N° 338

CG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Huguet,

le 04.12.2024.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Algan,

le 04.12.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 28 novembre 2024

RG 23/00074 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/334, rg n° 18/00235 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 10 juin 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 9 mars 2023 ;

Appelant :

M. [P] [U], né le [Date naissance 23] 1959 à [Localité 38], de nationalité française, gérant de société, demeurant à [Adresse 43] ;

Représenté par M^e Adrien HUGUET, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Société Civile Professionnell [X]-[GH], ayant pour n° Tahiti 951756, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 35] ;

Ayant pour avocat la Selarl MFA Avocats, représentée par M^e Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 8 août 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 22 août 2024, devant M^me GUENGARD, président de chambre, M^me SZKLARZ, conseiller, M^me BOUDRY, vice présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me GUENGARD, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [P] [U] ayant pour projet de créer un lotissement baptisé «[Adresse 37]», a pris l’attache de Me [N] [GH], notaire au sein de la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' , à Papeete, à compter du mois de janvier 2014, afin de formaliser l’acquisition par ses soins des parcelles supposées accueillir ce lotissement.

Selon acte authentique reçu par Me [N] [GH] le 28 août 2014, M. [SS] [SW] [SJ] [V], son épouse Mme [TA] [C] [I] et Mme [F] [FV] [M] ont consenti à M. [P] [U] la vente des parcelles sises :

— sur la commune de [Localité 36]a : deux parcelles dépendant de la terre [Localité 44] et domaine de [Localité 40], cadastrées section P n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7],

— sur la commune de [Localité 42] : trois parcelles dépendant du domaine de [Localité 40], cadastrées section H n°[Cadastre 28], n°[Cadastre 29] et n°[Cadastre 30],

l’ensemble d’une surface de 7500 m2 moyennant le prix de 103 700 000 XPF payable au comptant lors de la signature de l’acte authentique.

La SAEM Banque Socrédo est intervenue à l’acte, en qualité de prêteur, ainsi que la SCI Vahinea, représentée par son gérant, M. [P] [U], en qualité de caution hypothécaire pour un montant total de 214 000 000 XPF comprenant le prêt en principal ainsi que tous les frais et accessoires.

Il est précisé dans l’acte que le prêt porte sur une somme de 165 000 000 XPF au taux fixe de 4,75% l’an hors assurances. Les conditions particulières du prêt y sont par ailleurs mentionnées et le cahier des conditions générales des ouvertures de crédit annexé audit acte.

Le 31 octobre 2014, M. [P] [U] a déposé une demande d’autorisation de lotir auprès du service de l’Urbanisme.

Par courriers des 3 février 2015, 27 mai 2015 et 23 septembre 2015, le service de l’Urbanisme a sollicité des pièces complémentaires de la part de M. [P] [U].

Par arrêté n°8903 MET/AU du 14 octobre 2016, le Ministre de l’Équipement, de l’Aménagement et de l’Urbanisme et des Transports Intérieurs a autorisé M. [P] [U] à réaliser le lotissement de 7 lots à destination d’habitations dénommé [Adresse 37], ainsi que la réalisation d’une voie d’accès sur la terre [Localité 44] sise pour partie sur [Localité 42] et pour une autre partie sur [Localité 36]a.

Selon acte authentique reçu par Me [Z], notaire à [Localité 41], le 28 mars 2019, Mme [G] [TI] [W], M. [B] [GB] [FO] [A], Mme [GN] [SN] [SY] et M. [FZ] [L] [SP] [GD] [A] ont vendu à M. [P] [U], Mme [O] [TE] [TG], ainsi qu’à M. [P] [U] et la SARL REVA IMMO, ces deux derniers pour le compte d’une SARL en cours de formation devant s’appeler Corymbia B, les parcelles cadastrées commune de [Localité 42] section H n°[Cadastre 31] à [Cadastre 32], [Cadastre 33], et [Cadastre 34] et commune de [Localité 36]a section P n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] à [Cadastre 12], [Cadastre 13] à [Cadastre 14], [Cadastre 15] à [Cadastre 16], [Cadastre 18] et [Cadastre 19], moyennant le prix de 48 336 000 F CFP.

Par arrêté n°1651 MLA.AU du 12 février 2019, le ministre de l’Équipement, de l’Aménagement et de l’Urbanisme et des Transports Intérieurs a autorisé M. [P] [U] à réaliser les travaux de terrassement et de viabilisation concernant la route d’accès et les 7 lots n° A2 à A8 formant la première phase du lotissement [Adresse 37] sis sur les communes de [Localité 36] et [Localité 42].

M. [P] [U] estimant avoir subi un retard dans la délivrance de son permis de lotir, en lien avec des manquements professionnels de Me [FR] a, par requête enregistrée au greffe le 30 avril 2018, assigné la SCP Office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH].

Par jugement en date du 10 juin 2022, le tribunal de première instance de Papeete a :

Débouté M. [P] [U] de son action en responsabilité à l’encontre de la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]',

Débouté la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' de l’ensemble de ses demandes,

Condamné M. [P] [U] à verser à la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' la somme de 200 000 XPF sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Condamné M. [P] [U] aux dépens de l’instance, dont distraction d’usage au bénéfice de M^e Vaitiare Algan.

Le tribunal, dans sa décision, a retenu au visa de l’article 1382 du code civil l’absence de faute de la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' que ce soit au titre du contrat de prêt, du contrat de vente lui même ou concernant les sûretés prises en garantie du prêt.

M. [P] [U] a, par requête enregistrée au greffe de la cour d’appel le 9 mars 2023, relevé appel de ce jugement et sollicite de la cour de :

Vu les articles 1382 et 1998 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française,

Vu les éléments et la jurisprudence versés aux débats,

Réformer le jugement du 10 juin 2022 en l’ensemble de ses dispositions,

Jugeant à nouveau :

Constater les manquements imputables à Me [N] [GH] quant à ses devoirs de conseil et de garantie de l’efficacité de ses actes afférents au prêt promoteur dénaturé par l’intéressé en violation de ses droits et obligations,

En conséquence,

Condamner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à lui payer la somme de 25 972 692 XPF corrélative à la perte d’une chance pour le demandeur de diminuer le montant des frais et intérêts acquittés en pure perte par ses soins avant l’obtention de son permis de lotir,

Condamner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à lui payer la somme de 2 070 095 XPF correspondant à la perte de chance d’échapper aux frais de renouvellement d’une hypothèque qui n’aurait jamais dû l’être,

De surcroît,

Constater les manquements imputables à Me [N] [GH] quant à ses devoirs de conseil, de garantie de l’efficacité de ses actes et de diligences afférents à l’acte de vente du 28 août 2014 rédigé par ses soins,

En conséquence,

Condamner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à lui payer la somme de 55 352 960 XPF corrélative à l’acquisition de parcelles destinées à lui permettre d’accéder au lotissement, acquisition qui n’aurait pas eu lieu d’être si l’acte de vente rédigé par Me [N] [GH] avait été pleinement efficace,

Condamnner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à lui payer la somme de 60 305 475 XPF liée à la construction de la route d’accès au lotissement impliquée par la totale inefficacité de l’acte de vente litigieux en matière de servitude et de droit s’y attachant,

Condamner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à lui payer la somme de 5 000 000 FCFP corrélativement au préjudice majeur subi par l’interessé en terme de stress comme perte de temps, d’énergie en raison des divers manquements de Me [N] [GH] quant à son devoir de conseil et d’efficacité de ses actes,

Condamner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à lui verser la somme de 260 000 XPF au titre des frais irrépétibles de l’article 407 du code de procédure civile de Polynésie française,

Condamner la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 14 novembre 2023 la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' demande à la cour :

Vu les articles 692, 693, 696 et 1382 du code civil tel qu’applicable en Polynésie française,

Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

Vu la jurisprudence citée,

Confirmer le jugement querellé du 10 juin 2022 en ce qu’il a débouté M. [P] [U] de son action en responsabilité à son encontre,

Infirmer le jugement querellé du 10 juin 2022 seulement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. [P] [U],

En conséquence,

Condamner M. [P] [U] à lui payer la somme de 2 000 000 XPF à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner M. [P] [U] à lui payer la somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction d’usage.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon les dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en Polynésie française, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la faute quant au prêt bancaire :

M. [P] [U] reproche à Me [N] [GH] d’avoir dénaturé et déséquilibré le contrat de prêt proposé par la banque et ce, à son détriment.

Il reproche ainsi tout à la fois l’absence de reprise de condition suspensive d’obtention de lotir pour l’octroi du prêt tel que cela était prévu initialement le 30 juin 2014 et l’absence de mention reportant le début de remboursement du prêt à la mise en vente des premiers lots.

Le 30 juin 2014 la banque Socrédo avait adressé à M. [P] [U] une offre de prêt dont l’objet était 'crédit promoteur destiné à l’acquisition de 5 parcelles de terre d’une superficie de 7 500 m2 sis commune de [Localité 42] ( [Adresse 37]), au règlement des frais notariés, des travaux de morcellement en 7 lots et leur viabilisation’ la nature de ce crédit était précisée étant à court terme pour un montant de 165 000 000 FCFP sur une durée de 8 mois prorogeable une fois sur 4 mois au taux de 4,75% l’an, taux fixe, outre 1% du montant au titre des frais de dossier.

Plusieurs garanties étaient exigées à savoir une subrogation dans le privilège de vendeur en premier rang, une hypothèque foncière en 2ème rang derrière la banque Socrédo sur 5 parcelles de terre sise commune de [Localité 42], dépendant du domaine [Localité 40] d’une superficie de 7500 m2, la caution hypothécaire de la SCI Vahinea en 3ème rang, derrière la banque de Tahiti, sur une parcelle de terre sise commune de [Localité 42], dépendant du domaine [Localité 40] d’une superficie de 864 m2 et des constructions y édifiées.

Outre des conditions particulières, il était prévu des conditions suspensives à savoir : obtention du permis de lotir purgé du recours des tiers, fourniture de l’avenant de redivision accordé par l’urbanisme, fourniture de la conformité, bouclage du schéma de financement, obtention des attestations de financement et des actes de réservation.

Le 17 juillet 2014 la banque Socrédo adressait à M. [P] [U] un courrier confirmant l’octroi du contrat de prêt accompagné d’une copie des conditions particulières, paraphées par M. [U] et une copie du tableau d’amortissement.

Ces conditions particulières, si elles reprenaient l’intitulé d’un crédit promoteur, le montant du prêt, le taux d’intérêt et l’objet tel qu’énoncés à l’offre en date du 30 juin 2014 mentionnaient clairement la date limite d’utilisation du crédit comme étant le 30 novembre 2014 et ne prévoyait plus, comme condition suspensive du déblocage de ce crédit, que la nécessité de fournir le procès verbal de la SCI Vahinea dans lequel l’unanimité des associés consent au cautionnement hypothécaire.

Au tableau d’amortissement joint la date d’échéance y figurant n’était, selon les conditions particulières, indiquée qu’à titre indicatif et pouvait varier en fonction du déblocage total du crédit.

Ce courrier mentionnait à M. [P] [U] qu’il devait prendre contact avec l’étude de notaire afin de convenir d’un rendez-vous pour signature et que la banque Socrédo adressait, le jour même à l’étude notariale les instructions nécessaires à la vente.

La procuration adressée par la banque Socrédo au notaire et annexée par celui-ci à l’acte de vente du 28 août 2014 lui donnait pouvoir de consentir à M. [P] [U] un crédit de 165 000 000 FCFP destiné au financement d’un crédit promoteur destiné à l’acquisition de cinq parcelles de terres d’une superficie de 7 500 m2 sises commune de [Localité 42] et [Localité 36], au règlement des frais notariés, des travaux de morcellement en 7 lots et leur viabilisation et ce conformément au projet d’acte 'approuvé ce jour'.

Selon les dispositions de l’article 1998 du Code Civil : 'Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.'

La lecture de l’acte authentique signé par les parties le 28 août 2014 par devant Me [N] [GH], met en évidence que les modalités du prêt telles que prévues aux conditions particulières jointes au courrier du 17 juillet 2014 adressé à M. [P] [U] ont été littéralement reprises en pages 22 à 24 dudit acte.

Ces conditions particulières étaient celles acceptée par M. [P] [U] et c’est en considération de celles-ci que le notaire se devait d’établir l’acte de prêt en sa qualité de mandataire de la banque Socrédo. Aucune faute ne saurait donc lui être reproché à ce titre tenant à une modification unilatérale des conditions définies entre les parties, de même qu’aucune faute à l’égard de son mandant qui, en tout état de cause aurait été le seul à pouvoir s’en prévaloir et ne se trouve pas appelé en la cause.

M. [P] [U] prétend avoir subi un préjudice du fait du déblocage des fonds dès le jour de la signature de l’acte authentique à savoir le 28 août 2014, conséquence directe de l’absence de condition suspensive relative à l’obtention du permis de lotir purgé du recours des tiers et de la carence du notaire qui aurait dû le conseiller sur ce point précis.

Il ressort des énonciations de l’acte authentique en date du 28 août 2014 que le prix de l’acquisition des parcelles était de 103 700 000 FCFP, que les frais d’acte notariés étaient de 2 003 000 FCFP et que M. [P] [U] disposait d’un apport personnel de 11 931 620 FCFP de sorte que le déblocage des fonds était nécessaire dès le jour de cette acquisition pour régler le prix d’achat. Le paragraphe 'promesse d’emploi’ de cet acte stipule d’ailleurs que 'M. [P] [U] s’engage envers le préteur à employer la somme prétée qui vient de lui être mise à disposition et à lui prétée, au paiement à due concurence du prix de la présente vente’ et le paragraphe 'déclaration d’origine de deniers’ stipule que l’acqéreur-emprunteur déclare avoir effectué le paiement de la somme de 103 700 000 FCFP en totalité au moyen du prêt sus énoncé de 165 000 000 FCFP qui lui est consenti par la banque Socrédo.

Dès lors que M. [P] [U] avait besoin du déblocage des fonds pour financer son acquisition, il ne peut reprocher au notaire de ne pas avoir inséré une condition suspensive d’obtention de lotir pour ce déblocage des fonds à défaut de quoi l’acquisition ne pouvait avoir lieu.

Concernant les modalités de remboursement du prêt auprès de la banque Socrédo il a toujours été convenu entre M. [U] et la banque qu’il s’agissait d’un prêt promoteur mais étant précisé à court terme, l’équilibre général de ce contrat ayant été conclu en conséquence notamment quant au taux d’intérêt. M. [U] ne peut donc ainsi reprocher à Me [GH] de ne pas avoir modifié les conditions du prêt et notamment sa durée, ce qui, s’il l’avait fait, aurait été une faute incontestable dans le cadre de son mandat vis à vis de la banque.

Le notaire n’est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération de sorte que M. [U] ne peut soutenir qu’en raison de l’abstention fautive du notaire au titre du conseil qu’il aurait dû lui donner, il s’est vu prématurément contraint de rembourser un prêt d’un montant conséquent qui n’aurait été susceptible de l’être qu’à compter de la mise en vente des lots.

En conséquence, aucun manquement du notaire à ses différentes obligations de ne peut être retenu quant au prêt accordé par la SAEM Banque Socrédo.

Le jugement attaqué sera confirmé à ce titre.

— Sur le manquement de Me [N] [GH] 'corrélatifs aux sûretés constituées à l’appui du prêt litigieux’ :

M. [P] [U] soulève, le caractère 'contestable’ de l’hypothèque prise en garantie du prêt jusqu’à l’obtention du permis de lotir.

Toutefois il résulte bien de l’acte de vente que les parcelles cédées étaient constructibles, ainsi que cela résulte du rappel des mentions d’urbanisme effectué dans ledit acte.

Par ailleurs, l’hypothèque prise en garantie du prêt bancaire résultant de la signature de l’acte était acquise et définitive, ainsi d’ailleurs que le prêt accordé et en partie débloqué de sorte que l’acte authentique de vente avait produit pleinement ses effets sans plus de risques que ceux inhérents à tout contrat et que les parties avaient librement acceptés.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’aucune faute ne pouvait être par conséquent imputée à la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à ce titre.

— Sur la faute quant à l’acte de vente du 28 août 2014 :

* Sur le défaut de diligence quant à la réalisation des formalités de transcription de l’acte authentique du 28 août 2014 :

Selon les dispositions de l’article LP4 de la Loi du Pays n°2018-25 du 25 juillet 2018 portant réglementation générale des droits d’enregistrement et des droits de publicité foncière : 'Article LP 4.- Délais d’enregistrement :

A- Les actes des notaires doivent être enregistrés dans un délai de dix (10) jours à compter de leur date de signature. Lorsque toutes les parties n’ont pu signer le même jour et que les actes portent plusieurs dates, le délai ne commence à courir que de la dernière date de l’acte. Les testaments déposés ou reçus par eux, à la diligence des héritiers, donataires, légataires ou exécuteurs testamentaires, sont enregistrés dans un délai de trois (3) mois à compter du décès du testateur'; (…)'

Il résulte de la lecture des mentions portées sur l’acte authentique que celui-ci a été enregistré à Papeete le 1er septembre 2014 par le Receveur Conservateur des Hypothèques, et qu’il a été transcrit au bureau des Hypothèques de Papeete le 06 octobre 2014 de sorte qu’aucun élément ne permet d’établir un manque de diligence de la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' dans la réalisation des formalités de l’acte du 28 août 2014.

Comme l’a justement retenu le tribunal de première instance, la prise en compte des transcriptions par les services du cadastre ne sont en revanche pas du ressort du notaire, qui n’a pas de formalité particulière à réaliser, ni de diligences à avoir pour s’assurer d’une telle prise en compte.

Il résulte par conséquent qu’aucun défaut de diligence ne peut être reproché à la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à ce titre tel que l’a retenu le premier juge.

* Sur le manquement à l’obligation d’assurer l’efficacité de ses actes :

Le notaire qui instrumente une vente d’immeuble est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, ainsi que l’existence ou l’absence de servitude grevant le bien vendu à travers l’ensemble de ces éléments.

En l’espèce, l’origine de propriété est rappelée dans l’acte de vente en ce que les parcelles cadastrées P [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 36] et H [Cadastre 28] sur la commune de [Localité 42] avaient fait l’objet d’une donation en date du 21 octobre 2010 et les parcelles cadastrées P [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 36] et H [Cadastre 29] ou H [Cadastre 30] sur la commune de [Localité 42] d’une donation en date du 18 novembre 2010.

L’acte de donation en date du 21 octobre 2010, non annexé à l’acte du 28/08/2014 mais versé aux débats permet de constater qu’il ne comprend aucune disposition relative à l’accès ou à une servitude et l’acte de donation en date du 18 novembre 2010 n’est pas versé aux débats de sorte que la seule indication est celle portée par Me [GH] dans son attestation du 17 août 2016 selon laquelle il s’agit d’une donation '[A]/[R]', la venderesse dans l’acte du 28 août 2014 étant Mme [F] [FV] [M] veuve de M. [S] [R] sans autre précision.

D’autre part l’acte de donation en date du 21 octobre 2010 mentionne au titre de l’origine de propriété que les parcelles objet de la donation avaient été acquises le 19 mai 1978 par M. [SP] [A].

La lecture de l’acte authentique en date du 28 août 2014 fait apparaître en page 14 et jusqu’en page 19 un paragraphe intitulé 'Sur les servitudes’ opérant un rappel de celles-ci en référence à un acte aux minutes de la SCP Serge Villet et Julien Chan, titulaire d’un office notarial à Tahiti selon lequel :

'Dans l’acte sus-analysé du 29 août 2002, il a été constitué une servitude de passage dans les termes ci-après littéralement rapportés :

Pour permettre l’accès à la parcelle vendue, le vendeur constitue au profit de l’acquéreur, à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage le plus étendu sur la route dite 'route [A]' actuellement de 7,50 mètres puis de 6 m de large, propriété du vendeur, conduisant à sa propriété d’ habitation et longeant différentes parcelles du lotissement dit '[Adresse 39]' ainsi que d’autres parcelles hors otissement, vendues à des tiers tels que la SCI Mahana, Kado ou ayants droit, [GF] [SD] ou ayants droit, [Localité 40] Campus ou ayants droit.'

Il était ajouté la possibilité pour l’acquéreur d’utiliser cette route sous réserve de l’exécution et clauses et conditions de paiement de la contribution fixées dans le cahier des charges du lotissement de 9 lots existant en amont de la parcelle vendue selon acte sous seing privé du 4 décembre 1986.

A titre de conditions particulières que l’acquéreur s’obligeait , s’il y avait lieu, à laisser ou fournir tout passage d’une largeur minimum de 8 m pour permettre l’accès et la desserte du surplus de la propriété du vendeur et plus particulièrement sur le surplus de la parcelle n° [Cadastre 22] de la section H3, observation étant faite que le chemin actuellement à l’état de chemin de terre, partant de la route [A] longeant et passant sous les propriétés des consorts [RV] et conduisant à la partie basse de la parcelle H3 n° [Cadastre 22] reste la propriété de M. [SP] [A], vendeur et était exclue de la vente.

Il était fait rappel des conditions particulières de la vente par M. et Mme [SD] à la SARL Boyer en date du 30 mars 2004, comportant notamment constitution à titre de servitude réelle et perpétuelle pour assurer la desserte et la viabilisation éventuelle de la partie restant sa propriété dite 'zone de logements collectifs’ un droit de passage sans réserve sur les voies qui seraient créées par l’acquéreur ou ses ayants droits tant sur la partie cédée ainsi que sur la voie dite [A] outre une constitution de servitude pour le passage des canalisations des eaux usées selon acte reçu les 24 et 28 décembre 2004 entre la SARL Boyer, M. [SP] [A], la SCI Te Tiare Immobilier et la SCI Te Tiare II, servitude constituée sur les parcelles H n° [Cadastre 21], H n° [Cadastre 20], H n° [Cadastre 17] et ce au profit des parcelles H [Cadastre 24] et [Cadastre 22].

Ces éléments ne permettent nullement de savoir en quoi 'l’acte du 29 août 2002" dont le rappel est longuement fait sans précisions des parties entre lesquelles il avait été conclu, est également applicable aux parcelles vendues à M. [P] [U].

Si les servitudes constituent des droits réels attachées au fonds transmis, force est de constater qu’en l’espèce aucun historique des propriétés antérieure n’est détaillé, la seule référence dans l’acte de vente du 29 août 2014 à un acte de donation antérieur pour chaque partie venderesse sans plus de précision étant insuffisante à la fois sur la qualité des vendeurs ainsi que sur l’étendue et la caractéristique des biens.

M. [U] fait valoir que ces dispositions étaient insuffisantes en ce qu’il a été confronté à des difficultés pour pouvoir utiliser ces servitudes pour réaliser son projet.

Il verse aux débats un courrier de l’équipement en date du 23 septembre 2015 lui demandant l’autorisation de l’ensemble des propriétaires des 'parcelles concernés par les travaux de terrassement’ l’objet de ce courrier mentionnant la demande d’autorisation administrative pour le projet de lotissement dénommé '[Adresse 37]' avec création d’une voirie d’accès à réaliser pour partie sur la commune de [Localité 42] et pour une autre partie sur la commune de [Localité 36].

Par attestation du 17 août 2016, Me [N] [GH] a rappelé les servitudes existantes telles que figurant dans l’acte de vente du 28 août 2014 et a en outre, indiqué qu’aux termes de l’acte de donation [K] [V] du 21 octobre 2010 et de l’acte de donation [A]/[R] du 18 novembre 2010, M. [SP] [A] a divisé les parcelles dont il était propriétaire (parcelles initialement cadastrées P[Cadastre 1], P[Cadastre 2] et H[Cadastre 25]) pour donner naissance aux parcelles notamment données et à une route matérialisée initialement cadastrée P[Cadastre 3] devenue depuis notamment P[Cadastre 8] et P[Cadastre 9].

Selon cette attestation, M. [P] [U] détient un accès tant par les voies du lotissement [Adresse 37] que par la route dite '[A]' le notaire en déduisant qu’en conséquence, M. [P] [U] dispose d’une servitude lui permettant de réaliser tous travaux d’aménagement ou routier sur les parcelles P1316 et P1317, ainsi que sur la parcelle H499.

Me [H] [J] a, par acte du 26 août 2016 de concession de servitude de passage, conclu entre M. [P] [U] et l’association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 37], rappelé que par acte du 29 août 2002 contenant vente par M. [SP] [A] à M. [Y] [SD] et Mme [SH] [A] il a été constituée une servitude de passage, celle-ci étant rappelée telle que dans l’acte du 28 août 2014 et que par la présente, M. [T] [D] agissant au nom et pour le compte de l’Association Syndicale Libre des propriétaires du lotissement [Adresse 37] concède à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit des terrains ci dessus désignés en l’exposé qui précède un droit de passage en tout temps et avec tous véhicules sur les voies du lotissement [Adresse 37] tel que ci-dessus visés dans l’acte du 29 août 2002.

Cette concession conclue entre l’ASL des propriétaires du lotissement [Adresse 37] et M. [P] [U] le 25 août 2016 par acte de Me [J], notaire à [Localité 41], si elle rappelle les mentions de l’acte précédent, permet de savoir à quelle vente celles-ci se rattachent. Il est manifeste que, sans cette précision, les mentions portées dans l’acte de vente du 29 août 2014 ne sont pas compréhensibles.

Dès lors les réticences du service de l’équipement qui a souhaité l’accord de l’ensemble des propriétaires des 'parcelles concernés par les travaux de terrassement de la voirie envisagée’ étaient légitimes au vu des dispositions de l’acte de vente du 29 août 2014 et le projet de l’acte signé le 26 août 2016 a permis de lever ces réserves ainsi que cela ressort du visa des dispositions de l’arreté en date du 14 octobre 2016 du ministre de l’équipement, de l’aménagement, de l’urbanisme et des transports autorisant la réalisation du lotissement '[Adresse 37]'.

Le 12 avril 2017 Me [FX], notaire, agissant pour le compte 'des consorts [SP] [A], propriétaires voisins de M. [P] [U] sur les hauteurs du lotissement [Adresse 37] à [Localité 42]' adressaient un courrier au chef du service de l’urbanisme de [Localité 41] en faisant savoir leur refus de voir passer la route d’accès entre la propriété de M. [P] [U] et la voie du lotissement [Adresse 37] par tout ou partie des parcelles cadastrées section H n° [Cadastre 26] à [Cadastre 27] à [Localité 42] et P n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5] et [Cadastre 8] à [Localité 36]. Il ajoutait que la propriété de M. [U] n’était titulaire d’aucune servitude de passage sur ces parcelles et qu’il ne pouvait se prévaloir d’une servitude créée par destination du père de famille ' dans la mesure où ces parcelles ne sont pas actuellement affectées à usage de voie et sont en friche.'

Le 28 avril 2017 Mme [GN] [A] épouse [FT], agissant pour le compte de la succession de M. [SP] [A] faisait délivrer à M. [P] [U] une interdiction d’utiliser les parcelles cadastrées commune de [Localité 42] section H n° [Cadastre 26] à [Cadastre 27] et commune de [Localité 36] section P n° [Cadastre 4] et [Cadastre 8] pour quelque chause que ce soit et notamment pour accéder ou constituer un accès au Lotissement '[Adresse 37]'.

Le 12 février 2019 le ministre du logement et de l’aménagement du territoire du gouvernement de la Polynésie française approuvait par arrêté n° 01651 le dossier relatif aux travaux de terrassement et de viabilisation concernant la route d’accès et les 7 lots n° A2 à A8 formant la première phase du lotissement [Adresse 37] sis sur les communes de [Localité 36] et [Localité 42]. Cet arrêté visait l’arrêté précédent en date du 14 octobre 2016 autorisant le lotissement '[Adresse 37]' et la réalisation d’une voie d’accès.

M. [P] [U] fait cependant valoir qu’il a dû acquérir d’autres parcelles pour établir une voie d’accès alternative à son lotissement le 28 mars 2019 pour un prix d’achat de 48 336 000 FCFP outre 5 016 960 FCFP de frais d’acte notarié et que, n’ayant pu utiliser les voies d’accès des servitudes qu’il espérait, il a dû supporter des couts supplémentaires, l’ensemble des frais de voierie ayant couté plus de 60 millions d’euros.

L’acte notarié d’achat en date du 28 mars 2019 pour 4028 m2 mentionne comme acquéreur M. [P] [U], Mme [O] [TG] ainsi que M. [U] [P] et la société Reva Immo pour le compte de la société en formation Corumbia B. Les acquéreurs ont déclaré destiner les parcelles objet de la vente à la réalisation d’un lotissement résidentiel, que l’accès à ce lotissement s’exercera par la route du lotissement [Adresse 37] en vertu de la servitude précisée à l’acte, étant précisé que l’assiette du fonds servant figure au plan joint qui n’est pas versé aux débats.

Une grande partie des parcelles acquises lors de cette vente constitue le fonds dominant, le fonds servant étant constitué de 5 parcelles énumérées outre l’indication qu’il sera également constitué 'sur toutes parcelles qui formeront l’assiette de la voie du lotissement à céer par M. [P] [U] ou ses ayants-droits’ telle que l’assiette de ladite voie figure au plan joint. Ce plan n’est pas joint à la copie versée aux débats.

M. [U] ne justifie donc pas de l’achat de ces parcelles pour réaliser la voie d’accès au lotissement [Adresse 37] tel qu’approuvé par l’arrêté en date du 12 février 2019 et, en tout état de cause, il n’a pas réalisé seul cette acquisition de sorte qu’il n’établit pas que cet achat puisse constituer un préjudice lié à la faute commise par Me [GH] lors de l’acte d’achat en date du 29 août 2014.

Concernant le tracé de la voie d’accès, le mémoire descriptif du dossier d’avenant pour le projet du lotissement '[Adresse 37]' celui-ci ne comporte aucune date, il n’est pas justifié que ce soit le projet déposé et adopté et, en tout état de cause il énonce décrire un projet alternatif au premier projet établi sans qu’aucun plan ne soit là encore joint en annexe, expliquant que l’ensemble du projet de route est contenu dans l’emprise routière disponible, remplaçant l’essentiel des terrassements en talutages par des ouvrages techniques (murs de soutenements en ramblai et déblais) et ce sans déborder sur les propriétés riveraines.

Aucun élément ne permet de justifier du surcoût évoqué par M. [U] dans le projet final de voirie qu’il a retenu et qui n’est pas justifié.

La copie de son compte client auprès de l’entreprise polygoudronnage qui ne précise pas le détail des travaux et leur localisation est inopérante à ce titre à défaut de justifier de la différence entre le coût initialement prévu et le coût finalement supporté.

A défaut de justifier de son préjudice ces demandes seront rejetées.

Il est cependant indéniable que M. [U] a dû multiplier les démarches pour justifier des voies d’accès au lotissement qu’il envisageait tel que cela ressort des échanges successifs avec Me [GH] pour voir préciser les servitudes desservant les terrains acquis, qu’il a en outre dû engager des démarches notamment avec l’ASL de [Adresse 37] qui se sont matérialisées par l’acte notarié de concession de servitude enregistré par Me [J] deux ans après l’acquisition initiale, l’ensemble de ces éléments ayant dès lors crée un préjudice moral pour M. [U] qui sera justement indemnisé par la somme de 4 000 000 FCFP.

Le jugement attaqué sera infirmé en ce qu’il a statué autrement.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts de la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' :

Il résulte de l’article 1382 du code civil que celui qui a agi en justice de manière abusive peut être condamné à des dommages et intérêts au profit de celui qui en a subi un préjudice.

Il ne peut être considéré que M. [P] [U] a agi en première instance comme en appel de façon abusive alors que le présent arrêt a retenu la faute du notaire.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' de sa demande de dommages et intérêts et y ajoutant la déboute de cette même demande concernant la procédure d’appel.

III/ Sur les dépens et l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française :

La SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance par infirmation de la décision attaquée et il est équitable d’allouer à M. [P] [U] la somme de 260 000 FCFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française en cause d’appel, le jugement attaqué étant également infirmé en ce qu’il a condamné M. [P] [U] à verser à la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' la somme de 200 000 XPF sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, l’équité imposant de rejeter, par voie de conséquence, cette demande.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;

Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

Débouté M. [P] [U] de son action en responsabilité à l’encontre de la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' ;

Condamné M. [P] [U] à verser à la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' la somme de 200 000 XPF sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamné M. [P] [U] aux dépens de l’instance, dont distraction d’usage au bénéfice de M^e Vaitiare Algan ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Condamne la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à payer à M. [P] [U] la somme de 4 000 000 FCFP à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande formée par la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' aux dépens de première instance ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

Débouté la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' de l’ensemble de ses demandes ;

y ajoutant :

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' à payer à M. [P] [U] la somme de 260 000 FCFP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne la SCP 'office notarial [SS] [X], [E] [X] et [N] [GH]' aux dépens d’appel.

Prononcé à Papeete, le 28 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD