COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SARL ARCOLE

ARRÊT du : 11 JUIN 2025

n° : N° RG 24/02145 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HBQK

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 12 Juin 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265311238849205

Monsieur [G] [L]

né le 23 Août 1951 à [Localité 6] (37)

[Adresse 5]

[Localité 1] – ESPAGNE

représenté par M^e Vincent DAVID de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265318029197532

Monsieur [D] [O]

né le 13 Octobre 1964 à [Localité 7] (ESPAGNE)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Alexia SAUTET, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

' Déclaration d’appel en date du 11 Juillet 2024

' Ordonnance de clôture du 11/02/2025

Lors des débats, à l’audience publique du 12 FEVRIER 2025, Madame Cécile DUGENET, Conseiller a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Madame Cécile DUGENET, conseiller,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 23 avril 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 07 mai 2025, puis au 11 juin 2025.

Arrêt : prononcé le 11 JUIN 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant actes notariés des 4 décembre 2020 et 4 mars 2021, M. [G] [L] a vendu à M. [D] [O] les lots n°1 et n°2 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] (37), constituant deux appartements respectivement situés au rez-de-chaussée et au premier étage de ce dernier.

Par requête du 13 février 2023, M. [D] [O] a saisi le tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir condamner M. [G] [L] à lui régler la somme de 3527,66 euros à titre principal et 352,76 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’absence de raccordement de l’évacuation des eaux usagées de la cuisine des deux appartements avec le tout à l’égout.

Par jugement rendu le 12 juin 2024, le tribunal judiciaire de Tours a :

— condamné M. [G] [L] à payer à M. [D] [O] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance affectant le lot n°2 ;

— condamné M. [G] [L] à payer à M. [D] [O] la somme de 180 euros au titre du coût du rapport de la SATESE 37 au titre du lot n°2 et la somme de 999,79 euros au titre des frais de traduction ;

— rejeté le surplus des demandes indemnitaires ;

— condamné M. [G] [L] aux dépens ;

— condamné M. [G] [L] à payer à M. [D] [O] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 11 juillet 2024, M. [G] [L] a interjeté appel dudit jugement.

Par conclusions signifiées le 7 février 2025, M. [G] [L] sollicite de la Cour de voir :

— Juger recevable et fondé l’appel interjeté par Monsieur [G] [L] à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire de TOURS en date du 12 juin 2024 (24/00135) ;

— Infirmer ledit jugement en ce que critiqué par Monsieur [G] [L],

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

En conséquence,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [O] de l’ensemble de ses demandes portant sur la réparation des préjudices allégués en lien avec la vente du lot n°1 ;

— Débouter Monsieur [D] [O] de l’ensemble de ses demandes portant sur la réparation des préjudices allégués en lien avec la vente du lot n°2 ;

— En conséquence réformer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [G] [L] à régler à Monsieur [D] [O] :

la somme de 400 euros en réparation de son préjudice de jouissance affectant le lot n°2 ;

la somme de 180 euros au titre du cout du rapport de SATESE 37 au titre du lot n°2 et la somme de 999.79 euros au titre des frais de traduction de l’assignation ;

la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

les entiers dépens ;

— Débouter Monsieur [D] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées en cause d’appel ;

— Condamner Monsieur [D] [O] à régler à Monsieur [L] une indemnité de procédure de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens de 1ère instance et d’appel.

Par conclusions signifiées le 29 novembre 2024, M. [D] [O] sollicite de voir:

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement dont appel, à titre principal sur le fondement de l’article 1604 du code civil, à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, ou à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement des articles 1112-1 du code civil ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience rapporteur de la chambre des urgences du 12 février 2025.

* * * * * * *

MOTIFS

Sur les demandes relatives au lot n°1 de l’immeuble

Le tribunal judiciaire d’Orléans, dans son jugement rendu le 3 avril 2024, a rejeté les demandes formées par M. [O] concernant le lot n°1 de l’immeuble litigieux en considérant que ce dernier avait été informé par le vendeur lors de la vente du désordre relatif à l’évacuation des eaux usées pour avoir été décrit dans l’acte de vente du 4 mars 2021. Le premier juge en a conclu que la responsabilité de M. [L] ne pouvait être retenue ni sur le fondement des vices cachés, ni sur celui de l’obligation de délivrance.

Les parties s’accordent en ce qu’elles sollicitent la confirmation du jugement de première instance à ce titre.

Par conséquent, le jugement rendu le 3 avril 2024 par le tribunal judiciaire d’Orléans, sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’indemnisation concernant le lot n°1 de l’immeuble litigieux.

Sur les demandes relatives au lot n°2 de l’immeuble

Moyens des parties

M. [L] rappelle au préalable avoir acquis, dans le cadre d’une succession, les lots n°1 et n°2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6], chacun d’eux correspondant à un appartement qu’il n’a jamais occupés.

Il affirme avoir été informé par sa locataire qui occupait l’appartement du lot n°2 avant la vente de ce dernier, de problèmes d’odeur dans la cour intérieure de l’immeuble, ayant nécessité des travaux de raccordement au tout à l’égout, réalisés le 27 mai 2020. M. [L] soutient qu’il ne pouvait donc avoir connaissance d’un dysfonctionnement concernant l’évacuation des eaux usées de l’appartement du lot n°2.

M. [L] rappelle avoir été informé par le responsable du service des eaux usées de la communauté de communes de [Localité 6], de l’existence d’un dysfonctionnement relatif à l’évacuation des eaux usées affectant le réseau public et que cette information a été transmise à M. [O] lors de la vente de l’appartement du rez-de-chaussée du lot n°1. Il précise que l’acte de vente mentionnait que ni le raccordement des installations présentes dans le bien vendu, ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements existants, ne seraient garantis par le vendeur à l’acheteur. Il en conclut avoir parfaitement respecté ses obligations de vendeur dans le cadre de cette vente et soutient que s’il a effectivement pu informer M. [O] de cette difficulté s’agissant de l’appartement du lot n°1, il n’a en revanche pu le faire concernant la vente du lot n°2, n’ayant jamais été informé d’une autre anomalie ou de la persistance des problèmes précédemment décrits par la locataire, postérieurement à la réalisation des travaux de raccordement. M. [L] conteste ainsi l’analyse du tribunal qui a considéré que la mention figurant dans l’acte qui faisait état de ce qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique, ne présentaient pas d’anomalie ou de difficulté d’utilisation, engageait la responsabilité au titre de l’obligation de délivrance conforme.

Pour sa part, M. [O] rappelle avoir dénoncé les désordres affectant l’évacuation des eaux usées, lesquelles, au lieu d’être raccordées aux réseaux des eaux usées, étaient raccordées au regard des eaux pluviales en s’évacuant sur la voie publique. Il indique que les désordres ont été mis en évidence, dans un premier temps par le devis de la SARL TREGUET, qui a pu constater que les canalisations des éviers de cuisine n’étaient pas raccordées au tout à l’égout mais aux eaux pluviales de la rue et dans un second temps, par le rapport de la SATESE 37 établi le 3 avril 2023, qui a fait les mêmes constats.

Il rappelle les dispositions de l’article 1604 du code civil en affirmant que l’obligation de délivrance implique que le vendeur doit délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. A ce titre, M. [O] évoque la jurisprudence qui considère qu’il existe un défaut de conformité lorsqu’un immeuble est vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement, alors qu’il est constaté que l’évacuation des eaux usées n’était pas raccordée au réseau public d’assainissement.

M. [O] fait valoir que M. [L] avait bien connaissance des difficultés d’évacuation des eaux usées, en soutenant que la locataire de ce dernier, Mme [Z], l’avait informé en qualité d’ancien bailleur, des dysfonctionnements litigieux, ce qui est confirmé, selon lui, par M. [L]. Il ajoute que M. [L] ne l’avait pas informé des travaux de raccordement effectués suite aux demandes de Mme [Z] et qu’au surplus, les travaux invoqués par M. [L] concernaient la fosse septique située dans la cour de l’immeuble et non l’évacuation des eaux usées.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1604 du code civil, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

En l’espèce, l’acte de vente notarié du 4 décembre 2020 relatif à la vente de l’appartement situé au premier étage et constituant le lot n°2, mentionne « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique » ; « le vendeur informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation ».

Il ressort du devis établi par la SARL TREGUET le 3 avril 2023 qu’il existait un défaut de conformité de l’évacuation des eaux de l’évier de la cuisine, lequel n’était pas raccordé à la boite de branchement des eaux usées mais à un regard d’eaux pluviales, puis évacuation bord de route et grille avaloir du réseau d’eaux pluviales. Force est de constater que M. [L] ne conteste pas la réalité des désordres parfaitement identifiés.

Si M. [L] prétend qu’il n’avait pas connaissance de l’existence des désordres relatifs à l’évacuation des eaux usées, il convient de rappeler d’une part que la locataire de l’appartement du premier étage, Mme [Z], l’avait alerté avant la vente de difficultés d’écoulement des eaux usées à l’extérieur et d’autre part, que M. [L] avait proposé, dans un courrier adressé à cette dernière, à l’occasion duquel il lui proposait l’acquisition de l’appartement litigieux, de prendre à sa charge les frais de mise au tout à l’égout si ceux-là s’avéraient nécessaires. A cet égard, il ne peut soutenir qu’il aurait dû bénéficier de la clause usuelle de non garantie des vices cachés qui bénéficie à tout vendeur profane de l’immobilier, le premier juge n’ayant pas retenu sa responsabilité sur ce fondement.

En tout état de cause, en présentant dans l’acte authentique de vente l’immeuble comme raccordé à l’assainissement communal, M. [L] s’est engagé à délivrer un bien dont toutes les évacuations y étaient directement raccordées.

Il convient de rappeler que l’obligation de délivrance s’entend de la délivrance d’une chose conforme aux prévisions contractuelles et que le vendeur d’un immeuble manque à son obligation de délivrance au sens de l’article 1604 du Code civil, s’il livre un immeuble qui n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement alors qu’il devait l’être (3ème civ. 28 janvier 2015, n°13-19.945).

En conséquence, il y a lieu de constater la non-conformité du raccordement de l’évacuation des eaux domestiques au réseau d’eaux usées avec l’acte de vente du 4 décembre 2020, de sorte que M. [L], en sa qualité de vendeur, a manqué à son obligation de délivrance conforme et sa responsabilité doit être engagée sur ce fondement.

La non-conformité de l’évacuation des eaux usées a nécessairement causé un préjudice de jouissance à M. [O] qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur de 400 euros.

M. [L] sera en outre condamné au remboursement du coût du rapport établi par la SATESE 37, ainsi qu’aux frais de traduction de celui-ci.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

M. [L] sera condamné aux dépens d’appel, outre une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 3 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à M. [O] [D] la somme de

2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,