COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/12/2014

la SCP LAVAL – LUEGER

la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE

M^e X (1 expédition)

ARRÊT du : 15 DECEMBRE 2014

N° : – N° RG : 14/00041

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Z en date du 21 Novembre 2013

PARTIES EN CAUSE

APPELANTES :- Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 1325 8757 9409 et 1265 5086 7803 6488

Madame A H épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentées par M^e Françoise LUEGER de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assistée de M^e Denis BRELET de la SCP BRELET-MADIGNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS,

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1427 3676 9822

Madame I P Q J

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Valérie DESPLANQUES de la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assistée de

M^e Claude COUTURIER de la SCP COUTURIER – PLOTTON – VANGHEESDAELE – FARINE, avocat plaidant inscrit au barreau de TROYES

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 26 DÉCEMBRE 2013.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 13 OCTOBRE 2014.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 21 Octobre 2014, à 14 heures, devant Madame NOLLET, Magistrat Rapporteur, par application de l’article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur E Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET , Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 15 DECEMBRE 2014 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

I J est propriétaire de diverses parcelles de terre, cadastrées :

XXX

— XXX’ d’une contenance de 18 ares 50 centiares,

— XXX’ d’une contenance de 2 hectares 42 ares,

— ZL n°4 'la Loge’ d’une contenance de 24 ares 90 centiares,

— ZL n°18 'la Loge’ d’une contenance de 14 hectares 80 ares 98 centiares,

XXX

— XXX’ d’une contenance de 1 hectare 08 ares 70 centiares.

Ces terres étaient louées jusqu’en novembre 2003 à E F et C D.

Des pourparlers se sont ensuite engagés entre A H épouse Y/M H, successeurs de ces derniers, et la bailleresse, aux fins de conclusion d’un bail rural à long terme.

Les projets de bail établis par maître X, notaire, n’ont jamais été régularisés.

Au motif qu’elle aurait appris que A Y et la XXX exploitaient les terres sans autorisation, I J leur a fait délivrer, le 26 octobre 2004, une sommation de délaisser les lieux, puis, celle-ci étant restée sans effet, les a, par acte du 19 mai 2005, fait assigner en référé pour voir ordonner leur expulsion.

Le juge des référés, par ordonnance du 9 août 2005, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir, en raison de contestations excédant sa compétence.

A Y et la XXX s’étant maintenues dans les lieux, I J les a fait assigner, le 4 novembre 2011, devant le tribunal de grande instance de Z, pour voir ordonner leur expulsion sous astreinte et les voir condamner à l’indemniser de son préjudice moral et de son préjudice économique.

Par jugement du 21 novembre 2013, le tribunal a :

— ordonné l’expulsion, sous astreinte, de A Y et de la XXX, considérés comme occupants sans droit, ni titre, des terres litigieuses,

— condamné les intéressées à verser à I J la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique, ainsi que celle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamné les mêmes à verser à I J la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné A Y et la XXX aux dépens.

Ces dernières ont interjeté appel de la décision.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives du 7 octobre 2014, elles en poursuivent l’infirmation et demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— dire qu’un accord est intervenu entre les parties sur les conditions de la promesse d’un bail rural de 25 ans à effet du 1^er novembre 2003 consentie par I J,

— dire que la promesse de bail vaut bail,

— ordonner la réintégration, sous astreinte, de A Y sur l’ensemble des parcelles louées,

— condamner I J à indemniser A Y et la XXX du préjudice subi du fait de l’expulsion sur les récoltes en cours, à hauteur de 20.000 €,

— débouter I J de ses demandes,

— la condamner au remboursement des sommes de 10.000 et 3.000 € versées en exécution du jugement entrepris,

— la condamner à leur payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Les appelantes allèguent que les pièces 4, 5 et 17, arguées de faux par I J, sont identiques aux pièces adverses et ont déjà été produites dans la procédure, sans qu’une quelconque difficulté soit soulevée et que l’incident de faux est dénué de fondement.

Elles soutiennent qu’elles ont accepté toutes les modifications sollicitées par I J au projet de bail établi par maître X au mois d’octobre 2003, lequel devait prendre effet au 1^er novembre 2003, que, néanmoins, l’intimée n’a pas signé le projet de bail rectifié et a fait savoir au notaire, début octobre 2004, qu’elle n’entendait plus louer ses terres, que des pourparlers se sont engagés ensuite entre les parties pour la vente des parcelles concernées, que ceux-ci n’ont pas abouti, que, exploitant les terres depuis novembre 2003, elles ont adressé chaque année les fermages à A Y, qui les a refusés, que, dès lors qu’un accord était intervenu sur les conditions du bail (désignation des parcelles, durée du bail, prix du fermage), la promesse de bail initialement faite par I J vaut bail, que, en particulier, le fermage que celle-ci avait imposé a été accepté, de sorte que l’intimée ne peut prétendre que la sous-estimation de celui-ci aurait justifié son refus de louer et que la somme de 30.000 € au paiement de laquelle elles ont été condamnées à titre de dommages et intérêts couvre l’arriéré de loyers que la bailleresse avait jusqu’alors refusé d’encaisser.

Suivant conclusions récapitulatives du 8 octobre 2014, I J demande à la cour de :

— écarter des débats les pièces produites par les appelantes sous les numéros 4, 5 et 17, dont la falsification est démontrée,

— confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a ordonné l’expulsion des appelants sous astreinte,

— faisant droit à son appel incident, condamner les intéressées, in solidum, à lui payer la somme de 48.359,52 €, avec intérêts au taux légal, en réparation de son préjudice économique,

— les condamner à lui restituer les bornes et à établir, à leur frais le bornage des terres irrégulièrement occupées,

— désigner à cet effet un géomètre expert,

subsidiairement,

— ordonner une expertise, en vue de déterminer son préjudice,

en tout état de cause,

— condamner in solidum, A Y et la XXX à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes, in solidum, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

I J fait valoir que les négociations entre les parties n’ont jamais abouti, de sorte qu’aucun bail n’a été conclu, que les appelantes occupent illégalement les terres, qu’elle a toujours refusé d’encaisser les fermages adressés par les intéressées, que la vente des terres a été envisagée, mais qu’aucun accord n’a pu être trouvé sur le prix de la cession.

Elle conteste la sincérité des pièces 4, 5 et 17 produites par les appelantes, comme ayant été volontairement modifiées, et elle demande qu’elles soient écartées des débats.

Elle allègue que la promesse de bail ne peut valoir bail que s’il y a accord sur la chose et sur le prix, ce dernier devant être ferme et définitif, qu’en l’espèce, elle n’a pas donné son accord au projet de bail établi par maître X, qu’elle a refusé de louer ses terres pour des raisons qui lui sont personnelles et dont elle n’a pas à se justifier, que, depuis 2003, A Y et la XXX occupent les terres sans droit, ni titre, que des difficultés familiales l’ont empêchée de poursuivre la procédure d’expulsion initialement engagée, que des pourparlers en vue d’une vente n’ont pas davantage abouti, que la falsification des pièces 4 et 17 communiquées par les appelantes tend à faire croire qu’il s’agit du bail alors qu’il ne s’agissait que du projet de bail, lequel n’a jamais été régularisé, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a d’ailleurs été établi, que les chèques adressés par les intéressées au titre du paiement du fermage ont toujours été refusés et n’ont jamais été encaissés, que le caractère onéreux de l’occupation des terres n’est donc pas caractérisé, qu’une sommation de délaisser les terres a été adressée à A Y, que les relations entre les parties ont été rompues au stade des pourparlers précontractuels, que la simple occupation, même prolongée, des terres est insuffisante à démontrer l’existence d’un bail verbal, en l’absence de preuve d’un accord définitif entre les parties, que les procédures engagées aux fins d’expulsion démontrent son refus de contracter avec les appelantes, que l’occupation prolongée et injustifiée de ses terres lui a causé un préjudice économique dont l’importance a été sous-estimée par le premier juge, que l’indemnité d’occupation qui lui est due depuis le 1^e novembre 2003 doit être calculée sur la base de la valeur locative des biens (2.642 €) augmentée de la majoration de 25 % applicable aux baux à long terme, soit 3.303 € x 11 ans = 36.333 €, somme à laquelle doivent s’ajouter l’indice annuel de fermage applicable pour chaque année d’occupation, le manque à gagner tenant à la perte des intérêts bancaires auxquels elle aurait pu prétendre si elle avait réellement perçu les fermages et la quote-part d’impôts fonciers qu’elle aurait dû percevoir de son fermier si les terres avaient été louées, de sorte que son préjudice économique global peut être évalué à la somme de 48.359,52 €.

SUR CE, LA COUR :

Sur la demande de rejet des débats des pièces communiquées par les appelantes sous les numéros 4, 5 et 17 :

Attendu qu’il est fait grief aux appelantes, s’agissant de la pièce n'° 4, d’avoir retiré du document le filigrane 'PROJET’ apposé en gras sur toutes les pages ;

Que ladite pièce avait déjà été communiquée, sans soulever de contestation, en première instance ;

Qu’elle est identique à la pièce adverse n° 17 ;

Qu’il s’agit du projet de bail rural, dans sa dernière mouture, établi par maître X, notaire, le 27 mai 2004 ;

Que la nature de 'projet’ de ce document n’a jamais été contestée et que les appelantes n’ont jamais tenté de faire croire qu’il s’agissait de l’acte définitif ;

Que la contestation de ce chef est donc dénuée de tout intérêt et n’est, en tout état de cause, pas fondée ;

Attendu, s’agissant de la pièce n°5, que les annotations ou ratures apposées sur les annexes 6, 9 et 12 par A Y elle-même, l’intéressée ayant cru devoir rectifier ce qu’elle considérait comme des erreurs, ne sont pas de nature à tromper la cour, dès lors que la pièce dont s’agit et ses annexes sont par ailleurs produites aux débats sans les modifications incriminées, ce que les appelantes n’ignorent pas et ce qui dément toute volonté de falsification de leur part ;

Que, sur ce point, également la contestation est dénuée d’intérêt ;

Attendu, enfin, s’agissant de la pièce 17, que la contestation est dépourvue de tout sérieux, dès lors que l’accusé de réception mis en cause n’a nullement été falsifié, un chiffre du numéro de recommandé ayant simplement été endommagé de façon manifestement involontaire, ce qui, au demeurant, ne présente ni avantage pour les appelantes, ni désavantage pour l’intimée ;

Que la contestation de ce chef ne présente donc strictement aucun intérêt ;

Attendu qu’il convient de rejeter l’incident formé par I J et de dire n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces litigieuses ;

Sur le fond :

Attendu que, en l’absence de convention écrite, la preuve de l’existence d’un bail rural peut être rapportée par tous moyens ;

Qu’une telle preuve suppose que soit démontrée l’existence d’un accord des parties sur le principe d’une location et que soient établies les quatre conditions cumulatives suivantes :

— mise à disposition

— à titre onéreux

— d’un immeuble à usage agricole

— en vue d’exercer une activité agricole ;

Que la promesse de bail vaut bail, si les éléments constitutifs de celui-ci sont réunis;

Attendu, en l’espèce, qu’il est constant que des pourparlers se sont engagés entre I J et A Y/la XXX, successeurs de E F et C D, locataires des terres litigieuses jusqu’au 1^er novembre 2003 ;

Que, dans le cadre de ces pourparlers, I J écrivait à maître X, notaire, le 23 juin 2003, notamment :

'Je vous informe et vous confirme par la présente notre entretien concernant le bail que vous devrez rédiger pour la location de mes terres sur la commune de Saint Lubin et Saint Bohaire (ex-fermiers Mr. M^me E F).

Le nouveau bail devra être établi au nom de M^me A Y, et non d’une société, SCEA ou autre.

D’autre part, en accord avec Mr. M H, il s’agit de faire un bail de 25 ans avec congé à préavis de 4 ans, avec fermage révisable tous les 9 ans, et non un bail de 18 ans comme nous en avions discuté ensemble.

Le fermage sera de 7 qx et 90% des impôts à la charge du fermier, M^me Y.

[…] Egalement ne pas oublier de notifier dans le bail les servitudes, savoir […]'.

Que, par courrier du 28 octobre 2003, maître X transmettait à I J un projet de bail établi conformément aux instructions reçues ;

Que, le 8 janvier 2004, I J retournait au notaire le projet d’acte avec les modifications par elle apportées aux termes de 12 feuilles annexes, en indiquant donner procuration pour la signature de ce bail à K L et en sollicitant des informations complémentaires sur la personne de A Y, sa situation au sein de la XXX, l’existence ou non d’une autorisation d’exploiter obtenue par l’intéressée, ses capacités professionnelles et, dans l’optique d’une mise à disposition d’une société des terres louées, les caractéristiques de ladite société ;

Que le 16 janvier 2004, maître X transmettait à A Y les demandes de I J ;

Que, par courrier du 28 janvier 2004, A Y a répondu aux questions posées par cette dernière ;

Que, par lettre du 19 avril 2004, I J s’est inquiétée auprès de maître X de n’avoir aucune réponse à sa lettre du 8 janvier précédent, contenant les modifications demandées au projet de bail précédemment établi et écrivait à cette occasion : 'Suite à mon premier courrier du 23 juin 2003 et à ma visite du 30 avril 2003 à votre étude, il était déjà convenu d’établir un projet de bail à long terme avec M^me Y. Finalement vous me l’avez envoyé daté du 28/10/2003, alors que celui-ci doit prendre effet au 1/11/2003. Depuis, il s’est écoulé pratiquement 10 mois et cela fait 4 mois que je vous ai retourné le projet modifié. […]' ;

Que maître X répondait, le 27 mai 2004, qu’il avait rencontré le fermier le 18 mai dernier et que celui-ci avait accepté les modifications demandées ;

Qu’il transmettait par le même envoi un projet de bail rectifié, ainsi que les pièces apportant réponses aux questions posées par l’intéressée ;

Que, en l’absence de réponse, maître X adressait à I J une relance le 25 juin 2004 ;

Attendu que ce n’est que le 1^er octobre 2004 que I J, par une lettre de son notaire, informait maître X de ce que, suite à un événement familial récent, sa cliente se voyait dans l’obligation de faire ses affaires et de réorganiser son patrimoine et que, compte-tenu de la réglementation européenne incertaine concernant les droits à primes applicables aux terres agricoles en France, elle a(vait) finalement décidé de ne pas louer ses terres’ ;

Que, dans un courrier du 4 octobre 2004, maître X se déclarait surpris de cette décision, soulignant que I J avait été particulièrement exigeante dans ce dossier et que M^me Y de son côté s’était pliée à toutes ses demandes, ajoutant que I J n’ignorait pas que le bail prenait effet au 1^er novembre 2003, que A Y exploitait effectivement les terres depuis cette date, que celles-ci étaient inscrites sur son relevé MSA et que, si le tribunal paritaire des baux ruraux devait être saisi, il verrait certainement, dans l’état actuel des choses, une location verbale soumise au statut du fermage ;

Attendu qu’il résulte ainsi des nombreux courriers échangés entre les parties, directement ou par l’intermédiaire des notaires, qu’un accord est intervenu, tant sur le principe d’un bail de 25 ans par I J à A Y que sur les conditions de celui-ci, telles que reprises dans le second projet établi par maître X et transmis à I J le 27 mai 2004 ;

Qu’il résulte de ce projet et des courriers de maître X que toutes les conditions posées par I J ont été acceptées par A Y, et en particulier, celles concernant la durée du bail, le prix du fermage, la désignation des biens loués ;

Que cet accord sur le principe du bail et sur ses conditions engageait les parties et valait, à tout le moins, promesse de bail, sa régularisation par acte authentique restant, seule, à effectuer ;

Que ce n’est que, postérieurement et pour des motifs personnels, que I J a entendu revenir sur sa décision et a refusé de régulariser le bail ;

Que cette décision unilatérale est sans effet sur la convention d’ores et déjà conclue entre les parties par suite de la rencontre de leurs volontés ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que les biens loués sont à vocation agricole et que A Y y exerce effectivement une activité agricole ;

Qu’il est constant que l’intéressée occupe les terres depuis le 1^er novembre 2003 ;

Que, contrairement à ce que prétend I J, celle-ci ne se trouve pas occupante sans droit, ni titre, mais dispose des biens en vertu de l’accord intervenu entre les parties pour la conclusion d’un bail rural à effet du 1^er novembre 2003, ainsi qu’il résulte des propres courriers de la bailleresse, antérieurs à son revirement ;

Que cette mise à disposition est faite à caractère onéreux, dès lors que les parties étaient tombées d’accord sur le prix du fermage et que A Y a, systématiquement, chaque année, adressé à I J le fermage convenu, ce que cette dernière a, sous sa seule responsabilité, refusé ;

Que, si, en vertu des dispositions de l’article L 416-6 du code rural, l’établissement d’un état des lieux est obligatoire pour les baux à long terme, il ne s’agit pas d’une condition de validité du bail, de sorte que I J ne peut tirer argument de ce qu’aucun état des lieux n’a été établi en l’espèce ;

Attendu que, les conditions étant réunies, il convient de dire que la promesse de bail rural consentie par I J à A Y devra être régularisée, dans les termes du second projet, établi par maître X le 27 mai 2004 ;

Que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et les parties renvoyées devant maître X, notaire, que la cour désigne à cet effet, aux fins d’établissement d’un bail rural à long terme, conforme au projet précité du 27 mai 2004;

Qu’il convient d’enjoindre à I J de signer ce bail, à peine d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, passé la date fixée par le notaire pour la signature ;

Attendu qu’il résulte des procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats que les terres ont encore été ensemencées et récoltées au cours de l’année 2014 ;

Que, A Y n’ayant donc jamais délaissé les biens loués, il n’y a pas lieu d’ordonner sa réintégration ;

Que, pour les mêmes motifs et en l’absence de préjudice démontré, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par A Y et la XXX ;

Attendu qu’il appartiendra au notaire désigné de faire le compte des fermages dus par A Y depuis le 1^er novembre 2003, lesquels seront imputés sur la somme de 30.000 €, et au besoin sur celles de 10.000 € et de 3.000 €, réglées par les appelantes en exécution du jugement du 21 novembre 2013 ;

Attendu que I J devra restituer à A Y et à la XXX le solde restant éventuellement dû sur les sommes de 10.000 € et de 3.000 € versées en exécution du jugement précité ;

Attendu que la circonstance que, en présence des récoltes sur pied, l’huissier instrumentaire n’ait pu localiser les bornes, ne signifie pas que celles-ci aient été enlevées;

Qu’il n’y a pas lieu de faire droit en l’état à la demande de bornage formée par I J, la situation ayant à cet égard à être réexaminée en fin de bail ;

Attendu que I J, qui succombe, sera déboutée de toutes ses demandes et condamnées aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2.000 € ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DIT n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces communiquées par A Y et la XXX sous les numéros 4, 5 et 17,

INFIRME le jugement entrepris et, STATUANT A NOUVEAU,

CONSTATE qu’un accord est intervenu entre les parties sur le principe d’un bail rural de 25 ans, à effet du 1^er novembre 2003, et sur les conditions de celui-ci,

DIT que I J est tenue de régulariser le bail promis, aux conditions fixées dans le projet établi par maître X, notaire, le 27 mai 2004,

DÉSIGNE maître X, notaire, pour dresser l’acte authentique contenant bail rural, conformément à son projet du 27 mai 2004,

ENJOINT à I J de signer cet acte, à peine d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, passé la date fixée par le notaire pour la signature,

DIT que maître X dressera le compte des fermages dus depuis le 1^er novembre 2003 et dit que le montant de ceux-ci s’imputera sur la somme de 30.000 €, et au besoin sur celles de 10.000 € et de 3.000 €, versées par les appelantes à I J en exécution du jugement infirmé,

DIT que le solde éventuellement dû sur les sommes de 10.000 € et de 3.000 € précitées devra être restitué par I J à A Y et à la XXX,

CONDAMNE I J à payer, en outre, à A Y et à la XXX, ensemble, la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE I J aux dépens de première instance et d’appel et, pour ces derniers, accorde à la SCP LAVAL-LUEGER le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur E Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT