République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 09/12/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 20/00633 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S4B2

Jugement (N° 19/01153)

rendu le 03 décembre 2019 par le tribunal d’instance de Lens

APPELANTS

Monsieur B Z

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

Madame C Z divorcée X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

Monsieur D Z

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

Madame E Z épouse de Y

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

La SAS Pulpimo

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social 80 rue Jean-Baptiste Defernez

[…]

représentés par M^e Julien Briout, membre de la SELARL SHBK Avocats, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur F A

né le […] à Grande-Synthe (59760)

demeurant […]

[…]

déclaration d’appel signifiée le 26 mai 2020 à domicile – n’ayant pas constitué avocat

DÉBATS à l’audience publique du 30 septembre 2021 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : G H

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

I J-K, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I J-K, présidente et G H, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 septembre 2021

****

Aux termes d’une promesse synallagmatique de vente signée le […] par l’entremise de la SAS Pulpimo, M. B Z, M^me C Z, M. D Z et M^me E Z épouse de Y (ci-après les consorts Z) se sont engagés à vendre à M. F A un immeuble composant les lots n° 40, 56 et 148 de la copropriété des Quatre Vents, situé […] 1945 à Liévin au prix de 50 000 euros, honoraires de négociations de 6 000 euros en sus et à charge de l’acquéreur.

Cette vente était conclue sous diverses conditions suspensives de droit commun, outre sous celle d’obtention par l’acquéreur d’un crédit immobilier.

Au motif que la vente n’a pu être réalisée du fait de M. A, par acte d’huissier de justice en date du 25 juillet 2015, les consorts Z et la société Pulpimo l’ont assigné devant le tribunal d’instance de Lens aux fins de voir, au visa des articles 1178, 1231-1 et suivants du code civil, et de l’article 1240 de ce même code :

— juger que M. A a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’indivision Z,

— condamner M. A au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation abusive du bien,

— dire que M. A a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société Pulpimo,

— condamner M. A à payer à la société Pulpimo la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par l’agence immobilière,

— le condamner à leur payer la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 03 décembre 2019, le tribunal d’instance de Lens a :

— dit que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse synallagmatique conclue entre M. F A, M. B Z, M^me C Z, M. D Z et M^me E Z née de Y le […] est due à M. A,

— condamné M. A à payer à M. B Z, M^me C Z, M. D Z et M^me E Z née de Y la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’immobilisation de l’immeuble objet de la promesse synallagmatique de vente du […],

— condamné M. A à payer à la société Pulpimo la somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

— condamné M. A aux dépens,

— condamné M. A à payer conjointement à M. B Z, M^me C Z, M. D Z, M^me E Z née de Y et la société Pulpimo la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Z et la société Pulpimo ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 avril 2020, ils demandent à la cour, au visa des articles 1178, 1240, 1231-1 et suivants du code civil, d’infirmer la décision déférée sauf en ce qu’elle a dit que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente conclue entre M. A et l’indivision Z, le […], est due à M. A, et statuant à nouveau, de :

— juger que M. A engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’indivision Z,

en conséquence

— le condamner à leur payer le somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour

l’immobilisation abusive du bien qu’il s’était engagé à acquérir, correspondant à 5 mois de loyers sur la base d’une valeur locative fixée à 500 euros,

— juger que M. A a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la société Pulpimo,

en conséquence

— le condamner à payer à la société Pulpimo la somme de 6 000 euros titre de dommages et intérêts en réparation du prejudice subi par l’agence, en indemnisation de l’ensemble des diligences effectuées par celle-ci,

en tout état de cause

— condamner M. A à payer à l’indivision Z et à la société Pulpimo de 1 500 euros chacune soit 3 000 euros au total, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés tant en première instance qu’en cause d’appel,

— le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance et de l’appel.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que le tribunal d’instance de Lens a procédé à une mauvaise appréciation du préjudice subi par les consorts Z en limitant leur indemnisation à la somme de 1 000 euros alors qu’il était sollicité une indemnisation à hauteur de 2 500 euros sur la base d’éléments financiers produits, à savoir la valeur locative de l’immeuble à hauteur de 500 euros par mois sur cinq mois d’immobilisation (entre la date du compromis et la date de l’assignation) ;

En en ce qui concerne la société Pulpimo, ils soutiennent que le premier juge n’a pas correctement évalué son préjudice financier au regard de l’ensemble des démarches réalisées par l’agent immobilier et notamment la mise en publicité de l’immeuble, l’accueil et les visites réalisées avec M. A à plusieurs reprises, l’ensemble des diligences du personnel de l’agence et la négociation menée pour l’amener à rédiger le compromis de vente, la rédaction du compromis, et l’envoi du dossier avec de nombreuses lettres de relance pour obtenir des explications quant au mutisme de M. A, étant précisé que la société Pulpimo ne disposant pas d’un mandat de vente exclusif, elle n’était pas assurée de vendre le bien et pouvait dans ces conditions perdre totalement sa rémunération. Ils ajoutent que dans ces conditions, l’indemnisation accordée par le premier juge apparaît trop faible, qu’il convient de réformer le jugement sur ce point et d’évaluer le préjudice subi par l’agence à la somme de 6 000 euros.

Ils soutiennent enfin que les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont trop faibles et doivent être réévaluées.

M. A n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, M. F A n’a pas constitué avocat en appel. Invité par le greffier à procéder par voie de signification à l’encontre de l’intimé non-comparant, les consorts Z ont signifié la déclaration d’appel et leurs conclusions le 26 mai 2020, avec assignation de comparaître devant la cour d’appel.

La procédure est donc régulière et il sera statué sur le fond.

Sur la demande en paiement présentée par les consorts Z

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Les consorts Z ne critiquent pas le jugement déféré en ce qu’il a dit que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme aux stipulations de la promesse conclue entre M. A et les consorts Z le […] est due à M. A, mais seulement en ce qui concerne l’évaluation de leur préjudice et de celui de la société Pulpimmo.

Il ne sera donc pas statué à nouveau sur la question de la responsabilité de M. A, mais seulement sur l’évaluation du préjudice causé aux consorts Z par son manquement à ses obligations contractuelles, en l’occurrence le défaut de justification avant l’expiration du délai de 60 jours contractuellement prévu de l’obtention ou d’un refus de prêt.

A cet égard, il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 ajoute que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1231-5 prévoit par ailleurs que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, les consorts Z ont confié la vente de leur immeuble à la société Pulpimo par mandat de vente sans exclusivité en date du 15 novembre 2018. Le compromis de vente a été signé avec M. A par acte sous seing privé du […], aux termes duquel celui-ci s’obligeait à justifier de l’obtention ou d’un refus de prêt dans le délai de 60 jours, tandis que les consorts Z s’obligeaient à immobiliser l’immeuble jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique.

Ce compromis comportait une clause pénale aux termes de laquelle, 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de réitérer les présentes conventions (à l’exception du droit de rétractation),elle y sera contrainte par tous les moyens, voies et amendes, et devra en outre payer à l’autre partie dix pour cent du prix de vente augmenté des honoraires de négociation dus au rédacteur des présentes à titre de dommages et intérêts.'

M. A n’ayant pas justifié de l’obtention ou du refus d’un prêt dans le délai de 60 jours prévu au compromis, la défaillance de la condition suspensive lui est imputable, ainsi que l’a jugé le premier juge.

Les consorts Z, qui n’ont pas demandé l’application de la clause pénale stipulée au contrat mais le coût estimé de l’immobilisation de l’immeuble jusqu’à la défaillance de la condition suspensive, reprochent au jugement déféré d’avoir fixé leur préjudice à la somme de 1 000 euros alors qu’ils avaient sollicité la somme de 2 500 euros estimée sur la base de la valeur locative de l’immeuble (500 euros x 5 mois).

En cause d’appel, ils produisent une attestation de valeur locative de l’immeuble établie par la société Pulpimo, à hauteur de 500 euros par mois, ainsi que des petites annonces de location pour des biens

similaires.

Sur la base de ces éléments, il apparaît en effet que la valeur locative de l’immeuble peut être fixée à 500 euros par mois.

Cependant, il apparaît que l’immobilisation de l’immeuble liée à la carence fautive de M. A n’a duré que trois mois, entre la signature du compromis le […] et la défaillance de la condition suspensive intervenue le 27 mai 2019, les consorts Z n’étant alors plus tenus par le compromis d’immobiliser l’immeuble et pouvant dès lors en disposer.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fixé le préjudice des consorts Z lié à l’immobilisation de leur immeuble à la somme de 1 000 euros, la cour estimant qu’il convient de fixer ce préjudice à la somme de 1 500 euros (3 mois x 500 euros).

Sur la demande en paiement présentée par la SAS Pulpimo

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi que l’a justement énoncé le premier juge, la rémunération de l’agent immobilier ne peut être exigée que lorsque l’opération est effectivement conclue et constaté dans un seul écrit contenant l’engagement des parties. Il n’est toutefois pas exigé que cet acte soit rédigé devant un notaire, le moment auquel le principe de cette rémunération est dû pouvant être examiné à l’aune de la promesse synallagmatique de vente.

C’est également de manière pertinente que le premier juge ajoute qu’en l’espèce, les parties ont convenu que la promesse constituait dès sa signature un accord définitif sur la chose et le prix et qu’elles n’ont pas fait de la réitération par acte authentique une condition complémentaire de conclusion du contrat de vente.

Ce juge ayant retenu, en raison de la défaillance de la condition suspensive de son seul fait, la responsabilité de M. A à l’égard de la SAS Pulpimo, non contestée en cause d’appel, il a estimé le préjudice de l’agent immobilier à la somme de 350 euros au motif qu’il n’était pas établi que celui-ci ne disposait pas d’un mandat exclusif et qu’il ne percevrait pas ou qu’il n’avait pas perçu sa commission lorsque le bien serait vendu.

En cause d’appel, la SAS Pulpimmo verse aux débats le mandat de vente sans exclusivité qui lui avait été confié le 15 novembre 2018 par les consorts Z, prévoyant une rémunération forfaitaire de 6 000 euros à la charge de l’acquéreur, ainsi que le compromis de vente signé entre les consorts Z et M. A prévoyant également la rémunération de l’agent immobilier à hauteur de 6 000 euros.

Cependant, ces actes ne comportent pas d’engagement contractuel de M. A à l’égard de la SAS Pulpimo qui ne peut se prévaloir du compromis auquel elle n’est pas partie pour réclamer à l’acquéreur sa rémunération à hauteur de ce qui avait été convenu au contrat de mandat conclu entre elle et les vendeurs.

Il convient donc d’évaluer le préjudice de la SAS Pulpimo du fait du manquement fautif de M. A en fonction des diligences qu’elle justifie avoir accomplies dans le dossier, à savoir l’annonce concernant la mise en vente de l’immeuble, les visites de l’immeuble avec M. A, la rédaction du compromis de vente, et l’envoi de plusieurs lettres recommandées de mise en demeure, étant précisé qu’il n’est pas indiqué si l’immeuble a finalement été vendu et si tel est le cas, s’il a été vendu par la SAS Pulpimo qui aura de ce fait perçu sa rémunération.

Au vu de ces éléments, il convient d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a évalué le préjudice de la SAS Pulpimo à la somme de 350 euros et statuant à nouveau, de fixer ce préjudice à la somme de 1 500 euros, somme au paiement de laquelle M. A sera condamné.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

M. A, succombant en appel, en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision déférée sauf en ce qui concerne le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne M. F A à payer à M. B Z, M^me C Z, M. D Z et M^me E Z épouse de Y la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’immobilisation de l’immeuble objet de la promesse synallagmatique de vente du […] ;

Condamne M. F A à payer à la SAS Pulpimo la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

Condamne M. F A à payer à M. B Z, M^me C Z, M. D Z et M^me E Z épouse de Y et à la SAS Pulpimo la somme de 400 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. F A aux entiers dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,

G H. I J-K.