N° 42

NT

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Grattirola,

le 01.02.2016.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Quinquis,

le 01.02.2016.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 21 janvier 2016

RG 13/00739 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°831 – Rg n°11/00360 – du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 20 novembre 2013 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 12 décembre 2013 ;

Appelante :

L’Association Tuuhia a Marama & X a Tuuhiva, prise en la personne de son président en exercice, Z Y, XXX, désignée par ordonnance présidentielle en qualité d’aministrateur ad’hoc de l’indivision dite du 'motu tapu', indivision des ayants droit de X a TUUHI VA dit également X a TUUHIVA ;

Représentée par M^e Miguel GRATTIROLA, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Société Bt D D F G, XXX, dont le siège social est à Faa’a – XXX, XXX, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié au siège de la société ;

Représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 4 septembre 2015 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 29 octobre 2015, devant M. BLASER, président de chambre, M^me LEVY, conseiller, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me B-C ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M^me LEVY, conseiller, en présence de M^me B-C, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T,

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé en date des 9 juillet et 10 août 1999 'l’indivision du MOTU TAPU’ a donné à bail à la SARL D D F ENTERTAINMENT un îlot dénommé 'MOTU TAPU’ sur lequel sera édifié par le preneur un local commercial à usage de bar restaurant et activités de loisirs pour une durée de 18 ans commençant le 1^er décembre 2000, moyennant un loyer annuel de 5 000 000 FCP payable d’avance dans les 10 premiers jours de l’année ; le bail prévoit en cas de retard de paiement, à titre de clause pénale une indemnité de 10 % des sommes dues.

Par ordonnance du 17 juin 2010 le président de la section détachée de Raiatea a désigné l’association familiale 'TUUHIA A MARAMA et X A TUUHIVA’ dont le président est Z Y, en qualité d’administratrice judiciaire de l’indivision MOTU TAPU en limitant sa mission aux seules actes visant à préserver l’indivision d’atteintes à ses droits par des tiers, mission qui a ensuite été étendue par ordonnance du 28 mars 2011 en ce que ladite mission porte également sur la révision du bail pour non paiement des loyers et non respect de la destination des lieux.

Par requête déposée le 4 mai 2003 l’indivision dite du MOTU TAPU’ représentée par son administrateur ad hoc l’association 'TUUHIA A MARAMA et X A TUUHIVA’ a saisi le tribunal de première instance de PAPEETE d’une demande à l’encontre de la SARL D D F ENTERTAINMENT tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial des 9 juillet et 10 août 1999 au motif que la société preneuse a commis une infraction grave aux obligations du bail en procédant en décembre 2007 à l’extraction des sables du lagon, en le stockant sur le motu et en l’utilisant ensuite pour réaliser une plage sur un autre motu sur lequel est édifié un hôtel et au motif que les loyers des années 2009, 2010,et 2011 n’ont pas été payées ; en conséquence elle demande l’expulsion de la société preneuse et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique.

Parallèlement à cette instance au fond, 'M Z Y agissant en qualité d’administrateur pour le compte de l’indivision dite 'motu tapu’ a fait délivrer le 9 mai 2011 à la SARL D D F ENTERTAINMENT un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur la somme de 15 000 000 FCP au titre des loyers impayés des années 2009, 2010 et 2011.

Par ordonnance du 16 avril 2012 le juge des référés saisi à l’initiative de SARL D D F ENTERTAINMENT a annulé le commandement de payer et a constaté que l’intégralité des loyers en retard avait été payé.

Par jugement du 20 novembre 2013 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal a notamment :

— déclaré recevable la requête déposée le 4 mai 2011,

— condamné la SARL D D F ENTERTAINMENT à payer à l’association TUUHIA A MARAMA et X A TUUHIVA en sa qualité d’administratrice judiciaire de l’indivision MOTU TAPU la somme de 750 000 FCP au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail commercial des 9 juillet et 10 août 1999 ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté la SARL D D F ENTERTAINMENT de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Suivant requête d’appel enregistrée au greffe le 12 décembre 2013 à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l’appelant l’association prise en la personne de Z Y demande à la cour de :

— prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusif de la SARL D D F ENTERTAINMENT ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son titre ainsi que de tous occupants de son chef ;

— lui donner acte de ce que les demandes au titre de payement des loyers pour les années 2009, 2010 et 2011 ne sont pas maintenues ;

— condamner la SARL D D F ENTERTAINMENT au paiement d’une somme de 500 000 FCP à titre provisionnel pour le rétablissement des lieux ainsi que somme de 1 500 000 FCP au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal depuis le 10 janvier 2011 ;

— la condamner par ailleurs au paiement à titre provisionnel de la somme de 416 666 FCP à titre d’indemnité de jouissance sur le préjudice :

— la condamner au paiement de la somme de 30 000 000 CFP en réparation du préjudice du chef de la résiliation du bail ;

— s’agissant des sommes indivises dire et juger que les sommes seront consignés sur un compte séquestre ;

— la condamner enfin au paiement de la somme de1 130 000 CFP sur le fondement des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française.

Par conclusions du 24 février 2014 Z Y a demandé qu’il lui soit donné acte de ce qu’il intervient au titre de l’ordonnance du 14 février 2014 l’ayant nommé administrateur de l’indivision MOTU TAPU;

Suivant conclusions déposées au greffe le 12 septe

mbre 2014 ,auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l’intimé, la SARL D D F ENTERTAINMENT demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel hormis en ce qu’il l’a condamné à verser la somme de 750 000 CFP au titre de la pénalité contractuelle applicable en cas de paiement tardif du loyer et rejeté la demande reconventionnelle,

statuant à nouveau,

— réduire le montant de la pénalité à un franc pacifique,

— condamner Z Y es qualités à lui verser la somme de 500 000 CFP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre la somme de 400 000 CFP au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d’en relever d’office l’irrégularité.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article L145-41 du code de commerce précise les modalités selon lesquelles l’acquisition de la clause résolutoire peut être requise à l’initiative du bailleur pour mettre fin par anticipation au bail en cours ; que toutefois d’autres dispositions sont susceptibles d’entraîner la fin du bail commercial et selon les modalités prévues par le code civil ; qu’ainsi la résiliation judiciaire poursuivie sur le fondement du droit commun en application des dispositions des articles 1184 du code civil se distingue du refus de renouvellement en application de la clause résolutoire selon les modalités prévues par les articles L145-17 et L 145-41 du code de commerce ; qu’il est constant que la saisine de tribunal n’est alors pas subordonnée à la notification de la mise en demeure ;

Que si pour l’acquisition de la clause résolutoire la juridiction saisie doit en principe se borner à constater le jeu de la clause résolutoire et ce sous réserve des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce la procédure de résiliation de droit commun laisse à la juridiction saisie un total pouvoir d’appréciation de la gravité de l’infraction alléguée et les sanctions qui doivent être prononcées ;

La cour constate en l’espèce que le premier juge a rejeté la demande de résiliation d’une part, du chef des extractions de sable querellés, relevant sans examen du grief que le commandement de payer visant à faire cesser les extractions de sable et remettre les lieux en état dans un certain délai était la condition préalable de la demande de résiliation, d’autre part, du chef de retard de paiement des loyers faute pour les demandeurs d’avoir fait délivrer un nouveau commandement, après annulation de celui-ci, par ordonnance précitée du 16 avril 2012 pour non paiement des loyers, alors que cette délivrance n’est pas nécessaire dans un cas comme dans l’autre, lorsque le tribunal est saisi, ainsi que dit plus haut d’une demande de résiliation judiciaire ;

Que sur le premier motif examiné par la cour de violation allégée des obligations par le locataire de la destination prévu au bail, si la SARL D D F ENTERTAINMENT reconnaît avoir procédé à l’extraction de sable dans le lagon en 2007, elle conteste que ce sable ait été destiné à la réalisation ou à la consolidation d’une plage sur un autre motu, affirmant au contraire avoir utilisé ledit sable pour lutter contre l’érosion naturelle du motu (dont la superficie a déjà diminué de prés de la moitié au fil du temps) et avoir ainsi respecté la clause du bail :

Que celui-ci de fait prévoit :

'le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien et les rendra en bon état à l’expiration du bail. Il devra en permanence veiller à l’action de la mer, pour éviter toute érosion du site’ ;

Que par ailleurs celui-ci dispose : 'Par les présentes , le propriétaire bailleur autorise expressément le preneur a édifier ou à faire édifier sur le bien loué, les ouvrages et constructions suivantes :

— (…)

— tous travaux nécessaires à la sauvegarde et à la pérennisation du motu Tapu en tant qu’îlot sableux, tels que ces ouvrages sont décrits et projetés (ou tout ouvrage similaire) dans une étude de réaménagement du MOTU TAPU réalisée par la société CAREX ENVIRONNMENT courant avril 1998, sont spécialement autorisés tous travaux concernant l’ensablement de l’îlot’ ;

Qu’il ressort des pièces produites que la SARL D D F ENTERTAINMENT avait reçu l’autorisation de la commission des sites et des monuments naturels du 11 septembre 2008, laquelle s’était prononcée à l’unanimité en faveur du réensablement du motu ; que du reste il ressort de l’examen du procès verbal que Z Y 'représentant les propriétaires de l’îlot donné à bail’ participait à cette séance et indiquait 'ne pas être sur le fond opposé aux travaux mais uniquement sur la forme’ ;

Que pour unique preuve des extractions prétendument faites au profit d’un autre motu le bailleur excipe d’un procès verbal d’huissier de 2007 dans lequel celui-ci indique qu’il aurait 'appris par la suite’ que le sable dont il a constaté la présence sur le motu TAPU serait destiné à l’hôtel D D Nui situé sur le motu voisin tout en relevant que ' l’extraction de sable n’a cependant pas été fait sur le motu mais dans la partie qui concerne le domaine public maritime à quelques mètres de la plage';

Que force est de relever qu’il n’est pas justifié d’une violation par le locataire des obligations lui incombant en vertu du bail ;

Que sur le second grief de non paiement des loyers l’administrateur de l’indivision sollicite également la résiliation judiciaire du bail dès lors que la SARL D D F ENTERTAINMENT aurait payé tardivement les loyers dus au titre de 2010 et 2011 ;

Qu’il est constant toutefois qu’un retard de paiement isolé et régularisé ne saurait être de nature à justifier la résiliation du bail . Qu’il est justifié de ce que les loyers pour 2012, 2013 et 2014 ont été payés à bonne date ;

Que le manquement invoqué ne revêt donc pas une gravité suffisante de nature à justifier la demande de résiliation judiciaire à ce titre ; qu’eu égard à la solution retenue, les demandes de provision d’indemnités de jouissance et de dommages-intérêts seront rejetées.

Sur la clause pénale :

Il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a considéré qu’eu égard au contexte de l’affaire la somme de 1 500 000 CFP demandée correspondant à 10% de l’arriéré des loyers était manifestement excessive et fixé la somme due à celle de 750 000 FCP en application des dispositions de l’article 1152 alinéa 2 du code civil ; qu’il y a lieu de débouter les parties de toutes autres demandes à ce titre.

Sur la demande de dommages et interets pour procédure abusive :

.

L’action de l’appelant ne peut être interprétée comme abusive dès lors qu’elle correspond à sa volonté d’assurer par les moyens de droit à sa disposition la conservation de ses droits ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rejeter la demande faite par à ce titre.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française :

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles.

*

Sur les dépens :

En application de l’article 406 du code de procédure civile de Polynésie française chacune des parties ayant partiellement succombé sur ses demandes supportera ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société D D F G, M. Z Y agissant en qualité d’administrateur pour le compte de l’indivision dite 'motu tapu’ mais par d’autres motifs ;

Le confirme pour le surplus en toutes ses autres dispositions ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Laisse à chacune des parties ses propres dépens.

Prononcé à Papeete, le 21 janvier 2016.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

signé : M. B-C signé : C. LEVY