COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 22/05/2025

la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES

la SARL ARCOLE

ARRÊT du : 22 MAI 2025

N° : 120 – 25

N° RG 23/01002

N° Portalis DBVN-V-B7H-GYTU

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Commerce de BLOIS en date du 10 Février 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265285533784118

E.U.R.L. COTERI exerçant sous l’enseigne [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant M^e Christophe ROUICHI, membre de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Philippe THIAULT, membre de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265285533784118

Maître [K] [T] es-qualité de mandataire judiciaire de l’EURL COTERI désigné à cet effet par le jugement du Tribunal de Commerce de BLOIS en date du 3 décembre 2021

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Christophe ROUICHI, membre de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Philippe THIAULT, membre de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286273430749

Madame [B] [H] épouse [I]

née le 16 Juillet 1988 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Boris LABBÉ, membre de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 13 Avril 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 23 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 13 JUIN 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 22 MAI 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2019, Mme [B] [H] épouse [I] a donné en location-gérance à l’EURL Coteri son fonds de commerce de bar, brassserie, PMU exploité sous l’enseigne '[Adresse 6]' au [Adresse 1], pour une durée d’un an à compter du 24 octobre 2019 jusqu’au 24 octobre 2020, se poursuivant ensuite d’année en année par tacite reconduction à défaut de congé donné trois mois à l’avance par l’une des parties à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception, moyennant une redevance mensuelle de 1.000 euros TTC à régler le 10 de chaque mois, et un dépôt de garantie de 5 000 euros. Une clause résolutoire a été insérée à l’acte à défaut pour le preneur de payer à son échéance un seul terme de redevance.

Par acte sous seing privé distinct du 24 octobre 2019, la SCI [I], représentée par Mme [B] [I], a donné à bail à l’EURL Coteri en cours d’immatriculation des locaux à usage commercial à destination de bar-PMU- brasserie, situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 24 octobre 2019, moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros TTC, payable d’avance le 10 de chaque mois. Une clause résolutoire a été insérée à l’acte à défaut pour le preneur de payer à son échéance un seul mois de loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2021, Mme [B] [I] a fait savoir à l’EURL Coteri qu’elle n’entendait pas renouveler le contrat de location-gérance conclu le 24 octobre 2019, sollicitant de l’EURL Coteri la libération des lieux et la restitution des clés à la date du 24 octobre 2021. Par courriel officiel du 3 septembre 2021, le conseil de l’EURL Coteri répondait à Mme [I] que 'l’EURL Coteri n’entend pas déférer au congé qui lui a été délivré en ce qui concerne la location gérance'.

Faute de paiement par l’EURL Coteri tant de la redevance de location-gérance à Mme [I] que du loyer à la SCI [I], le tribunal judiciaire de Blois d’abord a, par jugement du 18 novembre 2021, constaté la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion de l’EURL Coteri et le tribunal de commerce de Blois ensuite a, par jugement du 28 janvier 2022, constaté la résiliation du contrat de location-gérance et constaté que les effets de la résiliation sont suspendus par l’ouverture d’une procédure de redresseement judiciaire à l’égard de l’EURL Coteri intervenue le 3 décembre 2021, Me [K] [T] étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par arrêt du 9 novembre 2023, cette cour a, eu égard au redressement judiciaire de l’EURL Coteri intervenu le 3 décembre 2021, infirmé le jugement du tribunal judiciaire de Blois du 18 novembre 2021 et déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail commercial poursuivie par la SCI [I].

De la même manière et pour la même raison, par arrêt du 28 mars 2024, cette cour a, infirmant le jugement du tribunal de commerce de Blois du 28 janvier 2022 de ce chef, déclaré irrecevable la demande de Mme [I] tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location- gérance pour défaut de paiement des redevances antérieures au jugement d’ouverture.

Parallèlement, par acte du 22 novembre 2021, l’EURL Coteri a fait assigner Mme [B] [H] épouse [I] devant le tribunal de commerce de Blois en requalification du contrat de location gérance du 24 octobre 2019 en contrat de location de licence de 4ème catégorie de débit de boissons. Mme [I] a conclu au rejet de la demande de requalification et sollicité à titre reconventionnel qu’il soit constaté qu’elle n’a pas renouvelé le contrat de location de gérance, lequel a pris fin le 24 octobre 2021, et que l’expulsion de l’EURL Coteri soit ordonnée.

Par jugement contradictoire du 10 février 2023, le tribunal de commerce de Blois a:

— débouté la société Coteri de sa demande de requlification du contrat de location-gérance en contrat de location simple d’une licence IV,

— débouté la société Coteri de ses autres demandes, fins et prétentions,

— constaté que Mme [B] [I] n’a pas renouvelé le contrat de location-gérance et que celui-ci a pris fin le 24 octobre 2021,

— s’est déclaré incompétent pour ordonner l’expulsion de la société Coteri des locaux,

— fait interdiction à la société Coteri d’exploiter le fonds de commerce de bar, pmu, brasserie en location-gérance, sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction judiciaire constatée et pour une durée de 3 mois,

— condamné la société Coteri à payer à Mme [B] [I] la somme de 1 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Coteri aux entiers dépens en ce compris le coût du présent jugement liquidé à la somme de 60,22 euros ainsi que les coûts des frais d’huissier et de droits de plaidories portés pour mémoire.

Suivant décalaration du 13 avril 2023, l’EURL Coteri a interjeté appel des chefs de ce jugement lui faisant grief, en intimant Mme [B] [I] et Me [K] [T], es-qualité de mandataire judiciaire de l’EURL Coteri désigné à cet effet par jugement du tribunal de commerce de Blois du 3 décembre 2021.

Entre temps, par jugement du 2 décembre 2022, le tribunal de commerce de Blois a homologué le plan de redressement par voie de continuation élaboré par l’EURL Coteri et désigné Me [K] [T], commissaire à l’exécution du plan, chargé de veiller à son exécution avec la mission prévue à l’article L.626-25 du code de commerce.

Dans leurs dernirères conclusions notifiées le 26 décembre 2023, l’EURL Coteri et Me [K] [T], es-qualités, demandent à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1188 du code civil,

Vu la jurisprudence,

— recevoir l’EURL Coteri en son appel et y faisant droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Blois en date du 10 février 2023,

Et statuant à nouveau,

— requalifier en contrat de location de licence de 4ème catégorie de débits de boissons le contrat de location gérance passé entre Mme [I] et l’EURL Coteri le 24 octobre 2019,

Sauf à solliciter l’avis d’un sachant pour fixer le montant de la location mensuelle et du dépôt de garantie,

— fixer le montant de la location mensuelle à la somme de 250 euros,

— fixer le montant du dépôt de garantie à la somme de 500 euros,

En conséquence,

— condamner Mme [I] à payer à l’EURL Coteri la somme de 26 000 euros en remboursement de l’excédent des loyers perçus au titre de cette location de licence de 4ème catégorie et de l’excédent du dépôt de garantie perçu,

— condamner Mme [I] à payer à l’EURL Coteri la somme de 3 000 euos sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [I] en tous les dépens,

Subsidiairement,

Vu les articles L.624-9, L.624-10, R. 624-14 et R.624-15 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

— dire que la demande de Mme [I] de restitution du fonds de commerce donné en location-gérance est une demande en revendication de l’article L.624-9 du code de commerce,

— constater que Mme [I] n’a pas exercé la demande en revendication dans le délai légal de l’article L.624-9 du code de commerce,

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal de commerce de Blois en ce qu’il a accueilli Mme [I] en sa demande d’interdiction d’exploiter, sous astreinte provisoire, le fonds de commerce, objet du contrat de location-gérance,

Et statuant à nouveau,

— dire Mme [I] irrecevable en sa demande d’interdiction d’exploiter, sous astreinte provisoire, le fonds de commerce de bar, pmu, brasserie donné en location-gérance, situé [Adresse 1] (41),

— dire Mme [I] mal fondée en son appel incident et l’en débouter,

— condamner Mme [I] à payer à l’EURL Coteri la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [I] en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2024, Mme [B] [H] épouse [I] demande à la cour de :

— déclarer l’EURL Coteri recevable mais mal fondée en son appel et l’en débouter ainsi que de ses demandes, fins et conclusions,

— faire droit à l’appel incident de Mme [B] [I], le déclarer bien fondé, infirmer le jugement en ce qu’il a refusé d’ordonner l’expulsion des lieux de l’EURL Coteri et, statuant à nouveau de ce chef, ordonner l’expulsion de ladite société des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] et ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

Subsidiairement et à défaut,

— confirmer le jugement en ce qu’il a fait interdiction à l’EURL Coteri d’exploiter le fonds de commerce de bar, pmu, brasserie objet de la location-gérance et porter à 1 000 euros l’astreinte, en la stipulant définitive, par infraction journalière constatée et pour une durée de trois mois à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner l’EURL Coteri à payer à Mme [I] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 juin 2024.

MOTIFS :

Sur la demande de requalification du contrat de location-gérance :

L’EURL Coteri fait valoir à cet effet que la jouissance des locaux dans le cas de la mise en location-gérance d’un fonds de commerce en est la conséquence accessoire et nécessaire ; qu’en l’espèce, Mme [I], au contraire de ce qui est indiqué dans le contrat de location-gérance, ne pouvait donner à l’EURL Coteri le droit d’occupation des locaux dans lequel le fonds est exploité puisqu’elle n’était pas titulaire du bail commercial ; que ce n’est pas en vertu du contrat de location-gérance que l’EURL Coteri a la jouissance des locaux pour exploiter le fonds de commerce ; que dès lors, le contrat de location-gérance portant soit disant sur la location d’un fonds de commerce, alors qu’il n’y a pas la possibilité d’exploiter ledit fonds faute de disposer d’un droit d’occupation des locaux affectés à l’exploitation du fonds, ne pouvait être qualifié de location de gérance de fonds de commerce ; qu’en outre, l’activité de PMU ne peut faire l’objet d’une location-gérance ; qu’au demeurant, l’EURL Coteri n’exploite pas cette activité de PMU.

L’EURL Coteri ajoute que son immatriculation au RCS de Blois n’est pas la conséquence de la location-gérance, comme le prétend l’intimée, mais celle de l’exploitation de son fonds de commerce de restaurant qu’elle exerce dans les locaux appartenant à la SCI [I] en vertu du bail commercial que celle-ci lui a consenti ; que ce sont d’ailleurs les activités de bar, pmu, brasserie qui sont expressément visées dans le bail commercial du 24 octobre 2019 au chapitre destination des lieux.

Elle soutient qu’en réalité Mme [I] a faussement qualifié de contrat de location-gérance un contrat qui finalement se limitait à la location d’une licence de catégorie IV d’exploitation de débits de boisssons, laquelle a été restituée le 30 septembre 2022.

Elle en déduit qu’il convient de réduire à sa juste valeur la location de licence de catégorie IV, la redevance mensuelle de 1 000 euros prévue au contrat de location gérance étant manifestement excessive.

L’article 1188 du code civil visé par l’appelante dispose que 'le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation'.

Le contrat de location-gérance conclu le 24 octobre 2019 entre Mme [I] et l’EURL Coteri en cours d’immatriculation porte sur un fonds de commerce de bar, brasserie, PMU situé et exploité au [Adresse 1], appartenant à Mme [I] pour l’avoir créé le 8 mars 2010 et enregistré au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 520 767 542 RCS Blois.

Le fonds donné en location-gérance comprend selon les énonciations de l’acte :

a) les éléments incorporels, notamment l’enseigne, le nom commercial, la clientèle et l’achalandage y attachés,

b) le mobilier commercial et le matériel servant à l’exploitation du fonds, décrits et estimés dans un état dressé par les parties à la date de ce jour et ci-annexé,

c) le droit d’occupation des locaux dans lesquels le fonds est exploité,

d) une licence IV.

Il apparaît que lorsque Mme [I] a donné en location-gérance son fonds de commerce, elle était elle-même titulaire d’un bail commercial sur les locaux où était exploité le fonds, concédé par la SCI [I] suivant acte sous seing privé du 23 mai 2014. Certes, il y a été substitué, maladroitement le même jour le 24 octobre 2019, un nouveau bail commercial conclu par la SCI [I] -dont Mme [I] est associée avec son mari- qui a toutefois conféré à l’EURL Coteri tous les droits utiles sur les locaux pour l’exploitation du fonds.

L’EURL Coteri ne saurait tirer avantage de cette seule maladresse pour asseoir sa demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de location d’une licence IV et partant considérer que l’exploitation du fonds (devenu son fonds) est uniquement la conséquence du bail commercial, à l’exclusion du contrat de location-gérance, dès lors d’une part que son extrait K bis 878 438 571 RCS Blois à jour au 17 octobre 2021 mentionne à la rubrique 'Origine du fonds ou de l’activité’ : 'Prise en location gérance – Date du contrat : début 24 octobre 2019 Terme 24 octobre 2020 – Contrat renouvelable par tacite reconduction', comme l’extrait K bis à jour au 31 mai 2023, d’autre part que du mois d’octobre 2019 au mois de septembre 2022, l’EURL Coteri a réglé l’indemnité de location-gérance, qu’enfin, aux termes du jugement homologuant le plan de redressement de l’EURL Coteri, il est mentionné 'les deux principaux créanciers de la procédure ont refusé les propositions du plan ; il s’agit des redevances de location-gérance impayées et de loyers impayés ; que ces créances font l’objet de procédures en cours', laissant entendre qu’une déclaration de créance a été régularisée au titre des redevances du contrat de location de gérance, laquelle n’a pas fait l’objet de contestation.

Il en résulte que la commune intention des parties a été la conclusion d’un contrat de location gérance du fonds et non la location isolée d’un seul élément du fonds, à savoir la licence IV.

Par confirmation du jugement entrepris, il convient de rejeter la demande de requalification du contrat de location-gérance formée par l’EURL Coteri ainsi que les demandes afférentes de réduction de prix.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [I] :

Mme [I] fait valoir qu’il a été mis fin au contrat de location gérance le 24 octobre 2021 et sollicite l’expulsion de l’EURL Coteri, précisant que cette demande d’expulsion vise le fonds de commerce et non le bail commercial.

L’EURL Coteri considère que la demande d’expulsion de Mme [I] doit être analysée comme une action en revendication en vertu de l’article L.624-9 du code de commerce, irrecevable car exercée hors délai.

L’article L.624-9 du code de commerce dispose que 'la revendication des meubles ne peut être exercée que dans le délai de trois mois suivant la pulication du jugement ouvrant la procédure'.

Il ressort du jugement homologant le plan de redressement par voie de continuation de l’EURL Coteri du 2 décembre 2022 et des dettes de redevances de location-gérance impayées à apurer y figurant que le contrat de location-gérance a manifestement été poursuivi au cours de la procédure collective, et ce d’autant que Mme [I] indique avoir été réglé des redevances jusqu’au mois de septembre 2022, ce que confirme un courrier officiel du 21 septembre 2022 du conseil de l’EURL Coteri informant Mme [I] que 'ma cliente n’entend pas poursuivre le contrat dit de location gérance … Le loyer du mois de septembre (2022) a été réglé, et dès lors ma cliente cessera de régler un quelconque loyer au titre du contrat dit de 'location gérance’ à compter du mois d’octobre 2022".

Dès lors, la restitution du fonds objet du contrat de location gérance doit être obtenue par la voie d’une action en résiliation du contrat continué et non pas au moyen de l’action en revendication prévue à l’article L.624-9 précité.

L’EURL Coteri aux termes du courrier susvisé du 21 septembre 2022 a indiqué 'ne pas poursuivre le contrat dit de location gérance que Mme [I] n’a pas renouvelé’ et a cessé de régler les redevances à compter du mois d’octobre 2022, une fois revenue in bonis, quand bien même elle continue de régler les loyers du bail commercial.

En l’absence de requalification du contrat de location-gérance du 24 octobre 2019, il ne peut être fait abstraction de l’existence de celui-ci. Par ailleurs, il est constant qu’à l’expiration du contrat, le locataire-gérant doit restituer le fonds. Mme [I] est donc fondée à solliciter l’expulsion de l’EURL Coteri du fonds donné en location gérance et que cette dernière occupe sans droit ni titre, faute de volonté de poursuivre l’exécution dudit contrat et de régler les redevances y afférentes.

Par infirmation du jugement entrepris, il convient de faire droit à la demande d’expulsion de l’EURL Coteri du fonds de commerce appartenant à Mme [I] qu’elle exploite [Adresse 1] à Villefranche-sur-Cher (41), étant précisé que seule la demande d’expulsion en vertu d’un bail commercial ne relève pas de la compétence du tribunal de commerce.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de Mme [I] d’interdiction d’exploitation du fonds sous astreinte à laquelle les premiers juges ont fait droit.

Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges.

L’EURL Coteri, qui succombe à hauteur de cour, supportera les dépens d’appel et sera condamnée à verser à Mme [I] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 10 février 2023 du tribunal de commerce de Blois sauf en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour ordonner l’expulsion de l’EURL Coteri des locaux et a fait interdiction à l’EURL Coteri d’exploiter le fonds de commerce sous astreinte,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Ordonne l’expulsion de l’EURL Coteri du fonds de commerce appartenant à Mme [B] [H] épouse [I] et exploité [Adresse 1] à [Localité 4] (41), dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,

Dit n’y avoir lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire d’interdiction d’exploitation du fonds sous astreinte,

Y ajoutant,

Condamne l’EURL Coteri aux dépens d’appel,

Condamne l’EURL Coteri à verser à Mme [B] [H] épouse [I] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT