COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/12/2025

la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 02 DECEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 24/00315 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G53Q

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 09 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265305132044746

Monsieur [D] [R]

né le 22 Septembre 1992 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265302798801605

S.A.R.L. HONORAT D'[Localité 6] Société à responsabilité limitée, immatriculé au RCS de [Localité 8] n° 840 067 565, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 22 Janvier 2024.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 juillet 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, et Monsieur Xavier GIRIEU, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de :

Madame Nathalie LAUER, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Monsieur Xavier GIRIEU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er juin 2021, la société Honorat d'[Localité 6] a signé une promesse de vente donnant à M. [D] [R] la faculté d’acquérir, au prix de 455 000 euros, une maison d’habitation avec jardin située [Adresse 5] à [Localité 8] (37).

La vente était conditionnée à l’obtention d’un permis de construire avant le 5 novembre 2021 pour la réalisation d’une extension de l’habitation en vue d’une construction mixte (habitation/professionnelle) d’une surface au sol de 400 m2.

Le 19 mai 2022, la société Honorat d’Arles a fait assigner M. [D] [R] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de dire que la promesse de vente est caduque, que la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire a défailli et aux fins de condamnation à payer le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 35 500 euros.

Par jugement du 9 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Tours a':

— déclaré la demande recevable et bien fondée';

— condamné M. [D] [R] à verser à la société Honorat d'[Localité 6] l’indemnité d’immobilisation de 45 500 euros sous déduction de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains du notaire Maître [Y] qui devra remettre les fonds à la société Honorat d'[Localité 6], sur justification du caractère définitif de la décision';

— débouté M. [D] [R] de l’ensemble de ses demandes';

— condamné M. [D] [R] à verser à la société Honorat d'[Localité 6] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le 22 janvier 2024, M. [D] [R] a interjeté appel de l’intégralité des chefs du jugement.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2024, M. [D] [R] demande à la cour de':

Infirmer les dispositions du jugement rendu le 9 janvier 2024 par le tribunal Judiciaire du Tours en ce qu’il a :

— déclaré la demande de la société Honorat d'[Localité 6] recevable et bien fondée ;

— condamné M. [D] [R] à verser à la société Honorat d'[Localité 6] l’indemnité d’immobilisation de 45 500 euros sous déduction de la somme de 10 000 euros séquestrée entre les mains du notaire Maître [Y] qui devra remettre les fonds à la société Honorat d'[Localité 6], sur justification du caractère définitif de la décision ;

— débouté M. [D] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [D] [R] à verser à la société Honorat d'[Localité 6] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— Débouter la société Honorat d'[Localité 6] de l’intégralité de ses demandes, fins, conclusions et/ou ses plus amples contraires';

— Constater l’absence de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives';

— Constater la caducité de la promesse';

— Ordonner en conséquence la restitution au bénéfice de M. [D] [R] du séquestre de 10 000 euros affecté en nantissement';

— Condamner en tant que de besoin la société Honorat d'[Localité 6] au paiement de ladite somme';

A titre subsidiaire :

— Requalifier la clause d’indemnité d’immobilisation en clause pénale';

— Ordonner la réduction de ladite clause à la somme d’un euro symbolique';

— Ordonner en conséquence la restitution au bénéfice de M. [D] [R] de la somme de 9 999 euros séquestrée';

Condamner en tant que de besoin la société Honorat d'[Localité 6] au règlement de cette même somme ;

En tout état de cause':

Condamner la société Honorat d'[Localité 6] à verser à M. [D] [R] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la société Honorat d'[Localité 6] demande à la cour de':

Débouter M. [D] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions d’appel';

Confirmer le jugement du 9 janvier 2024';

Y ajoutant :

Condamner M. [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard aux frais engagés en appel';

Condamner M. [R] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par la société Referens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 juillet 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Sur la caducité de la promesse de vente':

Moyens des parties

A l’appui de sa demande, M. [R] fait valoir, sur le fondement des articles 1124, 1186, 1187 et 1304-3 du code civil, ainsi que de l’article R. 423-28 du code de l’urbanisme, que la promesse de vente stipulait trois conditions suspensives, à savoir l’absence de toutes servitudes, charges et vices non indiqués dans la promesse avec justification d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans'; un état hypothécaire ne révélant pas de saisies ou inscriptions au coût supérieur au prix disponible'; et l’obtention d’un permis de construire avant le 5 novembre 2021 pour la réalisation d’une extension de l’habitation existante en vue d’une construction mixte d’une surface au sol de 400 m2.

Il ajoute qu’aucun élément aux débats ne permet d’établir que les deux premières conditions suspensives ont été remplies à la date d’expiration de la promesse, cette charge incombant au promettant.

Il explique, concernant la troisième condition suspensive, avoir respecté le délai prévu pour le dépôt de sa demande de permis de construire'; que le délai d’instruction prévu par le code de l’urbanisme a été porté à 5 mois s’agissant d’un établissement recevant du public, ce qui ne peut lui être imputable'; qu’en retenant que l’absence de réalisation de la condition suspensive lui était imputable en raison du dépôt d’une demande de permis non conforme à la promesse, les premiers juges n’ont pris en compte ni la finalité de la demande, le délai de 5 mois d’instruction pour le permis de construire demeurant inchangé, ni l’absence de lien de causalité entre l’absence de réalisation de la condition suspensive et son comportement, compte-tenu des motifs de refus du permis de construire communiqués postérieurement à l’expiration de la promesse.

Il estime qu’il revenait au promettant de proposer un avenant pour la prorogation du délai afin de lui permettre d’obtenir une réponse de la mairie quant à la demande de permis de construire.

La société Honorat d’Arles réplique que le tribunal judiciaire de Tours a justement jugé que la défaillance de la condition suspensive d’obtention du permis de construire résultait du non-respect par M. [R] de la promesse du 1er juin 2021.

Elle fait remarquer que M. [R] n’ignorait pas à la date de la promesse que son projet était d’accueillir du public'; que le délai d’instruction d’un permis de construire était dans ce cas de 5 mois'; et qu’il n’a pas sollicité de prorogation du délai pour la réalisation de cette condition suspensive.

Elle ajoute que le refus ultérieur de permis de construire a en outre été motivé par les caractéristiques du bâtiment envisagé en lieu et place de la maison à démolir, alors que dans la promesse il était prévu une extension de l’habitation existante, M. [R] sachant déjà, lors de la promesse, qu’une démolition de la maison engendrerait un refus de permis de construire de la part de la mairie de [Localité 8].

La société fait enfin valoir que la réalisation des deux autres conditions suspensives dépendant d’elle était nécessaire uniquement pour la rédaction de l’acte de vente, les démarches n’étant pas accomplies du fait de la défaillance de M. [R].

Réponse de la cour

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il résulte de l’article 1186 alinéa 1 du même code qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Enfin, en vertu de l’article 1304-3 alinéa premier du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, par la promesse de vente du 1er juin 2021, le promettant, la société Honorat d'[Localité 6], a donné au bénéficiaire, M. [R], la faculté d’acquérir une maison d’habitation située [Adresse 5] sur un terrain d’environ 1000 m2.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2021. Il est précisé dans l’acte (page 5) qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option, ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

La promesse de vente comporte deux conditions suspensives de droit commun, liées aux servitudes, charges et vices non indiqués et à la justification d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans, et au contenu de l’état hypothécaire.

Elle comprend également une condition suspensive particulière dénommée «'obtention d’un permis de construire'» dont il est indiqué spécifiquement qu’il doit être obtenu par le bénéficiaire avant le 5 novembre 2021 et concerne l’opération suivante': «'extension de l’habitation existante en vue d’une construction mixte (habitation/professionnelle) d’une surface au sol de 400 m2.'»

L’acte comporte enfin les précisions suivantes':

«'Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai de deux mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Il est indiqué en tant que de besoin au bénéficiaire qu’il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire n’ayant pour assiette qu’une partie de l’unité foncière, cela aboutirait à la parcellisation sans qu’aucun contrôle ne soit possible.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.

La présente condition vaut autorisation immédiate par le bénéficiaire de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d’urbanisme applicables.

(')

En cas d’absence de réponse de l’autorité administrative dans le délai d’instruction et en application de l’article L. 424-2 du code de l’urbanisme, il est convenu que le permis de construire ne pourra pas être considéré comme accordé et la condition sera défaillie. Dans la mesure où l’opération envisagée entre dans le champ d’application des autorisations pouvant être acquises tacitement'».

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties que M. [R] a déposé le 30 juillet 2021 une demande de permis de construire portant sur une opération de démolition de bâtiments existants et de construction d’un bâtiment à usage de logements et de cabinet de kinésithérapie.

Si cette demande a été déposée dans la limite du délai imparti dans l’acte, elle n’est pas conforme à la condition suspensive relative à l’extension de l’habitation existante.

Le récépissé de la mairie du 23 août 2021 mentionne que le délai d’instruction de la demande est porté à cinq mois dans la mesure où le projet porte sur des travaux relatifs à un établissement recevant du public. Cependant, ce délai de cinq mois s’appliquait également au projet décrit dans la promesse et validé par M. [R] avec la date butoir du 5 novembre 2021 pour l’obtention du permis de construire.

Il ne ressort en outre pas des échanges entre les parties intervenus en novembre 2021, que M. [R], ayant connaissance du délai d’instruction de 5 mois, a sollicité une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive.

La décision de refus de permis de construire du 23 décembre 2021 contient des motifs qui concernent la construction d’un bâtiment à la place de la maison d’origine et le refus se rattache donc directement au projet déposé, différent de celui prévu dans la condition suspensive.

Enfin, il n’est pas indiqué dans la promesse que les deux conditions suspensives de droit commun devaient être réalisées au 5 novembre 2021. C’est à bon droit que le promettant fait valoir qu’elles sont nécessaires pour la rédaction de l’acte de vente.

Le tribunal judiciaire de Tours a en conséquence retenu à juste titre que M. [R] était déchu de plein droit du bénéfice de la promesse de vente en raison d’un comportement fautif à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, et cela en application des dispositions rappelées ci-dessus et contenues en la page 5 de la promesse de vente.

Sur la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale':

Moyens des parties

M. [R] fait valoir que l’assignation et la promesse retiennent que l’indemnité d’immobilisation constitue une clause pénale venant sanctionner l’inexécution de la promesse de vente.

Il demande en conséquence l’application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil permettant au juge de la modérer à la somme adaptée à sa situation et estime que la somme est manifestement disproportionnée, compte-tenu de la courte durée d’immobilisation et du fait que le bien a finalement été vendu à un prix plus élevé.

Il souligne que la vente n’a pu avoir lieu in fine en raison du comportement du vendeur qui a refusé de la réitérer malgré des négociations à ce sujet et alors qu’il avait renoncé à se prévaloir de la condition suspensive.

En réponse, se fondant sur les dispositions de l’article 1304-4 du code civil et les stipulations de la promesse de vente, la société Honorat d'[Localité 6] estime que M. [R] n’a jamais renoncé à la condition suspensive dans le délai prévu pour sa réalisation et que le premier juge en a convenu dans sa motivation. Elle fait remarquer à cet égard que M. [R] n’a jamais justifié d’un courrier recommandé adressé à son notaire en ce sens.

Elle indique que M. [R] ne démontre pas avoir souhaité poursuivre la vente sans condition suspensive.

Elle fait remarquer que la vente qu’elle a ensuite conclue est intervenue le 24 août 2022 alors que celle prévue avec M. [R] devait intervenir le 15 novembre 2021, si bien que la somme de 45 500 euros n’est pas disproportionnée au vu de ces neuf mois d’immobilisation.

Elle estime enfin que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale réductible.

Réponse de la cour

L’article 1231-5 du code civil indique que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Selon l’article 1304-4 du même code, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

En l’espèce, il n’est pas établi à travers les pièces communiquées par les parties que M. [R] a renoncé avant son terme à la condition d’obtention d’un permis de construire conforme à ce qui était fixé dans la promesse de vente.

La promesse de vente prévoit une indemnité d’immobilisation de 45 500 euros, composée d’une première somme de 10 000 euros devant rester acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible dans l’hypothèse où le bénéficiaire n’a pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, ce qui est réputé être le cas en application de l’article 1304-3 du code civil.

Il est également stipulé en page sept de la promesse que cette somme de 10.000 euros est restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives.

La promesse de vente précise ensuite que le surplus, soit 35 500 euros, doit être versé au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

L’indemnité d’immobilisation de 45 500 euros – qui représente 10'% du prix de la vente – n’a donc pas pour objet de sanctionner l’inexécution du contrat, mais sanctionne l’absence de réalisation de la vente. Elle indemnise à ce titre le promettant qui a définitivement consenti à la vente et ne peut plus librement disposer du bien qui, durant cette période, a été immobilisé en pure perte.

La somme ne peut donc pas être modérée et, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens inopérants, il y aura lieu de confirmer la décision des premiers juges sur ce point.

II- Sur les frais de procédure':

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [D] [R] sera condamné aux entiers dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Honorat d'[Localité 6] la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 janvier 2024, entre les parties, par le tribunal judiciaire de Tours ;

Y AJOUTANT':

CONDAMNE M. [D] [R] aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés par la société Referens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [R] à payer à la société Honorat d'[Localité 6] la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par M^me Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT