COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 9 juin 2020

N° RG 19/01756 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FI7L

— DA- Arrêt n°

B Z, X E A / X-C D épouse Y

Ordonnance de Référé, origine Tribunal d’Instance du PUY EN VELAY, décision attaquée en date du 07 Août 2019, enregistrée sous le n° 12-19-000013

Arrêt rendu le MARDI NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. B Z

et

M^me X E A

[…]

[…]

R e p r é s e n t é s e t p l a i d a n t p a r M a î t r e S é b a s t i e n R A H O N , a v o c a t a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M^me X-C D épouse Y

[…]

[…]

Représentée et plaidant par Maître Nadine MASSON-POMOGIER de la SELARL OGMA, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 février 2020, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Le délibéré initialement fixé pour être rendu le 31 mars 2020, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, a été prorogé conformément aux mesures sanitaires prises lors de la crise du COVID 19. L’affaire a été rendue par mise à disposition au greffe le 9 juin 2020.

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Suivant contrat du 1^er août 2018 M^me X-C D épouse Y a donné à bail à M^me X-E A et M. B Z un logement d’habitation situé à Coubon (Haute-Loire), moyennant un loyer mensuel de 680 EUR.

Le 18 octobre 2018 la propriétaire a fait signifier aux locataires un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 2112,40 EUR en principal.

Le 18 janvier 2019 M^me Y a fait assigner M. Z et M^me A devant le juge des référés du tribunal d’instance du Puy-en-Velay aux fins d’expulsion.

Par ordonnance du 7 août 2019 le juge des référés a fait droit à la demande de M^me Y, en ces termes :

« Nous, juge des référés statuant publiquement en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, rendue de manière réputée contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens au fond demeurant réservés,

DÉCLARONS le courrier de Madame X-E A et Monsieur B Z irrecevable, car non soutenu ;

DÉCLARONS recevable l’action de Madame X-C D épouse Y ;

CONDAMNONS in solidum Madame X-E A et Monsieur B Z à payer à Madame X-C D épouse Y la somme provisionnelle de 6 872,50 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail à compter du 19 décembre 2018;

AUTORISONS Madame X-C D épouse Y, à défaut pour Madame X-G A et Monsieur B Z d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par la bailleresse ;

CONDAMNONS in solidum Madame X-E A et Monsieur B Z à payer à Madame X-C D épouse Y une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du logement, ce à compter du 1^er juin 2019 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

DISONS que l’indemnité d’occupation demeurera due in solidum par Madame X-E A et Monsieur B Z tant qu’ils occuperont le logement ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

DISONS que la bailleresse sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DISONS que la bailleresse sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989 ;

DISONS que le Tribunal est incompétent pour ordonner l’organisation d’un état des lieux de sortie ;

CONDAMNONS Madame X-E A et Monsieur B Z à payer à Madame X-C D épouse Y la somme de 500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNONS in solidum Madame X-E A et Monsieur B Z à payer à Madame X-C D épouse Y la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame X-E A et Monsieur B Z aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2018 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission, par les soins du greffe, au représentant de l’État, de la présente décision en vue de la prise en compte d’une éventuelle demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi nº 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en 'uvre du droit au logement, par application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. »

Dans les motifs de sa décision le juge des référés a considéré que la procédure était régulière et que

la résiliation du bail était encourue en raison de la clause résolutoire insérée dans l’acte.

M. B Z et M^me X-E A ont fait appel de cette décision le 2019. L’appel porte sur la totalité de la décision du juge des référés.

Dans leurs conclusions ensuite du 20 décembre 2019 les appelants demandent à la cour de :

— déclarer recevable leur appel ;

— dire et juger que le juge des référés était incompétent matériellement eu égard aux contestations sérieuses ;

— en conséquence :

— infirmer l’ordonnance du 7 août 2019

— débouter M^me Y de toutes ses demandes ;

— condamner M^me Y à leur payer 2500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au soutien de leurs demandes les appelants plaident essentiellement que « l’application de la clause résolutoire est parfaitement contestable, d’une part en raison du caractère indécent du logement, d’autre part eu égard au vice du consentement des locataires du fait d’une réticence dolosive portant sur la performance énergétique. » Ils précisent que la baie vitrée et la porte du garage sont mal isolées et laissent entrer l’air, de sorte que les températures relevées à l’intérieur de l’habitation sont « considérablement basses ». Ils ajoutent qu’en omettant « volontairement » de joindre le DPE au moment de l’offre de location et lors de la signature du bail, M^me Y « dissimulait intentionnellement le caractère énergivore de son bien et la réalité de la surface habitable. » Ils se plaignent également de ce que la propriétaire « ne les avait jamais rendus destinataire de l’état des risques naturels » alors que la commune de Coubon « est classée en zone risque de niveau 3 pour le radon. »

En défense, dans des conclusions du 4 décembre 2019, M^me X-C D épouse Y demande pour sa part à la cour de :

« Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989, articles 4 et 32 notamment,

Voir confirmer en toutes ses dispositions à l’exception de la condamnation à 500 € de dommages intérêts l’ordonnance dont appel.

Dire mal fondés les appelants en leurs contestations qui ne sont pas sérieuses.

Dire que les condamnations relatives à la créance de loyers et d’indemnité d’indue occupation le sont à titre prévisionnel.

Condamner les appelants à payer et porter à la concluante la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2018. »

M^me Y rappelle que la résiliation du bail est acquise de plein droit en raison du commandement de payer qui n’a pas été exécuté, les locataires n’ayant en réalité jamais payé aucun

loyer. Concernant le caractère prétendument indécent du logement, M^me Y soutient que les appelants n’apportent aucune preuve, au contraire le bon état de l’immeuble loué a été constaté par une enquête transmise le 30 septembre 2019 à la mairie de Coubon. Elle considère enfin que la réclamation des locataires concernant le chauffage défectueux ou insuffisant « est une affirmation qui ne repose sur aucun document technique. »

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

L’affaire, instruite selon les modalités de l’article 905 du code de procédure civile, est venue devant la cour à son audience du jeudi 20 février 2020.

II. Motifs

Attendu que dans ses conclusions M^me X-C Y sollicite la confirmation de l’ordonnance à l’exception de la condamnation à 500 EUR de dommages-intérêts ; qu’en effet le juge des référés ne pouvait prononcer une telle condamnation, et l’ordonnance sur ce point doit être infirmée ;

Attendu, sur le fond, que le commandement de payer du 18 octobre 2018 a produit tous ses effets faute pour les débiteurs de s’être acquittés des sommes dues dans le délai légal, ce à quoi les consorts Z et A n’opposent aucune contestation sérieuse ;

Attendu que les appelants protestent néanmoins contre la mise en oeuvre de cette clause, au motif de l’indécence du logement et d’un vice du consentement dont ils auraient été victimes lors de l’établissement du contrat de location ; qu’il leur appartient d’apporter la preuve de ces griefs ;

Or attendu que le constat d’huissier établi à la requête des locataires le 17 octobre 2019 montre certes un logement qui n’est pas à l’état de neuf mais qui cependant ne souffre d’aucun défaut pouvant justifier la rétention totale du loyer, étant d’observé que l’huissier n’a pas pu constater le mauvais fonctionnement de la baie vitrée, M. Z et M^me A s’y étant opposés, et qu’il s’est contenté d’annexer des « relevés d’humidité » produits par les locataires eux-mêmes ;

Attendu que la cour rappelle qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, seul le juge a le pouvoir de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le règlement, dans l’attente des travaux nécessaires pour rendre le logement décent, et que cette possibilité n’a pas été mise en oeuvre par les locataires ;

Attendu qu’il convient également d’observer que, nonobstant le mauvais état allégué de l’habitation, M^me A adressait à M^me Y, au mois de septembre 2018, des messages SMS où elle disait solliciter sa banque pour « débloquer le paiement des loyer août et septembre et mettre en place des virements pour les autres mois », ce qui manifestement n’a jamais été fait ;

Attendu, par ailleurs, que dans un courrier très clair du 30 septembre 2019, relatif au diagnostic de l’immeuble loué, le maire de la commune de Coubon écrivait qu’il prenait acte des conclusions qui lui avaient été remises, attestant du « très bon état » de l’habitation ;

Attendu enfin que les arguments des appelants, concernant l’absence de DPE et la présence de risques naturels sur la commune de Coubon, ne sont d’aucune portée dans la mesure où nulle indécence du logement n’est en réalité démontrée ;

Attendu qu’au vu de ce qui précède, aucun vice du consentement des locataires ne ressort du dossier ;

Attendu que dans ces conditions l’ordonnance déférée ne peut qu’être intégralement confirmée, sauf concernant les dommages et intérêts ;

Attendu que 2000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance, sauf concernant la somme de 500 EUR allouée à M^me X-C Y à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau, infirme l’ordonnance en ce que le juge des référés a alloué à M^me X-C Y la somme de 500 EUR à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. B Z et M^me X-E A à payer à M^me X-C Y la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. B Z et M^me X-F A aux dépens d’appel.

Le greffier Le président