N°

71

Se

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Fong,

le 25.03.2021.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e A. Sacault,

le 25.03.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 25 mars 2021

RG 19/00372 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 19/334, rg n° 17/00289 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 31 mai 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 30 septembre 2019 ;

Appelants :

M. B I J X, né le […] à Garmisch-Partenkirchen, et

Mme F K L M épouse X, née le […] à Iripau, demeurant à […], […] ;

Représentés par M^e Annick ALLAIN-SACAULT, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. C D E, né le […] à Faa’a, de nationalité française, et

Mme H N O P épouse D E, née le […] à Papeee, de nationalité française, demeurant à […] ;

Représentés par M^e Caroline FONG, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 21 décembre 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 janvier 2021, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonctipn de président, M^me Y et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la P ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Exposé du litige':

Faits':

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2016, Monsieur B I J X et Madame F K L M son épouse, ci-après dénommés «les époux X», ont signé un compromis de vente au profit de Monsieur C D E et Madame H N O P son épouse, ci-après dénommés «les époux D E», portant sur le lot 1 de la terre VAVARATEA d’une superficie de 1ha 00a 07ca, limitée d’un côté par le lagon sur 323 m et de l’autre côté par la terre VAVARA sur 207 m, cadastrée section DC, numéro 3, pour une contenance de 94a 25ca, moyennant un prix de 24'000'000'F CFP.

La vente était conclue notamment sous les conditions suspensives et réserve suivantes':

— la purge du droit de préemption,

— l’obtention d’un prêt pour les acheteurs d’un montant de 30'000'000'F CFP, d’une durée de 10 ans au taux d’intérêts maximum hors assurance de 4'% l’an.

Les époux D E ont versé entre les mains du notaire Maître Z une somme de 1'200'000'F CFP à titre de dépôt de garantie.

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2017, les parties convenaient de proroger jusqu’au 28 février 2017 le délai de réalisation de la vente définitive, exposant que les époux X déclaraient être toujours dans l’attente d’un retour de la Direction des Affaires Foncières concernant la purge du droit de préemption dont le Territoire était bénéficiaire.

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 27 février 2017, les époux D E ont informé les époux X et Maître Z de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, joignant une attestation de la banque de Tahiti du 14 février 2017 en ce sens, et ont fait part de leur impossibilité de réitérer la vente par acte authentique, sollicitant la

restitution du dépôt de garantie.

Procédure':

Par requête déposée au greffe le 14 juin 2017 et suivant assignations des 6 et 7 juin 2017, les époux X ont saisi le tribunal de première instance de Papeete aux fins de condamnation des époux D E à la réalisation de la vente, au paiement du prix de 24'000'000'F CFP, outre 1'200'000'F CFP pour l’immobilisation fautive du bien pendant 6 mois complets, 250'000'F CFP pour les frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement n°RG 17/00289 ' n° Portalis DB36-W-B7B-CFH7 en date du 31 mai 2019, le tribunal civil de première instance de Papeete a':

— mis hors de cause la SA BANQUE DE TAHITI,

— débouté les époux X de leur demande d’injonction aux époux D E de réitérer la vente immobilière,

— débouté les époux X de leur demande de condamnation des époux D E à leur payer le montant de 2'400'000'F CFP à titre de clause pénale prévue contractuellement,

— débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts,

— ordonné la restitution du dépôt de garantie de 1'200'000'F CFP aux époux D E,

— débouté les époux X et les époux D E de leurs demandes sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— condamné les époux X à payer à la SA BANQUE DE TAHITI la somme de 50'000'F CFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— condamné les époux X aux dépens de l’instance.

Le tribunal a rejeté l’appel en cause de la SA BANQUE DE TAHITI jugeant que ce n’était pas un moyen de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve, celles-ci disposant si nécessaire de voies de droit afin d’obtenir les éléments nécessaires à la solution du litige par des tiers à la procédure.

Sur la demande d’injonction de réitérer la vente immobilière et à défaut de condamnation à payer 2 400 000 F CFP à titre de clause pénale, le tribunal a écarté le moyen de «caducité du compromis de vente» fondé sur l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, inapplicable en Polynésie française.

Se fondant sur l’article 1152 du code civil et l’analyse du contrat, il a jugé que contrairement aux affirmations des époux D E, seul l’exercice du droit de préemption par l’un des titulaires était susceptible d’entraîner la caducité du compromis de vente, évènement qui n’est pas survenu le compromis n’encourant dès lors aucune caducité.

Sur la condition suspensive d’obtention du prêt, se fondant sur les articles 1152 et 1178 du code civil, le tribunal a considéré que le fait que les époux X n’aient pas fait usage de leur faculté de demander aux époux D E de justifier du dépôt du dossier de prêt était sans effet dès lors que la réalité du dépôt du dossier de prêt n’était pas contestée, aucun manquement fautif ne pouvant de ce fait leur être imputé. Il a également jugé que l’avenant renvoyait expressément au compromis initial, de sorte qu’aucune conséquence ne pouvait être tirée de l’absence de référence à la condition

suspensive d’obtention du prêt. En revanche le tribunal a considéré que les époux D E n’avaient pas justifié de la durée du prêt sollicité ni de son taux, cette omission entraînant la réalisation fictive de la condition suspensive conformément aux dispositions contractuelles.

Sur les conséquences de la réalisation de cette condition, le tribunal, au visa de l’article 1184 du code civil, a jugé que conformément au contrat, faute pour la réitération de l’acte authentique d’être intervenu avant le 28 février 2017, la promesse de vente était frappée de nullité, les époux X n’ayant mis les époux D E de régulariser l’acte de vente que le 16 octobre 2017, soit bien après le délai de 15 jours après l’expiration du délai fixé contractuellement. Cette nullité acquise et la mise en demeure ne portant pas sur des obligations exigibles, le défaut de réponse de la part des époux D E n’était pas susceptible d’entraîner l’application des dispositions relatives à la clause pénale.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, le tribunal a énoncé les dispositions contractuelles, noté l’absence de demande des époux X et ordonné la restitution des fonds aux époux D E conformément à ces stipulations.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux X, le tribunal a souligné la multiplicité des fondements contradictoires des époux X, constaté que les époux D E avaient satisfait à leur obligation contractuelle d’information de leurs co-contractants de la non-obtention du prêt, et jugé que la mauvaise foi alléguée portant sur la poursuite de négociations immobilières adjacentes au compromis de vente n’était pas prouvée. De même le contrat ne prévoyait aucune indemnité d’occupation ou d’immobilisation.

Les époux X ont relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 30 septembre 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2020, et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 28 janvier 2021.

A l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 25 mars 2021 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties':

Les époux X, appelants, demandent à la Cour par dernières conclusions régulièrement déposées le 18 juin 2020, de':

Adjuger l’entier bénéfice de leur requête d’appel aux appelants';

Voir réformer le jugement du 31 mai 2019 en ce qu’il a condamné les époux X aux frais irrépétibles de 50 000 FCP à la Banque de TAHITI ;

Voir réformer partiellement le jugement du 31 mai 2019 ;

Statuant à nouveau,

Voir condamner solidairement et chacun pour le tout Monsieur C D E et Madame H N O P épouse D E au paiement d’un montant de 2'400 000 FCP au titre de la clause pénale :

Voir condamner solidairement et chacun pour le tout Monsieur C D E et Madame H N O P épouse D E au paiement d’un montant de 1'200 000 FCP au titre de dépôt de garantie :

Voir condamner solidairement et chacun pour le tout Monsieur C D E et Madame H N O P épouse D E au paiement de dommages-intérêts d’un montant de 1'200 000 FCP ;

Voir condamner solidairement et chacun pour le tout Monsieur C D E et Madame H N O P épouse D E aux frais irrépétibles soit 250000 FCP et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir qu’ils sont en mesure d’administrer la preuve que dans le même temps que le compromis de vente de la propriété de A, les époux D E ont acquis un appartement de 36'400'000 FCP le 14 juin 2017 et une propriété bâtie à MOOREA pour 23'500'000 FCP sur fonds propres.

Ces circonstances établissent la modification par les intimés de leurs projets d’investissement.

Les appelants considèrent que les époux D E étant gérants d’une très importante station-service de Papeete, ils n’avaient aucune raison de mettre en doute la confiance qu’ils leur accordaient en s’abstenant de sommer les époux D E d’exécuter à titre forcé, ce qui ne doit pas les priver du dépôt de garantie et de la clause pénale.

Selon eux, les époux D E ont manqué au principe de bonne foi contractuelle.

Les époux D E, intimés, par dernières conclusions régulièrement déposées le 10 septembre 2020 demandent à la Cour de':

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 31 mai 2019

— Débouter les époux X de toutes leurs demandes

Et au surplus

Condamner M. B et F B à payer à C et H D E la somme de 226.000 FCFP au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Les intimés font valoir en premier lieu que faute d’avoir adressé en recommandé avec accusé de réception le compromis de vente et son avenant, les époux X ne peuvent exiger l’exécution des conditions suspensives, soulignant l’irrégularité formelle de ces actes.

Ils exposent ensuite que la demande de justification du dépôt du dossier de prêt par l’acquéreur est une faculté offerte par le compromis de vente au vendeur qui n’en a jamais usé, allant jusqu’à demander la prorogation du compromis de vente sans y faire référence. Faute d’avoir fait cette demande, le vendeur ne peut faire reproche à l’acquéreur de ne pas y avoir satisfait.

Ils estiment ensuite que le compromis de vente a été prorogé à la demande des époux X en raison de l’attente dans laquelle ils se trouvaient du retour de la direction des affaires foncières concernant la purge de droit et de préemption. Ils ne peuvent donc demander réparation d’un préjudice pour l’immobilisation du bien pendant 6 mois alors qu’ils n’en ont subi aucun.

Les intimés avancent par suite que les époux X ont manqué à leur obligation concernant le droit de préemption, conformément à l’article 1176 du code civil, la purge du droit de préemption devant être obtenue avant le 28 février 2017. Cette condition ne s’étant pas accomplie avant cette date, le compromis et son avenant sont caducs.

De même les intimés indiquent avoir informé les vendeurs, dans le délai imparti de la non obtention

du prêt, dans les trois jours de l’expiration du délai fixé au 28 février 2017 en adressant dès cette date un courrier recommandé avec accusé de réception. La promesse est donc également caduque pour ce motif.

Par ailleurs, les époux D E font valoir que les époux X ne les ayant pas mis en demeure de régulariser l’acte authentique de vente 15 jours après l’expiration du délai fixé au 28 février 2017, soit le 15 mars 2017, le compromis de vente du 18 octobre 2016 est nul de plein droit.

Le compromis étant caduc et nul de plein droit, ils sollicitent le remboursement de la somme de 1'200'000 FCP versée à titre de dépôt de garantie.

De même, les époux D E estiment que la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas été réalisée et qu’ils en ont informé les époux X dans le délai prévu contractuellement de sort qu’aucune clause pénale n’est due.

Enfin aucune disposition contractuelle ne prévoyant le versement d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation ils ne sont pas tenus de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties

Motifs de la décision':

La cour rappelle qu’en vertu des dispositions de l’article 21-2 alinéa 2 du code de procédure civile de la Polynésie française, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Ces dispositions sont applicables aux appels formés depuis le 1^er janvier 2017, ce qui est le cas en l’espèce, et les formules tendant à demander à la cour dans des conclusions ultérieures «d’adjuger le bénéfice de leur requête d’appel aux appelants» ou par lesquelles elles «réitèrent de plus fort leurs demandes formées par requête d’appel», ne sont qu’une manière de faire obstacle au caractère impératif de ces dispositions.

Si les dernières conclusions des époux X reprennent l’intégralité de leurs prétentions, seuls les moyens y figurant et décrits ci-dessus donneront lieu à une réponse de la cour, les appelants étant réputés avoir abandonnés leurs moyens antérieurs.

La cour note par ailleurs que les époux X ne sollicitent pas en appel l’exécution forcée de la vente.

Il résulte de l’article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de P à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs l’article 1176 dudit code dispose que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie'; et elle n’est censée être défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas.

1. Sur l’exécution du compromis de vente :

Si les intimés ont développé un moyen relatif à l’irrégularité formelle du compromis de vente, ils n’en tirent aucune conséquence ni ne formulent de prétentions subséquentes autre que la confirmation du

jugement du tribunal qui ne l’a pas envisagée.

En tout état de cause l’absence d’envoi du compromis de vente ou de son avenant par l’une des parties à l’autre, alors même qu’elles l’ont toutes deux signé et qu’il est régulièrement versé aux débats sans que son existence ou son contenu soient contestés, n’emporte aucune conséquence sur sa validité.

Le compromis de vente en date du 18 octobre 2016 prévoit une première réserve à l’engagement des parties tirée de l’exercice éventuel du droit de préemption.

Il stipule en particulier': «les présentes engagent les parties sous réserve qu’aucun droit de préemption applicable en l’espèce ne soit exercé. L’exercice du droit de préemption s’il arrive, obligera le VENDEUR à l’égard du préempteur et rendra les présentes caduques, ce que les parties reconnaissent, et ce même en cas d’annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure, expresse ou tacite, à la décision de préemption de la part du bénéficiaire de celle-ci.»

L’avenant en date du 20 janvier 2017, sans modifier cette disposition, a uniquement prévu de proroger au 28 février 2017 le délai de réalisation de la vente définitive et, passé ce délai, expressément renvoyé aux procédures d’exécution de la vente prévues au compromis initial.

Ainsi, comme l’a justement relevé le tribunal et contrairement à ce qu’affirment les intimés, la caducité de la promesse de vente ne peut intervenir qu’en cas d’exercice du droit de préemption et non faute pour les époux X d’avoir obtenu sa purge avant le délai convenu par le compromis et son avenant.

Au titre de la condition suspensive d’obtention du prêt le compromis en a fixé les caractéristiques soit un montant de 30'000'000 FCP, une durée de 10 ans et un taux d’intérêts maximum hors assurance de 4% l’an. Il est précisé que «toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1178 du code civil».

Or si les époux D E justifient d’un refus de la banque, ils n’ont jamais rapporté la preuve qui leur incombait de ce qu’ils avaient sollicité le prêt conformément aux stipulations contractuelles. C’est à bon droit que le tribunal a considéré la condition suspensive réalisée.

Par ailleurs le compromis prévoit qu’en «cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique aura lieu au plus tard le 18 janvier 2017», délai prorogé par avenant au 28 février 2017. De plus le compromis, auquel renvoie l’avenant, prévoit qu’à «défaut de signature de l’acte authentique de vente dans le délai prévu, et de sommation délivrée à cet effet par l’une ou l’autre des parties dans les quinze jours de l’expiration dudit délai, les présentes seront frappées de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement à l’exception de ceux découlant de l’application des clause 'DEPOT DE GARANTIE’ et 'CLAUSE PENALE'».

Or à l’expiration du délai de 15 jours, soit le 15 mars 2017, aucune sommation de réitérer la vente par acte authentique n’a été délivrée, les époux X n’ayant procédé de la sorte que par une lettre signifiée par huissier le 16 octobre 2017 aux époux D E, soit bien trop tard.

Le compromis a donc été frappé de la nullité de plein droit prévue contractuellement comme l’a justement analysé le premier juge.

Le compromis prévoit également au titre de la clause pénale qu’au «'cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autres partie la somme de DEUX MILLIONS QUATRE CENT MILLE FRANCS PACIFIQUE (2.400.000 FCP) à titre de clause pénale'».

Cependant, faute d’avoir respecté le délai de sommation contractuellement prévu, les époux X ont entraîné la nullité de plein droit du compromis, aucune obligation, ni la régularisation de l’acte authentique, n’étant exigibles, et la clause pénale n’est pas due.

La décision du tribunal qui a rejeté la demande de condamnation des époux D E à verser 2'400'000 FCP aux époux X à ce titre doit donc être confirmée.

2. Sur la demande de dommages et intérêts et d’indemnité d’immobilisation :

Si les appelants apportent la preuve de ce que les époux D E ont effectué des achats immobiliers au moment où ils étaient engagés contractuellement avec les époux X, cette circonstance n’est pas démonstrative à elle seule de la mauvaise foi qu’ils en excipent.

En effet, rien d’interdisait aux époux D E de contracter par ailleurs pour des achats de biens sur fonds propres, et d’opter pour le financement du bien objet du compromis de vente avec les époux X par l’intermédiaire d’un prêt.

Les époux D E ont satisfait aux obligations contractuelles entre les parties au compromis en justifiant ne pas avoir obtenu le financement convenu, les achats de biens immobiliers effectués par ailleurs ne démontrant ni un changement de projet immobilier, ni la mise en échec volontaire de la vente projetée.

C’est donc de manière justifiée que le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux X, décision qu’il convient de confirmer.

Aucune faute n’a par ailleurs été relevée par la cour, ni au titre de l’exécution du contrat, ni en application de celui-ci justifiant l’allocation de dommages et intérêts ou d’une indemnité d’immobilisation du bien, qui n’est pas du fait des époux D E, mais convenue d’un commun accord entre les parties dans le compromis et sa prorogation

3. Sur la restitution du dépôt de garantie :

Le compromis qui a prévu un dépôt de garantie de 1'200'000 FCP, stipule qu’en «cas de non réalisation des présentes par la faute de l’ACQUEREUR cette somme restera acquise au VENDEUR'», le notaire s’étant vu conférer le pouvoir de garder la somme sous séquestre en cas de contestation jusqu’à une décision judiciaire devenue définitive.

La non réalisation de la vente n’étant pas de la faute de l’acquéreur, mais résultant de l’absence de sommation par le vendeur de réitérer celle-ci par acte authentique dans le délai prévu, cette somme ne peut revenir au vendeur dont la demande à ce titre doit être rejetée, et le dépôt de garantie doit être restitué aux époux D E, comme l’a justement décidé le tribunal dont la décision doit être confirmée.

4. Sur les frais et dépens':

C’est de manière justifiée que le tribunal a condamné les époux X à payer 50'000 FCP au titre des frais irrépétibles, ceux-ci ayant indûment été appelé en cause en première instance et ayant dû exposer des frais pour le faire valoir, la décision sera confirmée sur cette application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française contestée.

Aucun élément ne permet de juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de chacune des autres parties les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de confirmer la décision du tribunal les ayant déboutées à ce titre et y ajoutant débouter les parties de leurs demandes en appel au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie

française.

Les dépens de première instance et d’appel seront supportés par les époux X qui succombent conformément aux dispositions de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n°RG 17/00289 ' n° Portalis DB36-W-B7B-CFH7 en date du 31 mai 2019 du tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur B I J X et Madame F K L M épouse X aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé à Papeete, le 25 mars 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI