COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 05 JUILLET 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/05324

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 AVRIL 2010

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 200910806

APPELANTE :

SARL X, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP Jean-Louis SALVIGNOL – Chantal SALVIGNOL GUILHEM, avoués à la Cour

assistée de M^e SERRANO loco M^e François ESCARGUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SARL C NICKEL, représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège social

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP Gilles ARGELLIES ET Fabien WATREMET, avoués à la Cour

assistée de M^e Julie CROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 13 Mai 2011

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 MAI 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller, chargé du rapport

et Madame Gisèle BRESDIN,Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller désigné par ordonnance pour assurer la Présidence

Madame Gisèle BRESDIN, Conseiller

Monsieur Claude ANDRIEUX, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

L’affaire mise en délibéré au 29 juin 2011 a été prorogée au 05 juillet 2011.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller désigné par ordonnance pour assurer la Présidence et par Madame Myriam RUBINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LES FAITS LA PROCÉDURE ET LES PRÉTENTIONS

Depuis le XXX, la société C’NICKEL est locataire commerciale de locaux appartenant à X, pour usage de dépôt avec un atelier et un bureau, pour un loyer mensuel HT de 1100 euros, outre le remboursement des charges d’eau et d’électricité.

La société C’NICKEL est rentrée dans les lieux le 1^er mars 2008.

Le 9 mars 2009 la société C’NICKEL rappelle en lettre recommandée avec accusé de réception sa demande formulée le jour de la signature du bail, à savoir l’installation d’un compteur d’eau et d’électricité, dans la mesure ou une autre société SECURITAS, exerce dans le local voisin et sur les mêmes compteurs que la société C’NICKEL.

Le 27 janvier 2009 X a présenté une facture de 600 euros pour une consommation approximative (soit 60 euros par mois pour 2008).

Le 16 mars 2009 X a coupé l’électricité, interdisant ainsi toute activité de C’ NICKEL, avec 8 jours de coupure, l’électricité a été remise le 23 mars 2009.

Le 7 mai 2009 le juge des référés du Tribunal de céans condamnait à titre provisionnel la société C’NICKEL à payer la somme de 600 euros et se déclarait incompétent pour les autres demandes.

Depuis, X a posé un compteur divisionnaire d’électricité mais derrière son portail, empêchant ainsi C’NICKEL d’y accéder pour contrôler sa consommation, compteur placé dans un local destiné à être loué.

X, pendant les mois de novembre et décembre, a effectué des travaux pour son propre compte en se branchant sur le compteur électrique à partir duquel est calculée la consommation de C’NICKEL.

Les factures du 25 mars 2009 au 25 mai 2009 adressées par X à C’NICKEL font état d’une consommation électrique de 43,95 euros par mois.

Un problème identique peut survenir au sujet du compteur d’eau.

La partie du local destiné au stockage ne dispose d’aucune prise électrique, gênant les travaux de manutention.

C’NICKEL demande 8000 euros au titre du préjudice subi pendant la coupure d’électricité de 8 jours, et du fait que le gérant de X, Monsieur Z restait stationné sur le parking afin de gêner les déchargements de marchandises de C’NICKEL.

Par jugement en date du 28 avril 2010, le Tribunal de commerce de Montpellier a :

— condamné X sous astreinte de 50 euros par jour de retard (commençant à courir 80 jours après la signification du jugement) à installer un compteur d’eau, un compteur d’électricité divisionnaire et une prise d’électricité dans le dépôt ;

— débouté C’NICKEL de ses demandes de dommages et intérêts sans justificatifs ;

— condamné X à payer à C’NICKEL la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné X aux dépens.

La société X a relevé appel et demande à la Cour de bien vouloir, selon conclusions récapitulatives en date du 13 mai 2011,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Montpellier le 28 avril 2010, en ce qu’il condamne la SARL X à exécuter les travaux de pose de compteurs divisionnaires d’eau et d’électricité, d’une prise électrique sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Montpellier le 28 avril 2010, en ce qu’il déboute la SARL C’NICKEL au paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SARL C’NICKEL ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la SARL C’NICKEL et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, et ce, sous une astreinte de 200 euros par jour de retard passé le dixième jour de la signification de l’arrêt à intervenir et ce pour une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué, la juridiction de céans se réservant le droit, en application des articles 34 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, de liquider ladite astreinte ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1100 euros ;

— condamner la SARL C’NICKEL au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à ce qu’elle ait quitté les lieux loués ;

— condamner la SARL C’NICKEL au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société C’NICKEL, intimée, a conclu le 10 mai 2011, et demande à la Cour de bien vouloir :

Vu le jugement rendu par le tribunal de commerce de Montpellier le 28 avril 2010,

Vu l’appel interjeté par la SA X,

Vu les articles 1134, 1147 et 1719 du Code civil,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce,

— confirmer le jugement précité sauf en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL C’NICKEL ;

— condamner la SA X sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à :

— installer un compteur d’eau ;

— installer un compteur électrique divisionnaire ;

— installer une prise électrique dans le dépôt ;

— dire et juger que la demande de dommages et intérêts est principalement fondée sur la coupure intempestive d’électricité pratiquée par la SA X pendant plus de 8 jours emportant un arrêt de toute l’activité ;

— dire et juger que la SA X n’assure pas à son preneur une jouissance paisible des lieux, nuisant ainsi à son activité ;

— dire et juger que la SA X doit entreprendre les travaux nécessaires pour assurer utilement le clos du local ;

— condamner la SA X à payer à la SARL C’NICKEL la somme de 8000 euros en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux à la jouissance paisible des lieux loués que doit garantir le bailleur ;

— dire et juger n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial ;

— dire et juger que cette demande présente un caractère manifestement abusif ;

— condamner la SA X à payer à la SARL C’NICKEL la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la débouter de l’ensemble de ses demandes, et la condamner à payer 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

SUR CE

Sur la demande relative aux compteurs et aux prises électriques:

Attendu que s’agissant du compteur électrique, il suffit de lire les conclusions de X pour établir qu’en réalité, le bailleur ne conteste pas que le compteur divisionnaire posé par HERVELEC le 24 mars 2009 n’est pas libre d’accès pour le locataire, mais que :

'cet argument est insuffisant pour contraindre la concluante à installer un autre compteur …'

Mais attendu que si le 24 mai 2009, X a pu inviter le locataire à venir relever le compteur divisionnaire, il n’en demeure pas moins que cet accès n’est pas libre et que C’NICKEL se plaint de ce que ledit compteur comptabilise peut être une consommation sans rapport avec la sienne propre ;

Attendu que l’argumentation ne saurait être tenue pour négligeable, dès lors que les pièces 33 à 38 de X constituent en réalité des factures adressées à C’NICKEL, pour notamment des charges et des consommations EDF, sur la base de factures EDF adressées à 'X Madame Z’ ; que l’on remarque que les montants réclamés à C’NICKEL sont inférieurs à ceux facturés par EDF à

Madame Z, tout simplement parce que cette dernière conserve à sa charge une partie de KW facturés par EDF ;

Attendu que sans remettre en cause la véracité de la consommation d’électricité ainsi refacturée (dans des conditions pour le moins en délicatesse avec la réglementation), il n’en demeure pas moins que ce système est contraire à l’intérêt bien compris des parties puisque:

— le bailleur se heurte aux interrogations légitimes du locataire, tenant l’absence de libre accès au compteur ;

— le locataire est de fait amené à solliciter vérification du compteur et de la consommation, et se voit taxer de mauvaise volonté à payer l’électricité, alors que c’est le bailleur qui doit justifier de la réclamation qu’il effectue à ce titre ;

Attendu qu’enfin, et s’agissant d’un local artisanal à la consommation non négligeable, la surveillance par le locataire de cette consommation participe de l’obligation de délivrance due par le bailleur, avec impossibilité légale pour ce dernier de couper unilatéralement l’alimentation électrique, en conservant la maîtrise du compteur alimentant l’ensemble du bâtiment, au seul prétexte d’un différend sur le paiement de la consommation électrique ;

Attendu que le premier juge sera donc confirmé sur le compteur électrique ;

Attendu que s’agissant de l’eau, elle est due par le locataire, et le bailleur n’a jamais renoncé à la réclamer même s’il estime que la consommation est négligeable ;

Attendu que cela est si vrai que le bailleur, au soutien de la demande de résiliation qui sera examinée infra, évoque le paragraphe 9 du contrat de bail (le locataire doit l’eau et l’EDF), et le refus du locataire de participer aux frais d’eau et d’électricité ;

Attendu que pour les même motivations et dans l’intérêt bien compris des parties, il convient de confirmer le premier juge en ce qu’il a ordonné la pose d’un compteur divisionnaire d’eau ;

Et attendu que s’agissant de l’installation d’une prise dans le dépôt, et s’il est certain que la clause par laquelle le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance, il n’en demeure pas moins que le bail date de février 2008, et que le conseil de C’NICKEL n’a sollicité une prise que le 9 mars 2009 ; qu’ainsi la preuve n’est pas rapportée avec certitude de ce que l’absence de prise dans le dépôt constitue une impossibilité pour le locataire d’exercer normalement l’activité à laquelle les locaux loués sont destinés,

puisque aussi bien l’activité continue de s’exercer depuis maintenant trois ans ;

Attendu qu’en revanche, la Cour ne peut que donner acte au bailleur de son rappel du paragraphe XIV, B, article 3 du bail, l’amélioration de la desserte électrique en vue de l’exploitation permise dans les lieux ne changeant pas la destination de l’immeuble et ne nuisant pas à sa solidité, et l’accord du bailleur n’étant nécessaire que pour les travaux comportant changement de distribution, démolition ou percement de murs, de poutres ou de planchers ;

Sur la coupure d’électricité :

Attendu qu’il n’est nullement contesté que le bailleur X a coupé unilatéralement l’électricité le 16 mars 2009 à Y, et ne l’a rétablie que huit jours plus tard, après qu’une instance en référé ait été introduite ;

Attendu qu’un constat d’huissier est produit en ce sens qui n’est ni commenté, ni discuté, ni contesté dans la matérialité des constatations opérées ;

Attendu que par courrier en date du 10 mars 2009, sous la signature de Monsieur Z, pour X, il est bien fait référence au fait que :

'comme vous refusez de régler (l’EDF) je vous ai averti que je me verrai dans l’obligation de couper le courant’ ;

Attendu qu’au delà de l’altercation violente qui a été la conséquence de cette coupure, dont les conséquences pénales ont été jugées et qui militent de plus fort pour l’instauration d’un compteur divisionnaire, force est de constater que le bailleur a manqué à l’obligation de délivrance et a tenté de se faire justice à lui même, sur le fondement d’une résistance à payer l’électricité (sur des bases contestées pour les raisons évoquées ci dessus), alors même qu’à ce jour, et au vu des pièces des dossiers, aucune certitude n’existe sur le bien fondé des réclamations opérées, ce qui interdit d’ailleurs de faire droit à la demande de régularisation sur provisions versées formée par le locataire ;

Et attendu que le manquement à l’obligation de délivrance étant établi par suite de la coupure unilatérale et au demeurant injustifiée de l’alimentation électrique, la Cour estime devoir allouer à ce titre 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande de résiliation du bail par bailleur X :

Attendu qu’il s’agit d’une demande de prononcé de la résiliation, et non de constatation des effets de la clause résolutoire, aucun commandement n’ayant été délivré ;

Attendu qu’à ce jour, aucun défaut de paiement de loyer n’est établi au dossier, et les pièces 41 et 42 de X ne constituent qu’un rappel ponctuel dénué en toute hypothèse de gravité ;

Attendu que s’agissant des charges, X ne peut à la fois estimer dérisoire l’eau consommée et s’en servir aux fins de résiliation ; que la Cour a amplement motivé sur les circonstances de fait (compteur peut être divisionnaire mais non accessible) expliquant non pas le non paiement de l’électricité, mais la demande d’explication et le paiement encore à ce jour par provisions ;

Attendu que s’agissant de la destination des lieux loués, le bailleur ne peut à la fois avoir loué un atelier et un bureau et se plaindre que la gérante de C’NICKEL travaille sur un ordinateur dans le bureau. Ce qui ne constitue en rien une déspécialisation mais à l’évidence une activité indissociable et directement liée aux nécessités de la gestion des entrées et sorties du 'dépôt de matières', activité autorisée au vu du contrat de bail ;

Attendu que s’agissant des lignes téléphoniques, la consultation de l’annuaire ne démontre en rien que le local loué :

'est le véritable siège de la société où se déroulent toutes les activités’ ;

Attendu qu’à l’évidence, la facilité de plume le dispute à l’inconsistance probatoire, ce qui est aussi le cas pour la création – non démontrée à partir du courrier HERVELEC – d’un second bureau, ce qui en toute hypothèse ne recèle pas, au vu du vide du dossier X sur ce volet, un caractère de gravité tel que la Cour puisse prononcer la résiliation, alors même qu’aucun commandement n’a décrit la teneur précise des travaux contrevenant au bail ;

Attendu qu’enfin, et sur les violences, la Cour relève tout d’abord qu’elles ont été sanctionnées au plan pénal, ce qui oblige tout un chacun, dont toute juridiction de la république comme la présente Cour à accepter la chose jugée et à ne pas commenter ;

Attendu que néanmoins, il est permis de relever que c’est Monsieur A qui a été condamné, et que le lien conjugal avec la gérante de droit Madame B A ne suffit pas à opposer à cette dernière les agissements de son époux ; que nul ne soutient que la gérante Madame A ait incité son époux à commettre des violences ou que Monsieur A soit gérant de fait habilité à représenter la société C’NICKEL ;

Attendu qu’en sens inverse, le bail a été signé par Madame Z E, représentant la SARL X, de même que les courriers EDF sont adressés à 'CTAM Madame Z E', et que X produit des courriers signés par 'la gérante Madame Z’ (pièce 41) ;

Attendu qu’il est donc demandé à la Cour de résilier un contrat de bail commercial, au motif d’une rixe ayant opposé les époux des gérantes respectives de la société bailleresse et de la société preneuse ;

Attendu que pareille demande est à l’évidence infondée en droit et en fait, sauf à opposer aux gérantes les agissements certes de leurs époux, mais de tiers au contrat de bail, dont rien ne démontre qu’ils aient agi à la demande des gérantes concernées ;

Attendu qu’en d’autre termes, les sociétés représentées par leurs gérantes n’ont pas à supporter les conséquences des agissements des époux de ces gérantes, et les époux qui ne se revendiquent pas comme gérants de fait doivent accepter les conséquences attachées à la qualité de gérante de leur épouse respective ;

Attendu qu’en conclusion, c’est un débouté de la demande de résiliation qui s’impose ;

Attendu que l’appelant succombant pour l’essentiel devra supporter les dépens, outre une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant contradictoirement,

REÇOIT l’appel de X régulier en la forme ;

Au fond, y fait droit très partiellement et statuant à nouveau, dit n’y avoir lieu à installer une prise d’électricité dans le dépôt mais confirme la condamnation à installer un compteur d’électricité divisionnaire et un compteur d’eau, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter des 80 jours francs postérieurs à la signification du présent arrêt ;

CONFIRME pour le surplus (article 700 du Code de procédure civile et dépens) ;

PRÉCISE que ces deux compteurs devront être libres d’accès pour le locataire, c’est à dire situés dans l’enceinte des lieux loués ;

Fait droit partiellement à l’appel incident de C’NICKEL, et condamne X à lui payer 700 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance suite à la coupure unilatérale de l’électricité ;

DÉBOUTE C’NICKEL de sa demande de restitution de provision sur charges ;

DÉBOUTE X de sa demande de prononcé de la résiliation du bail ;

CONDAMNE X à payer à C’NICKEL 1200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, et à supporter les entiers dépens;

ALLOUE aux avoués de la cause le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

GT/GG