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MINUTE N° 40

/2020

Copies exécutoires à

Maître BOUDET

Maître HARTER

Le 24 janvier 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 24 janvier 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/02488 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GY4D

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mai 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur AU AV

demeurant […]

[…]

2 – Madame AW AV

demeurant […]

[…]

3 – Monsieur AX AN

demeurant […]

[…]

4 – Monsieur AY AZ

demeurant […]

[…]

5 – Madame BA AZ

demeurant […]

[…]

6 – Monsieur BB BC

demeurant Lieudit « Embessi-bas »

[…]

7 – Monsieur BD BE

demeurant 6 rue AX et GG Curie

[…]

8 – Monsieur BF BE

demeurant […]

[…]

9 – Monsieur BG BH

demeurant […]

[…]

10 – Madame JU-GG BH

demeurant […]

[…]

11 – Madame BI BH

demeurant […]

[…]

12 – Monsieur BJ X

demeurant […]

[…]

13 – Madame BK BL épouse X

demeurant […]

[…]

14 – Monsieur BM Y

demeurant […]

[…]

15 – Madame BN BO épouse Y

demeurant […]

[…]

16 – Monsieur BP Z

demeurant […]

[…]

17 – Madame BQ BR épouse Z

demeurant […]

[…]

18 – Monsieur BS BT

demeurant […]

[…]

19 – Madame BA BT

demeurant […]

[…]

20 – Monsieur BU BV

demeurant […]

[…]

21 – Madame BW BV

demeurant […]

[…]

22 – Monsieur BX BY

demeurant […]

[…]

23 – Madame BZ BY

demeurant […]

[…]

24 – Monsieur CA A

demeurant […]

[…]

25 – Madame CB CC épouse A

demeurant […]

[…]

26 – Monsieur BS CD

demeurant […]

[…]

27 – Madame CE CD

demeurant […]

[…]

28 – Monsieur CF CG

demeurant […]

[…]

29 – Monsieur CH CI

demeurant […]

[…]

30 – Madame GG-JV CI

demeurant […]

[…]

31 – Monsieur CJ CK

demeurant […]

[…]

32 – Madame CL CK

demeurant […]

[…]

33 – Monsieur BS CM

[…]

[…]

34 – Madame CN CO épouse B

demeurant […]

[…]

35 – Monsieur CP B

demeurant […]

[…]

36 – Madame CQ CR

demeurant […]

[…]

37 – Monsieur HD-JW C

demeurant […]

[…]

38 – Madame CS CT épouse C

demeurant […]

[…]

39 – Monsieur HD-BZ JX

demeurant […]

[…]

40 – Monsieur CU D

demeurant […]

[…]

41 – Madame CV CW épouse D

demeurant […]

[…]

42 – Monsieur CX E

demeurant […]

[…]

43 – Madame BN CY épouse E

demeurant […]

[…]

44 – Monsieur HD-BZ AM

demeurant […]

[…]

45 – Monsieur CZ AM

demeurant […]

[…]

46 – Monsieur BJ DA

demeurant 7 Boulevard GE Cuny

[…]

47 – Madame DB DA

demeurant 7 Boulevard GE Cuny

[…]

48 – Madame CE DC

demeurant […]

[…]

49 – Monsieur DD DE

demeurant […]

[…]

50 – Madame DF DE

demeurant […]

[…]

51 – Monsieur HD-JW DH

demeurant […]

[…]

52 – Madame DG DH

demeurant […]

[…]

53 – Monsieur HD-BZ JO

demeurant […]

[…]

54 – Monsieur JS DJ

demeurant […]

[…]

55 – Monsieur DK DL

en sa qualité de conseiller syndical

demeurant […]

[…]

56 – Monsieur BS DM

demeurant […]

[…]

57 – Monsieur BD F

demeurant […]

[…]

58 – Madame CL DN épouse F

demeurant […]

[…]

59 – Monsieur DO G

demeurant […]

[…]

60 – Madame DP DQ épouse G

demeurant […]

[…]

61 – Monsieur DR DS

demeurant […]

[…]

62 – Monsieur DR DT

demeurant […]

[…]

63 – Madame BA DT

demeurant […]

[…]

64 – Monsieur HD-BZ AK

demeurant […]

57820 ST HH

65 – Monsieur CH H

demeurant […]

[…]

66 – Madame DU DV épouse H

demeurant […]

[…]

67 – Monsieur DW I

[…]

[…]

68 – Madame DK DX épouse I

[…]

[…]

69 – Monsieur BP DY

demeurant […]

[…]

70 – Madame DZ EA

demeurant […]

[…]

71 – Monsieur BZ J

demeurant […]

[…]

72 – Madame DF EB épouse J

demeurant […]

[…]

73 – Monsieur EC AI

demeurant […]

[…]

74 – Monsieur AX ED

demeurant […]

[…]

75 – Madame EE ED

demeurant […]

[…]

76 – Monsieur EF EG

demeurant 24 rue EK Guibert

[…]

77 – Madame CQ EG

demeurant 24 rue EK Guibert

[…]

78 – Monsieur BB EH

demeurant 11 rue EV Pagnol

[…]

79 – Monsieur BM EI

demeurant […]

[…]

80 – Madame EJ EI

demeurant […]

[…]

81 – Monsieur EK K

demeurant […]

[…]

82 – Madame EL DV épouse K

demeurant […]

[…]

83 – Monsieur BZ EM

demeurant […]

[…]

84 – Monsieur EN L

demeurant […]

[…]

85 – Madame EO EP épouse L

demeurant […]

[…]

86 – Monsieur EK M

demeurant […]

[…]

87 – Madame EQ ER épouse M

demeurant […]

[…]

88 – Monsieur AX N

demeurant […]

[…]

89 – Madame ES ET épouse N

demeurant […]

[…]

90 – Monsieur BP O

demeurant […]

[…]

91 – Madame EU O

demeurant […]

[…]

92 – Monsieur EV O

demeurant […]

[…]

93 – Madame EW EX épouse O

demeurant […]

[…]

94 – Monsieur EY O

demeurant […]

[…]

95 – Madame EZ FA épouse O

demeurant […]

[…]

96 – Monsieur FB P

demeurant […]

[…]

97 – Madame FC FD épouse P

demeurant […]

[…]

98 – L’EURL SIVAN MEUBLE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

99 – Monsieur HD-HH Q

demeurant […]

[…]

100 – Madame FE Z épouse Q

demeurant […]

[…]

101 – Monsieur BD FF

demeurant […]

[…]

102 – Monsieur FG FH

demeurant […]

[…]

103 – Monsieur FI AS

demeurant […]

[…]

104 – Monsieur EC FK

demeurant […]

[…]

105 – Monsieur FG FL

demeurant Bénand

[…]

106 – Monsieur FM R

demeurant […]

[…]

107 – Madame FN FO épouse R

demeurant […]

[…]

108 – Madame FP FQ

demeurant 13 rue EV Pagnol

[…]

109 – Monsieur BS FQ

demeurant […]

[…]

110 – Madame FR FQ

demeurant […]

[…]

111 – Monsieur FS S

demeurant […]

[…]

112 – Madame FT FU épouse S

demeurant […]

[…]

113 – Monsieur EY FV

demeurant […]

[…]

114 – Monsieur FW FX

demeurant […]

[…]

115 – Madame FY FX

demeurant […]

[…]

116 – Monsieur AX AL

demeurant […]

[…]

117 – Monsieur FZ GA

demeurant […]

[…]

118 – La SARL PARK INVEST

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

119 – Monsieur FG GB

demeurant […]

[…]

120 – Madame GC GB

demeurant […]

[…]

121 – Monsieur CP GD

demeurant […]

[…]

122 – Monsieur GE T

demeurant […]

[…]

123 – Madame BW GF épouse T

demeurant […]

[…]

124 – Monsieur EK T

demeurant […]

[…]

125 – Madame DK L épouse T

demeurant […]

[…]

126 – Madame GG GH

demeurant […]

[…]

127 – Monsieur GE GI

demeurant […]

67140 ST AX

128 – Madame CS GI

demeurant […]

67140 ST AX

129 – Madame DB JY-JZ

représentant l’indivision successorale de Monsieur U

JY

[…]

[…]

130 – Monsieur AY V

demeurant […]

[…]

131 – Madame GJ GK épouse V

demeurant […]

[…]

132 – Monsieur EK GL

demeurant […]

[…]

133 – Madame GM GL

demeurant […]

[…]

134 – Monsieur AX GN

demeurant […]

[…]

135 – Monsieur HD-AX KA

demeurant […]

[…]

136 – Madame KB KC-JY

demeurant […]

[…]

137 – Madame EZ GO

demeurant […]

[…]

138 – Monsieur FM GP

demeurant […]

[…]

139 – Madame GQ GP

demeurant […]

[…]

140 – Monsieur BZ W

demeurant […]

[…]

141 – Madame GR GS épouse W

demeurant […]

[…]

142 – Monsieur GT AA

demeurant […]

[…]

143 – Madame GU GV épouse AA

demeurant […]

[…]

144 – Monsieur BZ AA

demeurant […]

[…]

145 – Monsieur AX AB

[…]

[…]

146 – Madame FC GW épouse AB

[…]

[…]

147 – La SCI KRONENBERGER prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

149 – Monsieur HD-GE GY

demeurant […]

[…]

150 – Madame GX GY

demeurant […]

[…]

151 – Monsieur AU AC

demeurant […]

[…]

152 – Madame GZ HA épouse AC

demeurant […]

[…]

153 – Monsieur HD-BZ AD

demeurant […]

[…]

154 – Madame HB HC épouse AD

demeurant […]

[…]

155 – Monsieur HD-BD II

demeurant […]

[…]

156 – Monsieur HD AE

demeurant […]

[…]

157 – Madame HE HF épouse AE

demeurant […]

[…]

158 – Monsieur HG AF

demeurant […]

[…]

159 – Monsieur HH AF

demeurant […]

[…]

160 – Madame HI HJ épouse AF

demeurant […]

[…]

161 – Monsieur U HK

demeurant […]

[…]

162 – Madame HL HK

demeurant […]

[…]

163 – Monsieur BM HM

demeurant […]

[…]

164 – Madame HN HM

demeurant […]

[…]

165 – Monsieur HO HP

demeurant […]

[…]

166 – Madame HQ HR

demeurant […]

[…]

167 – Madame GG-JK KD

demeurant […]

[…]

168 – Monsieur HS AG

demeurant […]

[…]

169 – Madame BA HT épouse AG

demeurant […]

[…]

170 – Monsieur HD-GG KE

demeurant […]

[…]

171 – Madame GG-JV KE

demeurant […]

[…]

172 – Madame CQ HU

demeurant […]

[…]

173 – Monsieur HD-GE AH

demeurant […]

[…]

174 – Madame CQ HV épouse AH

demeurant […]

[…]

175 – Monsieur HW HX

représentant l’indivision matrimoniale

demeurant […]

[…]

176 – Madame FC HX

demeurant […]

[…]

177 – Monsieur HY HZ

demeurant […]

[…]

178 – Monsieur U IA

demeurant […]

[…]

179 – Monsieur EK IB

demeurant […]

[…]

180 – Madame IC IB

demeurant […]

[…]

181 – Madame DK BE

demeurant 6 rue AX et GG Curie

[…]

182 – Madame DP ID épouse AI

demeurant […]

[…]

183 – Madame GX IE

demeurant […]

67700 ST HD SAVERNE

184 – Monsieur IF IG

demeurant […]

[…]

185 – Madame GZ FF

demeurant […]

[…]

186 – Madame BI GA

demeurant […]

[…]

187 – Madame IH II

demeurant […]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

la Merci

[…]

189 – Monsieur IJ AJ

demeurant […]

[…]

190 – Madame IK IL épouse AJ

demeurant […]

[…]

191 – Madame AK

demeurant […]

68300 ST HH

192 – Madame IM EP épouse AL

demeurant […]

68300 ST HH

193 – Madame IN AF

demeurant […]

[…]

194 – Madame CL IA

demeurant […]

[…]

195 – Madame IO AM

demeurant […]

[…]

196 – Madame DP IP épouse AM

demeurant […]

[…]

197 – Madame GG-KF KG épouse AN

demeurant […]

[…]

198 – Monsieur IQ AO

demeurant […]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social 76 Allée HD-Jaurès

[…]

200 – Madame IR IS épouse AO

demeurant […]

[…]

201 – Monsieur HD IT

demeurant […]

[…]

202 – Madame CE IT

demeurant […]

[…]

203 – Monsieur U IU

demeurant […]

[…]

204 – Madame CL IU

demeurant […]

[…]

205 – Monsieur IV IW

demeurant […]

[…]

206 – Madame IX IW

demeurant […]

[…]

207 – Monsieur DW AP

demeurant […]

[…]

208 – Madame BW IY épouse AP

demeurant […]

[…]

209 – Monsieur HD-AX IZ

demeurant […]

[…]

210 – Madame EL IZ

demeurant […]

[…]

211 – Monsieur AY JA

demeurant […]

[…]

212 – Monsieur HD-AX KH

demeurant […]

[…]

213 – Madame JB JC

demeurant […]

[…]

214 – Monsieur CP AQ

demeurant […]

[…]

215 – Madame JR JS JT épouse AQ

demeurant […]

[…]

216 – Madame JD JE

demeurant […]

[…]

217 – Madame JF JG

demeurant […]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

219 – Monsieur JH AR

demeurant […]

[…]

220 – Madame JI JJ épouse AR

demeurant […]

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

222 – Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RESIDENCE ARGENTORA I

ayant son siège social 1 à […]

[…]

prise en la personne de son syndic la SARL DOMO’GEST

représentée par son représentant légal Monsieur AS

PARFAIT

ayant son siège social […]

[…]

223 – Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

[…]

ayant son siège social […]

[…]

prise en la personne de son syndic la SARL DOMO’GEST

représentée par son représentant légal Monsieur AS

PARFAIT

ayant son siège social […]

[…]

224 – Madame JK JL épouse AT

pour l’indivision successorale de feu HD JL

demeurant chez Madame JM JL

[…]

[…]

225 – Madame JM JL

demeurant […]

[…]

226 – Madame JN JO

demeurant […]

[…]

227 – Monsieur BB JP

demeurant […]

[…]

228 – Madame DF GN

demeurant […]

[…]

représentés par Maître BOUDET, avocat à la Cour

plaidant : Maître LUCAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

INTIMÉE et défenderesse :

La S.A. MADEO EXPLOITATION en liquidation judiciaire ayant son siège social 124 rue de l’Abbé-de-Epée à […]

représentée par son liquidateur la SELARL EKIP venant aux droits de la SELARL GT JQ

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître HARTER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur BM POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame BI GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame DK DONATH, faisant fonction

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 10 janvier 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur BM POLLET, Président et Madame DK DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Deux immeubles, dénommés Argentora I et II, à usage de résidence de tourisme, ont été […] à Strasbourg et vendus par lots ; chacun de ces immeubles a été constitué en une copropriété. La société S.E.G.H., ensuite devenue la société Madeo exploitation, chargée de l’exploitation de ces deux immeubles, a elle-même acquis plusieurs lots dans chacun d’eux, par actes notariés du 16 décembre 1998 (Argentora I) et du 7 décembre 1999 (Argentora II).

Par acte d’huissier du 26 mai 2015 le syndicat des copropriétaires de la résidence Argentora I, le syndicat des copropriétaires de la résidence Argentora II et les copropriétaires des deux immeubles ont fait assigner la société Madeo exploitation, en liquidation judiciaire, et la société GT JQ, « es qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeo exploitation » devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, afin de faire juger que les lots acquis par l’exploitant, à savoir les lots n° 122, 126, 127, 128, 129, 130 et 305 de l’immeuble Argentora I et les lots n° 141, 142, 143, 144, 145 et 146 de l’immeuble Argentora II, constituent des parties communes.

Suivant jugement en date du 3 mai 2018, le tribunal de grande instance de Strasbourg a débouté les demandeurs de leur revendication de la propriété des lots litigieux faisant partie

des copropriétés Argentora I et Argentora II et a condamné les deux syndicats de copropriétaires à payer à la société Madeo exploitation, représentée par son liquidateur, la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que le règlement de copropriété prévoyait expressément que les lots litigieux étaient des parties privatives et qu’il importait peu qu’une disposition générale de ce règlement stipule que les parties communes comprennent tous les locaux à usage commun ; les contradictions entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété importeraient peu ; par ailleurs, les demandeurs n’auraient pas démontré que le caractère privatif des lots porterait atteinte à la disposition du règlement de copropriété selon laquelle l’intégralité de l’immeuble devait être affecté à l’usage de résidence de tourisme, le caractère privatif n’étant pas contradictoire avec un usage collectif.

Le 6 juin 2018, les deux syndicats de copropriétaires et les copropriétaires ont interjeté appel de cette décision, en intimant la société Madeo exploitation et la société GT JQ « es qualité de liquidateur de la SA Madeo ».

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 septembre 2019 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 29 novembre 2019, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions du 1^er juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Argentora I, le syndicat des copropriétaires de la résidence Argentora II et les copropriétaires des deux ensembles immobiliers demandent à la cour de déclarer leurs conclusions recevables, d’infirmer le jugement entrepris, de dire que les lots litigieux sont, au même titre que les autres parties communes, la propriété indivise des copropriétaires de chaque ensemble dans lequel ils se situent, d’ordonner la publication de la décision au Livre foncier et de dire qu’il sera procédé aux modifications du Livre foncier rendues nécessaires, le tout aux frais de la société Madeo exploitation, et de dire qu’il sera procédé par les demandeurs aux modifications des règlements de copropriété et des états de division ; ils sollicitent également la condamnation solidaire de la société Madeo exploitation et de son liquidateur aux dépens ainsi qu’au paiement, par application de l’article 700 du code de procédure civile, d’une indemnité de 30 000 euros à chaque syndicat de copropriétaire et d’une indemnité de 2 000 euros à chaque copropriétaire.

Au soutien de leurs demandes, les appelants exposent que les deux immeubles sont affectés exclusivement à l’exploitation permanente de résidences de tourisme ; ils affirment que les services d’équipement communs sont indispensables à l’exploitant et que celui-ci doit nécessairement en disposer pour exercer son activité, et respecter ainsi la destination de l’immeuble. Ils invoquent, outre les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, la stipulation du règlement de copropriété réputant parties communes celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, notamment les locaux à usage commun, l’état descriptif de division initial de l’immeuble Argentora I, en ce qu’il mentionne divers locaux communs au rez-de-chaussée du bâtiment A, et le descriptif de vente des lots, en ce qu’il mentionne l’existence d’un logement de direction, et ils contestent les états descriptifs de division établis ultérieurement.

Ils affirment que les lots acquis par la société Madeo exploitation, dans lesquels celle-ci exerçait son activité d’exploitant de résidence de tourisme et réalisait les services destinés aux clients, étaient des locaux à usage commun ; l’affectation de « tantièmes de copropriété » à ces locaux serait indifférente ; l’acte complémentaire au règlement de copropriété daté du 2 octobre 2018, subdivisant le lot n° 200 en 115 nouveaux lots, prévoirait expressément que les

lots acquis par la société Madeo exploitation devaient bénéficier à tout gestionnaire pour permettre d’assurer les prestations nécessaires à une résidence de tourisme.

Les appelants évoquent par ailleurs une promesse de cession de ces lots par la société Madeo exploitation aux syndicats de copropriétaires, en indiquant que cette promesse était prévue par les actes de vente au profit de l’exploitant, qu’elle révèle l’intention des parties, que le liquidateur de la société n’a pas donné suite aux demandes de réitération de la vente et qu’il a obtenu du juge-commissaire de la procédure collective une résiliation des promesses de vente.

Les appelants font également valoir que le fait d’avoir privatisé et cédé à l’exploitant des locaux nécessaires à l’exploitation des immeubles conformément à leur destination est contraire aux dispositions législatives applicables aux résidences de tourisme ; les ventes consenties à l’exploitant initial seraient ainsi

contraires à la loi. Le liquidateur de la société Madeo exploitation n’aurait donc d’autre choix que de laisser le bénéfice de ces locaux à l’actuel exploitant des résidences Argentora ; néanmoins, son intention réelle serait de disposer pleinement des lots litigieux afin de les céder et de combler ainsi le passif de la société Madeo exploitation.

En réponse à l’exception d’irrecevabilité de leurs conclusions tirée de l’absence, pour chacun des copropriétaires, des mentions prévues par le a) de l’article 960, alinéa 2, du code de procédure civile, les appelants soutiennent que les indications litigieuses ont été mentionnées dans la déclaration d’appel et qu’elles sont reprises dans leurs dernières conclusions.

*

Par conclusions déposées le 14 mai 2019, la société Madeo exploitation et son liquidateur, la société Ekip, venant aux droits de la société GT JQ, demandent à la cour de déclarer irrecevables les conclusions des appelants, de confirmer le jugement entrepris et de condamner chaque syndicat de copropriétaire à payer une indemnité de 5 000 euros, et chaque copropriétaire une indemnité de 500 euros, « à la SELARL GT JQ, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeo exploitation ».

Ils exposent que la société Madeo exploitation a acquis divers lots de copropriété dans les immeubles Argentora I et Argentora II et imputent à une surévaluation de la rentabilité de l’immeuble et au comportement des autres copropriétaires les difficultés financières qu’a connues la société Madeo exploitation dans la gestion des deux résidences de tourisme ; en décembre 2010, une majorité de copropriétaires aurait refusé de renouveler les baux en fixant le loyer des locaux à leur valeur locative ; la société Madeo exploitation aurait finalement restitué les clés le 4 août 2014.

La société Madeo exploitation et la société Ekip ajoutent qu’à la date à laquelle la première a acquis ses lots de copropriété, la société civile l’Argentora n’avait pas cédé les autres lots aux copropriétaires demandeurs ; ceux-ci ne pourraient donc se prévaloir d’une intention des parties au moment de ces actes, notamment en ce qui concerne les promesses de vente qu’ils contiennent. Ces promesses auraient été résiliées par ordonnance du juge-commissaire en date du 25 mars 2015, les demandeurs à la présente procédure auraient fait opposition et la procédure serait toujours en cours. Les lots dont la société Madeo exploitation est propriétaire seraient actuellement occupés par un tiers, et le juge des référés, saisi d’une demande d’expulsion, aurait considéré qu’il ne pouvait statuer, compte tenu des procédures engagées au fond.

Les intimées contestent la recevabilité des conclusions déposées le 5 février 2019 pour les

appelants, au motif qu’elles ne comprendraient pas la totalité des mentions exigées pour les personnes physiques par l’article 960 du code de procédure civile.

Quant au fond du litige, les intimées font valoir que les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont supplétives de volonté et que la qualification de lot est exclusive de celle de partie commune. Elles ajoutent que les lots litigieux sont clairement identifiés comme comportant des locaux et une quote-part de parties communes et que leur caractère privatif a été reconnu contractuellement dans les actes de vente. Les parties privatives à usage commercial seraient définies sans équivoque par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ; le premier règlement de copropriété aurait été modifié avant l’acquisition de ses lots par la société Madeo exploitation et en aucun cas le règlement applicable ne réputerait partie commune les locaux permettant de réaliser les services nécessaires à l’exploitation d’une résidence de tourisme.

Les intimées soutiennent également que, dans la procédure relative à la résiliation des promesses de vente, les appelants actuels avaient expressément reconnu que les lots litigieux étaient des « lots privatifs appartenant à la société Madeo ». Leur mauvaise foi serait ainsi caractérisée.

*

Pour répondre à une question de la cour, les appelants ont déposé, le 23 décembre 2019, une note précisant qu’ils ne sollicitent aucune condamnation à l’encontre de la société GT JQ, aujourd’hui devenue la société Ekip, et que cette société a été appelée dans la cause uniquement en sa qualité de liquidateur de la société Madeo exploitation.

MOTIFS

Sur la procédure

Il n’est pas demandé à la cour de déclarer irrecevables les conclusions déposées pour les appelants le 1^er juillet 2019 ; la cour étant saisie uniquement de celles-ci, conformément à l’article 954, alinéa 4 in fine, du code de procédure civile, il importe peu que des conclusions antérieures n’aient pas comporté les mentions prévues par l’article 960, alinéa 2, de ce code.

Par ailleurs, il convient de prendre acte que les appelants ne sollicitent pas de condamnation solidaire de la société Madeo exploitation et de son liquidateur, et que celui-ci, qui intervient uniquement en cette qualité, ne doit pas être considéré comme une partie au litige, à titre personnel.

Sur le fond

Si, dans les motifs de leurs conclusions, les appelants contestent la licéité des ventes consenties à la société Madeo exploitation, le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit la cour conformément à l’article 954, alinéa 3, du

code de procédure civile, ne formule aucune demande sur ce point. Par ailleurs, les syndicats de copropriétaires ne revendiquent pas la propriété des lots litigieux, mais demandent seulement que ces lots soient déclarés parties communes.

Conformément aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les parties privatives sont des parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et les parties communes sont les parties de ces bâtiments et terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les

copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Or, selon l’article 1 de cette même loi, dans sa rédaction applicable à la date des faits de l’espèce, les lots de copropriété comprennent chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; en outre, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, cet article rappelle que chaque lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Dès lors, les appelants sont mal fondés à demander que des lots de copropriété soient, en eux-mêmes, qualifiés de parties communes.

Au surplus, outre qu’ils ne demandent pas, dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour, de juger que certaines parties des bâtiments incluses dans les lots de la société Madeo exploitation constituent en réalité des parties communes en application du règlement de copropriété, les appelants n’apportent pas d’éléments probants suffisants en ce sens.

En effet, d’une part, le descriptif de vente ne peut faire la preuve de la qualification de partie commune ou de partie privative.

D’autre part, les appelants ne soutiennent pas que certaines des parties d’immeuble incluses dans les parties privatives des lots numérotés 141, 142, 143, 144, 145 et 146 sont expressément désignées comme des parties communes par l’état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété du 21 avril 1998 ou celui du 16 mars 1999 ; en particulier, la désignation des parties privatives composant ces lots ne correspond à aucune des mentions des neuf catégories de parties communes de la copropriété Argentora II.

En ce qui concerne les lots 122, 126 à 130 et 305, les appelants relèvent l’identité des termes désignant certaines parties privatives de ces lots dans l’acte de vente avec ceux utilisés pour désigner des parties communes spéciales dénommées PC2 par l’état descriptif de division du 21 avril 1998 ; cependant, celui-ci a été modifié par un acte complémentaire en date du 2 octobre 1998 ayant amendé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division initial, et, conformément au règlement de copropriété ainsi modifié, les parties communes PC2 du bâtiment A ne comprennent plus le « local Linge sale-Linge propre », prévu initialement au sous-sol et devenu la partie privative du lot 126, ni les « réception », « débarras », « téléphone » et autres « locaux », prévus initialement au rez-de-chaussée et devenus les parties privatives des lots 122 et 127 à 130.

Par ailleurs, les parties privatives des lots litigieux, à savoir les lots situés dans la copropriété Argentora I et numérotés 122, 126, 127, 128, 129 et 130, ainsi que les lots situés dans la copropriété Argentora II et numérotés 141, 142, 143, 144, 145 et 146, acquis respectivement les 16 décembre 1998 et 7 décembre 1999 par la société S.E.G.H. aux droits de laquelle vient la société Madeo exploitation, sont désignées par des termes tels que « local », « débarras », « bureau », « W.C. », « téléphone », « vestiaire », « réception », « office », « laverie », qui n’impliquent pas, par eux-mêmes, que ces parties d’immeuble sont nécessairement affectées à l’usage de plusieurs copropriétaires voire de tous. En effet, selon les propres explications des appelants, il s’agit de locaux nécessaires à l’activité de l’exploitant de la résidence de tourisme et la circonstance que les occupants de la résidence peuvent accéder à certains d’entre eux pour bénéficier des services communs assurés par l’exploitant ne constitue pas un usage des locaux par les autres copropriétaires, liés à l’exploitant par un contrat de louage ou de mandat.

En outre, dans la mesure où, d’une part, le règlement de copropriété définit l’affectation des locaux litigieux et où, d’autre part, les contrats de vente conclus au profit de l’exploitant imposent à celui-ci de céder les lots litigieux au syndicat des copropriétaires en cas de

résiliation des baux consentis par les copropriétaires, les appelants sont mal fondés à soutenir que la cession à l’exploitant des parties de l’immeuble nécessaires à son activité contrevient au règlement de copropriété stipulant que l’intégralité de l’immeuble est affecté exclusivement à l’usage de résidence de tourisme, à l’économie de l’opération ou aux dispositions légales applicables à de telles résidences.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris.

Sur les dépens et autres frais de procédure

Les deux syndicats de copropriétaires, qui succombent, ont été condamnés à bon droit aux dépens de première instance ; ils seront également condamnés aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce justifient de condamner les syndicats de copropriétaires à payer à la société Madeo exploitation, représentée par son liquidateur judiciaire, une indemnité de 2 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; ils seront eux-mêmes déboutés de leur demande à ce titre ainsi que les copropriétaires appelants.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONSTATE que la demande tendant à faire déclarer irrecevables les conclusions déposées pour les appelants le 5 février 2019 est devenue sans objet ;

CONSTATE que seule la société Madeo exploitation, représentée par son liquidateur, a la qualité d’intimée, la société GT JQ, aujourd’hui devenue la société Ekip, figurant à la procédure uniquement en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeo exploitation ;

CONFIRME le jugement déféré ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Argentora I et le syndicat des copropriétaires de la résidence Argentora II, in solidum, aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Madeo exploitation, représentée par son liquidateur judiciaire, une indemnité de 2 000 € (deux mille euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile, et les déboute de leur demande à ce titre, de même que les copropriétaires appelants.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE