Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 JANVIER 2013

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/23656

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/13897

APPELANTE

La SARL SERVI, prise en la personne de ses représentants légaux,

XXX

XXX

représentée par M^e N-Paul COMBASTET de la SCP COMBASTET ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0455,

INTIMÉS

Madame Q R A épouse T U

XXX

XXX

Monsieur B Y

XXX

XXX

Monsieur H A

XXX

XXX

Monsieur N O A

XXX

XXX

Monsieur Z A

XXX

XXX

représentés par M^e H PIALOUX de la SCP H PIALOUX – MICHELE AUSSEDAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0136,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente

M^me F G, Conseillère

M^me D E, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me L M

ARRÊT :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Chantal BARTHOLIN, Présidente et par M^me L M, Greffière.

* * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société Servi exploite à l’enseigne Paprika un fonds de commerce de restauration-traiteur-salon de thé dans des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé XXX à Paris 9^e qui ont fait l’objet d’un bail sous seing privé en date 27 décembre 1994 entre M Y représentant l’indivision propriétaire et M X puis d’un avenant en date du 24 janvier 1995 à effet du 1^er janvier 1995 au bénéfice de la société Servi venant aux droits de M X et enfin d’un renouvellement du bail en date du 26 février 2006 à effet du 1^er janvier 2005 et d’un avenant en date du 10 février 2007 pour y adjoindre une cave ;

Les locaux se composent au rez-de-chaussée d’une grande boutique, d’une arrière boutique, d’un office et d’un dégagement et à la suite d’un laboratoire éclairé par verrières sur cour et chambre froide et au premier étage, d’un appartement comprenant entrée, trois pièces sur façade, salle de bains, cuisine, Wc sur cour et d’un salon donnant sur l’avenue, débarras, dégagement, groupe sanitaire pour la clientèle sur cour et au sous-sol auquel on accède par un escalier partant du laboratoire du rez-de-chaussée, d’un autre laboratoire, une réserve, une cave, un dégagement.

A la suite d’infiltrations d’eau dans les locaux loués, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé à la demande de la société Servi ; le rapport conclut que les infiltrations dans les locaux en rez-de-chaussée sont consécutives à l’extrême vétusté de la toiture constituée de plaques de zinc sur tasseaux de bois, de châssis brisés assurant l’éclairage zénithal du laboratoire, de gouttières et descentes d’eaux pluviales hors d’usage et que celles concernant les locaux en sous sol sont consécutives au défaut d’étanchéité de la toiture de la chambre froide d’une part et de la petite terrasse au droit du siphon du sol d’autre part sous lesquelles se situent les locaux du sous sol.

Suivant acte du 2 septembre 2009, la société Servi a assigné l’indivision bailleresse en responsabilité et paiement de dommages intérêts.

Par jugement en date du 23 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que les travaux de réfection des couvertures des bâtiments situés sur cour, dont dépendent les locaux donnés à bail à la société Servi lui incombent en vertu des stipulations du bail en date du 27 décembre 1994 et renouvelé par acte du 26 février 2006,

— dit que ces stipulations sont licites et rejette en conséquence toutes demandes tendant à les voir supprimer ou en réduire les effets,

— dit que le défaut d’étanchéité de la terrasse couvrant une partie des locaux situés en sous-sol relève des grosses réparations de l’article 606 du code civil incombant aux consorts Y A,

— condamné la société Servi à réaliser la réfection des travaux de couverture, lesquels travaux devront débuter dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, et être achevés au plus tard six mois après leur commencement, en conformité avec le devis de l’entreprise EGR du 17 décembre 2007 pour un montant de 6 925,08 € toutes taxes comprises, et le devis de l’entreprise universelle de couverture du 10 décembre 2007 de 32 234,85 € toutes taxes comprises.

— condamné les consorts Y A à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse lesquels travaux devront débuter dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, et être achevés au plus tard six mois après leur commencement, en conformité avec le devis de l’entreprise ACR du 8 février 2008 pour un montant de 10 704,20 € toutes taxes comprises outre la fourniture et la pose d’un châssis à ailettes évalué à hauteur de 382,72 € toutes taxes comprises,

— condamné les consorts Y A à payer à la société Servi la somme de 15 000 € au titre des troubles et de la privation de jouissance des locaux situés en sous sol,

— condamné les consorts Y A à payer à la société Servi la somme de 4 000 € au titre de la réfection de l’électricité et de la peinture du laboratoire situé en sous sol,

— condamné les consorts Y A à payer à la société Servi la somme 5 000 € au titre de son préjudice d’exploitation,

— condamné les consorts Y A à payer à la société Servi la somme de 5 223,97 € au titre de la réduction de la clause pénale en deniers ou quittances en fonction des versements réellement effectués par la société Servi,

— débouté la société Servi de sa demande en paiement de la somme de 38 865,09 €,

— débouté la société Servi de sa demande en dommages intérêts à hauteur de 20 000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

— dit que les autres demandes sont devenues sans objet ou dénuées de portée juridique,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

La société Servi a interjeté appel de cette décision, elle demande à la cour par conclusions signifiées le 29 octobre 2012 d’infirmer le jugement et statuant à nouveau, de dire abusives, nulles et non écrites les clauses II, 1° et 4° transférant au preneur l’ensemble des réparations qui seraient nécessaires aux dits locaux pendant le cours du bail et toute réfection ou tout remplacement , dès lors qu’ils s’avéreront nécessaires, pour quelque cause que ce soit et de décharger la société Servi des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts et accessoires, d’ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages intérêts, de condamner solidairement les membres de l’indivision bailleresse à lui payer les sommes de :

* 46 705,14 € au titre du trouble de jouissance,

* 9 509,93 € au titre de l’actualisation du préjudice du 1^er trimestre 2009 au 1^er trimestre 2010,

* 20 000 € au titre des frais de remise en état de la peinture et de l’électricité du laboratoire de pâtisserie et de la chambre froide,

* 260 100 € au titre du préjudice économique et commerciale,

* 11 091,84 € au titre du remboursement des clauses pénales et frais de commandement,

* 38 865,09 € soit 10 % des loyers et charges dus depuis le 01/2007 à titre d’indemnité d’inexécution,

* 20 000 € de dommages intérêts pour dol et résistance abusive,

* 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont ceux de référé et notamment des frais et honoraires de l’expert Paillet dont le recouvrement sera poursuivi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle demande subsidiairement de désigner tel expert qu’il plaira afin d’évaluer la préjudice économique et commercial depuis 2001, suite aux divers dégâts des eaux successifs et pour déterminer le coût de la remise en état intérieur des locaux sinistrés.

Les consorts Y A par conclusions signifiées le 19 octobre 2012 sollicitent la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et le débouté des demandes de la société Servi de toutes ses demandes, fins et conclusions, la condamnation de la société Servi au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépetibles exposés en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la charge de la réfection de la toiture du bâtiment sur cour :

L’indivision Y A ne remet pas en cause incidemment les dispositions du jugement ayant mis à sa charge la réfection du toit terrasse des locaux du sous sol de sorte que ces dispositions non critiquées seront confirmées.

La société Servi prétend que la clause mettant à la charge du preneur l’obligation d’assumer l’ensemble des réparations qui seraient nécessaires aux locaux pendant le cours du bail notamment de.. /..supporter et assurer.. /..le remplacement et les grosses réparations concernant la couverture a pour objet d’affranchir le bailleur de son obligation de délivrance qui est de l’essence même du bail et fait peser sur le preneur l’ensemble des travaux nécessaires pendant la durée du bail et notamment lui fait l’obligation de supporter la réfection complète de la couverture du bâtiment sur cour, qu’une telle clause qui vide le contrat de louage de sa substance est illicite, que c’est à tort que le tribunal a considéré que cette clause qui constitue une exception à la clause générale du bail mettant les grosses réparation de l’article 606 du code civil à la charge du bailleur, vise également la vétusté qui n’avait pas été dissimulée lors de la délivrance des locaux et s’explique par l’économie générale du contrat et les avantages consentis au preneur, alors que la couverture est un élément de structure du bâtiment et que la vétusté n’a pas été prise en considération dans le bail, que l’état d’entrée dans les lieux ne porte pas sur l’état de la couverture, que les travaux que le preneur s’est engagé à réaliser pour un montant de 390 000 € lors de la prise d’effet du bail ne concernaient pas la réfection du bâtiment sur cour mais des aménagements à l’intérieur des locaux.

L’indivision Y A soutient au contraire que les premiers juges ne peuvent qu’être approuvés en ce qu’ils ont jugé que les parties ont la faculté de restreindre la portée des obligations visées aux articles 1719 et 1720 du code civil qui prennent ainsi un caractère supplétif et que l’obligation faite au preneur de remplacer la couverture vise nécessairement les situations de vétusté dans lesquelles il ne peut plus être procédé aux réparations, que la société Servi a expressément accepté lors de son entrée dans les lieux l’état des locaux et de prendre à sa charge le remplacement de la couverture, des vitrages et de la cheminée des lieux loués situés dans la cour de sorte qu’il importe peu que l’expert ait estimé que la toiture était 'morte’ en 1994 lors de la prise de possession des lieux, situation qui n’a pas été dissimulée à la locataire , que la société Servi ne peut remettre en cause l’économie du contrat de bail au terme duquel les franchises de loyer ont été consenties en fonction de l’état des lieux et le loyer fixé en fonction des obligations respectives des parties sans qu’il soit nécessaire de procéder à une analyse de la valeur locative de l’époque, que la société Servi qui avait l’obligation d’accomplir des travaux pour un montant de 390 000 € n’a d’ailleurs pas justifié de dépenses de ce montant, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et qu’il en résulte que la société Servi a la charge de la réfection de la toiture du bâtiment sur cour.

En ce qu’il a rappelé que les parties ont la faculté de restreindre par leur convention la portée des dispositions légales des articles 1719 et 1720 du code civil et jugé que la clause du bail mettant à la charge du preneur le remplacement et les grosses réparations concernant la couverture des bâtiments sur cour constitue une exception à la clause plus générale contenue dans le bail suivant laquelle le bailleur supportera la charge des grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du code civil, les premiers juges ne peuvent qu’être approuvés.

Toutefois, la clause du bail suivant laquelle le preneur a pris l’engagement notamment d’assurer les travaux devenus nécessaires, pendant le cours du bail, de remplacement et de grosses réparations de la couverture du bâtiment sur cour, ne peut avoir pour effet d’affranchir le bailleur de son obligation de délivrance d’autant que la clause ne vise pas les travaux rendus nécessaires par la vétusté et que cet engagement du preneur, dérogatoire aux dispositions de l’article 606 du code civil ne peut s’interpréter de façon extensive, peu important à cet égard que l’état de la couverture ait été connu du preneur.

Or les constatations de l’expert qui ne sont pas critiquées font état de l’extrême vétusté de la toiture traditionnelle constituée de tôles de zinc qui sont percées et de gouttières et de descentes de pluie hors d’usage et qui était dans un tel état lors des visites de l’expert que celui-ci a pu conclure que la toiture n’était certainement pas réparable lors de la prise de possession des lieux par la société Servi et était déjà à refaire et que son étanchéité n’est pas assurée.

Vainement, l’indivision Y A soutient-elle que cette réfection de la couverture était entrée dans le champ contractuel lors de la signature du bail et que la franchise de loyers et sa fixation pendant la première période triennale ont tenu compte de cette obligation qui pesait sur le preneur alors que ni le bail ni les échanges de courriers qui ont eu lieu entre les parties au sujet des travaux ni les factures de travaux qui devaient au terme du bail être transmises au bailleur pour qu’il en soit informé ne portent sur la réalisation de travaux de couverture du bâtiment ; l’indivision bailleresse n’a d’ailleurs à aucun moment exigé que de tels travaux soient réalisés alors pourtant que le bail prévoyait que faute de réalisation par le preneur des travaux sans plus de description qu’il s’était engagé à réaliser, le prix du bail tel que fixé à l’origine reprendrait vigueur ; elle a ensuite renouvelé le bail sans encore réclamer la preuve de la réalisation des travaux de couverture.

Il s’ensuit que l’indivision bailleresse devra contrairement à ce qu’ont jugé les premiers juges supporter le coût de la réfection de la toiture du bâtiment sur cour résultant de la vétusté sans qu’il y ait lieu d’ordonner le remboursement des sommes versées par la société Servi en raison de l’exécution provisoire s’attachant au jugement et qui seront restituées en exécution du présent arrêt.

Sur les préjudices :

La société Servi soutient avoir subi du fait des infiltrations d’eau rendant les locaux partiellement inutilisables, outre un trouble de jouissance dont l’indemnisation ne saurait être inférieure à 46 705,14 €, un préjudice économique, certaines activités comme la pâtisserie n’ayant pu être développées dans les lieux, qu’elle chiffre à la somme de 260 100 €, sans compter les travaux de remise en état du laboratoire et de la chambre froide qu’elle évalue à 20 000 €.

L’indivision bailleresse ne conteste pas le principe du trouble de jouissance subi par la société Servi dont la réparation a été évaluée à 30 000 € par les premiers juges en tenant compte de l’ensemble des locaux atteints par les dégâts des eaux et dont l’estimation sera confirmée.

La société Servi produit en outre un devis émanant d’une société Siebi en date du 3 octobre 2011 concernant la 'réfection de l’installation électrique suite au dégât des eaux des zones laboratoire et préparations’ alors que la réfection de l’installation électrique n’a pas été considérée par l’expert comme un préjudice lié aux dégâts des eaux et que la société Servi ne lui a d’ailleurs remis aucun devis de réfection de son installation électrique. Elle sera déboutée de cette demande d’indemnisation.

La société Servi ne rapporte pas non plus la preuve que les dégâts des eaux ont eu une incidence sur son activité économique et commerciale et ne produit à cet égard aucun document comptable ou financier pouvant faire la preuve de la réalité d’un tel préjudice. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre sans qu’il y ait à ordonner une expertise qui ne peut être destinée à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

Elle sera déboutée également de ses demandes d’indemnisation complémentaire tant pour 'inexécution des travaux', cette demande n’étant pas fondée qu’en dommages intérêts pour un dol qui n’est pas démontré et une résistance abusive qui n’est pas davantage établie, étant observé que l’indivision bailleresse a obtenu pour partie satisfaction en première instance ;

S’agissant des commandements de payer qui ont été délivrés par l’indivision Y A pour parvenir au paiement des loyers, la preuve que ces commandements de payer l’ont été de mauvaise foi n’est pas faite alors que la société Servi n’ a pas sollicité en référé l’autorisation de voir suspendre sa propre obligation de payer les loyers et qu’elle ne prétend pas n’avoir pu exploiter son activité dans les locaux du fait des dégâts des eaux, de sorte que le coût de ces actes restera à la charge de leur destinataire, étant observé que l’indivision Y A ne conteste pas la réduction de la clause pénale opérée par les premiers juges qui sera donc confirmée pour le montant arbitré.

L’indivision Y A supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et le coût de la mesure d’expertise. Ils paieront à la société Servi une somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que les stipulations (du bail) sont licites et rejeté en conséquence toutes demandes tendant à les voir supprimer,

— dit que le défaut d’étanchéité de la terrasse couvrant une partie des locaux situés en sous-sol relève des grosses réparations de l’article 606 du code civil incombant aux consorts Y A,

— condamné les consorts Y A à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse lesquels travaux devront débuter dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, et être achevés au plus tard six mois après leur commencement, en conformité avec le devis de l’entreprise ACR du 8 février 2008 pour un montant de 10 704,20 € toutes taxes comprises outre la fourniture et la pose d’un châssis à ailettes évalué à hauteur de 382,72 € toutes taxes comprises,

— condamné les consorts Y A à payer à la société Servi la somme de 5 223,97 € au titre de la réduction de la clause pénale en deniers ou quittances en fonction des versements réellement effectués par la société Servi,

— débouté la société Servi de sa demande en paiement de la somme de 38 865,09 €

— débouté la société Servi de sa demande en dommages intérêts à hauteur de 20 000 € pour résistance abusive,

Reformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne les consorts Y A à effectuer les travaux de réfection de couverture du bâtiment sur cour et à payer à la société Servi une somme de 30 000 € au titre du trouble de jouissance subi,

Déboute la société Servi de ses demandes d’indemnisation complémentaire et de ses autres demandes,

Ajoutant,

Condamne les consorts Y A aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et comprendront le coût de l’expertise.

Les condamne à payer à la société Servi la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE