COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES et des PROCÉDURES d’EXÉCUTION

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/03/2013

la SCP PIOUX A

la SCP LEROY

ARRÊT du : 06 MARS 2013

N° : – N° RG : 12/02016

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Juge de l’exécution du tribunal d’instance d’ORLEANS en date du 02 Juillet 2012

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 3983 8231 0023 + 1265 3983 8240 0912

Monsieur H C

XXX – XXX

XXX

Madame F G épouse C

XXX – XXX

XXX

Représentés et assistés de M^e A de la SCP PIOUX A, avocats au barreau d’ORLÉANS

D’UNE PART

INTIMÉE : Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 4050 5461 7886

XXX

Prise en la personne de son gérant la Société ZENITH PROMOTION SARL domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e MERCY de la SCP LEROY, avocats au barreau d’ORLÉANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :05 Juillet 2012

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 8 janvier 2013.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Gilbert PUECHMAILLE, Président de Chambre,

Madame Anne GONGORA, Conseiller,

Madame Adeline DE LATAULADE, Conseiller.

Greffier :

Madame Marie-Hélène ROULLET, Greffier , lors des débats, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 JANVIER 2013, à laquelle ont été entendus Monsieur Gilbert PUECHMAILLE, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 06 MARS 2013 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Vu le jugement dont appel rendu entre les parties le 2 juillet 2012 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’ORLEANS, qui a :

— ordonné la rétractation des ordonnances sur requête, prises les 5 août et 14 septembre 2011, ayant ordonné des hypothèques judiciaires provisoires sur les biens de la XXX ;

— ordonné la mainlevée des hypothèques judiciaires provisoires, prises le 2 septembre 2011, sur les parcelles cadastrées DV 4 et DV 8 au 46 rues des Montées à ORLEANS sur les numéros 5,19, 20,28, 29,31, 32,33, 37 à 43,45 à 51, 54,56, 58,60, 67,72, 106 à 110,113 à 118,123 à 126,133,135,137 à 140,143 à 147 et prises le 22 septembre 2011 sur le lot numéro 1 ;

— condamné solidairement les époux C à payer à la XXX, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les époux C aux dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 6 septembre 2012 par les appelants, M. H C et M^me D C née G, tendant à voir :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— débouter la XXX de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SCI au paiement d’une somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions signifiées le 19 novembre 2012 par l’intimée, la XXX, tendant à voir :

— confirmer le jugement entrepris ;

— à titre infiniment subsidiaire, cantonner la mesure conservatoire aux lots 32 ou bien 19 et 20, la mainlevée étant ordonnée pour le surplus ;

— condamner les époux C au paiement d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2013 ;

SUR QUOI, LA COUR

Sur le rappel des faits de la procédure :

Attendu que pour un plu ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise et aux conclusions déposées ;

Qu’il suffit de rappeler que par acte notarié du 4 avril 2008, les époux C ont acquis de la XXX, en l’état futur d’achèvement, pour un prix fixe de 420'000 euros, un plateau à aménager à usage d’habitation ;

Qu’ayant pris possession des lieux le 15 avril 2009 et se plaignant de désordres, ils ont obtenu par ordonnance de référé du 7 juillet 2010, la désignation de M. Y en qualité d’expert ;

Que parallèlement un groupe de copropriétaires a obtenu, par ordonnance du 9 juin 2010, la désignation de M. X en qualité d’expert, l’expertise étant toujours en cours ;

Que par ordonnance sur requête du 5 août 2011, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’ORLEANS a autorisé les époux C à faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur de nombreux lots de copropriété restant la propriété de la SCI, pour garantie d’une créance évaluée à 426'438,19 euros, suivie d’une seconde ordonnance aux mêmes fins du 14 septembre 2011 ;

Que par acte d’huissier en date du 11 octobre 2011, la XXX a fait assigner M. H C et M^me D G épouse C devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’ORLEANS aux fins de voir ordonner la mainlevée des hypothèques judiciaires provisoires prises les 5 août et 14 septembre 2011, ainsi que les voir condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que c’est dans ces conditions qu’a été rendu le jugement entrepris qui a fait droit à la demande de la SCI ;

Attendu qu’au soutien de leur appel, les époux C réitérant pour l’essentiel leur argumentation de première instance, exposent que par exploit du 30 septembre 2011 ils ont assigné la SCI devant le tribunal de grande instance d’ORLEANS en annulation de la vente passée le 4 avril 2008 pour vices du consentement, et à défaut en résolution de la vente pour inexécution de ses obligations contractuelles ; que dans les deux requêtes aux fins d’inscription d’hypothèques conservatoires, ils invoquaient une créance de restitution du prix et des frais de vente d’un montant de 426'438,19 euros à garantir, estimant avoir été trompés par le vendeur – promoteur sur l’existence même de travaux de rénovation – réhabilitation et sur la qualité des travaux réalisés, tant sur les parties communes que sur les parties privatives ; que leur créance est justifiée par le chiffrage des désordres à reprendre tel qu’il a été effectué par les experts judiciaires désignés ; qu’ ils n’ont aucune certitude qu’elle puisse être prise en charge par les assurances légales en matière de construction ; que son recouvrement est par ailleurs menacé, la valeur de leur acquisition se trouvant désormais dépréciée en raison des désordres de l’immeuble et la SCI qui ne produit ni ses bilans ni ses comptes de résultat étant particulièrement taisante sur sa situation financière ;

Attendu que la SCI intimée réplique que ni la créance de restitution de prix ni celle de dommages et intérêts ne sont fondées ; que les désordres tels que ceux allégués ne peuvent qu’apparaître postérieurement à l’opération de construction ce qui exclut qu’ils puissent fonder une action en nullité pour dol ou tromperie qui ne pourrait trouver sa cause que pour des vices antérieurs à la vente, cachés par la vendresse, ce qui ne peut être le cas de désordres affectant une construction ; que les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance ne sont pas davantage justifiées ; que les époux C bénéficient des garanties en matière de construction et de vente en l’état futur d’achèvement ; que la SCI n’est pas dépourvu d’actifs puisqu’elle est encore propriétaire de huit appartements ; qu’elle bénéficie de comptes bancaires créditeurs, comme il en est justifiée par son établissement bancaire, de même qu’elle justifie d’un état de nantissement vierge ; que l’assiette des mesures conservatoires est par ailleurs totalement disproportionnée, l’appartement des époux C offrant une garantie suffisante en cas d’annulation de la vente ; que sa valeur est en tout cas largement supérieure à leur créance maximum de dommages et intérêts du fait des désordres affectant les parties privatives ; qu’ils n’ont pas en outre qualité pour se prévaloir des désordres affectant les parties communes, dont les travaux de reprise ne sont pas clairement chiffrés ; que les seuls lots 32 ou encore 19 et 20 seraient en tout état de cause largement satisfactoires pour fournir une assiette à la mesure conservatoire pratiquée ;

Sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe :

Attendu qu’il résulte des notes sur expertise numéros 1 et 2 de M. X qu’il existe un certain nombre de désordres affectant les parties communes et mettant manifestement en jeu la sécurité des personnes ;

Que la société ROC dans un devis du 14 janvier 2010, a confirmé qu’il fallait sécuriser le château en installant des palissades sur les façades et des platelages provisoires sur les marches pour un coût de 20'000 euros HT ; qu’elle a évalué l’ensemble des travaux de réfection à une somme minimale comprise entre 400'000 et 500'000 euros, « par expérience et compte tenu des parties visibles » ;

Que M. B, mandaté par le syndicat des copropriétaires avec mission de faire une analyse strictement limitée aux parties communes de la copropriété, a dans un rapport détaillé du 12 juillet 2011 chiffré à 899 785, 85 euros TTC le coût des travaux de reprise des parties communes, en relevant notamment que les recommandations et préconisations de l’architecte des bâtiments de France n’ont pas été respectées et que l’électricité des parties communes n’est pas aux normes ;

Que dans sa note aux parties numéro 2 du 12 janvier 2012, l’expert judiciaire X écrit au sujet du rapport de M. B : « Nous sommes en accord avec la teneur de celui-ci ; néanmoins, il manque un regard sur les réseaux, les ventilations de chutes primaires, etc. ; pas de chiffrage pour les parties de couverture et de remplacement des zingueries. Ce rapport est une bonne approche des travaux à réaliser » ;

Que dans son rapport d’expertise du 12 janvier 2012, M. Y chiffre quant à lui le montant des travaux de reprise des parties privatives à la somme de 36'276 85 euros, sans les préjudices accessoires et ses propres frais supérieurs à 7000 euros ;

Qu’en sollicitant l’organisation des mesures d’expertise judiciaire sus – rappelées, les époux C n’ont pu en aucune manière, comme le prétend la SCI, ratifier la vente comme le permet l’article 1338 du Code civil dont les conditions d’application ne sont à l’évidence pas réunies en l’espèce ;

Que contrairement encore aux affirmations de la SCI, celle-ci ne justifie pas d’une prise en charge certaine du sinistre par les assurances légales en matière de construction ;

Or attendu qu’il résulte du rapport préliminaire « Dommages – Ouvrage » du cabinet SARETEC en date du 14 octobre 2011, qu’il existe un certain nombre de travaux de réhabilitation – rénovation nécessaires à la pérennité de l’ouvrage, qui n’ont jamais été réalisés, de sorte que si l’assureur dommages – l’ouvrage, qui ne couvre que les malfaçons sur les travaux effectivement réalisés, accepte de prendre en charge le sinistre, ce qui n’est pas établi, les travaux de réhabilitation – rénovation non réalisés seront de toute façon supportés par la copropriété et donc par les époux C ;

Que la SCI ne justifie pas en outre de l’existence d’autres assureurs qui la garantiraient de l’ensemble des non- façons et malfaçons de l’ouvrage ;

Qu’enfin, compte tenu de l’ampleur des désordres affectant l’immeuble, la valeur des lots appartenant aux époux C se trouve nécessairement dépréciée ;

Que l’importance même de ces désordres affectant aussi bien les parties privatives que les parties communes et le coût estimé des travaux nécessaires à leur reprise, sont de nature à justifier l’action en annulation/résolution de la vente engagée par les époux C devant le tribunal de grande instance d’ORLEANS ;

Qu’ainsi, ces derniers rapportent bien la preuve d’une créance de restitution du prix de vente paraissant fondée en son principe ;

Que le premier juge ne pouvait limiter cette créance aux seuls dommages-intérêts susceptibles de couvrir les travaux de reprise des désordres affectant les parties privatives des lots appartenant aux époux C ;

Que le jugement entrepris mérite réformation de ce chef ;

Sur l’existence d’une créance menacée dans son recouvrement :

Attendu que la XXX est une société constituée uniquement pour la vente des lots du château des Hautes Montées ;

Or attendu que ses seuls actifs sont les quelques lots restant à vendre et dont la valeur vénale se trouve aujourd’hui considérablement diminuée en raison des procédures en cours et des travaux nécessaires à la reprise des malfaçons ;

Que les attestations immobilières qu’elle produit ne sont nullement pertinentes, compte tenu des écarts d’évaluation entre elles alors en outre que certains des agents immobiliers qui les ont établies n’ont même pas visité les lots pour lesquels ils formulent une estimation ;

Que malgré sommation de communiquer, la SCI ne justifie pas d’autre part du prix de cession des appartements qu’elle aurait, selon elle, réussi à vendre, mais qui serait bloqué à cause des inscriptions hypothécaires ;

Qu’en outre, la XXX est constituée entre la société ZENITH PROMOTION, gérée par M. Z, à hauteur de 19 parts sur 20, et l’épouse de ce dernier, à hauteur de 1 part sur 20 ;

Or attendu que, malgré encore sommation de communiquer, les comptes de la SCI et de la société ZENITH PROMOTION ne sont pas versés aux débats ;

Que de la lecture des fiches « sociétés.com » et « infogreffe », il ressort qu’au 30 septembre 2010, le résultat net de la société ZENITH PROMOTION est négatif de 248'000 euros ;

Que l’attestation du CRÉDIT MUTUEL selon laquelle la SCI possédait sur ses comptes, au 5 août 2011, 13 septembre 2011 et 17 mars 2012, plus de 426'000 euros, n’est nullement pertinente, ce montant signifiant seulement, en l’absence de toute production des comptes annuels précisant le montant des charges et des encours bancaires, qu’à ces trois dates il y a eu un solde positif lequel peut avoir de multiples origines ;

Que le comportement procédural de la SCI, qui a bloqué en assemblée générale la désignation d’un expert judiciaire et qui n’a jamais pris l’initiative de déclarer le sinistre à l’assureur dommages – ouvrage, laisse craindre par ailleurs qu’elle cherche à se soustraire à ses obligations ;

Que la SCI ne saurait enfin, pour les raisons déjà rappelées, se retrancher derrière les assurances légales pour prétendre à l’absence de menaces sur le recouvrement ;

Que, les époux C justifient ainsi d’une créance qui non seulement paraît fondée en son principe, est également menacée dans son recouvrement ;

Que les sûretés prises sont de nature en outre à couvrir sans excès et de manière proportionnée la créance garantie ;

Que rien en particulier ne saurait justifier le cantonnement sollicité de la mesure conservatoire aux lots 32 ou bien 19 et 20 ; que la valeur de ces deux derniers lots n’a en effet même pas fait l’objet d’une estimation par des agents immobiliers ou lorsque celle-ci a eu lieu elle n’a été précédée d’aucune visite du bien ; que le lot numéro 32 quant à lui est un ancien gymnase, difficilement reconditionnable en logements d’habitation et dont la valorisation est de ce fait impossible ;

Qu’il s’ensuit que c’est à tort qu’il a été fait droit à la demande de rétractation des deux ordonnances sur requête rendues par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’ORLÉANS les 5 août et 14 septembre 2011 et qu’a été ordonnée la mainlevée des hypothèques judiciaires provisoires prises en vertu de ces deux ordonnances sur les biens immobiliers appartenant à la XXX ;

Que le jugement entrepris doit être infirmé ;

Qu’il serait inéquitable de laisser les époux C supporter la charge de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, qui seront fixés à 4000 euros ;

Que la SCI qui succombe en toutes ses prétentions aura la charge des entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

La COUR ;

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau ;

DÉBOUTE la XXX de ses demandes de rétractation des deux ordonnances sur requête en date des 5 août et 14 septembre 2011 et de mainlevée des hypothèques judiciaires provisoires prises en vertu de ces deux ordonnances sur les biens immobiliers lui appartenant ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la XXX à payer à M. H C et à M^me D C née G, ensemble, la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la même aux dépens de première instance et d’appel et accorde pour ces derniers à la SCP PIOUX – A le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Monsieur Gilbert PUECHMAILLE, Président de Chambre et Madame Marie-Hélène ROULLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT