COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Bertrand RITOURET

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 03 JUIN 2026

n° : N° RG 24/03114 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDGQ

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 30 Août 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3078 6758 7530

Madame [O] [I] épouse [Y]

née le 22 Avril 1951 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [F] [Y]

né le 14 Juin 1954 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Bertrand RITOURET, avocat au barreau de TOURS substitué par M^e MONGO

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3230 7795 4412

Madame [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4] ALLEMAGNE

Monsieur [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4] ALLEMAGNE

représentés par M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS substitué par M^e LE CARVENNEC

' Déclaration d’appel en date du 15 Octobre 2024

' Ordonnance de clôture du 18 novembre 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 21 janvier 2026, à cette date le délibéré a été prorogé au 03 juin 2026,

Arrêt : prononcé le 03 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 13 décembre 2019, Mme [H] [D] et M. [N] [D] ont consenti, par l’intermédiaire de Lucilia B immobilier, mandataire, un ensemble immobilier à usage d’habitation à Mme [O] [Y] et M. [F] [Y], situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 2 900 euros.

Le 28 février 2022, par lettre recommandée avec accusé de réception, Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] ont donné congé de départ, prenant effet au 28 mai 2022.

Le 31 mai 2022, un état des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties.

Le 29 juillet 2022, un décompte de fin de location a été notifié par Lucilia B Immobilier à Mme [O] [Y] et M. [F] [Y], et faisant mention d’un montant de 6 111,51 euros, après déduction du dépôt de garantie. Les locataires n’ont pas donné suite au décompte.

Le 12 janvier 2023, par courrier, Mme [O] [Y] et M. [F] [Y], invoquent un dysfonctionnement dans l’installation de chauffage dans l’annexe les ayant privés de la jouissance de ce bâtiment durant quinze mois.

Le 2 mai 2023, le conciliateur de justice saisi par Mme [H] [D] et M. [N] [D], dresse un constat d’échec.

Le 31 mai 2023, par acte de commissaire de justice, Mme [H] [D] et M. [N] [D] ont fait signifier une sommation de payer d’un montant, au principal de 6 111,51 euros. Les locataires n’ont pas répondu à la signification.

Le 30 août 2023, Mme [H] [D] et M. [N] [D] ont assigné Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] devant Tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :

Juger que Mme [O] [I] et M. [F] [Y] ont manqué à leurs obligations légales et contractuelles d’avoir à régler leurs loyers et charges échéances convenues et à prendre en charge le coût des réparations locatives ;

Condamner solidairement Mme [O] [I] et M. [F] [Y] à payer à Mme [H] [D] et M. [N] [D] une somme de 6 111,51 euros, avoir intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 31 mai 2023 ;

Condamner solidairement Mme [O] [I] et M. [F] [Y] à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement Mme [O] [I] et M. [F] [Y] à leur payer une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Mme [O] [I] et M. [F] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation ;

Juger que les mesures d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement du 30 août 2024, le Tribunal judiciaire de Tours a :

Condamné solidairement Mme [O] [I] et M. [F] [Y] à payer à Mme [H] [D] et M. [N] [D] la somme de 5 039,40 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Condamné solidairement M^me Mme [O] [I] et M. [F] [Y] à payer à Mme [H] [D] et M. [N] [D] la somme de 772,11 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamné solidairement M^me Mme [O] [I] et M. [F] [Y] à payer à Mme [H] [D] et M. [N] [D] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Mme [H] [D] et M. [N] [D] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamné solidairement Mme [O] [I] et M. [F] [Y] aux entiers dépens.

Par déclaration du 15 octobre 2024, Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] ont interjeté appel aux fins de contester ce jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant leurs dernières conclusions du 17 novembre 2025, Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] demandent à la Cour de :

Débouter Mme [H] [D] et M. [N] [D] de toutes leurs demandes ;

Infirmer le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de Tours le 30 août 2024 en ce qu’il a condamné Mme et M. [Y] à payer solidairement à Mme [H] [D] et M. [N] [D] :

Une somme de 5 039,40 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Une somme de 772,11 euros au titre des dégradations locatives ;

Une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

Débouter M. et Mme [D] de leurs demandes au titre des prétendues réparations locatives ;

Condamner M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [Y] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour demandes abusives ;

Condamner Mme et M. [D] à payer à M. et Mme [Y] une somme de 7 750 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Donner acte à M. et Mme [Y] de ce qu’ils reconnaissent devoir deux mois de loyers, soit 5 887,01 euros, soit déduction faite du dépôt de garantie de 2 900 euros, un solde dû de 2 987,01 euros au titre des loyers ;

Ordonner la compensation entre les sommes qui seront dues à M. et Mme [Y] et celles qui seront dues à Mme et M. [D] ;

Condamner M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [Y] les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 novembre 2025, M. [N] [D] et Mme [H] [D] demandent à la Cour de :

Juger Mme [O] [Y] M. [F] [Y] irrecevables et mal fondés en leur appel et les en débouter ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Tours le 30 août 2024 en ce qu’il a :

Condamné solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] à payer à M. [N] [D] et Mme [H] [D] une somme de 5 039,40 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Condamné solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] à payer à M. [N] [D] et Mme [H] [D] une somme de 772,11 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamné solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] à payer à M. [N] [D] et Mme [H] [D] une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] aux entiers dépens ;

Et, y ajoutant,

Condamner solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] à payer à M. [N] [D] et Mme [H] [D] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] aux entiers dépens de l’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

Sur ce,

Sur le paiement des loyers et des charges afférentes :

En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toutefois, aux termes de l’article 1219 du code civil, le locataire ne peut refuser d’exécuter son obligation que si le bailleur n’exécute pas la sienne et que l’inexécution est suffisamment grave. Ainsi, la Cour de cassation juge de manière constante que le preneur à bail ne peut se prévaloir de l’inexécution de réparations ou de travaux pour refuser de régler leurs loyers et charges.

***

En premier lieu, s’agissant des loyers impayés, les preneurs à bail ne contestent pas ne pas avoir réglé les deux derniers loyers, et reconnaissent être débiteurs de la somme de 2 987,01 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 2 900 euros.

En second lieu, s’agissant des charges, la Cour constate que les époux [Y] n’ont pas présenté d’observations sur les charges si ce n’est la facture relative à l’entretien de la chaudière intervenue en 2021. En effet, M. [F] [Y] et Mme [O] [Y] contestent être redevables de la somme de 220 euros pour l’entretien de la chaudière en 2021, la maison annexe n’ayant pu bénéficier du chauffage qu’à compter de mai 2021.

Cependant, le défaut de chauffage dans la maison annexe n’exonère par les preneurs à bail des obligations qui leurs incombent en vertu du contrat de bail, et plus particulièrement de la disposition 7, d) du contrat selon laquelle « le locataire est obligé de prendre à sa charge (') l’entretien des chaudières et chauffe-eau ».

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée.

Sur les réparations locatives :

En application de l’article 7c) et 7d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Il « est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat ».

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 7 mars 1972, que le locataire n’est pas tenu des dégâts constatés provenant d’un usage normal et légitime de la chose louée.

Enfin, en application des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il reçue, suivant l’état décrit. Toutefois, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 28 février 1990 (n°88-14.334) que, dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l’entrée du locataire, les locaux n’avaient fait l’objet d’aucune observation, le locataire devait les restituer dans un état n’appelant pas davantage d’observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté.

***

En l’espèce, trois factures sont contestées par les appelants : les factures émises par Tech’nuisibles et Seth le 18 juillet 2022, ainsi que la facture émise par Serenys le 22 juillet 2022.

S’agissant de la facture émise par Tech’nuisibles le 18 juillet 2022, suivant un montant de 378 euros :

Suivant la facture émise par Tech’nuisibles que la société est intervenue pour « la remise en forme et taille d’une vigne vierge sur les bâtiments concernés » et « évacuation des déchets verts ».

Tout d’abord, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 16 décembre 2019 mentionne une pelouse en « état d’usage » et des plantations et arbustes, dont les vignes vierges, en « bon état ». Les preneurs à bail n’ont pas entendu contester l’état extérieur de l’habitation dans le délai légal qui leur était présenté. Ces derniers ne rapportent pas non plus la preuve d’une situation différente de celle inscrite sur l’état des lieux d’entrée.

Ensuite, il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé le 31 mai 2022 que la pelouse décrite comme étant en « état d’usage ». Les plantations et arbustes, dont les vignes vierges, sont également décrits comme étant en « bon état », précision faite manuellement que la végétation est à tailler au-dessus du garage. Les époux [Y] n’ont pas contesté l’état des lieux de sortie dans le délai légal et n’ont pas rapporté de preuve contraire quant à l’état extérieur de l’habitation.

Enfin, une taille principale sur les vignes vierges doit être réalisée entre fin février et début mars, puis une taille d’entretien peut être réalisée entre fin mai et début juillet. L’état des lieux de sortie a été réalisé le 28 mai 2022, soit dans la période où une taille d’entretien des vignes vierges peut être réalisée.

En conséquence, il appartenait aux époux [Y], alors locataires, de procéder à une taille d’entretien des vignes vierges. La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] au paiement de la facture émise par Techn-nuisibles le 18 juillet 2022.

S’agissant de la facture émise par Seth le 18 juillet 2022, suivant un montant de 249,96 euros :

La facture émise par la société Seth se décompose comme suit : 35 euros au titre des frais de déplacement, 98 euros au titre de la dépose du joint de la baignoire, le nettoyage et l’application du nouveau joint, le remplacement d’une lampe d’un sport, et 75 euros au titre de la fourniture et la pose DAAF.

En premier lieu, s’agissant du joint de l’une des baignoires, il est fait état dans l’état des lieux d’entrée que les joints des deux baignoires sont en bons état. L’état des lieux de sortie mentionne que le joint de la deuxième baignoire est dégradé.

L’entretien et la réparation des joints appartiennent aux locataires, lesquels n’ont pas démontrés la qualification erronée transcrite dans l’état des lieux de sortie. Dès lors, les époux [Y] restent débiteurs au titre du changement de joint par l’entreprise.

En second lieu, s’agissant du changement d’un spot, il ressort du comparatif entre des états des lieux d’entrée et de sortie que les époux [Y] ont remis aux bailleurs des habitations contenant le même nombre d’ampoules grillées. En conséquence, Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] ne sont pas tenus de cette réparation.

En troisième lieu, s’agissant de la fourniture et de la pose DAAF (détecteur avertisseur autonome de fumée), il incombait aux bailleurs de le fournir et de l’installé, les locataires étant seulement tenus de son entretien. En conséquence, Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] ne sont pas débiteurs de cette opération.

Ainsi, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise et dire que les époux [Y] ne sont tenus que de la somme de 133 euros.

S’agissant de la facture émise par Serenys le 22 juillet 2022 ; suivant un montant de 144,96 euros :

Suivant la facture émise par Serenys, la société est intervenue pour le nettoyage des vitres suivantes : porte vitrée de la petite maison, vitre séjour de la petite maison, vitre chambre de la petite maison, vitre porte fenêtre salon avec imposte de la grande maison, vitre séjour de la grand maison et vitre cuisine de la grande maison.

Or, il résulte de l’état des lieux de sortie que seules vitres du salon et du séjour de l’annexe devaient être nettoyées. Les époux [Y] n’ont pas formé d’opposition quant à cette qualification.

D’autre part, l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de la nécessité de nettoyer les vitres, et les époux [Y] n’ont pas demandé, dans le délai légal, qu’il en soit fait mention. Néanmoins, les preneurs à bail produisent à la Cour une facture du 24 janvier 2020, émise par la S. Graslin, selon laquelle la société est intervenue notamment pour la « vitrerie sur les deux faces », suivant un coût prestataire de 408,50 euros. Cette pièce suffit à renverser la présomption de bon état des fenêtres.

En conséquence, les époux [Y] ne sont pas tenus de régler la facture litigieuse. La décision entreprise sera donc infirmée, et les époux seront condamnés au versement de la somme de 511 euros au titre des réparations locatives.

Sur le préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer au preneur à bail un logement décent s’il s’agit de son habitation principale et d’en faire jouir paisiblement au preneur durant la durée du bail.

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt en date du 14 novembre 2007 (n°06-18.430) que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux.

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

***

Il ressort du dossier que les époux [Y] ne produisent pas à la Cour de pièce attestant du défaut de chauffage dès le 13 décembre 2019 dans le logement annexe. Néanmoins, il résulte du rapport d’intervention du 21 janvier 2020 établi par la société Saniconfort, que cette dernière a été contactée pour un problème de chauffage le 27 décembre 2019. Le professionnel a constaté une perte de pression récurrente de la chaudière de l’annexe et a préconisé l’intervention d’une société spécialisée dans la détection de fuite d’eau, laquelle interviendra le 10 mars 2020. Il sera alors constaté l’absence de réparation de la fuite et de la nécessité de procéder au changement du système de chauffage. Dès lors, le défaut de moyen de chauffage dans la maison annexe doit être établi au 27 décembre 2019. Le problème de chauffage a pris fin par la réception des travaux de changement du système de chauffage par les bailleurs, soit le 28 mars 2021. L’attestation rédigée le 24 janvier 2023 par la société Saniconfort, selon laquelle les locataires ont été informés de la démarche à suivre afin de provoquer le fonctionnement de la chaudière défectueuse en attendant le remplacement du système de chauffage, n’est pas de nature à écarter l’existence d’un préjudice de jouissance.

Il ressort également du dossier que l’agence, avec le consentement des bailleurs, a répondu aux sollicitations des locataires, et a fait intervenir des professionnels compétents afin de mettre fin à la problématique du chauffage. Néanmoins, les bailleurs sont tenus de réparer le préjudice survenu entre la découverte du problème et la réception des travaux, ces derniers ne démontrant pas que l’exécution des travaux ait été empêchée par la force majeure.

Enfin, l’habitation annexe est décrite tant par les bailleurs et les locataires, que par les différents professionnels intervenant sur la propriété, comme étant une petite maison annexe. En effet, l’annexe possède les pièces requises pour être qualifiée d’habitation, et doit donc disposer d’un système de chauffage en état de fonctionnement.

Or, il résulte de ce qui précède que la maison annexe était dépourvue d’un système de chauffage en état de fonctionnement entre le 27 décembre 2019, date du premier appel pour intervention à la société Saniconfort, et le 28 mars 2021, date de réception des travaux par les propriétaires. Les époux [Y] ont donc subi un préjudice de jouissance sur cette période, lequel doit être indemnisé. Il importe peu que les époux [Y] aient été en capacité d’accueillir leur fille et leurs petits-enfants dans la maison principale, la location de l’ensemble supposant une liberté du locataire de jouir du bien pris en location, dans son intégralité, l’utilisation du local dont s’agit pour le logement deux tiers résultant notamment d’un besoin d’indépendance de chacun sur la seule appréciation des intéressés.

Néanmoins, la demande formulée par les époux [Y] doit être ramenée à des proportions plus justes, s’agissant seulement de local annexe dont le chauffage a été insatisfaisant pendant une durée de 15 mois. En conséquence, les bailleurs seront condamnés à verser à Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] la somme de 120 € par mois, soit 1800 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les dommages et intérêts pour demandes abusives :

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile.

Or, n’ayant pas été fait droit à l’ensemble des prétentions de Mme [O] [Y] et M. [F] [Y], et en vertu du principe de cohérence des décisions de justice, il y a lieu de débouter ces derniers de leur demande de dommages et intérêts au titre de procédure abusive.

Sur les demandes annexes :

Chaque partie supportera ses frais et dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation des locataires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, formulée par les bailleurs, les époux [Y] n’ayant pas succombé en toutes leurs prétentions.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

CONFIRME la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] à payer la somme de 5 039,40 euros au titre des loyers et charges impayés ;

INFIRME la décision entreprise s’agissant de la condamnation de Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] au titre des réparations locatives ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] à verser à Mme [H] [D] et M. [N] [D] la somme de 511 euros au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [D] et M. [N] [D] à verser à Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] la somme de 1800 euros au titre du préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties ;

DEBOUTE Mme [O] [Y] et M. [F] [Y] de leur demande au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

DIT que les parties supporteront leurs dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,