Arrêt n°

du 19/06/2020

N° RG 19/01921 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EXSI

BP

Formule exécutoire le :

à :

- M^e DELVINCOURT

- M^e I-J

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

Arrêt du 19 juin 2020

APPELANT :

d’une ordonnance de référé rendue le 12 juillet 2019 par le Tribunal d’Instance de REIMS (n° 12-19-0872)

Monsieur Z X

16 boulevard des Bouches-du-Rhône

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/003320 du 06/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représenté par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS ;

INTIMÉE :

OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit au siège social,

[…]

[…]

Représenté par M^e H I-J de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

Procédure sans audience, en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, les parties étant avisées.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur Benoît Pety, président de chambre

Madame Christel Magnard, conseiller

Madame Anne Lefevre, conseiller

ARRÊT :

Prononcé publiquement et contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour d’appel, les parties ayant été avisées, par le greffe, de la date de délibéré et de l’application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, et signé par M. Pety, président de chambre, et M^me Remy, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties :

Suivant acte sous seing privé du 6 juin 1950, l’Office Public d’Habitations à Bon Marché de la Ville de Reims, aux droits duquel vient désormais l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne, a donné à bail à M. C X et à M^me D E épouse X un immeuble à usage d’habitation sis à […], 16 boulevard des Bouches-du-Rhône.

Faisant valoir le décès de M. C X en 2001 et la découverte de la dissimulation du décès de M^me D X survenu le 19 avril 2013 [en réalité 2003], l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne a, par acte d’huissier du 6 juin 2019, fait assigner devant le juge des référés au tribunal d’instance de Reims M. Z X et M^me F X aux fins de voir :

— dire l’office poursuivant recevable et bien fondé en ses demandes,

— constater judiciairement la résiliation du bail du 6 juin 1950 portant sur le pavillon sis 16 boulevard des Bouches-du-Rhône à […] liant en dernier lieu M^me D X à l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne,

— ordonner l’expulsion immédiate et sous astreinte de M. Z X et de M^me F X et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si nécessaire, et l’assistance d’un serrurier, et ce dès le prononcé de l’ordonnance,

— condamner solidairement M. Z X et M^me F X au paiement de la somme de 613,59 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 23 mai 2019, outre les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail et les indemnités d’occupation correspondant au montant des loyers et charges dus en l’absence de résiliation du bail à compter du constat ou à défaut du prononcé de la résiliation du bail,

— condamner solidairement M. Z X et M^me F X au paiement d’une indemnité de procédure de 1 200 euros, sans préjudice des dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 juillet 2019, le juge des référés au tribunal d’instance de Reims a notamment :

— prononcé la résiliation du contrat de bail du logement sis 16, boulevard des Bouches-du-Rhône à […] consenti initialement à M. C X et à M^me D E épouse X,

— dit en conséquence que M. Z X et M^me F X étaient occupants sans droit ni titre et ce, depuis le 19 avril 2013, date du décès de M^me D E épouse X,

— ordonné l’expulsion des lieux de M. Z X et de M^me F X comme celle de tous occupants de leur chef,

— dit qu’à défaut pour ces derniers de libérer volontairement les lieux et de restituer les clefs, l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne pourrait, dès la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné in solidum M. Z X et M^me F X à payer à l’office poursuivant la somme de 613,59 euros suivant décompte arrêté au 23 mai 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné in solidum M. Z X et M^me F X à payer à l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ses effets,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. Z X et M^me F X à payer à l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. Z X et M^me F X aux dépens.

M. X a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Il demande par voie d’infirmation à la cour de :

A titre principal,

— dire irrecevable et en tout état de cause non fondée l’action introduite en référé par l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne devant le tribunal d’instance de Reims en raison de l’absence de caractérisation de l’urgence au sens de l’article 848 du code de procédure civile,

— dire cette action irrecevable sinon non fondée en raison de l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 848 du code de procédure civile,

— dire cette action irrecevable sinon non fondée en raison de l’absence de trouble manifestement illicite au sens de l’article 849 alinéa 1 du code de procédure civile,

— en conséquence, débouter l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, dans l’éventualité où l’action initiée par l’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne serait déclarée recevable,

— dire que M. Z X n’est pas occupant sans droit ni titre des lieux sis 16, boulevard des Bouches-du-Rhône à Reims mais qu’il bénéficie au contraire du transfert du bail et du droit au maintien dans les lieux,

— en conséquence, accorder à l’appelant les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s’acquitter de l’arriéré locatif,

En tout état de cause,

— condamner l’OPH Reims Habitat Champagne Ardenne aux entiers dépens.

M. Z X expose que ses grands-parents avec lesquels il a toujours vécu, M. et M^me C X-E, ont contracté un bail sous la loi du 1^er septembre 1948. Il précise qu’il s’est occupé de ses grands-parents jusqu’à leur décès, le 5 décembre 2001 pour son grand-père et le […] pour sa grand’mère. Il s’est maintenu dans les lieux avec son épouse, M^me F X, qui, très malade, a souhaité finir ses jours dans l’habitation dans laquelle elle avait toujours vécu avec son mari. De fait, son épouse est décédée courant 2018.

M. X expose en premier lieu que, pour justifier le référé et l’urgence, la société Reims Habitat Champagne-Ardenne a soutenu qu’elle devait récupérer le pavillon d’habitation situé au 16, boulevard des Bouches-du-Rhône à Reims afin de procéder à sa mise en vente conformément au programme Stratégique Patrimonial 2018-2023. Or, ce programme n’apporte aucune précision sur l’imminence de la vente de l’immeuble en question. Il s’ensuit que l’urgence invoquée par l’office poursuivant n’est nullement démontrée.

La partie appelante fait ensuite valoir qu’il existe en l’espèce une contestation sérieuse sur sa qualité (et en son temps celle de son épouse, avant son décès) dans la mesure où il entend se prévaloir du droit au maintien dans les lieux en sa qualité de descendant de M^me D X. Le bail en question est soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948. Sa grand’mère était locataire de l’appartement litigieux jusqu’à son décès dans la mesure où aucun congé ne lui avait été notifié. M. Z X a toujours vécu au domicile de ses grands-parents. Il est reconnu travailleur handicapé, actuellement sans emploi. Il a en charge son fils mineur, Y. Le logement est assuré, ce que l’office propriétaire ne pouvait ignorer puisque chaque année, M. X prenait le soin d’adresser au bailleur une attestation d’assurance dûment libellée à son nom. C’est donc de mauvaise foi que l’OPH Reims Habitat prétend qu’il n’aurait jamais été avisé du décès de M^me D X et de la présence de son petit-fils dans les lieux. M. X a écrit le 16 mai 2003 au directeur de l’OPAC pour l’aviser du décès de sa grand-mère survenu le […] avec certificat de décès joint.

Compte tenu de son état de handicapé et de la présence d’un enfant mineur, M. X invoque le droit au maintien dans les lieux suite au décès de sa grand-mère par effet du transfert de bail. La résiliation du bail ne peut donc être ordonnée puisque l’intéressé n’est pas occupant sans droit ni titre. Il existe bien une contestation sérieuse.

M. X ajoute qu’il n’existe en l’occurrence aucun trouble manifestement illicite ni moins encore de dommage imminent dans la mesure où le bailleur avait connaissance de la situation depuis un courrier de mai 2003. L’office avait en tous les cas entre les mains tous les éléments pour connaître la réalité de la situation et il n’a rien fait pour faire cesser la situation. En la laissant perdurer, l’office y a implicitement acquiescé. Aucun trouble manifestement illicite n’est davantage démontré dans la mesure où M. X a toujours payé le loyer, assuré l’entretien des lieux ainsi que toutes les obligations d’un locataire. Certes, sa situation pécuniaire est des plus précaires, ce qui justifie qu’il sollicite des délais de paiement pour apurer la dette locative.

A titre subsidiaire, M. X maintient qu’il bénéficie du transfert du bail et du droit au maintien dans les lieux depuis le décès de sa grand-mère. Il a vécu plus d’un an avec cette dernière et il est par ailleurs en situation de handicap. Les loyers ont toujours été réglés depuis 2003 et l’arriéré déclaré en première instance est moindre devant la cour. La partie appelante déclare qu’elle fait le maximum pour subvenir à ses besoins et à ceux de son fils tout en supportant ses charges. Elle ne bénéficie que

d’une somme mensuelle de 300 euros selon le dernier relevé de la Caisse d’Allocations Familiales.

* * * *

L’OPH Reims Habitat Champagne-Ardenne conclut pour sa part à la confirmation en toutes ses dispositions de l’ordonnance entreprise. Y ajoutant, elle sollicite la condamnation de M. X à lui verser une indemnité de procédure de 1 000 euros, sans préjudice des entiers dépens d’appel.

L’office poursuivant énonce que, dans le cadre de l’enquête relative à l’occupation des logements sociaux au 1^er janvier 2018 et pour l’établissement du supplément de loyer de solidarité, il lui a été indiqué par la veuve de M. C X, ce dernier étant décédé courant 2001, qu’elle percevait une pension de retraite de 1 130 euros par mois (avec production à l’appui d’un avis d’imposition 2017), qu’elle déclarait trois autres occupants dans son logement, c’est-à-dire son petit-fils Z, l’épouse de ce dernier, F X, et son arrière-petit-fils Y, né le […]. Elle ajoutait que Z X était au chômage, qu’il percevait des allocations de 935 euros par mois, outre une pension alimentaire de 150 euros par mois, M^me F X étant demandeuse d’emploi, non indemnisée, Y étant non boursier. L’avis d’imposition 2017 de M. et M^me Z X était également joint au questionnaire d’enquête du 10 janvier 2018.

L’office a découvert quelques mois plus tard que M^me D X, née le […], était décédée le […] et non 2013 comme indiqué par erreur dans la décision dont appel. Une plainte contre X pour escroquerie a été déposée le 12 septembre 2018, l’enquête étant toujours en cours. Les investigations ont permis de découvrir que le numéro fiscal mentionné sur l’avis d’imposition attribué à D X était en réalité celui de sa fille A, mère de Z X chez qui ce dernier est fiscalement domicilié. Depuis 2010, il n’a jamais été possible de rencontrer M^me D X, la famille indiquant qu’elle était hospitalisée ou dans l’incapacité de se déplacer. Pendant des années, des documents ont été renseignés et des courriers envoyés au siège de l’OPH Reims Habitat comme si M^me D X était toujours vivante et ce dans le seul but de maintenir le logement actif à son nom. Il en résulte que M. et M^me Z X se sont maintenus dans les lieux de manière illégale sans pouvoir se prévaloir d’aucun bail valide, ce qui explique le caractère mensonger de toutes les déclarations régularisées au nom de la défunte.

En raison du décès de M^me D X le […], faisant suite à celui de son mari, l’office poursuivant a fait constater judiciairement la résiliation du bail consenti le 6 juin 1950, cette résiliation emportant expulsion des occupants demeurés illégalement dans les lieux. La demande d’expulsion envers M^me F X est désormais sans objet compte tenu de son décès. Si M. Z X entend invoquer les dispositions des articles 4 et 5 de la loi du 1^er septembre 1948, l’office considère que ces dispositions ne sont pas applicables en l’espèce. Il est difficile en effet, au vu de ce qui précède, de considérer que M. X serait un occupant de bonne foi. Le bénéfice de l’article 5 de la loi de 1948 n’est pas davantage acquis à M. X puisqu’il n’est ni conjoint de locataire, ni son ascendant et qu’il n’est pas davantage mineur. Quant à sa qualité de handicapé, elle ne peut pas plus être retenue dans le présent litige en ce sens que l’article 27 2 de la loi de 1948 auquel renvoie l’article 5 vise les personnes titulaires d’une pension de grand invalide de guerre, celles bénéficiant d’une rente d’invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, celles qui bénéficient d’une allocation servie à toute personne dont l’infirmité entraîne au moins 80% d’incapacité permanente. Or, M. X justifie d’une notification par la MDPH de la Marne de sa reconnaissance en qualité de travailleur handicapé pour la période du 1^er octobre 2017 au 30 septembre 2022, cette reconnaissance n’étant assujettie à aucun pourcentage d’incapacité. De la sorte, l’appelant n’entre pas dans le champ de l’article 5 de la loi de 1948 pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux. L’office observe que M. X a le statut de travailleur handicapé depuis le 1^er octobre 2017, la locataire étant décédée en avril 2003.

Relativement aux critères de l’article 848 du code de procédure civile sur la compétence du juge des référés, l’OPH Reims Habitat maintient que l’urgence de récupérer le logement est acquise en

l’occurrence, le programme de vente des pavillons de la Cité-Jardin de Maison Blanche, en cours depuis plusieurs années, imposant des travaux de modernisation des équipements de chauffage (loi ALUR) dans les maisons restantes avant leur mise en vente.

De surcroît, la demande d’expulsion formée par l’office ne se heurte à aucune contestation sérieuse puisque les occupants actuels du pavillon litigieux sont en situation illégale et qu’ils ont tenté de dissimuler cette circonstance au bailleur en recourant à des déclarations mensongères. Il n’est pas contestable que M. X occupe actuellement les lieux sans droit ni titre. L’OPH Reims Habitat confirme qu’il savait que M. X occupait les lieux puisqu’il était déclaré par la locataire, M^me D X, occupant du logement avec son épouse et son fils. Mais une attestation d’assurance, communiquée à son nom par l’appelant depuis le 3 novembre 2017, n’est pas créatrice d’un droit à occuper un logement. Quant à l’avis adressé en mai 2003 au bailleur du décès de la locataire, il n’est pas justifié de sa réception par son destinataire. Si le bailleur avait été informé du décès en avril 2003 de M^me D X, pourquoi indiquer en janvier 2018 que cette dernière est absente de son domicile 'pour des raisons familiales importantes’ ou compléter un formulaire d’enquête SLS et y joindre une situation de déclaration à l’impôt sur le revenu 2017' Il n’existe donc pour le propriétaire des lieux aucune contestation sérieuse sur la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. X. A titre subsidiaire, l’office poursuivant rappelle qu’il a aussi agi au visa de l’article 849 alinéa 1 du code de procédure civile. Les manoeuvres employées par M. X pour se maintenir illégalement dans les lieux caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il importe de faire cesser en prescrivant les mesures de remise en état des lieux, c’est-à-dire en ordonnant son expulsion comme celle des occupants de son chef.

Relativement au paiement des loyers et indemnités d’occupation, l’OPH Reims Habitat précise que la dette locative s’élevait au 23 mai 2019 à la somme de 613,59 euros pour un loyer mensuel de 200,79 euros. Il est justifié de condamner le débiteur au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance déférée, outre les indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux et la restitution des clefs. Aucun transfert de bail n’est acquis à M. X, aucun fondement juridique ne pouvant asseoir une telle prétention. De plus, le bail est résilié de plein droit avec le décès de M^me D X. Aucun délai de paiement n’est davantage envisageable en faveur du débiteur qui ne peut arguer de la bonne foi.

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L’instruction du dossier a été clôturée par ordonnance du 19 mai 2020.

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Motifs de la décision:

Attendu que M. X entend notamment opposer à l’office public poursuivant en référé la circonstance que l’action de ce dernier révèle une contestation sérieuse, l’appelant faisant valoir qu’il n’est aucunement un occupant sans droit ni titre du logement originellement pris à bail par ses grands-parents aujourd’hui décédés ;

Que, visant les articles 4 et 5 de la loi du 1^er septembre 1948, il énonce que sa grand-mère, locataire de l’appartement jusqu’à son décès, n’avait jamais été rendue destinataire de son vivant d’un quelconque congé de la part du bailleur ;

Qu’il expose en outre que sa situation personnelle est très délicate en ce qu’il a toujours vécu au domicile de ses grands-parents, qu’il est aujourd’hui veuf et père d’un enfant mineur Y dont il a la charge, qu’il est reconnu travailleur handicapé actuellement sans emploi, qu’il s’est toujours enquis depuis de nombreuses années de régler les loyers et charges, l’appartement étant par surcroît couvert par une assurance habitation souscrite par ses soins ;

Que M. Z X entend bénéficier du droit au maintien dans les lieux suite au décès du locataire principal ;

Qu’il ajoute qu’aucun trouble manifestement illicite ne saurait être davantage retenu au sens de l’article 849 alinéa 1 du code de procédure civile dès lors que l’office public détenait tous les éléments dès 2003 pour connaître la situation exacte du bien et le cas échéant faire cesser à cette époque tout prétendu trouble ;

Que l’Office public intimé conteste cette présentation dès lors que, selon lui, M. X ne peut aucunement se prévaloir des dispositions des articles 4 et 5 de la loi de 1948, ce texte visant d’abord des occupants de bonne foi, ce que n’est pas à ses yeux l’appelant, lequel a complété et envoyé pendant des années au bailleur des courriers au nom de M^me D X alors qu’elle est décédée en avril 2003 ;

Qu’à ce sujet, il est constant que M. C X est décédé le 5 décembre 2001 et M^me D E veuve X le […] et, nonobstant ces décès, l’office Public Reims Habitat Champagne-Ardenne a été rendu destinataire le 12 janvier 2018 d’un courrier manuscrit daté du 10 janvier 2018 et à l’entête de M^me X D ainsi rédigé : « M. le directeur, étant absente de mon domicile pour raisons familiales importantes, je vous prie de bien vouloir m’excuser du retard apporté à vous adresser les documents demandés concernant le supplément de loyer de solidarité. Je vous en souhaite bonne réception, et vous prie d’agréer M. le directeur l’expression de mes sentiments distingués. [signé X] » ;

Que l’imprimé d’enquête envoyé par l’office public à M^me D X a été complété et signé le 10 janvier 2018, indication ayant été portée sur le document de ce que des petites enfants et arrière-petits-enfants vivaient avec la locataire, un avis de situation de déclaration à l’impôt sur le revenu 2017 étant joint à la pièce d’enquête ;

Que M. B, qui déclare être de bonne foi en ce qu’il a régulièrement adressé à l’office public une attestation d’assurance à son nom, ne nie pas toutefois que les précédents documents ont bien été adressés au bailleur, leur renseignement alors qu’ils étaient établis au nom de M^me D X, décédée quinze plus tôt, ayant de fait créé une apparence trompeuse qui prive l’appelant de la faculté de soutenir qu’il est occupant des lieux de bonne foi, ce qui partant le prive aussi de la faculté de recourir aux dispositions des articles 4 et 5 de la loi de 1948 sur le droit au maintien dans les lieux loués ;

Que c’est en cela à bon droit que le juge de première instance a pu écarter toute contestation sérieuse, relever que M. X n’était titulaire d’aucun bail et qu’il n’était en outre pas à jour du règlement des loyers ;

Qu’il doit en outre, contrairement à ce que soutient M. X, être observé que l’examen de l’extrait des délibérations du conseil d’administration de l’Office Public Reims Habitat Champagne-Ardenne du 23 janvier 2018 fait apparaître dans le programme Stratégique de vente années 2018-2023 un certain nombre de biens immobiliers en cours de commercialisation suivant deux tranches dont ceux de la cité jardin Maison-Blanche à Reims, biens dont dépend l’immeuble donné le 6 juin 1950 à bail à M. et M^me X-E ;

Que l’urgence visée à l’article 848 du code de procédure civile est ainsi utilement démontrée pour donner compétence au juge du tribunal d’instance afin d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Qu’en d’autres termes, la cour entend confirmer la décision querellée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail initialement consenti aux époux X-E, décédés, dit M. Z X occupant sans droit ni titre du logement du 16, boulevard des Bouches-du-Rhône à […] et

ordonné son expulsion, au besoin avec le recours à un serrurier et à la force publique, enfin condamné M. X au paiement de la somme de 613,59 euros avec intérêts au taux légal ainsi que de toute indemnité d’occupation égale au montant du loyer avec charges, sans préjudice des dépens et d’une indemnité de procédure de 1 000 euros ;

Que la mauvaise foi dont M. X a fait preuve envers le bailleur en lui adressant de faux renseignements n’est pas compatible avec le bénéfice des délais de paiement qu’il sollicite au visa de l’article 1343-5 du code civil, cette prétention de l’appelant étant rejetée ;

Que M^me F X étant décédée, il sera pris acte de ce que l’Office Public Reims Habitat Champagne-Ardenne n’entend plus poursuivre contre cette partie, la décision étant infirmée uniquement de ce chef ;

Attendu que M. Z X sera par ailleurs tenu aux entiers dépens d’appel, l’équité commandant qu’il verse en cause d’appel à l’Office Public Reims Habitat Champagne-Ardenne une indemnité pour frais irrépétibles de 500 euros ;

* * * *

Par ces motifs,

— Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf celles par lesquelles le premier juge est entré en voie de condamnation à l’encontre de M^me F X, décédée le […] ;

— Infirme en ce sens la décision entreprise ;

Y ajoutant,

— Déboute M. X de sa demande de délais de paiement ;

— Condamne M. X aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser en cause d’appel à l’Office Public Reims Habitat Champagne-Ardenne une indemnité de procédure de 500 euros ;

— Dit que maître H I-J, conseil de l’Office Public Reims Habitat Champagne-Ardenne, pourra, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer contre la partie adverse les dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir préalablement reçu de provision.

Le Greffier. Le Président.