COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/11/2020

SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

SELARL S T – U V

SELARL LUGUET-S T

ARRÊT du : 03 NOVEMBRE 2020

N° : – N° RG 18/03478 – N° Portalis DBVN-V-B7C-F2MD

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date

du 31 Octobre 2018.

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265236851649158

Monsieur Q-R X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la SCP CABINET LEROY&ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

Madame E F épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la SCP CABINET LEROY&ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

Syndicat des copropriétaires […]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA REPUBLIQUE, immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° 308 380 435, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal,

[…]

[…]

représenté par la SCP CABINET LEROY&ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

[…]

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représenté par la SCP CABINET LEROY&ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

SCI B.BAG

prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représenté par la SCP CABINET LEROY&ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265232213460104

Monsieur G A

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la SELARL S T-U V, avocat au barreau d’ORLEANS,

Madame Y, I B

née le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la SELARL LUGUET S T, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e PECHARD, avocat plaidant au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 03 Décembre 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 17-03-2020 .

COMPOSITION DE LA COUR

• Madame Laurence FAIVRE, président de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, conseiller,

• Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en vertu de l’ordonnance n°220/19,

La Cour a été assistée lors du prononcé de l’arrêt par Madame M-N

K L.

Arrêt initialement prévu au 05 octobre 2020 et prorogé au 20 octobre 2020 pour motif difficulté administrative, par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour.

En application :

— de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19;

— de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1^er et 8 ;

— de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

L’affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 06-04-2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s’y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;

Rappel des faits et de la procédure :

[…] à Orléans dont les associés sont M. et M^me X, est copropriétaire du lot n° 17 constitué d’un appartement situé au 2^e étage de l’immeuble situé […] et administré en copropriété par le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic Citya République.

La sci BBAG ayant pour associés M. et M^me X et leurs enfants est copropriétaire du lot 23 constitué d’un appartement situé au 3^e étage du même immeuble.

Le 11 février 2005 M. A a vendu à M^me B un appartement constitué des lots 22,24 et 25 situés au 3^e étage de cet immeuble.

Cet immeuble a fait l’objet d’un règlement de copropriété en janvier 1984 modifié le 14 octobre 2010 qui a notamment procédé à la renumérotation des lots 24 et 25 réunis en un lot n° 38.

A partir de 2001, M. et M^me X occupants du lot 17 se sont plaints de nuisances sonores et d’infiltration d’eau en provenance de l’appartement de M. A auquel a succédé M^me B.

Une première expertise amiable a été confiée par le syndicat des copropriétaires à M. C qui a déposé son rapport le 24 avril 2001.

Compte tenu de la répétition des sinistres liés à des infiltrations d’eau, le syndicat des copropriétaires et la sci du […] ont , le 2 février 2012, assigné en référé expertise M^me B et ont obtenu par ordonnance du 4 avril 2012, la désignation d’un expert, M D O P qui a déposé son rapport le 16 septembre 2013.

Sur assignation formée le 21 mars 2014 à la requête du syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, de M. et M^me X, de la sci du […] et de la sci BBAG , le tribunal de grande instance d’ Orléans a, par jugement du 31 octobre 2018, notamment:

— O que M. et M^me X ont intérêt à agir';

— O que le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic a qualité pour agir';

— Déclaré irrecevable car prescrite l’action engagée par le syndicat des copropriétaires et M. et M^me X';

— Débouté la sci BBAG de ses demandes';

— O n’y avoir lieu à exécution provisoire';

— Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, M. et M^me X, la sci du […] et la sci BBAG aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure à M^me B et M. A.

Le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, M. et M^me X, la sci du […] et la sci BBAG ont formé, le 3 décembre 2018,un appel limité aux dispositions du dispositif de ce jugement qui ont déclaré irrecevables leurs demandes ou les en ont débouté et qui les ont condamné aux dépens ainsi qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 28 août 2019, le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, M. et M^me X, la sci du […] et la sci BBAG demandent à voir :

— Infirmer partiellement le jugement entrepris ;

— Dire recevables et bien fondés les appelants en leurs demandes,

— Condamner M^me B sous astreinte à faire procéder à ses frais exclusifs à la dépose de':

Tous ses appareils sanitaires situés dans les lots 22 et 38'et en tout cas à son sanibroyeur;

Toutes ses canalisations d’alimentation et d’évacuation et notamment sa canalisation d’évacuation des eaux vannes et usées empruntant les parties communes et le lot 23';

— Condamner M^me B à payer à la sci du […] ou à M. et M^me X les sommes de':

2266,30 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements du lot 17';

20'000 euros à titre de dommages-intérêts pour les nuisances et désordres provenant de l’installation sanitaire’de l’appartement de M^me B;

— Condamner M^me B à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice collectif’ subi par les copropriétaires';

— Débouter les intimés de leurs demandes';

— Condamner M^me B à payer la somme de 5000 euros à chacun des appelants en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et de référé incluant les honoraires d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2020, M^me B conclut à la confirmation du jugement de première instance et à voir écarter la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente entre M. A et M^me B et condamner in solidum les appelants à la somme de 6'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

— Par dernières conclusions déposées le 4 juin 2019, M. A conclut à voir':

— Constater l’absence d’intérêt à agir de M. et M^me X';

— Dire que le syndicat des copropriétaires du […] n’avait pas qualité à agir';

— Confirmer le jugement déféré pour le surplus';

— Rejeter l’appel en garantie de M^me B';

— Condamner les appelants à payer à M. A la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts';

— Condamner M^me B à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— Condamner les appelants aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile';

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Au préalable, la cour relève que les parties ont engagé leur action en première instance le 26 janvier 2016, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations.

Ce sont donc les dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 qui s’appliquent au présent litige.

I Sur les fins de non-recevoir :

1)Sur la recevabilité des demandes de M. et M^me X :

L’intérêt à agir de M. et M^me X est contesté par M. A qui fait valoir qu’ils ne justifient pas d’un préjudice direct et personnel.

M. et M^me X reconnaissent qu’ils sont propriétaires par l’intermédiaire de la sci du […] de l’appartement qui a subi les dégâts des eaux.

C’est pourquoi, en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, la cour constate que seule la sci du […] qui est copropriétaire, a un intérêt légitime à agir en réparation des nuisances causés par les travaux effectués par un autre copropriétaire.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

2)Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du […] :

Le pouvoir d’agir du syndicat des copropriétaires est contesté par M. A qui fait valoir que la délibération du 18 décembre 2013 de l’assemblée générale des copropriétaires habilite le syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires mais non pour introduire une action au fond devant un tribunal à l’encontre de M^me B.

En réplique, le syndicat des copropriétaires communique les trois procès-verbaux des assemblées de copropriétaires qui l’ont habilité à agir': (p1,15 et 18 'appelants).

Le procès-verbal du 6 décembre 2011 qui dans sa résolution 21 intitulée décision à prendre concernant l’habilitation à donner au syndic d’agir contre un copropriétaire M^me B, adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés, rappelle l’historique des faits, constate que malgré mises en demeure, M^me B n’a pas procédé à la remise en

conformité des évacuations d’eau, à la réparation des éléments fuyards, au retrait des canalisations situées dans les parties communes et décide en conséquence d’engager à l’encontre de M^me B une action judiciaire devant le juge des référés pour obtenir sa condamnation sous astreinte à s’exécuter et mandate à cet effet le syndic pour constituer avocat en la personne de M^e Leroy';

Le procès-verbal du 18 décembre 2013 en sa résolution 19 adoptée à la majorité des présents et représentés, et intitulée «'mandat donné au syndic pour représenter au fond le syndicat des copropriétaires dans la procédure judiciaire contre M^me B'» dont les termes de la résolution reprennent ceux de l’intitulé';

Le procès-verbal du 9 novembre 2016 en sa «'résolution 17 adopté à la majorité des voix de tous les copropriétaires'» et intitulé «'point sur la procédure en cours, autorisation d’agir en justice'», «'l’assemblée générale prend acte de la procédure pendant devant le tribunal de grande instance engagée le 21 mars 2014 en ouverture du rapport de M. D O P déposé le 16 septembre 2013, visant à obtenir notamment la condamnation de M^me B à procéder ou faire procéder à ses frais à la dépose de toutes les canalisations d’alimentation et d’évacuation des eaux vannes et usées qui empruntent les parties communes de la copropriété sans autorisation, et à réparer le préjudice subi par la copropriété et la ratifie en toutes ses demandes et composantes';

Confirme les habilitations à agir données au syndic lors des assemblées générales des 6 décembre 2011 et 18 décembre 2013 pour obtenir la condamnation de M^me B à mettre en conformité ses évacuations d’eau et à retirer ses canalisations se situant dans les parties communes de la copropriété';

Mandate de nouveau en tant que de besoin le syndic pour agir tant devant le tribunal de grande instance que la cour d’appel voire la Cour de cassation au nom du syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la condamnation de M^me B à procéder ou faire procéder à ses frais à la dépose de ses appareils sanitaires se trouvant dans ses lots 22,23 et 24 en tout cas de son sanibroyeur et de toutes ses canalisations d’alimentation et d’évacuation, et notamment de sa canalisation d’évacuation des eaux vannes et usées qui empruntent les parties communes de la copropriété sans autorisation ainsi que sa condamnation à réparer l’entier préjudice de la copropriété.'»

Il ressort des trois procès-verbaux et notamment du procès-verbal du 18 décembre 2013 qu’il habilite le syndicat des copropriétaires à agir au fond dans la procédure judiciaire engagée contre M^me B, que l’objet de cette habilitation qui se déduisait de la résolution de l’assemblée générale précédente, a été précisé en détail par la résolution de 2016 qui valide l’action en justice engagée par le syndicat des copropriétaires contre M^me B en ouverture du rapport d’expertise judiciaire, en désignant les désordres et en énonçant les principales demandes et qui donne aussi expressément pouvoir au syndicat des copropriétaires de former appel de la décision de première instance.

Il est ainsi établi que le syndicat des copropriétaires a pouvoir pour agir contre M^me B tant devant en première instance que dans la présente instance devant la cour d’appel.

Le moyen soulevé par M. A est donc rejeté.

Le jugement déféré est confirmé et complété sur ce point.

3)Sur la prescription :

M^me B et M. A font valoir que les demandes des appelants sont prescrites en application de l’article 42 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété car il s’agit d’une demande tendant à obtenir la dépose d’installations irrégulièrement réalisées dans les parties communes qui est une action personnelle et dont le délai décennal a commencé à courir à compter de la date de l’installation (1992) ou à tout le moins à compter de la date à laquelle le demandeur a connu de façon certaine les faits lui permettant d’engager l’action,

soit le 22 avril 2001, date de l’expertise amiable.

La cour considère en premier lieu, que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires et la sci […] contre un copropriétaire du même immeuble est régie par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en second lieu, que cette action est soumise au délai de prescription énoncé à l’article 42 alinéa 1^er de cette loi.

S’agissant de la détermination du point de départ du délai de prescription, la cour relève que dans la procédure de référé engagée par le syndicat des copropriétaires et le scidu […] à l’encontre de M^me B, le syndicat des copropriétaires qui avait demandé le retrait de l’installation litigieuse des parties et une expertise en cas de rejet de la demande d’exécution de travaux, a été déclaré irrecevable en sa première demande et le juge des référés a ordonné une expertise, le 4 avril 2012 ( p20- appelants).

Bien que cette décision n’ait pas autorité de chose jugée au principal, celle-ci met, cependant, en évidence que le caractère irrégulier de l’installation du réseau d’eau de l’appartement de M^me B n’était pas évident et qu’une mesure d’instruction était nécessaire pour le démontrer et aussi déterminer quelle était la cause des préjudices subis par la sci du […].

Il en résulte qu’il ne peut être considéré que le point de départ de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires date de la mise en place des installations litigieuses ou de la date du rapport amiable de M. C. En effet, c’est à la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire que le syndicat des copropriétaires et la sci du […] ont eu une connaissance précise des malfaçons et non-conformités affectant l’installation d’eau de l’appartement de M^me B.

La prescription décennale n’a donc pu commencer à courir qu’à compter de ce jour où ces causes ont été révélées avec précision, c’est-à-dire le 16 septembre 2013, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que la sci du […] ayant agi en réparation de ces désordres contre M^me B, le 21 mars 2014, le délai de prescription n’était pas expiré.

Le moyen soulevé par M^me B et M. A est donc rejeté.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

II Sur le bien-fondé des demandes :

1)Sur l’action en réparation du syndicat des copropriétaires :

a) Sur la cause et le lien de causalité du dommage :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le sanibroyeur et les autres installations ont été installés par M^me B sans son autorisation'; que l’installation d’évacuation des eaux vannes et usées emprunte sans autorisation les combles de la copropriété qui sont des parties communes.

En réplique, M^me B fait valoir que les appelants ne démontrent pas la nuisance sonore du sanibroyeur, que par ailleurs, le changement de destination des lots 22,24 et 25 réalisés avant leur acquisition, a été effectué en accord avec les copropriétaires qui ont procédé, le 14 octobre 2010 par acte notarié, à une modification de l’état descriptif de division avec la mention de l’affectation de chacune des pièces composant chaque lot.

Il ressort de la lecture du rapport d’expertise judiciaire que l’expert conclut que les non-conformités portent sur les sections des canalisations d’évacuation, l’utilisation intensive et inappropriée du sanibroyeur, la température des eaux du lave-linge et le défaut de

ventilation qui, selon lui, rendent les installations sanitaires des lots 22,24 et 25 non conformes et que cela «'entraîne un risque potentiel important de surengorgement, rupture de canalisations et une détérioration progressive du sanibroyeur avec toutes les conséquences prévisibles de fuite et d’infiltration.'» ( rapport page 13).

La cour relève que les constatations de l’expert judiciaire ne remettent en cause directement que d’une part, la conformité de l’installation d’évacuation des eaux usées et vannes dont le diamètre est inférieur de 40 à 60 mm au diamètre nécessaire et d’autre part, l’utilisation «'intempestive'» du sanibroyeur qui, selon les constatations de l’expert judiciaire, fait empiriquement office de pompe de relèvement pour propulser les eaux du XC et du collecteur des eaux usées ou vannes des autres appareils sanitaires des lots 24 et 25 dans la canalisation qui enjambe le couloir à 2,8 mètres de hauteur.

C’est aussi cette utilisation inappropriée du sanibroyeur qui provoque les nuisances sonores excessives.

S’agissant de l’autorisation d’installer des appareils sanitaires dans les parties privatives, d’après les articles 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire et le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble.

En l’occurrence, il ressort du règlement de copropriété établi par acte notarié le 27 janvier 1984, que le lot 22 était un grenier qui est devenu d’après l’acte modificatif de l’état descriptif de division, une chambre avec WC et douche';

Le lot 24 était un débarras avec placard et le lot 25 était une salle de séjour, que ces deux lots ont été fusionnés dans l’acte modificatif pour devenir le lot 38 qualifié d’appartement comprenant une salle de séjour avec coin cuisine, une chambre, une salle de bains avec WC.

Il ressort de l’acte relatif à la modification de l’état descriptif de division que celui-ci a «, suite aux aménagements qui ont eu lieu au troisième étage,'pour but de de remettre l’état descriptif de division en conformité avec l’état des lieux tel que décrit ci-après.'» ( p12 a- appelants).

Le règlement de copropriété de 1984 précise en son article 6 que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation à l’exception des boutiques situées au rez de chaussée.(p11 ' appelants).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il s’avère que le copropriétaire qui a procédé à l’aménagement des lots 22, 24 et 25 en en y installant des appareils sanitaires et des canalisation d’arrivée et d’évacuation d’eau pour les rendre habitables, n’a fait qu’user librement de ses parties privatives en respectant la destination de l’immeuble. Il n’avait donc pas à demander d’autorisation au syndicat des copropriétaires pour installer les appareils sanitaires et les canalisations à usage privatif dans ses parties privatives.

Il s’ensuit qu’il ne peut être reproché à M^me B une non-conformité des appareils sanitaires des lots 22 et 38 lui appartenant.

De surcroît, l’usage excessif du sanibroyeur ne le rend pas non conforme.

En revanche, il est établi par les constatations de l’expert judiciaire que la canalisation privative d’évacuation des eaux usées et vannes est inadaptée à l’usage des appareils sanitaires qu’elle dessert et qu’elle est partiellement non-conforme.

En effet, il ressort du règlement de copropriété susvisé que les parties de canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements sont des parties privatives mais qu’elles sont des parties communes lorsqu’elles se trouvent dans les parties communes ( articles 4 et 5).

Or le vestibule, autrement O le couloir du troisième étage, est une partie commune.

L’expert judiciaire a constaté qu’une partie de la canalisation d’évacuation «'traversait'» le couloir donc les parties communes.

En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes effectués par un copropriétaire, nécessitent une autorisation de l’assemblée générale.

Or ni M^me B, ni M. A ne justifient d’une autorisation en ce sens.

Ainsi il est établi que M^me B devenue propriétaire des lots 22 et 38, dépourvus d’une installation conforme d’évacuation des eaux usées et vannes, porte atteinte à la destination des lieux.

b) Sur les réparations :

— Sur la dépose des appareils sanitaires et des canalisations d’alimentation et d’évacuation des eaux vannes et usées :

Au vu des observations précédentes et des constatations de l’expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la dépose de la canalisation d’évacuation des eaux usées et vannes, outre qu’elle présente un risque « potentiel important » de dégâts des eaux.

M^me B s’oppose à la demande de dépose des canalisations et à titre subsidiaire, demande que ces travaux incombent au syndicat des copropriétaires car il s’agit, selon elle, de parties communes.

Mais, d’après l’analyse précédente, M^me B devra assumer le coût de la dépose de la partie privative de la canalisation d’évacuation et le syndicat des copropriétaires, celui de la partie commune.

En conséquence, M^me B est condamnée à procéder ou à faire procéder à la dépose de la partie privative de canalisation d’évacuation des eaux usées et vannes desservant tous les appareils sanitaires des lots 22 et 38 dont elle est propriétaire dans l’immeuble situé […].

— Sur le préjudice commun du syndicat des copropriétaires :

Il ressort des constatations précédentes que la canalisation d’évacuation a été installée dans les parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit qu’il devra supporter le coût de la dépose de la partie commune de canalisation installée illicitement.

Cette dépense constitue un préjudice collectif à tous les copropriétaires qui justifie d’être indemnisé par M^me B à hauteur de 1'500 euros.

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

2)Sur l’action en réparation de la scidu […] :

a) Sur la cause et le lien de causalité du dommage :

[…] à Orléans demande la dépose du sanibroyeur en raison des nuisances sonores qu’il occasionne.

L’expert judiciaire a démontré l’usage excessif du sanibroyeur compte tenu de la fonction qui lui était assignée par son propriétaire du fait du caractère irrégulier de l’installation d’évacuation des eaux usées et vannes et précisé que c’est l’ usage intempestif qui provoque des nuisances sonores.

Il s’en déduit que le saniboyeur s’il est était utilisé conformément à son usage, c’est-à-dire uniquement broyer les matières du wc qu’il dessert, ne causerait pas de nuisances sonores.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner sa dépose.

La demande de la sci du […] est rejetée.

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

Concernant les autres appareils sanitaires, il ressort des trois devis de travaux de 2011 annexés au rapport d’expertise judiciaire (annexes 5,6 et 7) que des dégâts ont été causés au plafond de la cuisine, de la salle à manger et du bureau de la sci du […] du fait selon les mentions manuscrites portées sur ce devis, d’une fuite de la canalisation du lot 22, du sanibroyeur et de la douche du lot 22.

Mais il ressort de l’expertise judiciaire que ce sont les sections des canalisations d’évacuation des eaux usées et vannes qui présentent un risque de surengorgement , de rupture de canalisation et une détérioration progressive du sanibroyeur et rendent les installations sanitaires des lots 22';24 et 25 non conformes «' avec toutes les conséquences prévisibles de fuites et infiltrations'». (rapport page 13).

Il se déduit de ces conclusions de l’expert que ce ne sont pas les installations sanitaires qui sont par elles-mêmes non conformes.

Dès lors, en l’absence d’autre preuve, la demande de dépose des installations sanitaires dont M^me B est propriétaire dans les lots 22 et 24,25 devenus 38, n’est pas justifiée.

Cette demande est donc rejetée.

Concernant l’installation d’arrivée d’eau, l’expert judiciaire n’a relevé aucune non- conformité.

La demande de sa dépose est aussi rejetée.

En revanche, il est établi par le rapport d’expertise amiable de M. C, (annexe 14 du rapport d’expertise judiciaire),que les sinistres successifs de dégâts des eaux qui affectent depuis 2001, le plafond des différentes pièces de l’appartement de la sci du […], situées sous le lot 22, sont, d’après le rapport d’expertise judiciaire, causés par la canalisation non conforme

d’évacuation des eaux usées et vannes des lots 22 et 38 appartenant à M^me B.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de dépose de cette canalisation d’évacuation des eaux usées et vannes desservant les installations sanitaires des lots 22 et 338 appartenant à M^me B.

Compte tenu de l’ancienneté des faits et de la récurrence des sinistres, il y a lieu d’assortir cette condamnation à la dépose d’une astreinte provisoire dont les modalités sont précisées dans le dispositif.

[…] à Orléans sollicite la condamnation de M^me B à la réparation de son préjudice matériel à hauteur de 2266,30 euros indexée selon l’indice BT 01 du coût de la construction.

Au vu du rapport d’expertise judiciaire, il est fait droit à cette demande, l’indice de référence étant celui de la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, le 16 novembre 2013.

[…] à Orléans sollicite aussi la réparation du préjudice subi du fait des désordres et nuisances occasionnés par les installations de M^me B.

Au vu de l’ancienneté et de la récurrence des désordres causés par les installations d’évacuation défectueuses des eaux usées et vannes et des nombreuses démarches mises en 'uvre par la sci du […] pour faire cesser ces troubles, le préjudice immatériel est caractérisé et sera réparé par une indemnité fixée à 500 euros.

3)Sur l’action en réparation de la sci BBAG:

La sci BBAG forme les mêmes demandes de dépose que le syndicat des copropriétaires et la sci du […] en faisant valoir que la canalisation d’évacuation des eaux usées et vannes traverse ses parties privatives.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que «'le tuyau d’évacuation passe directement dans les rampants du lot 23 pour se connecter à la colonne d’évacuation générale de l’immeuble.'» (rapport page 11)'.

Il ressort du règlement de copropriété que sont parties communes le gros oeuvre des planchers à l’exclusion du revêtement de sol.

En l’espèce, il n’est pas démontré que la canalisation passe dans le revêtement de sol du lot 23 appartenant à la sci BBAG.

La demande de la sci BBAG est donc rejetée.

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

III Sur l’appel en garantie de M^me B :

M^me B demande que M. A soit condamné à la garantir des condamnations prononcées à son encontre dans la mesure où elle n’a pas installé le sanibroyeur ou les canalisations dans les lots achetés. Elle estime que M. A ne pouvait ignorer les risques potentiels de l’installations d’évacuation des eaux usées, que sa mauvaise foi lors de la conclusion de la vente de son bien à M^me B est patente.

En réplique, M. A s’oppose à la demande en faisant valoir que l’acte de vente comporte une clause de non-garantie'; que de surcroît, M^me B a fait remplacer le sanibroyeur en 2011.

Il est constant que le contrat de vente des lots 22,24 et 25 conclu entre M. A et M^me B le 11 février 2005, comporte une clause de non-garantie. (Page 7 du contrat ' p1
-M^me B).

Mais il ressort de ce contrat de vente que «'le vendeur a déclaré que lesdits biens n’ont pas fait l’objet de travaux modifiant les parties communes, travaux qui n’auraient pas été régulièrement autorisés par l’assemblée des copropriétaires.'»

Or il ressort de l’acte de vente que M. A a acquis les lots 22,24 et 25 le 22 octobre 1992, que d’après le rapport d’expertise amiable non contesté, M. A a aménagé dans le grenier (lot 22) une salle de bains et le lot 24 une petite lingerie.

En revanche, M^me B ne rapporte pas la preuve que M. A a fait équiper le troisième lot en installations sanitaires et canalisations d’arrivée ou d’évacuation d’eau.

Il se déduit de ces éléments que M. A a fait raccorder le lot 22 à l’installation notamment d’évacuation d’eau des lots 24 et 25'; qu’il est donc à l’origine des travaux de traversée du couloir partie commune par la canalisation de eaux usées et vannes.

Or ainsi qu’il a été démontré précédemment, ce passage dans les parties communes aurait dû être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires et M. A ne démontre pas l’avoir fait.

Par ailleurs, l’expert amiable est intervenu en 2001, lorsque M. A était propriétaire des lots 22,24 et 25 et l’expert amiable avait observé que «' M. A avait aménagé dans le grenier et le débarras une salle de bain et une petite lingerie. L’ensemble des eaux usées de ces aménagements transite par des canalisations de faible section jusqu’à la partie ouest de l’immeuble pour être raccordé à une chute que nous n’avons pas repéré. ['] Tout cet ensemble hydraulique constitue un risque potentiel en cas de dysfonctionnement d’un appareil (ex': mousses, vidanges simultanées etc').'» . M. A en qualité de copropriétaire avait connaissance de cette expertise amiable qui concernait ses lots.

Au regard de tous ces éléments, il est établi que M. A avait connaissance au moment de la vente à M^me B en 2005 de la non-conformité de l’installation d’évacuation des eaux usées et vannes des lots 22,24 et 25 qui rendaient ainsi les désordres prévisibles.

Il s’en déduit que M. A n’est pas fondé à invoquer la clause de non-garantie des vises cachés stipulée à l’acte de vente des lots 22,24 et 25, dès lors que M^me B n’était pas une professionnelle du bâtiment et qu’il n’est pas établi qu’elle ait eu une connaissance technique particulière lui permettant de déceler les imperfections et les irrégularités du système d’écoulement des eaux vannes et usées.

En conséquence, M. A doit garantir M^me B des condamnations prononcées au titre de la dépose des canalisations d’évacuation des eaux vannes et usées situées dans les parties privatives des lots 22 et 38 et des condamnations en dommages-intérêts et intérêts légaux prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires du […] et de la sci du […].

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

IV Sur la demande dommages-intérêts formée par M. A :

M. A sollicite la condamnation des appelants à des dommages-intérêts au titre d’un indéniable préjudice.

Compte tenu de la solution donnée au litige, la demande de M. A n’est pas fondée et sera rejetée.

Le jugement déféré sera complété sur ce point.

V Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Les circonstances de fait et les solutions adoptées en appel justifient qu’il soit fait droit à la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile du syndicat des copropriétaires et de la sci du […] et que M^me B soit condamnée à leur payer à chacun, la somme que l’équité commande de fixer à 2000 euros.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M^me B sera condamnée aux dépens de l’appel.

M. A est condamné à garantir M^me B des condamnations prononcées à l’encontre de M^me B en application de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

INFIRME'partiellement le jugement rendu le 31 octobre 2018 par le tribunal de grande instance d’Orléans';

Statuant à nouveau,

O irrecevables M. et M^me X en leurs demandes;

REJETTE le moyen tiré de la prescription de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires et la sci du […]'contre M^me B;

Y ajoutant:

O recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic devant la cour d’appel d’Orléans dans la présente instance';

Sur les demandes principales':

O M^me B responsable des dommages causés au syndicat des copropriétaires du […] et à la sci du […]';

CONDAMNE M^me B à procéder ou à faire procéder à la dépose de la partie privative de la canalisation d’évacuation des eaux usées et vannes desservant tous les appareils sanitaires des lots 22 et 38 dont elle est propriétaire dans l’immeuble situé […], ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de quatre mois;

CONDAMNE M^me B à payer au syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic, la somme de 1'500 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice collectif';

CONDAMNE M^me B à payer à la sci du […] les sommes de':

2266,30 euros indexée selon l’indice BT 01 du coût de la construction, l’indice de référence étant celui de la date du 16 novembre 2013, à titre de dommages-intérêts pour le préjudice matériel';

800 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice immatériel;

REJETTE les demandes de dépose des appareils sanitaires dont le sanibroyeur’ et des canalisations d’arrivée d’eau situées dans les lots 22 et 38;

REJETTE la demande de la sci BBAG';

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par M. A à l’égard des appelants';

Sur l’appel en garantie':

CONDAMNE M. A à garantir M^me B des condamnations prononcées au titre de la dépose des canalisations d’évacuation des eaux vannes et usées situées dans les parties privatives des lots 22 et 38 situés dans l’immeuble sis […] et des condamnations en dommages-intérêts et intérêts légaux prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires du […] et de la sci du […]';

REJETTE toute demande plus ample ou contraire';

Sur l’article 700 et les dépens:

CONDAMNE M^me B à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la sci du […] à chacun , la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M^me B aux dépens de l’appel ;

CONDAMNE M. A à garantir M^me B des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel';

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Prononcé le 03 novembre 2020 par mise à la disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées .

Le présent arrêt a été signé par le Président de chambre et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT