Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/05818 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYJNC

Décision déférée à la Cour :Jugement du 12 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/13964

Jugement rectificatif du 26 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/00540

APPELANT

Syndicat des copropriétaires SDC […] Représenté par son syndic en exercice la Sté PARISIORUM, sous l’enseigne URBANIA, […],elle-même agissant poursuites et diligences de son Président y domicilié en cette qualité

[…]

[…]

Représenté par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexandra AUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque R026

INTIMÉES

Madame E X J Y

[…]

[…]

SARL SI BELLE agissant poursuites et diligences de ses co-gérants en exercice domiciliés audit siège en cette qualité

7 rue des Lavandières Sainte-Opportune

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Hélène TOURNIER avocat au barreau de PARIS, toque D1963

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition

***

FAITS & PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 25 juin 2004, M^me E X a acquis un local commercial situé au rez de chaussée de l’immeuble du 7, […] à Paris. Ce local commercial constitue le lot n°2 de l’immeuble.

Dès le mois de novembre 2004, M^me X a sollicité auprès de la copropriété l’autorisation de réaliser une gaine d’extraction d’air d’un diamètre de 400 millimètres environ le long de la façade, donnant sur la cour intérieure de l’immeuble. Le syndic a convoqué une assemblée générale spéciale, le 20 décembre 2004, en portant à l’ordre du jour de cette assemblée cette demande. L’assemblée générale s’est opposée à la réalisation de ces travaux au motif qu’il n’était pas voulu, par la copropriété, d’un deuxième local à usage de restauration en pied d’immeuble. Incidemment, l’assemblée générale s’est opposée également au rétablissement des anciens conduits d’extraction d’air condamnés à certains étages.

Suivant acte en date du 14 septembre 2005, M^me E X a consenti à la société Si Belle dont M. Y est gérant, en association avec M^me Z, restauratrice de métier depuis 1991, un bail commercial sur ses locaux à compter du 15 septembre 2005 pour une durée de 9 ans jusqu’au 14 septembre 2014 et un loyer annuel en principal de 36.000 €. Ce bail permet au locataire d’exercer toute activité commerciale à l’exclusion de la vente de boissons nécessitant une licence IV ou une grande licence.

Lors de l’assemblée générale en date du 8 juin 2006, a été porté au point n° 20 de l’ordre du jour la résolution suivante : 'autorisation à donner à M^me X pour la mise en place d’un conduit de ventilation de son local dans la cour de l’immeuble selon descriptif joint à la convocation'. Cette assemblée générale de la copropriété a accepté et voté à l’unanimité la résolution suivante :

'L’assemblée générale confirme son accord de principe sur la mise en place d’un conduit de ventilation extérieur côté cour pour le commerce lot n°2 sous réserve que le propriétaire du lot 2 présente à la prochaine assemblée générale qui se tiendra le 30 novembre 2006 :

— Les cheminements et tracés des conduits,

— L’encombrement et l’aspect extérieur.'.

Le nouveau syndic Urbania a finalement convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 24 juin 2008 et porté à l’ordre du jour la résolution suivante: 'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes demandée par M^me X’ (résolution n 23).

L’ordre du jour comprenait également l’autorisation à donner s’agissant de l’activité commerciale des lots du rez de chaussée (résolution n°20) et, en cas de refus de cette autorisation, l’habilitation à donner au syndic pour agir en justice à l’encontre de M^me X afin que soit respecté les dispositions de l’article 3 paragraphe 4 du règlement de copropriété (résolution n 21).

L’assemblée générale en date du 24 juin 2008 s’est opposée aux travaux de réalisation d’un conduit d’extraction d’air, demandés par M^me X. Les copropriétaires se sont opposés à toute activité de restauration dans les locaux commerciaux appartenant à M^me E X (résolution n°20), au motif que le règlement de copropriété n’autoriserait pas deux activités semblables. Enfin, l’assemblée générale n’a pas habilité le syndic à agir judiciairement à l’encontre de M^me X afin que soient respectées les dispositions du règlement de copropriété s’agissant de la nature des activités pouvant être exercées dans ces locaux (résolution n° 21).

M^me X, puis la SARL Si Belle en qualité d’intervenant volontaire, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution n°20 de cette assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2008 et de la résolution n° 27 de l’assemblée générale en date du 10 septembre 2013 refusant d’annuler la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 juin 2008, en sollicitant préalablement que soit réputée non écrite la clause du règlement de copropriété litigieuse.

Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 12 octobre 2010, ordonné une expertise. M. F G a déposé son rapport le 10 novembre 2011 et chiffré deux solutions : une ventilation en continuant jusqu’au toit un conduit déjà installé dans la courette pour un total de 13.438,87 €, et une ventilation en gainant un conduit existant dont M^me X avait un usage exclusif pour un total de 9.202,20 €.

Sur la base du rapport de l’expert, en accord avec le syndicat, la société Si Belle a donc fait gainer à ses frais le conduit découvert, pour un total de 9 .065,68 € en février 2013. Bénéficiant d’un conduit d’extraction conforme, la société Si Belle a pu faire évoluer son exploitation d’un simple réchauffage de plats pré conditionnés en une préparation de plats chauds et cuisinés, lui permettant d’embaucher quatre salariés supplémentaires avec emplois stables, en contrats à durée indéterminée.

Suite à la résolution n° 27 de l’assemblée générale en date du 10 septembre 2013 refusant d’annuler la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 24 juin 2008, M^me X a réassigné aux fins de voir annuler cette résolution 27. Cette procédure (RG 13/16347) a été

jointe à la précédente.

Suivant acte notarié du 28 mars 2014, la SARL Si Belle, faisant valoir son droit de préférence suite à la mise en vente des murs par M^me X, a acquis le lot n° 2 dont elle était locataire.

Aux termes de cet acte de vente, les parties sont notamment convenues que l’acquéreur, la société Si Belle, serait subrogée dans tous les droits et obligations du vendeur, au regard de la procédure pendante devant le tribunal.

Par jugement du 12 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires au titre du délai de forclusion de l’article 42 de la loi n°65 557 du 10 juillet 1965,

— déclaré l’action de M^me E X recevable,

— réputé la disposition du titre III, article 3 paragraphe 4 alinéa 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis […], prévoyant que 'il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions ou commerce semblables ou similaires sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés’ non écrite,

— annulé la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du […], du 24 juin 2008,

— déclaré la demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale des copropriétaires du […] en date du 10 septembre 2013 sans objet,

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires […] tendant la condamnation des demandeurs à des travaux, et de condamnation à des dommages et intérêts pour 50.000 € et 8.000 € au titre de la procédure abusive,

— débouté le syndicat des copropriétaires […] du surplus de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires […] à payer à la SARL Si Belle les sommes de :

• 50.000 € au titre des préjudices subis, notamment commercial, du fait de l’absence d’autorisation injustifiée de réalisation d’un conduit d’extraction d’air ayant privé l’exploitant du commerce de la faculté d’exercer l’activité de restauration,

• 18.000 € au titre de la subrogation les droits de M^me E X,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à payer :

• à la SARL Si Belle la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• à M^me E X la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], aux dépens comprenant les frais de l’expertise de M. F G,

— autorisé Maîtres Genot et Tounier à recouvrer directement contre lui les dépens dont ils ont fait l’avance sans en recevoir provision,

— dispensé la SARL Si Belle de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par jugement du 26 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

- rectifié le jugement du 12 janvier 2016 ayant statué sur l’assignation délivrée par M^me E X J Y dans un dossier RG 08/13964,

— remplacé dans l’ensemble du jugement la mention : 'la SCI Si Belle’ par la mention : 'la SARL Si Belle',

— rappelé que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement du 12 janvier 2016 numéro RG 08/13964,

— condamné la SARL Si Belle aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du […] à Paris a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 mars 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 mai 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 mai 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […] à Paris, appelant, invite la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, à :

— le déclarer recevable en son appel,

— constater que la résolution n°20 annulée a pour unique objet l’autorisation à donner sur l’activité commerciale de lots du rez-de-chaussée,

— constater que la résolution n°23 n’a jamais fait l’objet d’une demande d’annulation,

— réformer partiellement le jugement,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire que ni la SARL Si Belle subrogée dans les droits de M^me X J Y, ni la SARL Si Belle n’ont pas subi de préjudice en raison du vote résultant de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 24 juin 2008,

— débouter en conséquence, la SARL Si Belle subrogée dans les droits M^me X et la SARL Si Belle de l’ensemble de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— dire que les conditions de mise en jeu de la responsabilité ouvrant droit à réparation ne sont pas remplies,

— débouter en conséquence, la SARL Si Belle subrogée dans les droits de M^me X J Y, ni la SARL Si Belle de l’ensemble de leurs demandes,

reconventionnellement,

— condamner la SARL Si Belle subrogée dans les droits de M^me X à lui payer la somme de 20.000 € au titre des préjudices subis,

— condamner la SARL Si Belle subrogée dans les droits de M^me X J Y, au dépôt de la grille d’aération située dans la courette intérieure et à la suppression de l’ouverture afférente, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,

— dire que la SARL Si Belle subrogée dans les droits de M^me X J Y devra prendre en charge les travaux à réaliser et les honoraires de l’architecte y afférents,

en tout état de cause,

— condamner la SARL Si Belle subrogée dans les droits de M^me X J Y et la SARL Si Belle aux dépens, en ce compris de l’expertise, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du13 mai 2019 par lesquelles la société Si Belle, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1241 et 544 du code civil, à :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la modification et la publication du règlement de copropriété de la suppression de la disposition du III, article 3 du paragraphe 4 alinéa 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis 7 rue des Lavandières-Sainte-

Opportune 75001 Paris, prévoyant que 'il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions ou commerce semblables ou similaires sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés',

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour à compter de l’arrêt à intervenir,

sur les demandes reconventionnelles du syndicat,

— dire que la demande du syndicat tendant à la dépose de la bouche d’aération est prescrite,

— dire que la demande indemnitaire du syndicat est irrecevable et mal-fondée,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, d’expertise et condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires du 7 rue des Lavandières-Sainte-Opportune à Paris à lui la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires du […] délivrée à M^me X J Y le 9 mai 2016 par dépôt de l’acte en l’étude d’huissier ;

SUR CE,

M^me X J Y n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des

prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

En cause d’appel, ne sont pas remises en cause les dispositions du jugement sur la recevabilité de l’action de M^me E X et son intérêt à agir ;

Egalement, le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a réputé la disposition du titre III, article 3 paragraphe 4 alinéa 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis […], prévoyant que 'il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions ou commerce semblables ou similaires sans l’accord préalable des copropriétaires intéressés’ non écrite, et en ce qu’il a annulé la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du […], du 24 juin 2008 ;

Sur la condamanation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à la modification et la publication du règlement de copropriété de la suppression de la disposition du III, article 3 du paragraphe 4 alinéa 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis 7 rue des Lavandières-Sainte-Opportune 75001 Paris

En l’espèce, il appartient à l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété ;

Chacun des copropriétaires peut solliciter voir inscrire ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété ;

Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte à procéder à la modification et la publication du règlement de copropriété de la suppression de la disposition du III, article 3 du paragraphe 4 alinéa 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis 7 rue des Lavandières-Sainte-Opportune 75001 Paris ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n°27 de l’assemblée générale en date du 10 septembre 2013

Le jugement déféré n’est pas contesté en ce qu’il a considéré cette demande sans objet ;

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 55 du décret n°67 223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ;

L’article 42 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Cependant, relève de la prescription de trente ans, l’action réelle en revendication concernant des parties communes, tendant à titre principal à la restitution des parties communes indûment appropriées ;

Le délai de prescription court du jour où l’infraction a été commise, et il n’est pas interrompu par les ventes successives du lot ;

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires expose qu’aux termes de la résolution n° 5 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires extraordinaire en date du 4 mars 2016, son syndic a été mandaté afin de formuler toute demande reconventionnelle, ce qui comprend celle visant à solliciter des dommages-intérêts pour les nuisances olfactives et sonores provoqué par

l’exploitation du local commercial et celle tendant à la suppression de la bouche d’aération ouverte sur une partie commune, sans autorisation ;

La SARL Si Belle fait valoir que l’habilitation du syndic ne mentionne ni la demande de dommages-intérêts, ni les travaux concernant la bouche d’aération, soutenant que cette dernière demande est prescrite, la grille existant depuis 2005 ;

En l’espèce, la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 4 mars 2016 est rédigée comme suit : 'Mandat donné au syndic pour former appel contre les jugements du tribunal de grande instance de Paris des 12 et 26 janvier 2016 condamnant le syndicat des copropriétaires à régler au titre des préjudices subis par la SARL Si Belle, au titre de la subrogation dans les droits de M^me X, au titre de l’article 700 à M^me X, au titre de l’article 700 à la SARL Si Belle et former toutes demandes reconventionnelles éventuelles. Article 25 ou à défaut Article 25-1.

L’assemblée des copropriétaires, après en avoir délibéré, donne mandat au syndic

pour former appel contre les jugements du tribunal de grande instance de Paris des 12 et 26 janvier 2016 condamnant le syndicat des copropriétaires, condamnations rappelées en résolution, et former toutes demandes reconventionnelles éventuelles’ ;

En l’espèce, s’il est exact que l’habilitation du syndic ne mentionne pas expressément les demandes en paiement de dommages-intérêts et de suppression de la bouche d’aération, elle apparaît suffisamment précise en ce qu’elle est donnée pour former appel du jugement du 12 janvier 2016 rectifié par celui du 26 janvier 2016 et pour former toutes demandes reconventionnelles ;

L’objet du litige, les parties en présence, ainsi que la nature des demandes, s’agissant de demandes reconventionnelles en lien avec le litige soumis aux premiers juges, sont identifiés ;

Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires sont partant recevables en cause d’appel ;

Le jugement déféré sera réformé de ce chef ;

Concernant les nuisances sonores et olfactives, le syndicat des copropriétaires produit aux débats, un courrier du 2 novembre 2006, signé par trois copropriétaires et un locataire, adressé au Ministère Public près le tribunal d’instance de Paris, qui n’est corroboré par aucune autre pièce (témoignages, mains-courantes..) ainsi qu’un arrêt de cette cour confirmant la condamnation de M^me Z à une amende contraventionnelle de 450€ pour des faits de tapage nocturne, faits commis le 7 janvier 2006 à 23h50 ;

Ces éléments isolés ne caractérisent aucunement des nuisances sonores excédant les troubles normaux de voisinage ;

S’agissant des nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier du 24 février 2010, faisant état de fortes odeurs de cuisine dans le hall desservant tous les étages ainsi que dans la courette ;

Il sera observé néanmoins, que d’une part ce constat a été réalisé à l’heure du déjeuner alors que le restaurant était en activité et que d’autre part, au rez-de-chaussée de cette copropriété se trouvent non seulement le Power Café Si Belle mais également un restaurant japonais ;

En tout état de cause, le procès-verbal de constat apparaît insuffisant à démontrer les nuisances olfactives dès lors que l’expert judiciaire qui s’est rendu sur les lieux les 18 février, 22 mars et 27 juillet 2011, a indiqué dans son rapport n’avoir jamais constaté d’odeurs dans la cage d’escalier (page

24) précisant, après avoir examiné la carte du restaurant et les équipements de sa cuisine : ' Il est donc évident que cette cuisine ne dégage pas d’odeurs de sauces, de fritures ou de grillades et que seul le mini-four, les épices et les herbes aromatiques sont susceptibles de dégager des odeurs’ ;

En page 37 du rapport, l’expert a en outre fait mention des éléments suivants :

' Il y a effectivement des odeurs d’épices dans la courette. Aucune odeur dans l’immeuble, bien que nous soyons venus constater d’éventuelles odeurs à l’heure des repas, à l’improviste et avec l’accord des parties. La porte donnant sur la courette reste parfois ouverte (il semble en effet que les copropriétaires oublient de refermer la porte d’accès vers la courette lorsqu’ils vont déposer leurs ordures dans le container entreposé à cet effet, ce qui par conséquent laisse les odeurs pénétrer dans l’immeuble par la cage d’escalier).' ;

S’agissant des odeurs de friture constatées le 31 août 2016, soit postérieurement au changement d’enseigne du restaurant devenu 'pizza grill burger', celles-ci n’ont été constatées non dans l’immeuble mais au premier étage uniquement chez M. A, et dans la cour de l’immeuble ;

Il s’agit d’un constat isolé, alors qu’il est établi que les travaux préconisés par l’expert : gainage du conduit de fumée aménagé à cet effet (ramonage, aménagement en plafond du restaurant, sortie sur toiture avec un 'chapeau chinois') pour permettre l’évacuation des odeurs, ont été réalisés ;

Egalement, aucun élément ne vient établir que les installations de ventilation du restaurant, lequel a changé de type de cuisine (cuisson de corps gras) ne sont pas en conformité avec la législation en vigueur ;

Les troubles de jouissance excédant les inconvénients normaux de voisinage ne sont pas établis ;

La demande en paiement d’une somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts sera donc rejetée ;

S’agissant de la suppression de la bouche d’aération de la courette intérieure, le syndicat des copropriétaires expose que la source des nuisances olfactives et sonores subies par les copropriétaires a pour origine une ouverture haute percée sauvagement en décembre 2005;

Il convient toutefois de constater que cette demande se heurte à la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les agissements de la SARL Si Belle n’ont pas eu pour objet ou pour résultat de parvenir à la privatisation d’une partie commune ;

Il s’agit d’une action personnelle dont le délai de prescription est de 10 ans ;

La demande du syndicat des copropriétaires formulée dans ses conclusions d’appel de juin 2016 est partant prescrite ;

Sur les demandes au titre du préjudice subi

Il est constant que l’acte de vente des murs du commerce intervenu le 28 mars 2014 entre M^me X et la société Si Belle pour la somme de 350.000 €, contient une clause selon laquelle l’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de la procédure en cours à compter de la vente, à l’effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard ;

En conséquence, comme l’ont dit les premiers juges, la SARL Si Belle est subrogée dans les droits de son vendeur s’agissant du préjudice subi par M^me X durant cette période et est ensuite propriétaire à titre personnel des murs, et recevable en son propre nom pour le préjudice subi après la vente ;

Le tribunal, après avoir rappelé que la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale en date du 24 juin 2008 était prononcée, a indiqué à juste titre, que cette assemblée générale s’était opposée aux travaux de réalisation d’un conduit d’extraction d’air demandés par M^me X ;

En effet, lors de l’assemblée générale du 24 juin 2008, les copropriétaires se sont opposés à toute activité de restauration dans les locaux commerciaux appartenant à M^me E X (résolution n°20), au motif que le règlement de copropriété n’autoriserait pas deux activités semblables, puis se sont opposés aux travaux de réalisation d’un conduit de cheminée extérieur (résolution n° 23) ;

Le tribunal a également énoncé à juste titre que cette résolution, sur laquelle l’assemblée générale des copropriétaires n’est jamais revenue, a privé l’exploitant du commerce de la faculté d’exercer l’activité de restauration pourtant prévue dans son bail et que le préjudice subi par le commerçant exploitant le commerce est donc certain ;

Il sera précisé ici que le bail commercial du 14 septembre 2005 porte mention des activités suivantes : ' Tous commerces, hors nuisances, hors débit de boisson Licence IV ou grande Licence’ et que suivant courrier adressé par l’INSEE à la SARL Si Belle, en date du 4 février 2008, celle-ci est répertoriée pour une activité principale de 'Restauration de type rapide’ ;

Egalement, dès la signature du bail un avenant était régularisé aux fins de réduction de loyers du fait notamment de l’absence de conduit d’extraction 'il est apparu que l’autorisation espérée d’édifier une cheminée serait finalement susceptible de devoir nécessiter une procédure judiciaire’ ;

Enfin, l’activité de restauration était non seulement conforme au bail mais aussi au règlement de copropriété qui décrit le lot n° 2 comme un commerce sans limitation de destination, ce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer puisque dès octobre 2008, son avocat l’en avait informé (pièce 30 de la SARL Si Belle) ;

Aucune faute ne peut être reprochée au bailleur dans la recherche des conduits existants, lequel a fait établir dès avril 2005, un constat d’huissier relatif aux deux conduits de cheminée à usage privatif aboutissant dans son local et condamnés dans les étages supérieurs et alors que seules les investigations de l’expert, aidé par M. B, architecte de la résidence, ont permis de découvrir que l’un des conduits, dont l’orifice en plafond du restaurant, obturé depuis longtemps était une solution envisageable, moyennant quelques travaux ;

Ainsi, comme l’ont dit les premiers juges, pendant sept années, ne pouvant bénéficier d’un conduit d’extraction conforme, la SARL Si Belle a dû se contenter d’un simple réchauffage de plats pré conditionnés, sans pouvoir exercer l’activité de restauration prévue à son bail et nécessitant des plaques de cuisson, et suite aux travaux réalisés grâce à l’intervention de l’expert judiciaire et aux possibilités d’extractions apportées par la cheminée, la SARL Si Belle réalise désormais des préparations chaudes à base de produits bruts (viande grillée, pizza, burger, …), le restaurant ayant été fermé de février à avril 2013 pour la réalisation des travaux du système d’extraction au travers de la cheminée découverte ;

En cause d’appel, la SARL Si Belle produit aux débats une attestation de son expert-comptable, M. C, selon laquelle les chiffres contenus dans les pièces jointes : liasses fiscales et pièce 41, sont corrects et permettent d’établir le préjudice subi lors des années sans cheminée, basée sur la CAF (capacité d’autofinancement, soit le montant de la trésorerie généré par l’entreprise dans le cadre de son activité) et non le résultat ;

En pièce 41, est calculé le montant du préjudice au moyen de deux tableaux, l’un chiffrant la CAF sur 72 mois (du 1^er octobre 2006 au 30 septembre 2012) sans cheminée et l’autre chiffrant la CAF sur 24 mois (du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2015) avec cheminée et portant mention d’une

perte de rentabilité de 60.046 € et ce, après imputation de l’avantage de 500 € par mois, sur les loyers pendant 36 mois ;

Cette pièce précise que dans une très petite entreprise, la CAF (autrement appelée cash-flow) est facilement calculable en additionnant le résultat (bénéfice ou perte) avec le montant des amortissements, valeurs directement reprises du bilan de l’entreprise ;

Le syndicat des copropriétaires produit quant à lui, une étude de M. H D, expert-comptable qui concerne la période du 1^er septembre 2005 au 30 septembre 2014, laquelle fait mention de la conclusion suivante : 'malgré le peu d’élément dont nous avons pu disposer, les quelques ratios qu’il nous a été possible d’établir nous amènent à penser qu’il existe une forte probabilité que la comptabilité de la société Si Belle soit dénuée de tout caractère de force probante’ ;

Cette étude pointe les produits et charges exceptionnels, dont la nature et l’importance ne sont pas expliqués, le financement de la société qui a accumulé les pertes, par des apports de trésorerie des associés, le coût des matières, à partir duquel on peut reconstituer le chiffre d’affaires théorique par rapport au chiffre d’affaires comptabilisé pour établir une première estimation des détournements de recettes supposés, les stocks de fin d’exercice apparaissant dans les bilans de la société, qualifiés de relativement fantaisistes, les frais de personnel et charges sociales ;

Néanmoins en présence de l’attestation de M. C, lui même expert-comptable et alors que les tableaux établis par M. D font état d’une nette augmentation du chiffre d’affaires de la SARL Si Belle pour le dernier exercice étudié (du 1^er octobre 2013 au 30 septembre 2014), le calcul du préjudice tel qu’il ressort de la pièce 41 de ladite société, sera retenu ;

S’agissant des difficultés de santé des associés de la SARL Si Belle, les pièces produites aux débats ne permettent pas d’établir qu’elles sont en relation direct avec le refus opposé par le syndicat des copropriétaires de permettre l’installation d’une cheminée ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce que le préjudice de la SARL Si Belle a été retenu à hauteur de 50.000 € ;

S’agissant du préjudice subi par le bailleur, les premiers juges ont exactement énoncé que

le propriétaire des murs a dû, du fait de l’opposition du syndicat des copropriétaires quant aux travaux de conduit d’extraction, concédé une réduction du prix du bail comme il ressort de l’avenant du 14 septembre 2005, que son préjudice est de 500 x 36 = 18.000 €, dans lesquels la société Si Belle est subrogée ;

Le jugement déféré sera donc confirmé également sur ce point ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires du […], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SARL Si Belle, la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19865, la SARL Si Belle est dispensée de droit,

de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires […] tendant la condamnation des demandeurs à des travaux, et de condamnation à des dommages et intérêts pour 50.000 € et 8.000 € au titre de la procédure abusive,

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte à procéder à la modification et la publication du règlement de copropriété de la suppression de la disposition du III, article 3 du paragraphe 4 alinéa 7 du règlement de copropriété de l’immeuble sis 7 rue des Lavandières-Sainte-Opportune 75001 Paris ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déclare sa demande de travaux prescrite ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […], aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SARL Si Belle, la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SARL Si Belle est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT .