COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/11/2015

M^e R S T

la SCP DESPLANQUES – DEVAUCHELLE

ARRÊT du : 02 NOVEMBRE 2015

N° : – N° RG : 14/03984

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ORLÉANS en date du 28 Novembre 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES CEDRES représentée par sa gérante Madame U-V J domiciliée en cette qualité à son siège social

XXX

60 Château de K

XXX

assistée par M^e R S T, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e Victoire LEGRAND DE GRANVILLIERS, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE :

Société ECRIN DE I agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avocat au Barreau d’Orléans et représentée par M^e Eric CHARLERY, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 18 Décembre 2014

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

Monsieur S Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller,

Lors du délibéré :

Monsieur S Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller, qui en a rendu compte à la collégialité

Greffier :

M^me U-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 SEPTEMBRE 2015, à laquelle ont été entendus Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 02 NOVEMBRE 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Rappel des faits, de la procédure et des prétentions:

Par acte du 25 octobre 2013, avec effet au 1^er novembre 2013, la SCI des CEDRES propriétaire d’un domaine connu sous le nom de CHATEAU de K à SURY-AUX-BOIS (45) comprenant un château et ses dépendances, un parc ainsi qu’un centre équestre, a donné à bail à l’EARL L’ECRIN DE I le centre équestre qui était exploité jusque là par l’EARL ECURIES DE K.

Le 21 mars 2014, l’EARL L’ECRIN DE I a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’ORLEANS afin d’obtenir la condamnation de la SCI DES CEDRES à lui payer les sommes de:

—  10 000 euros de dommages intérêts en réparation des troubles de jouissance,

—  340 euros au titre du remboursement des frais de constat,

—  2470 euros au titre des frais de réparation des clôtures,

—  4588, 33 euros avec intérêts au taux de 4, 43 % au titre d’une facture du mois d’octobre 2013,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

et avant-dire-droit , de voir ordonner une expertise sur les désordres de la chose louée, avec exécution provisoire .

La SCI DES CEDRES a conclu à l’incompétence du tribunal paritaire des baux ruraux pour statuer sur la demande portant sur la somme de 4588, 33 euros et au débouté de l’EARL L’ECRIN DE I de toutes ses autres demandes.

A titre reconventionnel, elle a demandé que soit prononcée la résiliation du bail aux torts du preneur et son expulsion.

Par jugement du 28 novembre 2014, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande de condamnation à la somme de 4588, 33 euros,

— condamné la SCI DES CEDRES à verser à l’EARL L’ECRIN DE I la somme de 5000 euros de dommages intérêts pour trouble de jouissance,

— condamné la SCI DES CEDRES à verser à l’EARL L’ECRIN DE I la somme de 180 euros en remboursement des frais de constat,

— débouté l’EARL L’ECRIN DE I de sa demande de réparation au titre de la dégradation des clôtures,

— débouté la SCI DES CEDRES de sa demande de résiliation de bail et expulsion,

— ordonné une expertise , aux frais avancés de la locataire, confiée à M. N X à l’effet notamment de décrire les désordres mentionnés dans le constat de Maître Z le 4 janvier 2014 et tous désordres s’y rattachant, d’en indiquer les causes, de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices pour l’EARL L’ECRIN DE I et évaluer les travaux nécessaires à la réception et/ou à la mise en conformité des lieux,

— ordonné l’exécution provisoire ,

— condamné la SCI DES CEDRES à verser à l’EARL L’ECRIN DE I la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal retient:

— que la facture de 4588, 33 euros est rédigée au nom de M^me L et adressée à l’ECURIE de K, de sorte que la demande portant sur ce montant , présentée par et contre deux personnes non parties au litige , n’est pas recevable, faute d’intérêt,

— que l’EARL L’ECRIN DE I est fondée à reprocher à la SCI DES CEDRES des manquements à son obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire sur les points suivants:

. Des locaux en mauvais état de grosses réparations, certaines toitures n’étant pas étanches,

. La présence très régulière de M^me J (gérante de la SCI) ou de son commis sur les lieux loués, sans autorisation, notamment pour prélever des aliments pour leurs chevaux,

. L’attitude particulièrement désagréable de M^me J avec le personnel, les stagiaires ou les clients du centre équestre,

— que la responsabilité de la SCI DES CEDRES et de sa gérante n’est pas suffisamment démontrée s’agissant des dégradations sur les clôtures électriques,

— que seuls les frais de constat d’huissier engagés pour démontrer l’existence de fuites des toitures à hauteur de 180 euros seront imputés à la SCI DES CEDRES,

— que la demande d’expertise est justifiée afin de déterminer les responsabilités dans les désordres d’étanchéité des toitures , chiffrer le coût des remises en état et des réparations à la charge du bailleur, indépendamment du trouble de jouissance,

— sur la demande reconventionnelle en résiliation de bail et expulsion:

— que la demande de résiliation de bail pour non paiement des fermages est prématurée au regard des dispositions de l’article L. 411-31 du code rural, le délai de trois mois depuis la mise en demeure de verser les suppléments de loyers n’étant pas écoulé à la date de l’audience de plaidoirie du 26 septembre 2014,

— que si l’organisation de spectacle équestre est effectivement prohibée par le bail, elle ne peut servir de motif à une résiliation du bail dès lors que le spectacle prévu en avril 2014 n’a pas eu lieu ;

— qu’il n’est pas suffisamment établi que l’EARL L’ECRIN DE I se serait livrée à une activité de restauration ouverte à tout public au club-house,

— que les éléments produits ne démontrent ni le manque d’entretien des lieux loués ou des équidés, ni la volonté de nuire au bailleur, ni encore la violation d’un droit à l’image, la SCI DES CEDRES ne démontrant pas en quoi la reproduction de l’image du château serait interdite, alors qu’il s’agit du cadre dans lequel se déroulent les activités équestres, le centre se trouvant à proximité du château

— qu’en conséquence, la SCI DES CEDRES ne démontre de la part de l’EARL L’ECRIN DE I aucun manquement qui serait susceptible de justifier la résiliation du bail selon l’article L. 411-31 du code rural.

La SCI DES CEDRES a relevé appel de ce jugement le 18 décembre 2014.

Dans ses écritures, régulièrement notifiées et reprises oralement à l’audience de plaidoirie du 14 septembre 2015, la SCI DES CEDRES appelante sollicite l’infirmation du jugement déféré :

— en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts et au remboursement du coût du constat d’huissier,

— en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI DES CEDRES en résiliation du bail.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de:

— prononcer la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2013 entre la SCI DES CEDRES et l’EARL L’ECRIN DE I ,

— ordonner l’expulsion de l’EARL L’ECRIN DE I,

— confirmer le jugement pour le surplus:

— en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de condamnation à la somme de 4588, 33 euros,

— en ce qu’il a débouté l’EARL L’ECRIN DE I de sa demande de réparation des clôtures,

— débouter l’EARL L’ECRIN DE I de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 4000 euros HT au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître R S T, en application de l’article 699 du code de procédure civile .

Elle conteste les manquements retenus par le tribunal à son encontre pour justifier l’existence d’un trouble de jouissance et demande à la cour de rectifier l’erreur matérielle contenue dans la rédaction de l’énoncé de la mission de l’expert en ce que sa mission ne peut concerner l’évaluation des préjudices et de la limiter au chiffrage du coût des réparations. Elle rappelle que la présence de M^me J ou de son commis jusqu’au 4 janvier 2014 était normale et régulière puisqu’elle restait propriétaire de chevaux en pension au centre et qu’il était convenu dans l’annexe du bail que les chevaux non rachetés par le preneur étaient nourris. Elle soutient que les griefs formés à l’encontre de M^me J tenant à son attitude désagréable reposent sur des attestations imprécises et fabriquées pour les besoins de la cause et produit des pièces pour établir les agressions dont M^me J est au contraire l’objet. Elle souligne que le grief d’entrave à l’exploitation n’est pas fondé dès lors que le contrat qui unit les parties est un contrat de bail et non une cession de clientèle ou de fichiers clientèle et qu’aucun des nouveaux griefs invoqués par l’EARL L’ECRIN DE I dans ses conclusions devant la cour n’est constitutif d’un trouble de jouissance.

Pour fonder sa demande en résiliation de bail, elle reproche au preneur :

— un défaut de paiement des loyers : elle soutient qu’à partir du 1^er février 2014 , l’EARL L’ECRIN DE I n’a réglé que la somme de 1000 euros par mois et ne verse plus rien depuis février 2015, que le délai de trois mois depuis la mise en demeure du 12 août 2014 est expiré et qu’au 10 juillet 2015, l’EARL L’ECRIN DE I est redevable de la somme de 17 600 euros au titre des loyers, que la créance de compensation invoquée par le locataire au titre des sommes allouées par le jugement avec exécution provisoire est bien inférieure au montant des loyers dus et ne saurait justifier le non paiement, que l’exception d’inexécution ne le justifie pas plus dès lors que les fuites susceptibles d’exister sur certains points de la toiture ne rendent pas les locaux impropres à leur destination,

— des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds: elle invoque une transformation des biens loués en ce que le club-house destiné à être un lieu de rencontres entre les cavaliers, parents des enfants et moniteurs et les pièces à usage de vestiaire pour les clients ont été transformés en habitation pour M. E , les palefreniers et stagiaires en contravention avec les dispositions du bail qui ne prévoient aucune habitation, que les courts de tennis sont transformés en enclos pour poney , que le locataire se livre à une activité d’élevage de chevaux, non prévue au bail et ne respecte pas ses obligations légales d’employeur vis à vis de jeunes filles déclarant travailler au centre.

Elle invoque également un défaut manifeste d’entretien des lieux loués, reprochant à son locataire de laisser les chevaux en permanence dans les paddocks, situation rendant les sols boueux et préjudiciable aux arbres, dont l’écorce est mangée par les animaux, neuf arbres étant déjà morts.

Elle reproche enfin à sa locataire l’exercice d’une activité commerciale de vente de produits alimentaires pour chevaux et autres animaux domestiques.

Dans ses conclusions développées oralement à l’audience, l’EARL L’ECRIN DE I demande à la cour:

— de déclarer irrecevables les pièces produites par la partie adverse sous le n° 32, intitulées 'plaintes déposées par M^me J et M. H',

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence, de débouter la SCI DES CEDRES de toutes ses demandes,

— y ajoutant,

— de surseoir à statuer sur l’obligation de délivrance conforme du bailleur, jusqu’au dépôt du rapport définitif de l’expert désigné par le jugement entrepris, à charge de saisine ultérieure par la partie la plus diligente, de la juridiction compétente pour en tirer les conséquences,

— de condamner la SCI DES CEDRES à payer à l’EARL L’ECRIN DE I les sommes de:

.50 000 euros à titre de dommages intérêts réparant son préjudice économique,

.20 000 euros à titre de dommages intérêts réparant son préjudice moral

.3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

. Ainsi qu’aux entiers dépens,

— d’ordonner à la SCI DES CEDRES de remettre à l’EARL L’ECRIN DE I les quittances afférentes à chacun des paiements faits par elle, dans les quinze jours de la signification de l’arrêt, à peine à défaut d’une astreinte de cent euros par jours de retard.

Elle maintient

— que la SCI DES CEDRES a manqué à son obligation envers le preneur en entravant l’exploitation , par la diffusion d’information inexacte auprès de la clientèle , par ses méthodes d’intimidation physiques et verbales envers la client, l’exploitant et son personnel, par ses multiples manquements à la bonne foi contractuelle (comportement dolosif à l’entrée dans les lieux, bris de clôture, détournement d’énergie, détournement de nourriture, surveillance illégale…).

— que le bailleur n’a pas mis le locataire en possession d’un lieu apte à recevoir le public pour l’activité de centre équestre, du fait du défaut d’étanchéité des toitures, de sorte que le locataire est réciproquement fondé à ne pas exécuter les siennes.

— que le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail pour défaut de paiement, lorsque le locataire invoque des raisons sérieuses et légitimes justifiant le non paiement qui n’est que partiel.

— que compte tenu du non paiement par le bailleur des sommes mises à sa charge par le jugement, le locataire paye par compensation la somme de 1000 euros par mois , contrepartie qu’il estime suffisante à la mise à disposition des lieux au regard des troubles à l’exploitation et de la non-conformité des lieux à l’usage pour lequel ils ont été loués.

— que le bailleur n’a jamais remis de quittance au locataire en contrepartie de ses paiements, de sorte qu’il est fondé à opposer l’exception d’inexécution.

Enfin , l’EARL L’ECRIN DE I fait valoir au soutien des demandes indemnitaires qu’elle formule en cause d’appel que les perturbations incessantes de l’exploitation par le bailleur ont fait fuir la clientèle et une partie du personnel générant une perte du chiffre d’affaires .

SUR CE, LA COUR:

Attendu qu’il y a lieu de constater que ne sont pas discutées en cause d’appel la disposition du jugement déclarant irrecevable la demande de condamnation à la somme de 4588, 33 euros et celle déboutant l’EARL L’ECRIN DE I de sa demande en réparation au titre de la dégradation des clôtures ; que le jugement sera donc confirmé sur ces deux points ;

Attendu qu’ aux termes du bail rural signé le 25 octobre 2013, entre la SCI LES CEDRES et L’EARL L’ECRIN DE I, il a été donné à bail un 'centre équestre , entièrement construit en bois exotique comprenant un manège couvert, 19 boxes, 2 stalles de préparation, une graineterie, un bureau. Un couloir desservant 4 pièces, une pièce avec douche, un sanitaire avec WC, une kitchenette, un club house avec bar réfrigéré', 'une carrière extérieure et les parcelles de terres divisées en paddocks matérialisés sur le plan annexé', 'deux terrains de tennis en gazon synthétique';

Que le bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 1000 euros hors charge jusqu’au 31 août 2014, puis 1800 euros à compter du 1^er septembre 2014 ;

Que l’annexe du bail rural prévoit qu''il est expressément convenu (…) Qu’en contrepartie de la remise consentie sur le loyer (mille euros mensuels au lieu de 1800 euros) jusqu’au 31 août 2014, le preneur s’engage à fournir foin, orge aplatie et granulés en quantité suffisante pour nourrir les chevaux qu’il ne rachète pas aux Ecuries de K afin que M^me J puisse soit les vendre, soit s’organiser pour leur trouver un autre lieu de résidence. Les ferrures et parages des chevaux du club seront à la charge du preneur et les ferrures de Peen Zentium , Toubienfait et Y à la charge de M^me J . Si avant le 30 juin 2014 à la fin d’un mois, tous les chevaux de M^me J ont quitté le domaine , qu’il n’y a plus aucun frais (nourriture, parrage, ferrure, etc …) À fournir par le preneur, le loyer passera de 1000 à 1400 euros du 1^er du mois qui suit au 31 août 2014.'

Qu’en l’état de ces stipulations claires et précises, la tromperie sur le contenu de la chose louée invoquée par l’EARL L’ECRIN DE I qui prétend que le centre équestre comprenait du matériel d’exploitation (silo à grains pour la nourriture des chevaux, lot d’extincteurs, matériel d’obstacle , brouette, sellerie) n’est pas démontrée, la chose louée étant précisément décrite et ne portant pas sur le matériel d’équipement du centre équestre non désigné , de sorte que le litige sur ce point concerne surtout les rapports de l’EARL L’ECRIN DE I et de l’EARL ECURIES DE K, précédent exploitant du centre équestre et non la SCI DES CEDRES, bailleur ;

— sur la demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance:

Attendu que par des motifs pertinents que la cour adopte , le tribunal , après une analyse circonstanciée et détaillée des pièces produites, retient que la SCI LES CEDRES , bailleresse, a manqué à son obligation d’assurer à l’EARL L’ECRIN de I , sa locataire, une jouissance paisible des lieux loués , d’une part, en fournissant des locaux en mauvais état de grosses réparations, et notamment des toitures insuffisamment étanches, d’autre part, par la présence très régulière de M^me J ou de son commis sur les lieux loués, sans autorisation, notamment afin de prélever des aliments pour les chevaux et, enfin, par l’attitude particulièrement désagréable de M^me J avec le personnel, les stagiaires ou les clients du centre équestre ;

Que l’ appréciation portée sur l’état des locaux loués, déjà amplement démontrée par le constat d’huissier de justice établi le 4 janvier 2014 par M^e Z, est confortée par les conclusions du pré-rapport déposé le 31 août 2015 par l’expert X, désigné par le jugement entrepris, qui , s’il n’a pu lors de ses visites déterminer l’origine des inondations présentes au centre du manège, a néanmoins relevé une mare d’eau dans la sellerie consécutive à des coulures le long du mur, des traces résiduelles d’eau dans le couloir , des coulages d’eau dans les box à chevaux ainsi que des trous dans les plaques en fibro-ciment au dessus de la sellerie, du couloir et des écuries ;

Que les désordres relevés sont donc multiples et relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur , qui ne peut s’en exonérer en invoquant la clause de prise des lieux 'en l’état';

Qu’il ne peut pas plus prétendre qu’il ignorait tout des fuites de la toiture , alors que M^me J exploitait elle-même le centre équestre avant la conclusion du bail rural et que selon l’expert, la plupart des désordres proviennent de la vétusté des locaux ;

Que cette situation génère un trouble de jouissance manifeste pour le preneur , dont les locaux sont régulièrement inondés par temps de pluie ce qui constitue une gène certaine à la pratique de l’activité de centre équestre (les accessoires présents dans la sellerie étant très exposés) et à la réception du public ;

Attendu, sur le grief relatif à la présence régulière de M^me J et de son commis dans les lieux loués, que s’il est exact que conformément aux stipulations de l’annexe du bail , M^me J qui était restée propriétaire de chevaux logés dans l’établissement loué et dont la nourriture était à la charge du preneur , avait la possibilité de s’y rendre régulièrement au moins jusqu’au 3 janvier 2014, date du départ des deux derniers chevaux en boxe , il ressort des attestations produites aux débats et notamment de celle de M. F , de M. B ou de Melle G , que M^me J ou son préposé ont encore été vus au sein des locaux loués au delà de cette date (notamment courant janvier 2014, le 3 avril 2014 ou encore en juillet 2014) bien après le départ des derniers chevaux, alors que les termes du bail, ainsi que le premier juge l’a rappelé, n’autorisait le bailleur à entrer dans les locaux qu’après demande préalable et uniquement pour prendre des mesures conservatoires ou faire effectuer des réparations nécessaires ;

Que le fait que M^me J soit demeurée propriétaire de certains chevaux et la situation de proximité du château ne l’autorisait pas, en tout état de cause, à faire preuve d’une attitude désagréable tant avec le personnel du centre qu’avec la clientèle ainsi qu’il résulte des nombreuses attestations produites aux débats et dont les premiers juges ont rappelé les termes (attestations ROUX, L’HOMME, SERRE, D et A);

Que les attestations produites par la SCI bailleresse pour démontrer le contraire ne sont pas significatives dès lors qu’elles relatent soit le comportement de M^me J lorsque celle-ci était en charge du centre équestre avant sa location, soit son comportement dans le cadre de son activité de gérante du domaine de K ;

Qu’il s’ensuit que c’est à juste titre que le tribunal a retenu ces agissement comme constitutifs d’un trouble de jouissance réparable ;

Attendu , en revanche, que la 'circularisation’ de la clientèle reprochée à la SCI DES CEDRES ne résulte pas des pièces produites ;

Qu’en effet, si comme le souligne justement le tribunal, la bailleresse n’a peut-être pas fait preuve de la meilleure volonté pour diffuser auprès de la clientèle l’information que l’activité du centre équestre était reprise par l’EARL L’ECRIN DE I, il reste que le contrat de bail rural unissant les parties n’emportait pas cession de clientèle ou de fichier de clientèle;

Que tous les chevaux n’ayant pas été rachetés par l’EARL L’ECRIN DE I au moment de la conclusion du bail, il appartenait à l’ancienne gérante des ECURIES DE K de procéder à leur vente, ce qui était l’objet du message du 22 décembre 2013, adressé à une autre écurie susceptible de les reprendre ;

Que les propriétaires de chevaux en pension , en même temps qu’ils étaient avisés que les ECURIES DE K cessaient leur activité, ont été informés de l’existence d’un 'successeur’ , dont le nom n’était certes pas précisé, mais avec lequel ils pouvaient conclure un nouveau contrat s’ils le souhaitaient, disposant ainsi du choix de poursuivre le contrat de pension de leur animal ou de le retirer ;

Qu’ainsi que le tribunal l’a justement relevé c’est par conséquent par un choix volontaire que certains propriétaires ont préféré retirer leurs chevaux plutôt que de conclure un nouveau contrat de pension avec l’EARL L’ECRIN DE I tandis que d’autres comme la famille M ont poursuivi leurs relations avec ce repreneur et qu’il ne peut donc être fait grief à la SCI LES CEDRES d’avoir fait obstacle à l’exploitation de l’EARL par la diffusion de fausses informations concernant la cession du centre équestre et l’activité de pension de chevaux ;

Que les actes d’intimidation dont il est fait état pour étayer le grief d’entrave à l’exploitation ne sont pas plus à mettre à la charge de la SCI LES CEDRES et de sa gérante, alors qu’il résulte des pièces produites aux débats par cette dernière, non soumises aux dispositions de l’article 11 du code de procédure pénale , qu’une violente altercation a opposé M^me J à un client du centre équestre , M. M, le 12 janvier 2015, laquelle ne s’est pas déroulée au sein du centre équestre mais sur le chemin d’accès commun à l’entrée de la propriété ;

Que la seule attestation non circonstanciée de M. M ne permet pas de conclure que la responsabilité de cette altercation incombe à M^me J seule, celle-ci, blessée, ayant également déposé plainte pour ces faits qui se sont produits en présence de plusieurs témoins qui font état de violences de la part de M. M et de propos déplacés tenus par ce dernier;

Que par ailleurs, ainsi que le tribunal l’a retenu, le bris de clôture ne peut être imputé de manière certaine à M^me J ;

Que de même, aucun élément de la procédure ne permet d’établir que le détournement d’électricité constaté le 18 novembre 2014 , dont l’EARL L’ECRIN DE I reconnaît que l’auteur n’a pas été identifié, est imputable à la bailleresse ;

Qu’ il n’est enfin pas démontré que le dispositif de surveillance, installé dans des conditions régulières sur les bâtiments du château, serait dirigé vers le centre équestre et donc de nature à troubler la jouissance paisible du preneur, la seule attestation de M^me C employée du centre équestre étant insuffisante à cet égard;

Qu’en cet état, il n’est pas démontré que le préjudice invoqué en cause d’appel par l’EARL L’ECRIN DE I, résultant de la perte de chiffre d’affaires, à le supposer établi par les seules estimations de la personne désignée comme étant la comptable de l’EARL , a pour cause les comportements imputés à la SCI LES CEDRES , bailleresse ;

Que l’augmentation des demandes indemnitaires de l’EARL intimée, qui ne repose sur aucun fondement sérieux, n’est donc pas justifiée ;

Qu’en conséquence le jugement sera confirmé :

— en ce qu’il a chiffré à 5000 euros la réparation des troubles de jouissance de l’EARL L’ECRIN DE I dont il a retenu l’existence ,

— accordé au preneur le remboursement des frais d’huissier de justice qu’il a du engager pour faire constater les désordres en toiture reprochés au bailleur,

— ordonné une expertise judiciaire sur les désordres constatés en toiture et les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux , la mission donnée à l’expert qui ne lie pas le juge n’étant pas affectée d’une erreur matérielle ;

Que la cour d’appel n’étant pas saisie d’une demande se rapportant aux conséquences à tirer de l’expertise ordonnée, il n’y a pas lieu d’ordonner le sursis à statuer demandé ;

— sur la demande en résiliation de bail et expulsion:

Attendu que selon les 1° et 2° de l’article L. 411-31 du code rural , constituent des motifs de résiliation du bail ou de non renouvellement du bail, soit deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance , soit des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Que dans tous les cas , les motifs de résiliation s’apprécient au jour de la demande en justice ;

1° pour défaut de paiement des loyers:

Attendu que pour pouvoir fonder la demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers ou paiement partiel des loyers, il faut que les deux défauts de paiement de loyer ayant persisté à l’expiration du délai de trois mois , après mise en demeure , existent au jour de la demande en justice ;

Attendu que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 27 janvier 2014, la SCI LES CEDRES a avisé l’EARL L’ECRIN DE I que tous les chevaux de M^me J ayant quitté les lieux entre décembre 2013 et le 3 janvier 2014, le loyer serait de 1400 euros à compter du 1^er février 2014 jusqu’au 31 août 2014 ;

Que l’EARL L’ECRIN DE I ayant continué à verser la somme mensuelle de 1000 euros au titre du loyer, la SCI DES CEDRES l’a mise en demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 11 août 2014, de lui verser les suppléments de loyers de 400 euros de février à août 2014 ;

Que dans le cadre de l’instance introduite par l’EARL L’ECRIN DE I devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’ORLEANS , la SCI DES CEDRES a , par conclusions développées oralement à l’audience du 26 septembre 2014, demandé reconventionnellement la résiliation du bail pour défaut de paiement ;

Qu’il s’ensuit que c’est à juste titre que le tribunal a déclaré cette demande irrecevable comme étant prématurée au regard des dispositions de l’article L. 411-31 précité, peu important que le défaut de paiement ait perduré par la suite et les motifs invoqués par le locataire pour le justifier ;

Que la demande du preneur , auquel incombe la charge de la preuve du paiement des loyers, tendant à voir ordonner sous astreinte que le bailleur lui remette les quittances afférentes aux paiements faits n’est pas justifiée ;

2° les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds:

Attendu que par des motifs pertinents que la cour fait siens, le premier juge a justement retenu qu’aucun des manquements invoqués par le bailleur devant lui au soutien de sa demande reconventionnelle en résiliation de bail, à savoir l’exercice d’activités prohibées par le bail , le défaut d’entretien des biens donnés à bail et la violation d’un droit à l’image , n’était susceptible de justifier la résiliation du bail selon les termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ;

Qu’en cause d’appel, le bailleur invoque pour la première fois la transformation des biens loués par le locataire , soutenant qu’il utiliserait les locaux loués à usage exclusif de centre équestre en locaux à usage d’habitation et pour l’établir , il produit principalement un constat de M^e VIGNY, huissier de justice, qu’il a fait dresser le 2 juin 2015;

Que ce document , très largement postérieur à l’introduction de la demande en résiliation par le bailleur, ne saurait à lui seul fonder la demande ;

Qu’en tout état de cause , pour pouvoir constituer un motif de rupture du bail, il appartient au bailleur d’établir que le manquement reproché est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Que la cour relève en premier lieu que si le bail prévoit effectivement que les lieux loués sont destinés exclusivement à l’activité de centre équestre: cours d’équitation, dressage et valorisation des chevaux , pensions , commerce d’équidés, il n’exclut pas que les pièces du centre équestre présentant des sanitaires (douche , WC) et des équipements de confort (kitchenette) puissent servir à l’hébergement occasionnel des membres du personnel du centre équestre en fonction des nécessités de l’exploitation;

Que de plus , comme dit plus haut, le bail permet une activité de 'commerce de chevaux’ et ne comporte aucune limitation quant à l’origine des chevaux;

Que le locataire justifie que possédant lui-même un domicile à l’extérieur du centre équestre, l’ hébergement dans les lieux loués est resté occasionnel et s’explique par les nécessités de la surveillance de plusieurs juments en saison de poulinage, ce dont le vétérinaire du centre M^me P Q a attesté;

Que dès lors le bailleur ne démontre pas en quoi le logement occasionnel du personnel pour les nécessités des soins aux équidés n’est pas conforme à la nature rurale du bail et serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Que de la même manière, le bailleur n’établit pas le caractère habituel de l’activité de vente de produits alimentaires pour chevaux et autres animaux, reprochée au preneur sur la base d’une indication portée sur sa page 'facebook', ni en quoi , à la supposer établie, cette activité serait de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

Qu’en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail formée par la SCI DES CEDRES ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Attendu qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la SCI DES CEDRES, succombant, supportera les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

DECLARE irrecevable la demande en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer,

Y AJOUTANT,

DEBOUTE l’EARL L’ECRIN DE I de ses demandes en dommages intérêts complémentaires ainsi que du surplus de ces demandes ;

CONDAMNE la SCI DES CEDRES à payer à l’EARL L’ECRIN DE I la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

CONDAMNE la SCI DES CEDRES aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par Monsieur S Louis BLANC, Président de Chambre et Madame U-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT