COUR D’APPEL D’ORLÉANS CHAMBRECIVILE EXPÉDITIONS : le 27/02/2017 en LRAR

SARL LES ECURIES DE LA VITRIE

Monsieur B Z

EXPÉDITIONS : le 27/02/2017 en LS

SCP LAVAL – FIRKOWSKI

SELARL RENARD – PIERNE

ARRÊT du : 27 FEVRIER 2017 N° : – N° RG : 15/03472 DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Y en date du 22 Septembre 2015

PARTIES EN CAUSE APPELANTE : SARL LES ECURIES DE LA VITRIE agissant en la personne de son gérant, Monsieur X, domicilié en cette qualité audit siège XXX représentée par M^e LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant inscrit au barreau d’ORLÉANS et ayant pour avocat plaidant la Selarl Walter &Garance, avocat inscrit au barreau de Y D’UNE PART INTIMÉ : Monsieur B Z La Perchais XXX assisté par M^e PIERNE de la SELARL RENARD – PIERNE, avocat au barreau de Y D’AUTRE PART DÉCLARATION D’APPEL en date du : 07 Octobre 2015. COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats : • Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, • Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

Lors du délibéré : • Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, • Madame Elisabeth HOURS, Conseiller, • Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

Al’audience publique du 10 Octobre 2016, à 14 heures, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, Madame RENAULT-MALIGNAC, Magistrat Rapporteur, en son rapport, ont entendus les avocats des parties , en leurs plaidoiries, avec leur accord, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile.

ARRÊT

Prononcé le 27 FEVRIER 2017 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS:

Par acte authentique du 18 novembre 2013, à effet du même jour, M. B Z a consenti à la SARL Les Ecuries de la Vitrie un bail rural de neuf ans renouvelable portant sur un ensemble immobilier à usage de centre équestre situé à Veretz (37), moyennant un loyer annuel de 27 000 €, payable par échéances mensuelles de 2250 €.

La SARL Les Ecuries de la Vitrie a formé , le 19 novembre 2014 , devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Y, une demande en réduction du fermage et subsidiairement , en nullité du bail.

M. Z a conclu à l’ irrecevabilité de la demande en fixation du fermage et au rejet de la demande en nullité. Il a demandé reconventionnellement la condamnation du preneur à lui verser 27 353, 25 € au titre des fermages dus au 31 mai 2015 , outre 5000 € pour résistance abusive.

Par jugement en date du 22 septembre 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré irrecevable la demande en révision du loyer, déclaré irrecevable la demande d’expertise , rejeté la demande de nullité du bail , condamné la société Les Ecuries de la Vitrie à payer à M. Z la somme de 27 353, 25 € selon décompte incluant le fermage du mois de mai 2015, rejeté la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive et condamné la société Les Ecuries de la Vitrie aux dépens et à payer à M. Z la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

La SARL Les Ecuries de la Vitrie , agissant en la personne de son gérant M. X, a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 7 octobre 2015. L’appelante poursuit l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau , de fixer judiciairement le montant du fermage à la somme de 7032€ par an, à titre subsidiaire, de prononcer la nullité du bail du 18 novembre 2013 et à titre très subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire et de surseoir à statuer sur la demande en paiement du fermage dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, de débouter M. Z de ses autres demandes et de le condamner à lui régler la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de la SCP LAVAL-LUEGER.

Elle fait valoir , en se prévalant des conclusions d’un cabinet d’expertise en matière agricole et foncière (A) qu’elle a mandaté, que le montant du loyer est disproportionné eu égard à l’état de l’ensemble immobilier et très éloigné des prix pratiqués pour une activité de même nature dans les environs.

Soutenant que les dispositions de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas exclusives de celles du code civil, elle s’estime dès lors fondée à voir prononcer la nullité du bail pour erreur sur la substance à défaut de voir fixer judiciairement le montant du fermage à la somme retenue par le cabinet d’expertise A.

Elle considère , à titre subsidiaire, qu’en application de l’article 145 du code de procédure civile, elle peut demander une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des biens objets du contrat de bail, cette demande étant indépendante de la demande en révision du loyer et n’en étant pas l’accessoire.

Elle soutient que l’activité de préparation et d’entraînement des équidés étant une activité agricole , c’est bien les règles prévues par l’arrêté du 18 juillet 2012 qui doivent s’appliquer à la fixation du fermage.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en paiement des fermages en faisant valoir que M. Z dispose d’ores et déjà d’un titre , en vertu de l’acte notarié de bail , constatant une créance liquide et exigible et la juridiction n’a donc pas à statuer sur la demande en paiement.

M. Z demande la confirmation du jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive. Il sollicite de la cour la condamnation de la SARL Les Ecuries de La Vitrie à lui payer la somme de 62 462, 31 €, arrêtée à octobre 2016, assortie des intérêts au taux légal, outre celles de 5000 € pour résistance abusive et de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Très subsidiairement et dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, il demande à la cour de prendre acte de ses protestations et réserves d’usage et de ce qu’il sera assisté dans ses opérations d’expertise par la SARL Hugues RAMBAUD.

Il rappelle qu’en application de l’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime , la demande en révision du prix du fermage est irrecevable comme prématurée et que cette disposition étant d’ordre public , il ne peut y être dérogé.

En tout état de cause, il fait valoir que l’action ne peut être à la fois une action en rescision et une action en nullité et que dans le second cas, il appartient au preneur de démontrer une erreur ou un dol, ce qu’il ne fait pas. Il ajoute que l’erreur d’appréciation économique portant directement sur la valeur ou sur la rentabilité de l’objet du contrat ne constitue pas une cause de nullité de la convention .

Il maintient en cause d’appel ses demandes reconventionnelles en réactualisant la dette de loyers au mois d’octobre 2016, rappelant que même en présence d’un acte notarié, il est fondé à faire fixer le montant de sa créance d’autant que la SARL appelante conteste l’engagement pris dans l’acte notarié.

Il souligne à toutes fins utiles que dans la mesure où l’arrêté préfectoral du département d’Indre et Loire du 24 septembre 2013 ne prend pas en considération les exploitations spécialisées , comme les centres équestres, la valeur locative doit être déterminée en fonction des situations locales , des usages professionnels et des minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin . Se prévalant de l’arrêté préfectoral du Maine et Loire qui applique une fourchette de loyer allant de 0, 5 à 500 € le m2 d’installations équestres , il estime que la valeur du loyer de 27 000 € rapportée à la surface équestre donnant un loyer de 7, 3 € le m2 , le loyer est parfaitement dans la fourchette fixée en Maine et Loire .

SUR QUOI, LA COUR:

sur les demandes du preneur :

Attendu que les dispositions des articles L. 411- 11 à L. 411-13 du code rural, relatifs au prix du bail, sont d’ordre public ;

Attendu , selon le premier de ces textes, que le prix du bail doit être fixé entre les minima et maxima définis, dans chaque département, par arrêté préfectoral; que cependant , lorsque l’exploitation spécialisée n’est pas visée par l’arrêté préfectoral du département , la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin;

Attendu que selon les dispositions de l’article L. 411-13 du code rural, l’action en révision du fermage ne peut être exercée qu’une seule fois, au cours de la troisième année de jouissance, lorsque le fermage est supérieur d’au moins un dixième à la valeur locative du bien donné à bail;

Que le bail ayant en l’espèce pris effet le 18 novembre 2013, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que l’action en révision exercée par la SARL Les Ecuries de la Vitrie le 18 novembre 2014 était irrecevable comme prématurée;

Attendu que si la SARL appelante invoque l’application des arrêtés préfectoraux du département en date du 18 juillet 2012 et du 24 septembre 2013, elle n’explicite pas en quoi ces textes seraient applicables, même s’il est indéniable que depuis la loi du 23 février 2005 les activités équestres sont classées parmi les activités agricoles, alors que l’intimé fait valoir, sans être sérieusement contredit, que l’arrêté préfectoral d’Indre et Loire en date du 24 septembre 2013, en vigueur à la date de conclusion du bail, ne prend pas en considération les exploitations spécialisées telles les centres équestres et que le prix du bail serait conforme aux minima et maxima déterminés par l’arrêté préfectoral du Maine et Loire , département voisin; qu’en tout état de cause, l’appelante ne demande pas la nullité du prix du bail pour non conformité à l’arrêté préfectoral mais demande la nullité du contrat de bail pour erreur sur la substance, en invoquant le caractère, selon elle , prohibitif du montant du fermage ;

Mais attendu qu’à supposer, une telle demande recevable, compte tenu du caractère impératif des règles du statut du fermage, il résulte de l’article 1110 du code civil, dans sa rédaction alors applicable, que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet; que l’erreur d’appréciation économique sur la valeur ne constitue pas une cause de nullité de la convention; Qu’en l’espèce la société appelante soutient que le prix du bail n’est pas en rapport avec l’état de vétusté des locaux qu’elle n’aurait découvert qu’après la signature du bail , lors de l’état des lieux du 28 décembre 2013;

Attendu cependant qu’il résulte des énonciations de l’acte notarié du 18 novembre 2013, signé entre les parties, que la SARL Les Ecuries de la Vitrie a conclu le bail en connaissance des travaux de remise en état nécessaires pour une utilisation des boxes et bâtiments conformément à leur destination puisque les parties ont convenu d’une condition particulière à cet égard , le bailleur s’engageant à faire effectuer les travaux nécessaires dans un délai d’un mois et à défaut, le preneur pouvant déduire le coût de ces travaux du montant du fermage; qu’elle ne peut donc prétendre qu’elle n’a connu 'l’état déplorable de l’exploitation’ que lors de l’établissement de l’état des lieux le 28 décembre 2013;

Que c’est donc encore à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en nullité du contrat de bail pour erreur;

Que faute d’être repris par l’appelante dans ses dernières écritures, le moyen tiré de l’existence d’un dol , invoqué en première instance, est présumé avoir été abandonné;

Attendu, enfin, que dès lors qu’une instance au fond est déjà engagée , les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas applicables et la société appelante ne saurait ainsi fonder sa demande d’expertise sur ce texte pour contourner l’irrecevabilité de sa demande principale en révision du fermage; que le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’expertise;

sur la demande reconventionnelle en paiement des fermages:

Attendu que le fait que le bail ait été établi par acte notarié ne rend pas le bailleur , déjà titré, sans intérêt à poursuivre le preneur en paiement des loyers prévus dans l’acte; qu’en effet, l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire , ne revêt pas les attributs d’un jugement et aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance ;

Qu’en l’espèce , il résulte du décompte de fermages produit aux débats par l’intimé et non contesté que la dette de la SARL LES ECURIES de la VITRIE, au titre des loyers , s’élèvent à la somme de 51 212, 31 euros, arrêtée au 31 mai 2016 ; qu’à l’audience, M. Z actualise sa créance à 62 462, 31, arrêtée au mois d’octobre 2016;

Que faute pour l’appelante d’établir le paiement de sa dette, il y a lieu d’accueillir la demande reconventionnelle en paiement de l’intimé pour son entier montant réactualisé;

sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive:

Attendu en revanche que M. Z n’explicite pas en quoi la résistance de la société Les Ecuries de la Vitrie serait abusive, l’exercice prématuré de l’action en révision du fermage ne caractérisant pas un tel abus pas plus que le défaut de paiement du fermage;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. Z au titre de la résistance abusive ;

sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Attendu que l’équité commande l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. Z tant en première instance qu’en appel et le rejet de la demande de l’appelante à ce titre;

Qu’en application de l’article 696 du code de procédure civile , la SARL LES ECURIES de LA VITRIE supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

CONFIRME le jugement déféré sauf sur le montant de la somme due au titre des fermages impayés,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE la SARL Les ECURIES de la VITRIE à payer à M. B Z la somme de 62 462, 31 euros, incluant le fermage du mois d’octobre 2016,

CONDAMNE la SARL Les ECURIES de la VITRIE à payer à M. B Z la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

REJETTE la demande de la SARL Les ECURIES de la VITRIE à ce titre,

CONDAMNE la SARL Les ECURIES de la VITRIE aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT