MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le

M^e Jean michel LICOINE

M^e Delphine COUSSEAU

ARRÊT du 12 FEVRIER 2026

N° : – 25

N° RG 24/01527 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HAME

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire d’ORLEANS en date du 20 décembre 2023, dossier N° 22/01853 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

La S.C.I. LUI’SILVESTRE

société civile immobilière, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 830 470 001, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour conseil M^e Jean michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur [M] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ayant pour conseils M^e Fatima ALLOUCHE de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, plaidant et M^e Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 13 Mai 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 novembre 2025 à 9h30

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 27 NOVEMBRE 2025, à 14 heures,

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d’appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, conseiller, en charge du rapport,

Madame Valérie GERARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.

Greffier :

Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 12 FEVRIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [Y] est propriétaire d’un immeuble à usage mixte situé [Adresse 3] à [Localité 3] (45), donné à bail commercial à la SARL P-L qui exploite dans les locaux un commerce de bar-brasserie.

M. [Y] et M. [O] [F] [S] [D], gérant de la SARL P-L, ont conclu courant 2017 un avant-projet de vente portant sur cet immeuble, devenu caduc sans que la vente ait pu aboutir.

Selon acte authentique du 30 juillet 2021, M. [Y] a conclu avec la SCI Lui’Silvestre (la SCI), représentée par M. [O] [F] [S] [D], également son gérant, une promesse unilatérale de vente portant sur ce même immeuble.

Cette promesse a été consentie au prix de 107'500 euros, pour une durée expirant au 29 octobre 2021.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 10'750 euros et le bénéficiaire de la promesse a réglé entre les mains du notaire la somme de 10'000 euros au jour de la signature de l’acte.

La promesse a été assortie de diverses réserves et conditions, notamment une condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un financement de 68'000'euros avant le 30 septembre 2021.

La SCI n’ayant pas justifié de l’obtention d’un financement dans le délai convenu, M. [Y] l’a mise en demeure, par courrier du 21 octobre 2021, de justifier des démarches par elle entreprises en vue de l’obtention d’un prêt.

Par un courrier en réponse daté du 27 octobre 2021, la SCI a transmis à M. [Y] une simulation de prêt établie la veille par le Crédit agricole.

Par un second courrier du 20 novembre 2021, exposant que la promesse était désormais caduque et que l’indemnité d’immobilisation lui était acquise faute de justification des démarches idoines engagées par la bénéficiaire en vue de l’obtention du prêt, M. [Y] a vainement mis en demeure la SCI d’autoriser le notaire instrumentaire à lui remettre le montant de l’indemnité consignée en son étude.

Par acte du 23 mai 2022, M. [Y] a fait assigner la SCI devant le tribunal judiciaire d’Orléans pour obtenir la libération à son profit de la somme consignée de 10'000'euros et l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement du 20 décembre 2023, le tribunal a':

— ordonné la libération de la somme de 10'000'euros au profit de M. [M] [Y], consignée à titre d’indemnité d’immobilisation auprès de la SAS [R] et associés, étude notariale sise à [Localité 4] ;

— condamné la société SCI Lui’Sylvestre à régler à M. [M] [Y] la somme de 3'000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la société SCI Lui’Sylvestre aux entiers dépens ;

— débouté la société SCI Lui’Sylvestre de sa demande de condamnation de M. [M] [Y] aux dépens ;

— débouté la société SCI Lui’Sylvestre de sa demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté M. [M] [Y] de sa demande de condamnation de la société SCI Lui’sylvestre à payer tout droit proportionnel à intervenir ;

— condamné la société SCI Lui’Sylvestre à régler à M. [M] [Y] la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société SCI Lui’Sylvestre de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Lui’Sylvestre a relevé appel de cette décision par déclaration du 13 mai 2024, en critiquant expressément tous les chefs de son dispositif lui faisant grief.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2025, la SCI Lui’Silvestre demande à la cour de':

— recevoir la SCI Lui’Silvestre en son appel contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 20 décembre 2023 et y faire droit,

— infirmer les dispositions du jugement qui :

— ordonnent la libération de la somme de 10'000'euros au profit de M. [M] [Y], consignée à titre d’indemnité d’immobilisation auprès de la SAS [R] et associés, étude notariale sise à [Localité 4],

— condamnent la société SCI Lui’Sylvestre à régler à M. [M] [Y] la somme de 3'000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamnent la société SCI Lui’Sylvestre aux entiers dépens,

— déboutent la société SCI Lui’Sylvestre de sa demande de condamnation de M. [M] [Y] aux dépens,

— déboutent la société SCI Lui’Sylvestre de sa demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile,

— condamnent la société SCI Lui’Sylvestre à régler à M. [M] [Y] la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboutent la société SCI Lui’Sylvestre de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau':

— débouter M. [M] [Y] de sa demande visant à ordonner le versement à son profit de la somme de 10'000 euros consignée à titre d’indemnité d’immobilisation en l’étude notariale de la SAS [R] notaire à [Localité 5],

— débouter M. [M] [Y] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sur le droit proportionnel en cas d’exécution et sur les dépens,

— condamner M. [M] [Y] à verser à la SCI Lui’silvestre la somme de 2'500'euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [Y] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, M. [Y] demande à la cour de':

Vu les articles 1103, 1104 et 1240 du code civil,

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Vu l’article A. 444-32 du code de commerce,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— confirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans en date du 20 décembre 2023,

— débouter la SCI Lui’Silvestre de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Lui’Silvestre à verser à M. [Y] la somme de 4'000'euros au titre de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Lui’Silvestre à payer tout droit proportionnel à intervenir, dans le cadre de l’exécution forcée de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Lui’Silvestre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 novembre 2025, 9h30, pour l’affaire être plaidée le même jour à 14h30.

SUR CE, LA COUR

Au soutien de son appel, la SCI commence par rappeler que le droit de préférence du locataire commercial n’était pas purgé au jour de la signature de la promesse et fait valoir, comme en première instance, qu’il résultait des stipulations de la promesse relatives à la purge du droit de préférence du preneur (pages 13 et 14) que ladite promesse ne produirait aucun effet obligatoire entre les parties tant que ce droit de préférence n’aurait pas été purgé.

En relevant que les formalités de purge du droit du locataire n’ont pas été accomplies après la conclusion de la promesse litigieuse, l’appelante en déduit que M. [Y] doit être débouté de toutes ses prétentions.

Pour réfuter les motifs du premier juge, l’appelante précise n’avoir jamais soutenu que la promesse serait nulle faute de purge du droit de préférence, mais considérer que la clause relative à la condition d’obtention du financement ne peut être interprétée comme prévoyant à titre de sanction autonome l’attribution de l’indemnité d’immobilisation au promettant en cas de défaillance de cette condition et de non-justification de l’accomplissement de démarches destinées à l’obtention d’un prêt, alors que les stipulations de la promesse repoussent ses effets entre les parties à l’expiration de la période de purge et que, tant qu’il n’avait pas purgé le droit de préférence de son locataire pour pouvoir vendre son immeuble à un tiers, M. [Y] n’était pas en droit de se faire verser l’indemnité d’immobilisation qui, par nature, constitue la contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse.

En réplique aux écritures de l’intimé, l’appelante ajoute que M. [Y] ne peut lui opposer que la promesse portait sur la cession globale d’un immeuble, exclusive de la législation instituant un droit de préférence au profit du locataire commercial, alors que le bail conclu entre M. [Y] et la SARL P.L.ne porte pas sur un local commercial unique mais sur des locaux mixtes qui, s’ils forment un ensemble indivisible soumis au statut des baux commerciaux, ne constituent pas pour autant un immeuble comportant un local commercial.

La SCI assure enfin justifier des démarches qu’elle a accomplies pour obtenir un financement.

De son côté, l’intimé commence par rappeler que la SCI est dirigée par le gérant de la société P-L à laquelle il donne l’immeuble en cause à bail commercial, que ce dernier n’a jamais contesté les obligations nées de la promesse avant l’introduction de la présente action et reproche à l’appelante une lecture opportuniste de leur contrat, en faisant valoir qu’il s’infère d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 30 juin 2021 (n° 20-11.893) et d’une réponse ministérielle du 14 août 2018 que le législateur a voulu exempter du droit de préférence la cession globale d’un immeuble, qu’il comporte un ou plusieurs locaux commerciaux.

M. [Y] ajoute qu’en ce qu’il constitue une restriction légale du droit du propriétaire de disposer de son bien à sa guise, le droit de préemption du locataire commercial prévu à l’article L. 145-46-1 du code du commerce est d’interprétation stricte.

En faisant valoir que la promesse portait en l’espèce sur la cession globale de l’immeuble situé [Adresse 3] à Puiseaux, M. [Y] en déduit, en se prévalant d’une décision de la cour d’appel de Douai du 23 mars 2023 (RG 20/05233), que sans qu’importe que la SARL L-P ait été titulaire d’un bail mixte portant sur l’ensemble des locaux, celle-ci ne bénéficiait pas d’un droit de préférence de sorte que la condition liée à la purge du droit du locataire commercial n’avait pas lieu d’être et était en tout état de cause déjà réalisée.

Sur le droit de préférence du locataire commercial :

Aux termes de l’article L. 145-46-1 du code du commerce issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel, applicable à toute cession d’un local intervenue à compter du 18 décembre 2014, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

[']

Le droit de préférence légal du locataire commercial présente un caractère d’ordre public (v. par ex. Civ. 3, 28 juin 2018, n° 17-14.605).

Dans sa rédaction applicable à la cause, le 6e alinéa de l’article L. 145-6-1 sur l’application duquel les parties s’opposent, précédemment rapporté souligné, comporte cinq exceptions au droit de préférence du locataire':

1° en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,

2° en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts,

3° en cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,

4° en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

5° en cas de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint

Si à raison des nombreuses interrogations soulevées par les praticiens, ce texte a donné lieu à quatre réponses ministérielles qui, toutes, vont dans le sens d’une interprétation stricte du droit de préférence du locataire, l’arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation du 30 juin 2021 dont se prévaut l’intimé (pourvoi n° 20-11.893), qui n’a d’ailleurs pas été publié, ne s’est pas prononcé sur le champ d’application de la 4e exception discutée par les parties et n’apporte aucune réponse à la question de savoir si la promesse de vente litigieuse porte sur «'la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux'».

Par d’autres décisions en revanche, la troisième chambre civile s’est prononcée sur le domaine d’application de cette exception.

Dans un arrêt publié rendu le 28 juin 2018 (n° 27-14.605), la Cour de cassation a d’abord jugé que le droit de préemption du preneur à bail commercial ne s’applique pas en cas de cession globale d’un immeuble dont le local pris à bail ne constitue qu’une partie.

Dans deux arrêts publiés du 19 juillet 2025, la troisième chambre civile a explicité sa position.

En dépit du pluriel utilisé dans la formulation de la 4e exception (cession globale d’un immeuble comprenant «'des locaux commerciaux'»), la haute Cour a jugé que le droit de préférence est exclu lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu même si celui-ci ne comprend qu’un local commercial, en indiquant que l’exception est prévue pour «'la catégorie générique des locaux commerciaux'» ( n° 23-17.604).

Puis elle a indiqué dans le second arrêt du même jour que l’article L. 145-46-1 du code du commerce ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti (n° 23-19.292).

Il s’infère de ces décisions que dès lors que l’objet de la vente est plus large que les lieux loués, l’exception de cession globale joue, de sorte que le locataire n’a pas de droit légal de préférence, mais dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, l’assiette de la vente correspond précisément à celle des locaux loués, le droit de préférence du preneur à bail commercial s’applique puisque l’exception ne joue pas.

Contrairement à ce que fait accroire M. [Y] en effet, l’exigence de globalité qui justifie la 4e exception n’implique pas seulement que l’entier immeuble soit vendu'; elle implique aussi que le bien vendu soit plus vaste que l’assiette du bail. La vente d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation, qui est entièrement loué à un seul locataire, comme en l’espèce, n’échappe pas au droit de préemption. La doctrine est unanime en ce sens puisque, selon la formule d’un auteur autorisé, «'un telle vente, limitée à la chose louée, n’est pas une vente « globale »'».

La volonté du législateur à cet égard est dépourvue d’ambiguïté, comme en témoigne la genèse de l’article L. 145-46-1. Le projet de loi comportait initialement une seule exception, qui visait l’hypothèse de la vente d’un centre commercial ou d’une galerie marchande, ainsi rédigée': «'les dispositions du présent article ne sont pas applicables lorsque le local à usage commercial, industriel ou artisanal « est un lot d’un ensemble faisant l’objet d’une cession globale »'». Au fur et à mesure des travaux parlementaires, les exceptions se sont multipliées, mais sans que la restriction appliquée aux «'cessions globales'» ne poursuive d’autre but que d’éviter au bailleur d’avoir à scinder la vente de son bien.

Il résulte en effet des travaux parlementaires que c’est sur une proposition du rapporteur de la commission des affaires économiques qu’a été ajoutée l’exclusion de «'la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux'» aux fins d’éviter le démembrement de l’immeuble entre plusieurs propriétaires lorsqu’un immeuble est pour partie donné à bail d’habitation et pour une autre donné à bail commercial à un autre preneur.

Au cas particulier, le notaire qui a reçu la promesse de vente litigieuse ne s’y est au demeurant pas trompé. Il a indiqué on ne peut plus clairement en page 13 de l’acte que «'le bien étant loué à la SARL P-L aux termes d’un bail commercial reçu le 28 mai 2013 en renouvellement d’un bail en date du 14 mars 2005, le locataire bénéficie d’un droit de préférence, en vertu des dispositions de l’article L. 145-46-1'».

Dès lors en effet qu’il n’est pas contesté, en l’espèce, que l’assiette de la vente projetée correspondait à celle des locaux loués, la SARL P-L bénéficiait d’un droit de préférence.

Ce droit n’ayant pas été purgé, contrairement aux prévisions de la promesse, pour des raisons que M. [Y] n’indique pas, il convient d’examiner les conséquences qui en résultent sur le sort des fonds séquestrés chez le notaire instrumentaire.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation détenue par le notaire séquestre :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En page 13 de la promesse litigieuse, à l’article intitulé «'réserves et conditions'», il est indiqué que «'les effets des présentes sont soumis à la levée des réserves et à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes'».

Avant l’énonciation des conditions suspensives, en pages 15 et 16, deux réserves sont mentionnées : la première tirée d’un éventuel droit de préemption institué par l’article L 211-1 du code de l’urbanisme ou par tout autre code'; la seconde liée à la purge du droit de préférence du locataire commercial.

Au titre de cette dernière réserve, après l’indication déjà rapportée que «'la SARL P-L bénéficie d’un droit de préférence en vertu des dispositions de l’article L. 145-46-1 du code du commerce'», il est précisé en page 14 de l’acte ce qui suit':

«'Il est fait observer que la purge [du droit de préférence du locataire] aurait dû être effectuée avant les présentes, comme le texte et la jurisprudence de la Cour de cassation l’imposent. Cependant, en raison des délais inhérents à la signature, de l’incertitude du prix à convenir et des conditions de la vente, le promettant [M. [Y]] déclare ne pas avoir été en mesure de respecter ce formalisme. Les parties repoussent alors leur engagement de conclusion de la vente, aux conditions des présentes, jusqu’à la purge du droit de préemption du locataire et au plus tard à l’issue du délai d’un mois, les différentes dates d’échéance tenant compte de l’expiration de cette période. Les parties sont donc averties qu’elles ne sont aucunement liées tant que l’évènement ne s’est pas réalisé, et que les présentes ne produiront automatiquement effet entre elles qu’à sa réalisation'».

En page 15, au titre des conditions suspensives particulières, la promesse prévoit':

« Obtention de prêts

Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

' Montant total soit d’un maximum de 68 000,00 euros.

' Durée : 10 ans

' Taux d’intérêts maximum : 1,20'%

' Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

[Le bénéficiaire] s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 30 septembre 2021.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant'».

Par des motifs que l’intimé s’approprie, le premier juge a considéré que la clause «'obtention de prêts'» devait être interprétée comme prévoyant à titre de sanction autonome l’acquisition définitive au bénéfice du promettant de l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire en cas de défaillance de la condition suspensive et de non-justification de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

En se livrant à une telle interprétation, il apparaît que le premier juge a dénaturé la convention des parties et méconnu la nature de celle-ci.

Alors qu’il a été très clairement indiqué, en préalable à l’énoncé des différentes réserves et conditions de la promesse, ainsi qu’à l’article spécialement consacré à la purge du droit de préférence du preneur commercial, que les effets obligatoires de la promesse étaient conditionnés à cette purge, il ne peut être retenu que la clause «'obtention de prêts'» aurait aménagé une sanction autonome en cas de non-justification par le bénéficiaire des démarches nécessaires à l’obtention d’un financement, ce qui reviendrait à admettre que, dans l’hypothèse où le locataire commercial aurait fait valoir son droit de préférence, l’indemnité d’occupation versée par le bénéficiaire aurait pu demeurer acquise au promettant.

Etant si besoin rappelé que, sans qu’importe qu’elles aient le même dirigeant, la SARL P-L (locataire commercial) et la SCI Lui’Silvestre (bénéficiaire de la promesse) sont des personnes juridiques distinctes, la SCI fait valoir à raison que tant que le droit de préférence du locataire commercial n’était pas purgé, M. [Y] ne pouvait lui conférer aucune exclusivité sur l’immeuble et ne peut en conséquence lui faire payer la contrepartie d’une exclusivité qui, à défaut de purge, n’a jamais existé.

En l’espèce en effet, outre qu’elles avaient suspendu les effets de leur convention à la purge du droit de préférence de la SARL P-L à laquelle M. [Y] avait omis d’adresser, en préalable, une offre de vente, les parties n’avaient pas conclu un compromis de vente, c’est-à-dire une promesse synallagmatique emportant obligations réciproques de vente et d’achat'; elles avaient conclu une promesse unilatérale de vente.

N’étant pas tenue d’acheter, puisque seul le promettant était engagé à vendre par ce type de promesse, la SCI a réglé une indemnité d’immobilisation de 10'000 euros qui, en dépit de sa dénomination, n’avait aucune fonction indemnitaire, mais constituait la contrepartie du droit d’option qui lui était offert dans la seule hypothèse où le preneur commercial ne ferait pas valoir son droit de préférence -droit distinct du droit de préemption qui ne joue qu’après la conclusion de la vente.

Le droit de préférence de la SARL P-L n’ayant pas été purgé, la SCI n’a jamais pu exercer son option et n’a bénéficié d’aucune exclusivité d’achat.

Dès lors qu’il avait été expressément indiqué dans la convention des parties que celle-ci ne produirait effet qu’une fois le droit de préférence du locataire purgé, sans qu’importe que la SCI ne justifie pas avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt dans les délais initialement convenus, M. [Y], qui n’a pas purgé le droit de préférence de son locataire, ne peut prétendre à l’acquisition des 10'000 euros versés par la SCI à titre d’indemnité d’immobilisation alors que la condition d’obtention du financement n’a pas défaillie du fait de l’appelante, mais s’est trouvée privée d’objet.

M. [G] fait enfin valoir sans emport que la SCI ne se serait pas prévalue du défaut de purge avant l’introduction de la présente action puisque, à supposer que tel soit le cas, il n’y aurait de toute façon rien d’anormal à ce que ce moyen de droit n’ait été formulé que par le conseil de la SCI dont le dirigeant, lui, n’est pas juriste, étant observé que les productions ne révèlent aucune intention malicieuse du dirigeant de la SCI.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a ordonné la libération au profit de M. [Y] de la somme consignée à titre d’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et/ou résistance abusive :

Compte tenu de la solution apportée au principal, il ne saurait être retenu que la SCI a abusé de son droit d’agir ou de défendre en justice, ni une quelconque résistance abusive de sa part.

Par infirmation du jugement entrepris, M. [G] sera dès lors débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

M. [Y], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce dernier fondement, il sera condamné à régler à la SCI, à laquelle il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une indemnité de procédure de 2'500'euros.

PAR CES MOTIFS

INFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

REJETTE la demande de M. [M] [Y] tendant à voir ordonner la libération à son profit de la somme de 10'000 euros consignée à titre d’indemnité d’immobilisation auprès de la SAS [R] et associés, titulaire d’un office notarial à [Localité 4],

DÉBOUTE M. [M] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [M] [Y] à payer à la SCI Lui’Sylvestre la somme de 2'500'euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [M] [Y] formée sur le même fondement,

CONDAMNE M. [M] [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT