Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 26 juin 2024, n° 23/02736

CA Orléans
Infirmation partielle 26 juin 2024

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a jugé que les dégradations imputables à la locataire étaient justifiées et a ordonné le paiement d'une somme pour les réparations.
Accepté
Obligation du locataire de payer la taxe
La cour a constaté que la taxe n'avait pas été réglée par le locataire et a ordonné son paiement.
Accepté
Créance du bailleur sur le dépôt de garantie
La cour a jugé que le dépôt de garantie constitue une créance du bailleur tant que le locataire ne s'acquitte pas de ses obligations.
Accepté
Frais de procédure engagés par le bailleur
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie appelante l'intégralité des sommes exposées du fait de la présente procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 26 juin 2024, n° 23/02736
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/02736
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 juillet 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIERJohanna GUEREKOBAYA
Cabinet(s) :	SCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIESWALTER & GARANCE AVOCATS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

M^e Johanna GUEREKOBAYA

ARRÊT du : 26 JUIN 2024

n° : N° RG 23/02736 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G4S5

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 28 Septembre 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265304637070333

Madame [I] [V]

née le 28 Avril 1950 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉES : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265299215309362

Madame [J] [K] veuve [H]

née le 1er Mars 1938 à [Localité 7] ( ALGERIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES D 'INDRE ET LOIRE agissant en qualité de tuteur de Madame [J] [K] veuve [H] en vertu d’un jugement du juge des tutelles de TOURS en date du 28 septembre 2022 et prise en la personne de ses représentants légaux.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par M^e Johanna GUEREKOBAYA, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 14 Novembre 2023

' Ordonnance de clôture du 09 avril 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 22 MAI 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 26 JUIN 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Selon acte notarié du 30 mars 2007, [I] [V] donnait en location à [J] [K] veuve [H] un appartement sis à [Localité 10] au sein de la [Adresse 9].

Le 2 juillet 2021, [I] [V] faisait délivrer à [J] [K] veuve [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 24 novembre 2021, [I] [V] faisait assigner [J] [K] veuve [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours statuant en référé et ce aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail, autoriser l’expulsion de la locataire, et l’entendre condamner à lui payer diverses sommes.

La cause était renvoyée devant la juridiction du fond à l’audience du 6 juillet 2023.

Par jugement en date du 28 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours constatait le désistement de [I] [V] de sa demande d’expulsion, constatait que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 3 septembre 2021, constatait que [J] [K] veuve [H] a quitté les lieux 18 août 2022 , disait [J] [K] veuve [H] occupante sans droit ni titre du 3 septembre 20 21 au 18 août 2022, constatait l’effacement de la dette locative arrêtée au 20 octobre 2022, soit la somme de 6180,42 € par décision de la commission de surendettement des particuliers d’Indre-et-Loire en date du 20 octobre 2022, déboutait [I] [V] de sa demande en paiement d’une somme de 162 € au titre d’une provision à valoir sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022, condamnait [J] [K] veuve [H] au paiement d’une somme de 559,31 € au titre des dégradations locatives à laquelle il convient de déduire dépôt de garantie d’un montant de

1300 €, constatait que le compte locataire présentait un solde créditeur de 740,69 € au profit de [J] [K] veuve [H] après déduction de la somme de 559,31 € due au titre des dégradations locatives et restitution du dépôt de garantie et ordonnait à [I] [V] de restituer à [J] [K] veuve [H] la somme de 740,69 € dans un délai d’un mois.

Les parties étaient déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 14 novembre 2023, [I] [V] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions en date du 16 janvier 2024, elle sollicite l’infirmation partielle de ce jugement, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [J] [K] veuve [H] à lui payer la somme de 1398,28 € au titre de la reprise des dégradations locatives, la somme de 162 € au titre de l’exercice 2022, de juger que le dépôt de garantie de 1300 € doit lui rester acquis sans déduction aucune avec le montant de la dette de [J] [K] veuve [H] .

Elle réclame le paiement de la somme de 3500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens incluant le coût du commandement de payer la dénonce à la CCAPEX.

Par ses dernières conclusions en date du 16 février 2024, [J] [K] veuve [H] , représentée par l’UDAF d’Indre-et-Loire en qualité de tuteur, sollicite la confirmation du jugement entrepris, et demande à la cour de débouter [I] [V] de sa demande visant à obtenir que le dépôt de garantie lui soit acquis, de la débouter de sa demande au titre des dégradations locatives et de sa demande au titre de la taxe foncière.

Elle réclame le paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 9 avril 2024.

SUR QUOI :

Attendu que pour demander que le dépôt de garantie lui demeure acquis, [I] [V] indique que [J] [K] veuve [H] demeurerait redevable d’un solde de loyer, charges et dégradations locatives de 6404,14,€ et que l’effacement d’une dette locative dans le cadre d’une procédure de surendettement équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire ;

Que [J] [K] veuve [H] déclare qu’elle a déposé un dossier de surendettement le 1er août 2022 dans lequel elle a déclaré sa dette locative, que sa demande était déclarée recevable le 18 août 2022 et que par décision en date du 16 décembre 2022, la commission de surendettement a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant pour effet, en l’absence de contestation, l’effacement de toutes les dettes déclarées au sein du dossier de surendettement ;

Attendu que s’il est exact que, selon les dispositions de l’article L741 '3 du code de la consommation, les dettes non inscrites mais antérieures au rétablissement sont éteintes à défaut de recours exercé dans le délai de deux mois, et que s’il est également exact qu’un tel recours n’a pas été exercé, il n’en demeure pas moins que le dépôt de garantie constitue une créance du locataire à l’encontre du propriétaire tant que celui-là s’acquitte de ses obligations contractuelles, ce qui n’a pas été le cas en la cause, puisque le montant des dettes effacées est supérieur à celui du dépôt de garantie, de sorte que la créance du locataire sur le propriétaire de par l’absence de paiement, même en cas d’effacement de la dette du locataire ;

Attendu que le jugement querellé a relevé à juste titre que les dégradations imputables à la locataire se montaient à 1398,28 €, et que ces réparations étaient justifiées ;

Que la partie appelante reproche au premier juge voir appliquer un coefficient de vétusté de 60 % à raison de la durée d’occupation par [J] [K] veuve [H] , soit 15 années ;

Que la partie intimée invoque les dispositions de l’article 17 30 du Code civil, selon lesquelles lorsqu’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Qu’il est de fait que le locataire n’est pas débiteur d’une obligation de restituer les locaux à l’état neuf, pas plus qu’il est obligé de financer l’intégralité de la rénovation des locaux dont il n’est pas établi qu’il n’a pas fait un usage normal ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait application du principe d’un coefficient de vétusté, mais de la réformer sur le quantum, considérant qu’il y a lieu de réduire cette coefficient à 3 % par an, soit 45 % total, de sorte que la locataire sera jugée redevable de la somme de 769 €;

Attendu que le premier juge a débouté [I] [V] , faute de justificatifs, de sa demande au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

Que le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères apparaît dans le décompte, qu’il n’est ni contestable ni contesté que cette somme, due par le locataire en vertu du bail n’a pas été réglée puisque la partie intimée n’invoque pas un tel règlement ;

Attendu qu’il y a lieu de réformer le jugement entrepris, et d’allouer à [I] [V] la somme de 769 € au titre des dégradations locatives et la somme de 162 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, disant que le dépôt de garantie doit lui rester acquis ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie appelante l’intégralité des sommes qu’elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 €;

Par ces motifs :

Statuant publiquement , contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté [I] [V] de sa demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et en ce qu’il a condamné [J] [K] veuve [H] à payer à [I] [V] la somme de 559,31 € dont déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1300 € en ce qu’il a constaté que le compte locataire présent un solde créditeur de 740,69 € au profit de [J] [K] veuve [H] et en ce qu’il a ordonné à [I] [V] de restituer à [J] [K] veuve [H] la somme de 740,69 €,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

CONDAMNE [J] [K] veuve [H] à payer à [I] [V] la somme de 769 € au titre des dégradations locatives et la somme de 162 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

JUGE que le dépôt de garantie d’un montant de 1300 € doit demeurer acquis à [I] [V],

Y ajoutant,

CONDAMNE [J] [K] veuve [H] à payer à [I] [V] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux dépens incluant le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,