COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/11 /2023

la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN

la SCP DELHOMMAIS, MORIN

ARRÊT du : 28 NOVEMBRE 2023

N° : – 23

N° RG 21/00557 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJXE

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 26 Novembre 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260926294401

S.C.I. DES BOUTIQUES DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 5] II

Société Civile Immobilière au capital de 152.449,02 € inscrite au RCS de LYON sous le numéro 326 686 474 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant M^e Pierre GUILLAUMA de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Pierre MAISONNAS, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265262512988779

S.D.C. DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 5] II représenté

par son Syndic la SARL France Industrielle Gestion Administrative, (FIGA) [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Hélène DELHOMMAIS de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e François-Xavier LUCAS de la SELARL SELARL CABINET LUCAS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 19 février 2021.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 16 Octobre 2023 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 28 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le centre commercial [Localité 5] II est un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété qui réunit quatre copropriétaires : la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II, Auchan carburant, Auchan France et Immochan.

Par résolution du 1er février 2001, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a autorisé la cession à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II des biens et droits immobiliers portant sur des parties communes générales pour le prix d’un euro.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2014, une résolution n° 4 a été adoptée afin de déplacer « l’installation technique se trouvant dans le local EDF ».

Par acte authentique en date du 28 avril 2016, la cession au profit de la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II a été régularisée.

Par acte d’huissier en date du 28 juillet 2016, la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II a fait assigner le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II, réprésenté par son syndic, la société France industrielle gestion administration, devant le tribunal judiciaire de Tours afin de le voir condamner à procéder à la démolition du transformateur EDF dans le lot n° 45 et condamner au versement de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouter la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II de ses demandes tendant d’une part à voir condamner le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II sous astreinte à procéder à la démolition du transformateur EDF contenu dans le lot 45 à ses frais et d’autre part à lui verser des dommages-intérêts ;

— débouté la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II et le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration en date du 19 février 2021, la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II a interjeté appel de l’intégralité des chefs de ce jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

— déclarer parfait son désistement partiel concernant la demande de rédaction forcée d’un état descriptif de division ;

— réformer, pour le surplus, la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la démolition ou au transfert du transformateur EDF contenu dans le lot 45 ainsi que toutes installations techniques annexes à ses frais et sous peine d’une astreinte de 2 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler les sommes de : 50 000 € à titre de dommages et intérêts et de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 26 novembre 2020 ;

Statuant à nouveau,

— confirmer le jugement précité ;

— débouter la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II de sa demande tendant à voir procéder à la démolition du transformateur EDF contenu dans le lot n° 45 ainsi que toutes installations techniques annexes sous astreinte ;

— débouter la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— débouter la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II de ses demandes fondées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II à lui payer une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

L’appelante demande à la cour de déclarer parfait son désistement concernant la demande de rédaction forcée d’un état descriptif de division. Cependant, aucun chef du jugement ne portait sur la rédaction d’un état

descriptif de division de sorte que le désistement d’appel est sans objet. La renonciation à une demande formulée dans les premières conclusions d’appel n’emporte pas pour conséquence que la cour devrait constater un désistement d’appel.

Sur la délivrance du lot n° 45

Moyens des parties

L’appelante soutient que le compromis de vente comportait une clause de réserve de jouissance du local technique à durée indéterminée, et qu’elle a mis en demeure le syndic de provoquer une assemblée pour lever cette clause ; que c’est ainsi que la résolution n° 4 a été adoptée lors de l’assemblée générale du 17 septembre 2014 prévoyant de déplacer l’installation technique se trouvant dans ce local dans un autre emplacement à définir ; que le lot n° 45 lui a été cédé sans que ce local ne soit débarrassé de ses installations de transformateur électrique afin d’être rendu à une activité commerciale conformément à la volonté des parties ; que le transformateur concerné dessert tout le centre commercial et EDF impose que de telles installations soient placées en limite de propriété compte tenu de l’arrivée de la haute tension dans le local ; que le déplacement coûte beaucoup plus cher qu’originairement de sorte que le syndicat rechigne à faire les travaux et invoque tout prétexte pour échapper à ses engagements le plus longtemps possible ; qu’elle est propriétaire des trois petits locaux situés à droite de la porte dont les deux concernés par le transformateur ; que cet emplacement est l’un des meilleurs du centre commercial ; que la brasserie limitrophe, dont le local est également sa propriété, bénéficierait ainsi d’une commercialité nettement supérieure si elle pouvait prendre possession de ses biens et transformer les murs extérieurs en vitrine ; qu’elle n’est pas tenue d’assurer la fourniture d’électricité au centre commercial, ni de déplacer ces équipements ou de les entretenir ; que la délibération de 2001 autorisant la cession prévoit seulement qu’une fois le local débarrassé par le syndicat de ses installations techniques, la SCI procédera à tous travaux nécessaires à transformer cette « surface » jusqu’alors « technique » en local de vente et ce, à ses frais ; qu’au regard de l’obligation de délivrance, dès lors que la clause dite de réserve de jouissance expirait, le cessionnaire était titulaire de la plénitude de son droit de propriété et devait recevoir la chose conforme aux prévisions contractuelles pour en jouir sans délai.

Le syndicat des copropriétaires réplique qu’aux termes de l’acte de cession du 28 avril 2016, la SCI est devenue pleinement propriétaire, la réserve de jouissance se trouvant dès lors être levée ; que la SCI a pris les biens immobiliers qui lui étaient cédés pour l’euro symbolique, dans l’état où ils se trouvaient sans recours contre le vendeur ; qu’aux termes de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 1er février 2001 ' résolution n° 4.2 – l’ensemble des travaux de transformation de la superficie cédée en une surface à usage de commerce ou de service devait être pris en charge par la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II ; que la SCI qui a acquis le lot n° 45 ne peut donc exiger du syndicat des copropriétaires la démolition des installations électriques du local qui lui appartient ; que la cour confirmera le jugement prononcé le 26 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Tours.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue à l’acheteur.

Par acte authentique du 28 avril 2016, le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II a vendu à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II différents lots dont le lot n° 45 d’une superficie de 41 m², décrit dans l’acte comme suit :

« Au RDC, BOUTIQUES.

Avec les 41/24510 du sol et des parties communes générales.

Et les 41/23602 des charges spéciales au CENTRE COMMERCIAL.

Et les 41/5102 des charges spéciales à la GALERIE MARCHANDE. ».

L’acte stipulait également : « L’ACQUÉREUR est propriétaire des BIENS vendus à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les BIENS vendus étant entièrement libres de location ou occupation, ainsi que le VENDEUR le déclare et que l’ACQUEREUR a pu le constater en les visitant ».

La vente de ce lot a été décidée à l’unanimité des copropriétaires par résolution n° 4 de l’assemblée générale du 1er février 2001 prévoyant que « l’ensemble des travaux relatifs à la transformation de la surface cédée en une surface à usage de commerce ou de service sera pris en charge par la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II ».

Le compromis de vente annexé au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires stipulait en son article 4 : « le syndicat de copropriété conservera la jouissance du local technique cédé jusqu’au moment où le syndicat des copropriétaires aura décidé de son déplacement ainsi que des installations techniques qui s’y trouvent dans un autre lieu ». Cette clause de réserve de jouissance n’est pas stipulée à l’acte de vente.

Suivant résolution n°4 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2014, il a été décidé de « déplacer l’installation technique se trouvant dans ce local – aujourd’hui local EDF, répartiteur téléphone et comptage boutiques – dans un autre emplacement à définir », le conseil syndical étant mandaté à cette fin.

Il résulte de ces éléments antérieurs à la réalisation de la vente que le syndicat des copropriétaires a reconnu l’usage collectif des installations techniques, notamment du transformateur EDF, présentes dans le local qui allait être cédé à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II, et a décidé de procéder à leur déplacement dans un autre local.

Le syndicat des copropriétaires ne peut désormais soutenir que la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II est devenue propriétaire des installations techniques occupant le lot n° 45 cédé, alors que leur présence dans ce local postérieurement à la vente du 28 avril 2016 ne résulte que de la carence du syndic à exécuter la décision de déplacer les installations techniques dans un autre emplacement à définir.

Il résulte d’ailleurs de l’acte de vente que le syndicat des copropriétaires a vendu un lot à usage de boutiques qu’il déclarait libre de toute occupation, et non un local technique comportant un transformateur EDF qui ne pouvait être cédé à l’un des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Le fait qu’il était décidé lors de l’assemblée générale du 1er février 2001 que la cessionnaire supporterait le coût des travaux relatifs à la transformation de la surface cédée en une surface à usage de commerce ou de service, ce qui est la suite nécessaire de la jouissance du local cédé, n’emportait nullement pour conséquence que la SCI des boutiques du centre commercial de

[Localité 5] II deviendrait propriétaire des installations techniques à usage collectif, ni même qu’elle devait supporter le coût de leur déplacement dans un nouvel emplacement qui relève d’une décision des copropriétaires.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II a manqué à son obligation de délivrer à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II un local libre de toute occupation qu’elle savait destiné à un usage de boutique.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à l’enlèvement de toutes les installations techniques à usage de la copropriété existantes au sein du lot 45, à ses frais. Afin d’assurer l’exécution de cette condamnation et au regard du délai écoulé depuis la vente, il convient de prévoir une astreinte provisoire dans les termes prévus au dispositif de la présente décision. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

L’appelante indique que le syndicat des copropriétaires a fait preuve de résistance à sa demande pour des motifs qui tiennent à la légèreté blâmable et l’intention de nuire ; qu’elle ne peut faire de travaux et agrandir la superficie commerciale de la brasserie limitrophe et ainsi augmenter les loyers.

Le syndicat des copropriétaires réplique que la SCI est restée treize années sans se manifester pour régulariser les actes définitifs de vente des lots acquis pour l’euro symbolique ; qu’elle ne verse aux débats aucune pièce, ni aucun document justifiant un quelconque préjudice, permettant un débat sur une virtuelle perte de chance indemnisable pour perte de loyer ; qu’une perte de chance hypothétique n’est en aucune façon indemnisée ; que la SCI ne peut en aucune manière se prévaloir d’une demande de dommages et intérêts au préjudice du syndicat des copropriétaires, car nul ne peut se plaindre de ses propres turpitudes.

Réponse de la cour

La victime d’un fait dommageable est en droit d’obtenir de son auteur réparation du préjudice causé sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En cédant le lot n° 45 qu’il savait occupé par des installations techniques à usage de l’ensemble de la copropriété et dont il avait antérieurement décidé le déplacement sans y procéder effectivement, le syndicat des copropriétaires a commis une faute contractuelle à l’égard du cessionnaire, en ne délivrant pas le bien libre de toute occupation alors qu’il savait que la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II le destinait à une activité commerciale.

En arguant qu’elle ne peut faire de travaux et agrandir la superficie commerciale de la brasserie limitrophe, la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II se prévaut d’un préjudice de jouissance qui n’est pas contestable dès lors que les installations techniques demeurent dans le local cédé depuis la vente réalisée depuis le 28 avril 2016.

Ce préjudice de jouissance, distinct du préjudice de perte de loyers, lequel n’est étayé par aucun élément, justifie qu’il soit intégralement réparé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II.

Sur les frais de procédure

Compte-tenu de la solution donnée au litige, le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à l’appelante une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE sans objet le désistement partiel formé au titre de la demande de rédaction forcée d’un état descriptif de division ;

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II à procéder à l’enlèvement de toutes les installations techniques à usage de la copropriété existantes au sein du lot n° 45 appartenant à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II, à ses frais ;

ASSORTIT cette condamnation d’une astreinte provisoire à la charge du syndicat des copropriétaires de 1 000 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de trois mois, suivant la signification du présent arrêt, dans la limite de 3 mois, à charge, le cas échéant, pour la partie intéressée de faire liquider l’astreinte et d’en faire prononcer une nouvelle ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II à payer à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II à payer à la SCI des boutiques du centre commercial de [Localité 5] II la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du centre commercial de [Localité 5] II aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT