COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 JANVIER 2015

R.G. N° 12/07060

AFFAIRE :

K Z

…

C/

SAS GESTION IMMOBILIERE DE COLOMBES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Septembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 11/05972

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES

M^e Anne Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur K Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

ci-devant

XXX

XXX

et actuellement

XXX

XXX

2/ Madame M N épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

ci-devant

XXX

XXX

et actuellement

XXX

XXX

Représentant : M^e Emmanuel MOREAU de la SCP MOREAU E. & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147 – N° du dossier 20127027

Représentant : M^e Anne BERARD QUELIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0965

APPELANTS

****************

SAS GESTION IMMOBILIERE DE COLOMBES

N° SIRET : 351 250 303

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Anne Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 40402

Représentant : M^e Arnaud MAGERAND de l’AARPI ASSOCIATION CAMACHO MAGERAND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2125

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Novembre 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Georges DOMERGUE, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Monsieur Georges DOMERGUE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

---

Le 27 juin 2007, les époux Z, qui demeurent en Australie, ont confié à la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES, ci-après désignée société X, un mandat de gestion portant sur un appartement situé à Courbevoie (92), XXX, et un appartement situé à XXX

Par jugement du 21 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— dit que la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES a commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion qui lui a été confié par M. et M^me Z le 27 juin 2007,

— déclaré la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES responsable des conséquences dommageables de ces fautes à l’égard de M et M^me Z,

— condamné la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES à régler à M. et M^me Z une somme totale de 9.894,46 € de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices,

— condamné la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES à régler à M. et M^me Z une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES aux entiers dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Appel du jugement a été interjeté par les époux Z le 12 octobre 2012.

Les époux Z exposent que leur logement de Courbevoie a été loué à M. C B et M^me G Y par bail du 3 juillet 2007 pour un loyer mensuel de 1.170 € et une provision pour charges de 180 €.

Ils font valoir que la société X a commis plusieurs fautes dans sa gestion.

1) Une absence de précautions dans le choix des locataires, notamment en ne réclamant pas les contrats de travail alors que tant M. B que M^me Y avaient fourni des avis de non imposition au titre de l’année 2005 ;

2) La non réclamation du dépôt de garantie alors que les locataires ont quitté les lieux en laissant de nombreuses dégradations suivant constat du 15 novembre 2013 et devis de remise en état de 14.410 € ;

3) Elle a montré de l’inertie dans la récupération des loyers et l’engagement de la procédure d’expulsion, l’assignation en validation du congé et résiliation du bail pour non règlement des loyers n’ayant été délivrée que le 25 janvier 2011 alors que le non paiement des loyers remonte à novembre 2007.

Les appelants précisent que l’expulsion des locataires n’a pu intervenir que le 19 août 2013 et que les clés du logement ont été restituées le 22 octobre 2013.

Déduction faite des sommes versées ou récupérées par l’huissier, ils estiment que les loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges dus par les locataires s’élèvent à 48.306,77 €. Après déduction de la somme de 12.069,71 € versée par la société X en exécution du jugement entrepris, les époux Z évaluent leur créance à 36.237,06 €.

4) La société X a omis de déclarer le sinistre auprès de l’assurance pour loyers impayés souscrite par eux auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD leur faisant perdre toute possibilité de bénéficier de la prise en charge pouvant aller jusqu’à 61.000 €.

Les appelants ajoutent que la société X a tenté de leur dissimuler ce manquement.

S’agissant des deux appartements confiés à la gestion de l’agence, les appelants reprochent à la société X de ne pas avoir procédé pendant plus de six mois au règlement des charges de copropriété.

Ils demandent la réformation du jugement, soutenant que le premier juge n’a pas réparé leur entier préjudice.

Les appelants évaluent ce préjudice ainsi qu’il suit :

— préjudice lié à l’absence de réclamation du dépôt de garantie, sur la base du coût des travaux de remise en état : 14.410 € ;

— préjudice résultant du choix de locataires insolvables, préjudice lié à l’absence de diligences pour récupérer les loyers et provisions sur charge garantis, préjudice lié à l’absence de déclaration de sinistre à l’assurance loyers impayés ;

Pour ces trois types de préjudice, ils allèguent que le préjudice correspond au montant total des loyers impayés, soit 36.237,06 €, déduction faite de la somme allouée par le tribunal et déjà payée, et non à une perte de chance comme retenu par le tribunal.

Les époux Z sollicitent également la condamnation de la société X à leur rembourser :

— les primes d’assurance du contrat 'assurance des revenus locatifs', soit 1.563,37 €,

— le montant de la rémunération perçue par la société X pour la gestion de l’appartement de Courbevoie, compte tenu de sa gestion catastrophique, soit 3.760,57 €,

— les frais de recouvrement exposés compte tenu de l’impossibilité de les recouvrer auprès de locataires insolvables, soit 4.471,55 €.

Les appelants demandent enfin l’indemnisation à hauteur de 30.000 € de leur préjudice moral résultant notamment de l’attitude déplorable de la société X et des angoisses que cette affaire a généré pour eux.

En définitive, les époux Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la société X avait commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion qui lui a été confié par M et M^me Z le 27 juin 2007,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la société X responsable des conséquences dommageables de ses fautes à l’égard de M et M^me Z,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société X à payer 1.563,37 € au titre des primes d’assurance versées inutilement,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société X à payer à M. et M^me Z une somme totale de 12.069,71 € de dommages-intérêts au titre des négligences de X,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté les époux Z de leur demande de remboursement des honoraires perçus par X,

— réformer le jugement en ce qu’il a accordé 1.000 € seulement au titre des frais de contentieux et 1.000 € au titre du préjudice moral,

— Et statuant à nouveau :

— condamner X à leur payer :

* la somme de 36.237,06 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation jusqu’au 19 août 2013 inclus, déduction faite du montant de 12.069,71 € déjà réglés par X et assortie des intérêts au taux légal depuis le 23 mars 2011,

* la somme de 14.410 €, correspondant aux frais de remise en état au titre du préjudice résultant de l’absence de réclamation et d’encaissement du dépôt de garantie,

* la somme de 3.760,57 €, à titre de remboursement de la rémunération perçue par X au titre de sa gestion de l’appartement de Courbevoie,

* la somme de 4.471,55 € à titre de remboursement des frais de contentieux,

* la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral,

* la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants demandent également le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de la société X et sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de M^e MOREAU sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réplique, la société X ne conteste pas que des anomalies ont pu affecter la gestion locative de l’appartement des époux Z à Courbevoie.

Sur les différents griefs des appelants, l’intimée fait toutefois valoir les arguments suivants :

1) Sur le choix des locataires, la société X se réfère à ses propres diligences pour vérifier la solvabilité des locataires (bulletins de salaire, déclaration de revenus, avis d’imposition) et prétend ne pas avoir commis de faute en signant un bail avec les consorts B-Y.

L’intimée allègue n’être tenue à cet égard qu’à une obligation de moyen et, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue, estime ne devoir indemniser qu’une perte de chance.

2) Sur le dépôt de garantie, la société X expose que celui-ci, correspondant à deux mois de loyer, soit 2.340 €, a été versé par l’organisme de caution ASTRIA mais détourné par les locataires ; la société X reconnaît une imprudence mais considère que le préjudice des bailleurs n’est pas démontré.

3) Sur les retards de paiement de loyers et la mise en oeuvre de la procédure d’exécution, la société X indique :

— avoir informé ASTRIA dès le 14 avril 2008 ainsi que la caisse d’allocations familiales,

— avoir signifié un congé aux locataires le 25 janvier 2010 et fait assigner en expulsion le 25 janvier 2011, ajoutant qu’il est 'indéniable’ que cette procédure aurait pu être mise en oeuvre de manière plus précoce mais que la lenteur des procédures d’expulsion ne peut lui être imputée,

— avoir cru à la bonne foi des locataires qui s’étaient engagés le 8 mars 2010 à respecter un échéancier de règlements ;

4) Sur la déclaration de sinistre auprès de l’assureur au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la société X admet que, si l’assurance a bien été souscrite, le sinistre n’a pas été déclaré.

Elle soutient néanmoins que la garantie n’aurait pu jouer puisque, dès le départ, le compte des locataires était débiteur et qu’une des conditions de la garantie est que le locataire soit à jour de ses loyers au moment de la prise d’effet du contrat d’assurance ; qu’en conséquence, l’absence de déclaration du sinistre n’a causé aucun préjudice aux bailleurs.

5) Sur le non-paiement des charges de copropriété, l’intimée souligne que ce non-paiement n’a, lui non plus, entraîné aucun préjudice.

Elle indique avoir, en revanche, fait l’avance d’une somme de 5.836,27 € pour payer à la place des époux Z, dont le compte de gestion était débiteur, leurs charges de copropriété. Elle demande la confirmation du jugement qui a décidé la répétition de ce paiement indu.

6) Sur les demandes liées aux travaux de réparation, la société X relève que cette demande est formulée pour la première fois en cause d’appel et soulève son irrecevabilité.

Subsidiairement, sur le fond, les intimés estiment cette demande à la fois non fondée, aucune faute ayant contribué au dommage ne pouvant lui être imputée, et excessive, la vétusté n’étant pas prise en considération dans le calcul du préjudice.

S’agissant de ses propres diligences dans la gestion de ce dossier de location, la société X, tout en reconnaissant que ces diligences étaient insuffisantes, liste les différentes mises en demeure auxquelles elle a procédé entre le 14 avril 2008 et le 20 avril 2010.

En ce qui concerne le préjudice invoqué par les époux Z, l’intimée fait valoir, en premier lieu, qu’aucun préjudice ne résulte du fait que la société X ne s’est pas assurée du versement par les locataires du dépôt de garantie 'puisque les occupants, sans droit ni titre depuis deux ans et demi, n’ont toujours pas quitté les lieux’ et que 'rien n’indique que l’appartement sera rendu en mauvais état'.

S’agissant ensuite de l’indemnisation au titre de la perte de loyers et de la prise en charge de l’indemnité d’occupation, l’intimée soutient que, malgré l’engagement de la procédure judiciaire avec un retard de quelques mois, ce retard n’a fait subir tout au plus au bailleur qu’une perte de chance de recouvrer plus facilement les sommes dues.

Toujours en matière de calcul du préjudice, la société X sollicite également le rejet des demandes :

— de restitution des honoraires de gestion,

— de remboursement des primes d’assurance, soutenant qu’y faire droit reviendrait à accorder une indemnisation supérieure au préjudice,

— de remboursement des frais d’avocat pour la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion, relevant que ces frais auraient été engagés de la même manière si la gestion avait été menée dans de bonnes conditions,

— d’indemnisation d’un préjudice moral, contestant son existence, son montant et le fait que la réparation de ce préjudice doive être assumée par la société X.

En ce qui concerne les loyers encaissés et ceux restant dus, la société X affirme ne pouvoir être en mesure de vérifier le décompte présenté par les appelants et réclame la production d’un compte de gestion.

La société intimée demande donc à la cour de :

— dire et juger irrecevable la demande émise par les époux Z de prise en charge des travaux de réfection de l’appartement à hauteur de 14.410 € en ce qu’il s’agit d’une demande nouvelle formée pour la première fois en appel,

— prenant acte de la reconnaissance par la société X de certains manquements :

* dans la perception du dépôt de garantie,

* issus du retard d’environ six mois dans la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion.

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a indemnisé le préjudice issu des pertes de loyers ; subies par les époux Z sur le fondement de la perte de chance,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Z de leurs autres demandes, et notamment de la demande de paiement de l’intégralité des loyers et charges impayés ainsi que l’indemnité d’occupation,

— dire et juger les époux Z défaillants dans l’administration de la preuve de leur préjudice pour le surplus,

— les débouter de leurs plus amples demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M et M^me Z à restituer à la société X la somme avancée en trésorerie aux époux Z de 5.836,27 €,

— infirmer le jugement déféré pour le surplus,

— condamner les époux Z aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande présentée au titre des frais de remise en état du logement

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, le départ des lieux de M. C B et M^me G Y est intervenu le 19 août 2013, donc postérieurement au jugement. C’est seulement à cette date qu’il a pu être précédé à la constatation et à l’évaluation des travaux de remise en état du logement loué.

L’exception d’irrecevabilité sera donc rejetée.

— Sur le fond

Par acte sous seing privé du 27 juin 2007, les époux E Z et M N ont conclu avec la société GESTION IMMOBILIÈRE DE COLOMBES, administrateur de biens, un contrat de gestion immobilière portant sur deux biens loués, un appartement à usage d’habitation de 3 pièces situé à Courbevoie (92), et un autre bien situé à Nantes (44) moyennant une rémunération pour ce cabinet correspondant à 5,01 % HT du montant des sommes, effets ou valeurs encaissés pour le compte du mandant.

Dans le cadre de ce mandat, la société X avait notamment pour obligation de passer et renouveler les baux, percevoir les loyers, payer les charges, 'faire toutes déclarations de sinistre', 'à défaut de paiement (…) exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires…'.

A propos du dépôt de garantie des locataires, le contrat de gestion stipule que 'le mandataire encaissera, lors de la signature de chaque bail, le dépôt versé par le locataire en garantie de la restitution des locaux loués en bon état lors de la cessation du bail. Il le reversera au mandant dans le délai d’un mois à compter de la signature de chaque bail.'

Dans un paragraphe consacré aux prestations particulières, le contrat de gestion précise : 'Souscription de la garantie des loyers impayés 1,95 % TTC sur toutes sommes encaissées (loyers et charges) auprès de la compagnie AXA France IARD (bulletin individuel d’adhésion annexé).' Ledit bulletin d’adhésion, signé du gérant et de M. K Z le 27 juin 2007 avec effet au 1^er juillet 2007, au contrat-groupe n° 208 800139 98 dit 'Locassur', souscrit par le cabinet X, par l’intermédiaire du cabinet A J, est effectivement annexé au contrat de gestion, accompagné d’un résumé des garanties du contrat d’assurance.

Au titre de la 'garantie loyers impayés', le contrat d’assurance stipule que 'l’assureur garantit à l’assuré le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges et taxes prévus au bail et/ou des indemnités d’occupation fixées par le tribunal'. Au titre de la garantie 'défense et recours’ incluse dans le même contrat, est prévue la 'prise en charge des frais de recours – huissier, avocat… exposés dans le cadre du recouvrement des loyers.'

Le contrat d’assurance prévoit en outre :

— une franchise 'égale au dépôt de garantie. En cas d’absence de dépôt de garantie, la franchise correspondra à 2 mois de loyers et charges actualisés’ ;

— un certain nombre d’exclusions parmi lesquelles ' un locataire qui ne serait pas à jour du paiement de ses loyers au moment de la prise d’effet des garanties ou du contrat'.

En exécution du contrat de gestion conclu avec les époux Z, la société X a signé le 3 juillet 2007 avec M. C B et M^me G Y un contrat de location de l’appartement de Colombes moyennant un loyer mensuel de 1.170 €, outre 180 € de provision pour charges. Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyers était prévu, soit 2.340 €, ainsi qu’un cautionnement solidaire accordé par l’association ASTRIA dans le cadre d’un contrat dit 'loca-pass’ prévoyant la prise en charge des loyers et charges impayés dans la limite de dix-huit mois.

Pour justifier de leur situation et de leurs ressources, les locataires ont fourni au cabinet X :

— en ce qui concerne M. B, son passeport français, trois bulletins de paie d’avril à juin 2007 de la société LE NUEVO NUNDO à Paris faisant apparaître un salaire imposable oscillant entre 4.900 € et 6.900 € ainsi qu’un avis de non-imposition pour les revenus de 2005 ;

— en ce qui concerne M^me Y, un titre de séjour valable jusqu’en février 2014, trois bulletins de paie de la société SATAS à Clichy (92) faisant apparaître un salaire imposable d’environ 1.900 €, une attestation de la société SATAS indiquant que M^me Y bénéficie d’un contrat à durée indéterminée depuis le 2 janvier 2006, un avis de non-imposition pour les revenus de 2005.

Le dossier ainsi constitué correspond aux vérifications d’usage pour un gestionnaire normalement diligent. Aucune anomalie ne ressort des documents produits justifiant que des vérifications complémentaires soient réalisées. En particulier, la production d’avis de non-imposition pour les revenus de 2005 (l’avis relatif aux revenus de 2006 n’était pas encore disponible) ne crée pas une contradiction avec les revenus salariaux mais indique seulement un changement de situation des locataires.

La société intimée admet que le dépôt de garantie prévu au contrat n’a pas été versé par les locataires. Ce défaut d’encaissement d’une somme de 2.340 € destinée à couvrir, le cas échéant, les frais de remise en état de l’appartement loué après la sorte des lieux, est en contradiction avec la clause du contrat de gestion rappelée ci-dessus. La société X ne peut se retrancher derrière la malignité des locataires puisqu’elle était en possibilité, en raison de ce défaut de versement, de faire obstacle à leur entrée dans les lieux. Cette négligence fautive engage la responsabilité de la société X. Le préjudice des époux Z correspond exactement à la somme non encaissée de 2.340 €.

Il ressort de lettres simples et lettres recommandées adressées aux locataires, produites par les deux parties, que des retards de paiement du loyer ont été très rapidement enregistrés, dès le mois d’août 2007 qui n’a été réglé que partiellement.

Les actes établis par l’étude d’huissiers de justice VENEZIA et associés indiquent que l’expulsion des locataires est intervenue le 19 août 2013. A cette date, les consorts B-Y ont laissé, suivant le décompte des appelants (pièce n° 95), non contredit par les décomptes de la société X, une situation débitrice au titre des loyers et charges de 48.306,77 €, déduction faite des versements de la CAF et de la caution ASTRIA (24.703,01 € suivant quittance subrogative, pièce n°3 du dossier de l’intimée).

Un constat de sortie des lieux, dressé par l’étude d’huissiers de justice VENEZIA le 15 novembre 2013, montre que les consorts B-Y ont laissé l’appartement loué dans un état de saleté et de dégradation avancé. Le devis de remise en état de la SAS BAT MJN pour un montant de 14.410 € est en cohérence avec ce constat d’huissier (pièces n°91 à 94 des appelants).

La remise en état des lieux pouvait donner lieu également à une déclaration de sinistre dans la limite de 7.500 €.

Néanmoins, il ressort des échanges de mail de M. Z avec le cabinet d’assurance A en 2010-2011 (pièces 16 et s. et 39 des appelants) et il n’est pas contesté par la société X qu’aucune déclaration de sinistre n’a été faite auprès de l’assureur AXA tant au sujet des loyers et charges impayés qu’au titre des dégradations subies par l’appartement des frais de recouvrement.

Un échange de mails de M. Z avec le cabinet A entre le 7 et le 24 mars 2011 (pièces n° 42 bis de l’appelant) révèle que, questionné par le bailleur sur la possibilité de régulariser la déclaration de sinistre, le cabinet A a fait connaître que l’assureur AXA, 'compte tenu du retard dans la déclaration, ne pourrait pas prendre en charge ce dossier', cette prise en charge n’étant pas non plus possible 'pour les impayés à venir'.

Invoquant les nombreuses fautes professionnelles commises par cet administrateur de biens, les époux Z ont résilié le contrat de gestion avec la société X par lettre recommandée du 3 mars 2011 avec effet immédiat. Il ressort de la position du cabinet A sur la mise en oeuvre du contrat d’assurance exposée ci-dessus que le fait générateur des différents préjudices survenus postérieurement à la résiliation est néanmoins la non déclaration en temps utile des loyers et charges impayés.

Par ailleurs, malgré les allégations de la société intimée sur ce point, les clauses du contrat d’assurance 'garantie loyers impayés’ ne font apparaître aucune exclusion susceptible d’être opposée à la couverture de ce risque par la compagnie AXA dans l’hypothèse où la déclaration aurait été faite par le cabinet X. En particulier, la clause d’exclusion des retards de loyer déjà constatés au moment de la mise en oeuvre de la garantie ne pouvait être opposée en l’espèce puisque le premier retard de paiement a été enregistré le 1^er août 2007, soit postérieurement à la mise en oeuvre de la garantie le 3 juillet 2007, date d’entrée dans les lieux des locataires.

Dès lors, l’indemnisation à la charge de la société X doit être égale au montant total des loyers et provisions pour charges impayés, soit 48.306,77 € dont il y a lieu de déduire la franchise de deux mois, soit (1.350 € x 2) 2.700 €, laissant un solde de 45.606,77 €.

En revanche, les dégradations commises par les locataires n’ont pas pour cause une faute commise par l’administrateur. Seule la partie de ces frais qui aurait pu donner lieu à une prise en charge par l’assureur, soit 7.500 €, doit être incluse dans le préjudice indemnisable.

La déclaration de sinistre auprès du cabinet A aurait dû, en outre, conduire à la prise en charge de l’ensemble des frais de contentieux exposés par les époux Z pour le recouvrement des loyers et charges. Le dossier fait apparaître les nombreuses voies d’exécution utilisées sans succès par ces derniers pour obtenir un paiement au moins partiel de leur créance. Cette créance incluant les frais d’exécution doit être considérée aujourd’hui comme non recouvrable. Le préjudice qui en résulte pour les appelants s’élève donc à 4.471,55 €.

Sur la demande de remboursement de la rémunération perçue par la société X dans le cadre du mandat de gestion, il convient de constater que cette société n’est pas mise en cause pour la non exécution du contrat de gestion mais pour des fautes commises à l’occasion de son exécution. Si les conséquences préjudiciables de ces fautes doivent donc être évidemment indemnisées, la demande de remboursement de la rémunération prévue dans le contrat de gestion ne peut, en revanche, qu’être rejetée.

De même, l’existence du contrat d’assurance-groupe souscrit auprès d’AXA France IARD et de l’adhésion des époux Z à ce contrat ne sont pas contestées. Les appelants font seulement grief au cabinet X d’avoir négligé de procéder à la déclaration de leur sinistre. Les conséquences préjudiciables de ce défaut de déclaration doivent être indemnisées par la société X mais la société X ne saurait être condamnée à rembourser aux époux Z le montant des primes versées en application d’un contrat bien réel.

Sur la demande des époux Z portant sur le non paiement en 2010-2011, pendant plus de six mois, des charges de copropriété de leurs deux appartements, le relevé du compte de gestion produit par la société intimée (pièce n° 23) fait apparaître, comme le reconnaissent les appelants, que celui-ci était débiteur et ne permettant pas ce règlement. Dès lors, peut seulement être reproché au cabinet X un défaut d’information de leurs mandants dont toutefois les époux Z ne démontrent pas qu’il leur a causé un préjudice.

L’existence d’un préjudice moral subi par les époux Z n’est pas démontrée. Cette demande des appelants sera rejetée.

Le montant du préjudice indemnisable des consorts Z s’élève donc à :

— loyers et provisions pour charges impayés………………………………………………………..45.606,77 €

— participation de l’assureur aux frais de remise en état…………………………………………..7.500,00 €

— frais de contentieux………………………………………………………………………………………….4.471,55 €

XXX

Compte tenu du paiement de la somme de 12.069,71 € en exécution du jugement, la société X sera condamnée à payer aux époux Z la somme de 45.508,61 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, soit le 29 juillet 2014, date des conclusions ayant formulé la demande d’indemnisation des frais de remise en état, à concurrence de 7.500 € et le 6 mai 2011 pour le surplus.

Il n’est pas contesté par les appelants et il résulte du compte produit par la société intimée que celle-ci a payé pour le compte des époux Z la somme de 5.836,27 € afin de faire face à des charges de copropriété.

Les époux Z seront condamnés à payer ladite somme à la société X.

La compensation entre créances réciproques sera ordonnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Z les frais exposés par eux en première instance et en appel et non compris dans les dépens.

La société X sera condamnée à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel ; l’indemnité de procédure allouée par le tribunal étant confirmée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a été jugé que la société GESTION IMMOBILIERE DE COLOMBES a commis des fautes dans l’exécution du contrat de gestion, et été déclarée responsable du préjudice ainsi causé aux époux Z,

Infirmant sur le montant des dommages et intérêts et statuant à nouveau, condamne la société GESTION IMMOBILIERE DE COLOMBES à payer aux époux Z en deniers ou quittance, la somme de 57 578,32 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2014 sur la somme de 7 500 €, et du 6 mai 2011 pour le surplus,

Complétant le jugement, condamne les époux Z à payer à la société GESTION IMMOBILIERE DE COLOMBES la somme de 5 836, 27 € au titre des charges payées pour leur compte par cette société,

Ordonne la compensation entre les sommes de 57 578,32 € et 5 836,27 €,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Confirme le jugement déféré sur l’indemnité de procédure allouée par le tribunal et la charge des dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne la société GESTION IMMOBILIERE DE COLOMBES à payer aux époux Z la somme complémentaire de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

La condamne également aux dépens d’appel avec recouvrement direct.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,