5^e Chambre

ARRÊT N° 173

R.G : 14/10011

SAS MCDONALD’S FRANCE

C/

SAS IMMOPATRIM

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 10 MAI 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Mars 2017

devant Monsieur Maurice LACHAL et Madame Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, magistrats rapporteurs, tenant seuls l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Mai 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

**** APPELANTE :

SAS MCDONALD’S FRANCE Agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SAS IMMOPATRIM immatriculée au RCS de LORIENT sous le numéro 483 154 852, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e François-xavier MICHEL de la SELARL C.V.S., Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean DOUCET de la SELARL C.V.S., Plaidant, avocat au barreau de NANTES

****

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Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 3 novembre 2014 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lorient, qui a :

• fixé le prix du loyer du bail à renouveler au 1^er octobre 2011 à la somme annuelle d’un montant de 142 000 € hors taxes et hors charges ; • condamné la SAS McDonald’s France à payer à la SAS Immopatrim les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil ; • ordonné la capitalisation des intérêts aux conditions prévues par les dispositions de l’article 1154 du code civil ; • rejeté comme inutile ou mal fondée toute demande plus ample ou contraire des parties ; • débouté les parties de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; • dit que les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties ; • ordonné 1'exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions, en date du 7 juin 2016, de la SAS McDonald’s France, appelante, tendant à :

• recevoir la SAS McDonald’s France en son appel et le déclarer bien fondé ; • infirmer le jugement du 3 novembre 2014 en toutes ses dispositions ; • fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2011 à la somme de 61.256 € par an en principal ; • subsidiairement, fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2011 à la somme de 53.000 € par an en principal ; • condamner la SAS Immopatrim au paiement d’un intérêt au taux légal sur les trop-perçus de loyers à compter du 1^er octobre 2011 avec capitalisation conformément à l’article 1154 du code civil ; • condamner la SAS Immopatrim aux entiers dépens comprenant notamment les frais de l’expertise ; • condamner la SAS Immopatrim à payer une somme de 2.000 € à la SAS McDonald’s France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions, en date du 8 mars 2016, de la SAS Immopatrim, intimée ayant formé appel incident, tendant à :

• débouter la SAS McDonald’s France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; • infirmer le jugement du 3 novembre 2014 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

• fixer le prix du bail renouvelé au 1^er octobre 2011 à la somme annuelle de 169.000 €, hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ; • condamner la SAS McDonald’s France au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an, à compter du 29 octobre 2012 date du premier mémoire en défense du bailleur ; • condamner la SAS McDonald’s France à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; • condamner la SAS McDonald’s France aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Michel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 2 février 2017 ;

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Sur quoi, la cour

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 1991, M. X, aux droits duquel se trouve désormais la SAS Immopatrim, a donné à bail commercial pour neuf ans à la SAS McDonald’s France un local situé XXX à Lorient, moyennant un loyer annuel de 436 000 francs HT (66 467,77 €).

Le tribunal de grande instance de Lorient, par jugement confirmé par arrêt du 10 mai 2006 de la cour d’appel de Rennes, a, interprétant une clause du contrat initial, dit que le bail s’est renouvelé pour une durée de onze années, à compter du 1^er octobre 2000 pour s’achever le 30 septembre 2011.

Par acte extra-judiciaire en date du 4 avril 2011, la SAS McDonald’s France a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2011. Le loyer exigible était alors de 113 578,28 €.

La SAS McDonald’s France a assigné la SAS Immopatrim devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lorient aux fins de voir fixer le prix du loyer du bail à renouveler au 1^er octobre 2011, au montant de la somme de 60 000 € par an.

Par jugement en date du 17 décembre 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lorient a ordonné avant dire droit, une expertise, dit que pendant la durée de l’instance le loyer sera fixé à titre provisionnel au montant de celui effectivement payé à l’expiration du bail échu et sursis à statuer sur le surplus des demandes.

L’expert a déposé son rapport le 26 décembre 2013.

Par le jugement déféré, le juge des loyers commerciaux a établi la surface pondérée des locaux à 352,09 m², fixé le prix unitaire à 400 €/m² pondéré considérant que les facteurs locaux de commercialité étaient particulièrement favorables pour l’exercice de l’activité, retenu un abattement de 7,5% au motif que les grosses réparations sont à la charge du preneur et une revalorisation du loyer d’un montant de 12.500 € par an, comme sollicité par la société bailleresse, eu égard à l’existence d’une terrasse couverte et refusé toute autre demande d’abattement ou majoration, notamment au titre de la clause d’accession en fin de jouissance.

Aux termes de l’article L. 145 ' 33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

1. La SAS McDonald’s France soutient que les locaux dont la surface réelle a été calculée par l’expert à 606,60 m², doivent être pondérés selon leur état d’origine en application de la clause relative au report des effets de l’accession en fin de jouissance, que les locaux en sous-sol n’étaient pas lors de la prise d’effet du bail initial, exploitables pour une activité de restauration dans la mesure où ils étaient inondables et ont nécessité d’importants travaux d’aménagement et qu’ils ne peuvent être pondérés comme une surface de vente et doivent l’être, abstraction faite de leurs utilisation et configuration actuelles, selon le principe de la pondération immobilière. Elle en conclut que la surface du sous-sol doit être pondérée à 0, 2 en tant que réserve-annexe et la surface totale pondérée fixée à 296 m².

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La SCI Immopatrim retient également le chiffrage de la surface réelle totale tel qu’effectué par l’expert au motif que les locaux doivent être considérés dans leur état d’origine compte-tenu de la clause contractuelle d’accession en fin de jouissance mais prétend que la surface du sous-sol doit être pondérée selon la méthode propre aux surfaces de ventes supérieures à 300 m² comme l’ont retenu l’expert et le premier juge. Elle fait valoir que la société locataire ne rapporte aucunement la preuve que la partie sous-sol était inondable et ne pouvait être affectée à la réception du public avant les travaux de la locataire, ajoutant que la surface en litige est située au sous-sol du côté de la place Jules Ferry et en rez-de-chaussée du côté de la rue de Cambry et que le précédent locataire exploitait déjà le sous-sol sous l’enseigne Prisunic en magasin d’alimentation, réserve d’approche et réception de marchandises. Elle soutient que la pondération doit être effectuée en fonction de l’affection actuelle des surfaces, l’accession étant un mécanisme légal d’acquisition de la propriété sans rapport avec l’utilisation qui peut être faite des lieux. Elle en conclut que le sous-sol doit être pondéré par un coefficient de 0,5 pour la surface de vente soit 187,24 m² et de 0,2 pour la partie réserve d’une superficie de 78,36 m². Elle demande donc à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 352 m².

Le tribunal a retenu une surface au sous-sol de 265,60 m² et relevé que la société McDonald’s France y a fait aménager une surface de vente dont la superficie s’établit à 187,24 m² mais que l’enseigne Prisunic qui les exploitait précédemment avait déjà affecté le rez-de-cour et le rez-de-chaussée en surface de vente. Il a estimé que les surfaces devaient être qualifiées en fonction de leur affectation actuelle effective, que la surface de vente totale était de 413 m² et devait être pondérée selon la méthode propre aux surfaces de vente supérieure à 300 m². Il a appliqué un coefficient de pondération de 0,5 à la surface de vente du sous-sol. La surface pondérée totale a été calculée à 352 m².

S’agissant des caractéristiques des locaux, ils se présentaient en début de bail comme deux plateaux, l’un au sous-sol et l’autre au rez-de-chaussée, vides d’aménagement reliés par un escalier et un ascenseur. Ils ont été cloisonnés et aménagés par la locataire, ce qui a réduit la surface utile et se composent de surfaces de restauration, cuisine, réserves, sanitaires et locaux sociaux. Le sous-sol donne en rez-de-cour au niveau de la rue Cambry.

Il n’est aucunement justifié par la société preneuse que les locaux du sous-sol étaient en partie inondables alors que la bailleresse rapporte la preuve que l’immeuble a été précédemment occupé par la société des magasins économiques de Bretagne Sud sous l’enseigne Prisunic, au rez-de-chaussée par un magasin textile et au rez-de-cour par un magasin d’alimentation, réserve d’approche et réception de marchandises, après autorisation reçue en 1963, d’effectuer les travaux d’aménagement du sous-sol du magasin à la vente. L’expert a donc relevé, à juste titre, qu’indépendamment du cloisonnement et de l’affectation réalisés par le preneur, conformément à la clause d’accession en fin de jouissance, les locaux dont la surface réelle est de 606,60 m², permettent de retenir, d’après leurs caractéristiques intrinsèques et avant pondération, au rez-de-chaussée une surface de vente de 226 m² et un annexe de 56 m² et au sous-sol une surface de vente de 187 m² et une surface de 78 m² en annexe, ce qui justifie l’application de la méthode propre aux surfaces de vente supérieure à 300 m².

La bonne accessibilité du sous-sol avec le rez-de-chaussée et avec la cour intérieure donnant sur la rue Cambry, l’importante hauteur sous plafond des locaux du sous-sol et le fait que pour une restauration de type self-service, l’inconvénient d’un sous-sol soit moindre justifient l’application d’un coefficient de pondération de la surface de vente du sous-sol de 0,5.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 352 m².

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2. La SAS McDonald’s France reproche à l’expert d’avoir retenu un prix au m² de 400 € après avoir corrigé les coefficients de pondération de certaines références dont la superficie est inférieure à 300 m² au lieu de corriger les prix. Elle demande à la cour de retenir la référence relative à Carrefour City dont la surface de vente est de 300 m² et le prix de 123 €/m² et de fixer ce prix à 300 €/m².

La SCI Immopatrim demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le prix de 400 €/m² fixé par l’expert au regard de la situation des locaux dans le segment le plus commerçant de la ville et de l’excellente visibilité des locaux grâce à leur situation d’angle et à leur important linéaire en vitrine. Elle admet que la référence Foot Locker est la plus significative et accepte la valeur locative fixée au motif qu’elle tient compte de la clause d’accession en fin de jouissance qui interdit de prendre en compte les aménagements opérés par le preneur. Elle rétorque que la référence Carrefour City est ancienne et se situe dans un secteur moins intéressant en termes de commercialité et que la critique des correctifs apportés par l’expert est stérile.

Le premier juge a justement relevé que les lieux bénéficiaient d’une situation exceptionnelle au sein de l’agglomération de Lorient, se trouvant en lisière du plateau piétonnier au sein du centre ville, bien desservi par les transports en commun et à proximité des enseignes Fnac, H & M, Monoprix ou encore Eurodif.

L’expert ne disposant pas de références de grandes surfaces dans le même secteur a choisi de retenir des références proches qui reflétaient la qualité de l’emplacement en les pondérant comme des grandes surfaces et a, de ce fait, nécessairement corrigé les prix. A défaut de références plus pertinentes, celle relative à Carrefour City ne pouvant pas être retenue car ancienne puisque datant de 1996 et non significative car située dans un secteur moins commerçant, la méthode utilisée par l’expert doit être approuvée et le prix de 400 m² retenu, sachant que la référence la plus significative est celle des locaux mitoyens exploités sous l’enseigne Foot Locker mentionnant, selon bail de dix ans de 2004, un loyer unitaire de 387 € du m² hors taxes et hors taxe foncière pour des locaux d’une superficie de 455 m² et une surface de vente de 257 m² pondéré.

3. S’agissant des correctifs à appliquer, la SAS McDonald’s France demande l’application d’un abattement de 20 % au titre du transfert de la charge des travaux d’adaptation des locaux à l’activité de restauration, d’une déduction du montant de l’impôt foncier soit 9 784,19 € et d’un abattement de 10 % pour le transfert des grosses réparations de l’article 606 du code civil au preneur. Elle estime que la majoration pour droit de terrasse doit être fixée à 10 % de la valeur locative et que la clause d’accession en fin de jouissance ne doit pas entraîner de majoration ou subsidiairement, qu’elle justifie un abattement forfaitaire de 20 % au titre des travaux d’adaptation des locaux. Elle en déduit que la valeur locative doit être fixée à la somme de 61 256 € et subsidiairement à celle de 53 000 €.

La SAS Immopatrim réclame une majoration de 10 % pour la terrasse ouverte et une majoration du prix du bail de 12 500 € pour la terrasse fermée, une majoration de 10 % au titre de la clause d’accession en fin de jouissance. Elle conteste l’abattement pour transfert de la charge relative aux grosses réparations, pour les travaux d’adaptation supportés par le preneur et la demande de déduction de la taxe foncière. Elle réclame donc la fixation de la valeur locative à la somme de 169 000 €.

a) Le tribunal a retenu une majoration de 12 500 € en raison de l’existence d’une terrasse couverte. Cette terrasse couverte ou marquise d’une surface utile de 82,90 m² a été construite sur le sol de la commune et la locataire paie une redevance annuelle de 148,20 €/m². L’expert a tenu compte de la précarité de la convention d’occupation par rapport à la sécurité d’un bail commercial pour affecter d’un abattement de 40 % le coût de la majoration qu’il propose selon le calcul suivant': 400 € – 148,2 € x 0,60 x 82,9 m2 = 12 524 € arrondis à 12 5000 €.

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La SCI Immopatrim demande la confirmation du jugement qui a suivi le raisonnement de l’expert mais soutient que sa locataire jouit également d’une terrasse ouverte sur le domaine public lui permettant d’installer des tables supplémentaires qui justifierait d’une majoration supplémentaire de 10 %.

La SAS McDonald’s France rétorque que la majoration doit être fixée à 10 % tant en ce qui concerne la terrasse couverte que les quelques tables situées à l’extérieur.

La SCI Immopatrim ne justifie pas de l’existence d’une terrasse extérieure non mentionnée par l’expert et le calcul de la majoration tel qu’établi par l’expert sera retenu et le jugement confirmé sur ce point.

b) La bailleresse demande une majoration de 10 % en raison de la clause d’accession en fin de jouissance. Une telle clause est dérogatoire au droit commun puisque dans le silence de la loi, le principe applicable est celui du jeu de l’accession en fin de bail. Cette clause constitue un avantage dans la mesure où le bailleur perd la possibilité d’invoquer les travaux du preneur comme motif de déplafonnement et pour l’évaluation de la valeur locative. Cela justifie une majoration de la valeur locative de 5 %.

c) Le tribunal a retenu une abattement de 7,5 % au titre des grosses réparations reportées sur le preneur.

La SAS McDonald’s prétend que pour ce transfert des grosses réparations de l’article 606 du code civil au preneur, l’usage est de retenir un abattement de 10 % et non 7,5 % comme proposé par l’expert. La SCI Immopatrim relève que le transfert ne concerne que les réparations nécessaires à l’installation et à l’implantation du restaurant et conclut au rejet de l’abattement de 7,5 % proposé par l’expert.

Selon l’article 3-1-2 du bail, le preneur aura à sa charge tous les travaux y compris ceux prévus à l’article 606 du code civil, nécessaires à l’installation et l’implantation de son restaurant.

Mais l’article 3-2-1 précise également que le preneur doit effectuer toutes les réparations sans distinction, grosses ou menues, afférentes aux locaux loués.

Le transfert de cette charge au preneur n’est donc pas limité aux travaux initiaux d’installation du restaurant et fonde l’application d’un abattement qui a été justement fixé à 7,5 % par le premier juge.

d) La locataire demande un abattement de 20 % au titre des travaux d’adaptation des locaux à l’activité de restauration rapide que le bail a mis à sa charge, au cas où la cour retiendrait le coefficient de pondération de 0,5 proposé par l’expert pour le sous-sol. Elle soutient que ces travaux incombaient normalement au bailleur conformément à l’article 1719 du code civil et ont été réalisés pour un montant de 1 240 473,97 € HT dont la moitié ne concernaient pas les aménagement spécifiques à l’implantation d’un restaurant McDonald’s mais relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur.

La SCI Immopatrim sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté cette demande au motif que la preuve du coût réel des travaux n’est pas rapportée, que la plupart des travaux sont liés à la transposition du concept de la chaîne et non pas seulement à l’adaptation des locaux à l’activité autorisée et surtout que ces travaux n’ont pas été réalisés au cours du bail expiré mais du bail initial en 1991 et que la locataire ne peut plus s’en prévaloir à supposer qu’ils aient un impact sur la valeur locative.

Le bail prévoit que le preneur prendra à sa charge tous les travaux nécessaires à l’installation et à l’implantation de son restaurant.

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Pour justifier de ces travaux et du fait qu’ils auraient du pour partie être mis à la charge du bailleur, la SAS McDonald’s a produit en première instance un simple récapitulatif dont l’unité de valeur monétaire n’était pas clairement déterminée, celle-ci alléguant d’un prix en euro alors que le document portait la mention ' Compta.FR'. Le premier juge ayant relevé cette difficulté, la SAS McDonald’s a l’audace de produire, en appel, le même document sur lequel elle s’est contentée de rajouter le sigle €, alors que les travaux datent de 1991, en faisant valoir que les initiales FR signifient comptabilité française et non francs, sans produire aucune facture des travaux, ce qui aurait levé toute ambiguïté.

Le document très succinct produit ne permet pas de distinguer les travaux qui auraient pu relever normalement du bailleur au titre de son obligation de délivrance de ceux nécessités par l’aménagement des locaux conformément au concept de la chaîne McDonald’s et le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé de retenir un abattement à ce titre.

e) la SAS McDonald’s demande la déduction de la taxe foncière transférée au preneur pour un montant de 9 784,19 € au motif qu’il s’agit d’une clause exorbitante et que le rapport d’expertise ne précise pas que celle-ci a été transférée dans tous les baux ayant servi de référence.

La SCI Immopatrim conclut à la confirmation du jugement qui a refusé de déduire cette taxe, en arguant du fait que la clause la mettant à la charge du preneur est devenue usuelle.

Si le rapport d’expertise ne mentionne pas pour chacun des baux de référence à qui incombe la charge de cette taxe hormis en ce qui concerne une référence, il n’en reste pas moins que l’expert a estimé qu’il n’y avait pas lieu de procéder à une minoration à ce titre au motif que cette taxe était à la charge du preneur dans tous les loyers de référence, ce qui suppose qu’il a effectué cette vérification. Cette constatation n’a pas fait l’objet d’un dire dans le cadre des opérations d’expertise et cette assertion de l’expert ne saurait être remise en cause. La taxe foncière ne sera, en conséquence, pas déduite.

En conséquence, la valeur locative sera fixée comme suit:

• valeur locative de base : 400 € x 352 m² = 140 800 € • majoration en raison de l’existence d’une terrasse couverte : 12 500 € • majoration de 5 % en raison de la clause d’accession en fin de jouissance : 7 040 € • minoration de 7,5 % au titre des grosses réparations : 10 560 €

Soit en définitive,

140 800 + 19 540 – XXX €

Les dispositions relatives au cours des intérêts au taux légal et sur leur capitalisation ne sont pas contestées et seront confirmées.

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PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant du prix annuel du loyer ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Fixe le prix du loyer du bail à renouveler au 1^er octobre 2011 à la somme annuelle d’un montant de 149 780 € hors taxes et hors charges ;

Condamne la SAS McDonald’s aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité de procédure ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel et de ses frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT