Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 5 février 2021, n° 19/11135

TGI Bobigny 25 mars 2019

CA Paris
Infirmation 5 février 2021

Arguments

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Signaler une erreur.

Accepté
Application du règlement sanitaire départemental
La cour a estimé que l'information inexacte fournie par le notaire a rendu excusable l'erreur de la SCI ADL sur la qualité substantielle du bien, entraînant l'annulation de la vente.
Rejeté
Responsabilité de Madame Y
La cour a rejeté cette demande, constatant que la SCI ADL ne prouvait pas que Madame Y avait commis une faute engageant sa responsabilité.
Accepté
Responsabilité du notaire
La cour a reconnu la responsabilité du notaire, mais a limité l'indemnisation à la perte de chance, rejetant la demande de remboursement intégral des frais engagés.
Rejeté
Droit à l'indemnisation
La cour a rejeté cette demande, considérant que les autres parties n'avaient pas à indemniser la SCI ADL.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 5 févr. 2021, n° 19/11135
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/11135
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 25 mars 2019, N° 16/13082
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	Julien BOUZERANDStephane BOUDETCécile AUBRYAudrey MILHAMONTThomas RONZEAUGéraud BOMMENEL
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ADL

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2021

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général :RG 19/11135-Portalis 35L7-V-B7D-CABKD

Décision déférée à la cour : jugement du 25 mars 2019 -tribunal de grande instance de Bobigny – RG 16/13082

APPELANTE

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ADL

représentée par son gérant

[…]

93600 Aulnay-sous-Bois

Représentée par M^e Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570

Ayant pour Avocat plaidant, M^e Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570

INTIMES

Madame Z Y

[…]

Représentée par M^e Cécile AUBRY, avocat au barreau de PARIS, toque : C1731

Ayant pour avocat plaidant, M^e Stéphane BOUDET, avocat au barreau de ANGERS

Maître Yann X

notaire

[…]

93110 ROSNY-SOUS-BOIS

Représenté par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET

ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par M^e Audrey MILHAMONT du même cabinet

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Claude Creton, président,

Monique Chaulet, conseiller,

Christine Barberot, conseiller.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 28 février 2013 reçu par M. X, notaire, M^me Y a vendu à la société civile immobilière ADL (la SCI ADL) un appartement dans un immeuble en copropriété, situé à Aulnay-sous-Bois, […], que celle-ci a ensuite donné à bail à usage d’habitation.

Faisant valoir qu’un arrêté du 2 mai 2016 constate que cet appartement est impropre à l’habitation en raison d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres et d’un éclairement naturel insuffisant, la SCI ADL a assigné M^me Y et M. X aux fins d’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle et en paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 25 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté ces demandes et condamné la SCI ADL, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à M^me Y et M. X chacun une somme de 1 500 euros.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévaut sur le règlement sanitaire départemental du 24 décembre 1980 et que l’appartement doit être considéré comme répondant aux critères d’habitabilité fixé par ce décret, que l’arrêté d’insalubrité se fonde également sur des considérations tenant à l’entretien du logement en raison d’un défaut de ventilation du logement, de la présence d’humidité et d’une installation électrique non-conforme, de sorte quel la SCI ADL ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable de l’appartement au jour de la vente.

La SCI ADL a interjeté appel de ce jugement.

Elle fait valoir que les dispositions du règlement sanitaire départemental, plus rigoureuses que celles

du décret du 30 janvier 2002, étaient applicables, de sorte que l’annulation de la vente pour erreur sur une qualité substantielle est encourue dès lors que l’appartement était destiné à la location et que suite à l’arrêté du 2 mai 2016 déclarant le bien impropre à l’habitation il ne peut plus être affecté à cet usage.

Sur la responsabilité du notaire, elle explique que celui-ci l’avait informée des règles applicables pour la détermination du caractère décent d’un logement en rappelant exclusivement les dispositions du décret du 30 janvier 2002 sans mentionner celles du règlement sanitaire départemental, plus rigoureuses, et en application desquelles les conditions d’aptitude du logement à la location n’étaient pas réunies.

La SCI ADL réclame en conséquence la condamnation in solidum de M^me Y et de M. X à la restitution du prix et à lui payer à titre de dommages-intérêts :

— la somme de 31 882,43 euros en remboursement des frais de notaire, des charges de copropriété, des taxes foncières, du coût des travaux, des charges d’assurance, du coût du crédit et des frais de relogement des locataires ;

— la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la SCI ADL à lui payer 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient d’une part que la SCI ADL, outre qu’elle ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du logement au jour de la vente, ne pouvait, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, ignorer les critères d’insalubrité exigées pour la mise en location d’un logement et qu’en conséquence l’erreur alléguée est inexcusable. Elle ajoute que la réglementation relative aux logements décents n’est applicable qu’à la location du bien et qu’il ne résulte pas de l’acte de vente que ce bien a été acquis en vue de sa location, de sorte que cette qualité n’est pas entrée dans le champ contractuel.

M. X conclut également à la confirmation du jugement et sollicite la condamnation de la SCI ADL à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait d’abord valoir qu’il avait informé la SCI ADL de la définition du logement décent conformément aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 qui prévaut sur le règlement sanitaire départemental, les deux textes prévoyant d’ailleurs que la hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2,20 mètres. Il soutient ensuite que compte tenu de son objet social, la SCI ADL est un professionnel de l’immobilier qui, acquérant le bien à des fins d’investissement locatif, devait vérifier que celui-ci présentait les caractéristiques le rendant apte à cet usage.

L’ordonnance de clôture du 10 décembre 2020 a été révoquée le 6 janvier 2021 et une nouvelle décision de clôture a été prononcée le même jour.

SUR CE,

1 – Sur l’annulation de la vente

Attendu que le notaire avait porté à la connaissance de la SCI ADL la définition du logement décent selon le décret du 30 janvier 2002 dont il résultait que le bien vendu présentait les caractéristiques d’un logement décent ; qu’était cependant applicable l’arrêté du 2 mai 2016 dont la définition du logement décent, plus restrictive, excluait cette qualification ; que si la SCI ADL, dont l’objet social

est 'l’acquisition de tous biens ou droits immobiliers sis en France ; la propriété, l’administration, l’exploitation directe par bail, location ou autrement, des biens dont la société pourrait devenir propriétaire ; mise en valeur des immeubles et droits immobiliers possédés par la SCI', est un professionnel de l’immobilier, cette information inexacte sur la réglementation applicable donnée par le notaire a rendu excusable l’erreur qu’elle a commise sur une qualité substantielle en raison de l’impossibilité de mettre le bien en location ; qu’il convient en conséquence d’annuler la vente qui entraîne les restitutions réciproques ;

2 – Sur les demandes de dommages-intérêts

- Contre M^me Y

Attendu que la SCI ADL réclame la condamnation de M^me Y à l’indemniser à concurrence de l’intégralité des sommes qu’elle a réglées à la suite de la conclusion de l’acte de vente annulé sur le fondement de l’erreur sans justifier ni même alléguer que celle-ci a commis une faute qui serait seule de nature à engager sa responsabilité ; qu’elle doit être déboutée de la demande en paiement de dommages-intérêts qu’elle forme contre M^me Y ;

- Contre M. X

Attendu qu’en indiquant aux parties que la notion de logement décent était définie par le décret du 30 janvier 2002, M. X a manqué envers la SCI ADL à son devoir de conseil pour ne l’avoir pas informée de l’existence du règlement sanitaire départemental dont la définition, plus rigoureuse, excluait cette qualification ; qu’il engage donc sa responsabilité délictuelle envers la SCI ADL qu’il doit indemniser, non pas de l’ensemble des frais qu’elle a engagés, mais seulement à concurrence de la perte de chance de la SCI ADL de ne pas contracter ou de conclure l’acte à des conditions plus favorables, ainsi que le fait valoir M. X qui indique que la faute alléguée doit avoir eu une incidence sur la situation de l’acquéreur qui se serait trouvé dans une situation plus favorable en l’absence de cette faute ; que cette perte de chance doit être fixée à 95 % ;

Attendu, sur l’indemnisation de ces préjudices, que M. X, d’abord, ne peut être tenu envers l’acquéreur à la restitution du prix qui ne constitue pas un préjudice indemnisable ; qu’en outre, le crédit destiné à financer l’acquisition du bien litigieux ayant été souscrit par la SCI ADL sous la condition résolutoire de la conclusion de l’acte de vente, l’annulation de cette vente entraîne la résolution du contrat de crédit et, partant la restitution par la banque à la SCI ADL de l’ensemble des intérêts qu’elle a réglés au titre de l’exécution de ce contrat ; que la demande formée de ce chef par la SCI ADL doit être rejetée ; qu’en définitive celle-ci est fondée à réclamer à M. X, à concurrence de la perte de chance de 95 % :

— la somme de 1 763,39 euros correspondant aux frais de le l’acte,

— la somme de 2 246,67 euros correspondant au total des taxes foncières réglés par la SCI ADL,

— la somme de 898,18 euros correspondant au total des primes réglées pour assurer le bien,

— la somme de 1 370,30 euros correspondant au total des primes d’assurance destinées à garantir le remboursement du crédit,

— la somme de 3 754,36 euros correspondant au total des charges de copropriété ;

— la somme de 6 527,77 euros correspondant aux sommes réglés au titre des travaux réalisés,

soit un total de 16 678,92 euros ;

que la SCI ADL, qui ne justifie ni le préjudice moral allégué ni avoir réglé les frais de relogement des locataires doit être débouté de ces demandes ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Annule l’acte de vente du 28 février 2013 entre M^me Z, B Y et la société civile immobilière ADL dans un ensemble immobilier situé à Aulnay-sous-Bois, […], […], […], […], le lot numéro 17 composé d’un appartement comprenant séjour éclairé sur l’avenue, deux chambres et cuisine, grenier, droit aux water-closets au troisième étage commun avec les lots 13, 14, 18 et 20, et les trois cent soixante quinze / dix mille cent dixièmes (375/10 110 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales, observation faite que par suite de travaux effectués par les précédents propriétaires la désignation du lot est à ce jour la suivante : un studio comprenant une pièce principale et une seconde pièce ;

ainsi que le bien mobilier garnissant ce bien, à savoir une cuisine équipée ;

Ordonne la publication du présent arrêt à la requête de la partie la plus diligente au service de la publicité foncière aux frais de M^me Y ;

Déboute la société civile immobilière ADL de sa demande en paiement de dommages-intérêts contre M^me Y ;

Déclare M. X responsable des préjudices subis par la société civile immobilière ADL et le condamne à lui payer les sommes suivantes, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour qui seront capitalisés annuellement :

— la somme de 1 675,22 euros correspondant aux frais de le l’acte,

— la somme de 1 891,93 euros correspondant au total des taxes foncières,

— la somme de 853,27 euros correspondant au total des primes réglées pour assurer le bien,

— la somme de 1 301,78 euros correspondant au total des primes d’assurance destinées à garantir le remboursement du crédit,

— la somme de 3 566,64 euros correspondant au total des charges de copropriété ;

— la somme de 6 201,38 euros correspondant aux sommes réglées au titre des travaux réalisés,

Déboute la société civile immobilière ADL du surplus de ses demandes contre M. X ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M^me Y et de M. X et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière ADL la somme de 3 000 euros.

Le greffier,

Le président,