparation l’exécution de l’obligation inexécutée.

La SCI du Mousson sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de ce chef et fait valoir, au visa des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, qu’elle a par erreur fondé sa demande en première instance sur la responsabilité contractuelle de M. Y alors que sa demande aurait dû prendre la forme d’une action en paiement et qu’en cause d’appel elle demande de prononcer la condamnation de M. Y à lui payer le montant de l’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce il est constant que la promesse ne s’est pas réalisée en raison de la défaillance de M. Y qui n’a pas donné suite à celle-ci dès lors qu’il n’a pas procédé au versement du dépôt de garantie et n’a pas levé l’option dans le délai de réalisation de la promesse prévue à la date du 20 février 2018, ni ultérieurement, la SCI du Mousson ayant accepté de lui laisser un nouveau délai pour consigner le dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de condamner M. Y à payer à la SCI du Mousson la somme de 152 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 19 juillet 2018 et d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCP 14 Pyramides

La SCI du Mousson sollicite la condamnation de la SCP 14 Pyramides Notaires à lui payer la somme de 152 000 euros assortie des intérêts légaux à compter du 10 juillet 2018 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice en raison de son manquement à son devoir d’information et de conseil au motif qu’elle aurait dû s’assurer du versement effectif entre ses mains de l’indemnité d’immobilisation dans les délais fixés, l’informer de l’absence de versement par M. Y et l’éclairer sur la notion de caducité et ses conséquences ; elle fait valoir qu’elle a subi un préjudice du fait que la SCP ne l’a pas informée de ce défaut de versement du dépôt de garantie et que ce préjudice est l’immobilisation de son bien.

La SCP 14 Pyramides Notaires conteste tant la faute qui lui est reprochée que le lien entre les faits qui lui sont reprochés et le préjudice allégué par la SCI.

En l’espèce la SCP 14 Pyramides Notaires était désigné dans le cadre de la promesse comme

séquestre du dépôt de garantie devant être consigné par M. Y.

Il est constant que M. Y n’a pas effectué ce dépôt de garantie et que la SCI du Mousson ne l’a appris que le 23 février 2018 par le responsable de l’agence D E qui venait d’en avoir connaissance par le notaire

S’il est constant que la SCP 14 Pyramides Notaires n’a informé que tardivement l’agence D E de cette absence de versement du dépôt de garantie par M. Y dans le délai prévu par la promesse sans en informer directement la SCI du Mousson, il résulte néanmoins des pièces produites d’une part que la SCP avait à deux reprises, en décembre 2017 et en janvier 2018, communiqué son RIB à M. Y afin qu’il procède au versement du dépôt de garantie et d’autre part que par mail adressé par M. Z à l’étude notariale le 26 février 2018 la SCI du Mousson a demandé au notaire de faire le nécessaire pour que M. Y puisse procéder au virement du dépôt de garantie sans se prévaloir de la caducité de la promesse qui lui était pourtant acquise à cette date.

La SCI du Mousson qui a donc souhaité poursuivre la relation contractuelle après avoir appris que M. Y n’avait pas procédé à la consignation du dépôt de garantie ne démontre pas que le défaut d’information qu’elle reproche à la SCP 14 Pyramides Notaires est à l’origine du préjudice qu’elle invoque consistant en l’immobilisation du bien.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI du Mousson à l’encontre de la SCP 14 Pyramides Notaires.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SA D E

A l’appui de son appel, la SCI du Mousson fait valoir, au visa des dispositions des articles 1992 et suivants du code civil, que l’agence immobilière à laquelle a été confié un mandat de vente devait tout faire pour exécuter celui-ci et pour préserver les intérêts de son mandant, qu’elle est tenue à une obligation de renseignement et de conseil et doit à ce titre s’assurer du versement de l’indemnité d’immobilisation par l’acquéreur, qu’enfin l’agent immobilier doit se livrer à des investigations élémentaires relatives à la solvabilité de l’acquéreur, ce que la SA D E n’a pas fait en l’espèce ; elle estime son préjudice à l’immobilisation du bien et l’évalue au montant de l’indemnité d’immobilisation outre une demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

La SA D E conteste l’obligation de renseignement et de conseil qui est invoquée au motif qu’elle n’a pas rédigé la promesse de vente et ne pouvait pas en conséquence vérifier la situation financière de l’acquéreur ; elle fait valoir en outre que la demande de condamnation de la somme de 152 000 euros qu’elle forme au titre de son préjudice financier correspond à l’indemnité d’immobilisation qui n’a jamais été versée par le bénéficiaire de la promesse et qu’elle n’est pas responsable de ce préjudice alors que la SCI du Mousson n’apporte pas la preuve de démarches pour récupérer cette indemnité ni la preuve de l’insolvabilité de de M. Y et qu’elle est donc responsable du préjudice qu’elle subit.

En l’espèce, la SCI du Mousson n’est pas fondée à solliciter la condamnation de la SA D E à lui payer la somme de 152 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation au motif que l’immobilisation de son bien serait imputable à la SA D E alors que l’immobilisation du bien relève de l’exécution de ses obligations contractuelles par le bénéficiaire de la promesse et que la présente décision fait droit à la demande de condamnation de M. Y à lui payer cette somme.

La SCI du Mousson n’invoque ni ne démontre de préjudice financier distinct de cette immobilisation.

Elle fait néanmoins valoir en outre un préjudice moral et invoque le défaut de considération à son égard et sa déception.

S’agissant d’une société, il lui appartient de prouver un dommage moral propre à celle-ci, ce qu’elle n’invoque pas en l’espèce, le défaut de considération à son égard ou sa déception n’étant pas de nature à caractériser un préjudice moral propre à la SCI.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner si la SA D E a manqué à son obligation de renseignement et de conseil, il convient de constater que la SCI du Mousson n’établit pas la réalité du préjudice qu’elle invoque du fait de ce manquement et, en conséquence, de la débouter de sa demande.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner M. F-G Y à payer à la SCI Du Mousson la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties du surplus de leurs demandes de ce chef.

Les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge de M. Y.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement,

— déclare les demandes de la SCI du Mousson recevables ;

— infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 janvier 2020 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M. F-G Y au paiement de la somme de 152 000 euros avec intérêts légaux à compter du 10 juillet 2018 et condamné la SCI du Mousson aux dépens ;

— confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— condamne M. F-G Y à payer à la SCI du Mousson la somme de 152 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2018 ;

— condamne M. F-G Y aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— condamne M. F-G Y à payer à la SCI Du Mousson la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à l’instance ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne M. F-G Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl BDL Avocats pour ceux exposés pour le compte de la SCI du Mousson et au profit de M. B C, avocat, pour ceux exposés par la SCP 14 Pyramides Notaires en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT