N°

199

CL

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Guilloux,

le 19.05.2020.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Usang,

le 19.05.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 mai 2020

RG 18/00377 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°447, rg 16/00213 du Tribunal civil de première instance de Papeete du 24 juillet 2018 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 11 octobre 2018 ;

Appelant :

M. Z Y, demeurant […] à 7, […] ;

Représenté par M^e Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

Le Syndicat des Copropriétaires du Lotissement Puunui, parcelles 2 à 7, agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice la Sarl Projet Immo immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Tribunal civil de première instance de Papeete 1574B, dont le siège social est immeuble […] ;

Représenté par M^e Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 25 octobre 2019 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 19 décembre 2019, devant M^me LEVY, conseiller faisant fonction de président, M^me X et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me LEVY, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

Par jugement du 24 juillet 2018, le tribunal civil de première instance de Papeete a principalement':

rejeté les exceptions de nullité et fin de non-recevoir soulevées par M. Z Y

— condamné M. Z Y à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI la somme de 1 096 004 FCP arrêtée au 7 août 2017 au titre des arriérés de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2016,

— condamné M. Z Y à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI la somme de 100 000 FCP à titre de dommages- intérêts,

— débouté M. Z Y de ses demandes reconventionnelles

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Par requête enregistrée au greffe le 11 octobre 2018 et conclusions récapitulatives du 26 août 2019, Z Y interjetait appel du jugement déféré.

Il demande à la cour de :

'Infirmer le jugement nº16/00312 en date du 24 juillet 2018 rendu par le Tribunal civil de première instance de Papeete et signifié le 14 août 2018;

STATUANT À NOUVEAU AU PRINCIPAL

Constater que la créance du syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui a été apurée par

virement en date du 14 mars 2019 au titre d’un montant non vérifiable et non conforme à la loi n0

65-557 en date du 10 juillet 1965 et au cahier des charges, contrat constituant la loi des parties en

application de l’article 1134 du code civil ;

Rejeter en l’état les demandes de paiement présentées par le syndicat des copropriétaires du

lotissement Puunui ;

Ordonner le remboursement de la somme de 1 825 959 FCP par le syndicat à M. Y ;

Dire et juger que le décompte produit en pièce 8 par le syndicat des copropriétaires du lotissement

Puunui constitué par des cotisations forfaitaires n’est pas conforme aux articles 4 et 5 de la loi nº

65-557 en date du 10 juillet 1965 et à l’article 7 des statuts ;

Enjoindre au syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui de produire un calcul des sommes

dues en conformité avec les articles 4 et 5 de la loi d 65- 557 en date du 10 juillet 1965 et à l’article

7 des statuts ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui à payer M. Y la somme

de 600.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du lotissement Puunui aux dépens de première instance

et d’appel.

Par conclusions du 28 juin 2019, le syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de rejeter les entières demandes, fins et conclusions développées par M. Y, de constater qu’il a été procédé au règlement d’une somme de 1 825 959 FCP par virement en date du 14 mars 2019, soit postérieurement à la requête d’appel et à la constitution de l’intimé, par l’exercice du privilège spécial du syndic, et de condamner M. Y au paiement de la somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles.

En application des dispositions de l’article 268 code de procédure civile local, l’exposé des moyens sera repris dans la motivation ci-après à l’effet d’y répondre.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2019.

Motifs de la décision :

L’appel, fait dans les formes et délais légaux, est recevable et sa régularité n’est pas contestée.

M. Y expose qu’il est propriétaire de deux lots dépendant du lotissement PUUNUI et débiteur de charges de copropriété selon un décompte à la date du 18 février 2016 qu’il conteste à la somme de 386.437 FCP, estimant que la répartition des charges ne respecte pas les critères fixés par les articles 4 et 5 de la loi n° 65-557 en date du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par le cahier des charges de la copropriété produit par le syndic PROJET IMMO, notamment en son article 7, qui ne démontre rien sur les modalités de calcul des charges qui lui sont imputées.

Le syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI réplique qu’en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour contester une décision prise en assemblée générale, comme un appel de fonds ou des modalités de calcul dans la répartition des charges, le copropriétaire opposant ou défaillant doit engager l’action en nullité avant l’expiration du délai de deux mois'; que passé ce délai, il est de jurisprudence constante que la décision d’assemblée est devenue irrévocable et doit produire tous ses effets sans qu’elle puisse être ultérieurement contestée par voie d’action ou d’exception.

L’intimé verse aux débats le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI des parcelles 2 à 7 en rappelant que l’appelant n’a jamais contesté utilement le principe ou le montant des arriérés, ou encore la raison pour laquelle il s’est abstenu de tout paiement étant redevable au 7 août 2017 d’une somme d'1.096.004 FCP.

Il ajoute que M. Y a cédé son bien immobilier postérieurement à la requête d’appel de M. Y ainsi que cela résulte du courrier de M^e BUIRETTE, notaire, en date du 20 novembre 2018, et que ce dernier a procédé au règlement de la somme d'1.853.959 FCP à l’intimé par virement du 14 mars 2019, selon décompte arrêté au 13 novembre 2018.

Par courrier du 20 novembre 2018, Maître BUIRETTE , notaire à Papeete, indiquait au Syndic du lotissement PUUNUI 2 à 7 que les époux Y avaient vendu leur bien, et procédait par virement du 14 mars 2019 au règlement de la somme d'1 825 959 FCP au titre des arriérés de charges de copropriété dues par M. Y.

S’il n’est pas contesté que l’appelant était propriétaire de deux lots dépendant du lotissement PUUNUI et débiteur de charges de copropriété impayées depuis 2016, en sa qualité de propriétaire, il était tenu au paiement des charges, cette obligation s’appliquant aussi bien aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés qu’aux provisions qui doivent servir de financement aux dépenses du syndicat.

Comme l’a retenu le premier juge, le syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI a soulevé à juste titre l’irrecevabilité de la demande de contestation des charges de copropriété résultant de décisions prises en assemblée générale faite par M. Z Y alors que ce dernier n’a intenté aucun recours en nullité dans le délai prévu à l’article 42 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

C’est donc par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné M. Z Y au paiement des charges de copropriété arrêtées selon un décompte produit au 7 août 2017 au titre des arriérés de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2016, date de l’assignation.

Tout comme devant le premier juge, M. Z Y n’a justifié en cause d’appel d’aucun motif légitime pour expliquer sa carence dans le paiement des charges de copropriété.

C’est donc à bon droit qu’en application des dispositions de l’article 1153 du Code civil, que le premier juge, après avoir constaté que le manquement apporté par le copropriétaire à l’exécution de son obligation à l’écart du syndicat des copropriétaires qui consiste à payer ses charges de copropriété, sans justifier de raison pour expliquer sa carence, est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice à la collectivité des copropriétaires, a condamné l’appelant à la somme de 100.000 FCP à titre de dommages- intérêts.

Le jugement déféré sera confirmé en ses entières dispositions.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure au bénéfice de l’intimé.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Déclare recevable l’appel interjeté par M. Z Y le 11 octobre 2018 à l’encontre du jugement rendu le 24 juillet 2018 par le tribunal civil de première instance de Papeete, signifié le 14 août 2018 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. Z Y à payer au syndicat des copropriétaires du lotissement PUUNUI la somme de 250 000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. Z Y aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier GUILLOUX.

Prononcé à Papeete, le 14 mai 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. LEVY