AFFAIRE :N°RG 2000/01157

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION B

ARRET DU 28/06/2002

(N° 215, 14 pages)

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 12/11/1999 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 18^e Chambre 2^e Section RG n° : 1999/06340

Date ordonnance de clôture : 23 Mai 2002

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : INFORMATION

APPELANTE :

prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 77 bis rue Michel A. 75016 PARIS

représentée par la SCP MONIN, avoué

assistée de Maître JEAN LEGER, Toque P159, Avocat au Barreau de PARIS, de la SCP MOLAS LEGER CUSIN et associés

INTIMÉE :

prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 2 rue Scipion 75005 PARIS

représentée par la SCP GAULTIER KISTNER GAULTIER, avoué

assistée de Maître FRANÇOIS DUFFOUR, Toque P43, Avocat au Barreau de PARIS, de la SCP NEVEU SUDAKA et Associés

INTIME PROVOQUE :

Monsieur L. Michel

demeurantXXX

représenté par la SCP MENARD SCELLE MILLET, avoué

assisté de Maître FRANCIS BLISTENE, Toque A654, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré

PRÉSIDENT : S. GARBAN

CONSEILLER : C. LE BAIL

CONSEILLER : M. PROVOST LOPIN

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 mai 2002

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé de l’arrêt

M. F. MEGNIEN

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement, par S. GARBAN, Président, laquelle a signé la minute avec M. F. MEGNIEN, Greffier.

Par acte sous seing privé du 28 novembre 1997, intitulé « Bail commercial soumis au statut des baux commerciaux (décret 53.960 du 30 septembre 1953) », M^me B. a donné en location à la SCI du 54-56 rue Louveau (ci après société Louveau), représentée par son gérant, Elie B. , la totalité d’un pavillon avec terrain attenant, divers locaux au rez de chaussée dans les bâtiments au fond de la cour à gauche et deux garages dépendant d’un ensemble immobilier situé 77 bis rue Michel à Paris 16^e , pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 1997, moyennant un loyer annuel de 181.400 F.

L’activité autorisée est celle de promotion, construction , rénovation , achat, vente, concept, immeubles terrains, assurances. Il est prévu que "les locaux devront être utilisés conformément à leur destination, à savoir le pavillon est à usage d’habitation bourgeoise destiné à loger un membre du personnel du preneur ou à usage commercial ; les locaux en rez de chaussée dans le bâtiment fond de cour sont à usage commercial".

Par acte sous seing privé également en date du 28 novembre 1997, M. L. s’est porté caution solidaire de la société Louveau jusqu’au 30 novembre 2006, pour un montant maximum de 300.000 F.

Par acte du 6 novembre 1998, les consorts B. , venant aux droits de M^me B. , ont vendu à la SNC Michel A. l’immeuble dont dépendent les lieux loués. Au titre de la situation locative de l’immeuble, il a été stipulé que le vendeur subrogeait l’acquéreur qui acceptait, tant activement que passivement dans tous ses droits et obligations. La vente a pris effet au jour de l’acte, mais il a été convenu que : « le vendeur fait réserve expresse à son profit des loyers dus par la société Louveau à la date de ce jour, et ce nonobstant la subrogation ci dessus stipulée ».

Par acte du 28 avril 1999, la SNC Michel A. a fait signifier à la société Louveau, locataire, et à M. L. , caution, un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle et les dispositions de l’article 25 du décret pour avoir paiement de la somme principale de 171.324,42 F représentant des loyers, provisions sur charges et taxes restant dus entre le 1^er trimestre 1998 et le 2^e trimestre 1999.

Par acte du 15 mars 1999, la société Louveau a fait assigner à jour fixe devant le Tribunal de Grande Instance de Paris la SNC Michel A. principalement pour la voir condamner sous astreinte à lui permettre d’accéder à tout moment à ses locaux et à voir ordonner une mesure d’expertise relatives aux désordres dont elle a fait état concernant les locaux (existence de fuites de la toiture et de fissures et crevasses des murs du pavillon).

Par acte du 28 avril 1999, la SNC Michel A. a fait assigner à jour fixe M. L. pour le voir condamner au paiement des arriérés de loyers en sa qualité de caution.

Elle a sollicité reconventionnellement la nullité du bail, notamment, pour erreur sur la qualité du locataire et pour dol.

M. L. a contesté la validité de l’acte de caution qu’il a signé.

Par jugement du 12 novembre 1999, le Tribunal, rejetant la demande de nullité du bail pour erreur, mais retenant l’existence du dol tiré du fait que la société Louveau ne constituait qu’un paravent derrière lequel se dissimulait en fait M. L. , a principalement :

— ordonné la jonction des deux instances ;

— déclaré nul le bail conclu le 28 novembre 1997 ;

— dit qu’en conséquence la société Louveau et M. L. sont occupants sans droit ni titre des locaux ;

— prononcé leur expulsion des lieux et la séquestration des meubles ;

— condamné in solidum la société Louveau et M. L. à payer à la SNC Michel A. à titre d’indemnité d’occupation la somme de 17.000 F par mois (cette somme intégrant les charges et taxes de nature locative relatives à l’occupation) à compter du 6 novembre 1998 jusqu’à libération effective des lieux, tout mois commencé étant dû ;

— dit que les sommes versées par la société Louveau au titre des loyers et charges depuis le 6 novembre 1998 doivent venir en déduction de celles dues au titre de l’indemnité d’occupation ;

— constaté qu’en l’état, le Tribunal ne dispose pas des éléments lui permettant de faire le compte entre les parties et de dire si des sommes restent dues à la SNC Michel A. au titre de la période d’occupation et renvoyé celle ci à faire les comptes et à saisir, si elle l’estime utile, le Tribunal en cas de difficultés ;

— condamné in solidum la société Louveau et M. L. à payer à la SNC Michel A. la somme de 15.000 F sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

La société Louveau a quitté les lieux le 2 mai 2000.

Elle a interjeté appel du jugement.

Par arrêt avant dire droit du 15 juin 2001, M. L. partie à la procédure de première instance n’ayant pas été attrait en cause d’appel et la SNC Michel A. dirigeant diverses demandes à son encontre, la Cour a :

— invité la SNC Michel A. à faire valoir ses observations sur la régularité de la procédure à l’égard de M. L. et la SCI du 54-56 rue Louveau à y répondre si elle l’entend ;

— invité la SNC Michel A. à régulariser, éventuellement, la procédure à l’égard de M. L. .

Par acte du 18 décembre 2001, la SNC Michel A. a délivré assignation afin d’appel provoqué à M. L. .

LA COUR,

Vu les conclusions en date du 20 février 2002 de la SCI 54-56 rue Louveau par lesquelles elle demande à la Cour :

— de réformer le jugement ;

— de dire que la SNC Michel A. n’a pas qualité pour invoquer les nullités dont disposait M^me B. ;

— de constater que le bail du 28 novembre 1997 n’est pas nul, en l’absence d’erreur ou de manoeuvre dolosive ;

— de valider en conséquence la location et ordonner sa réintégration dans les lieux ;

— en conséquence,

— de faire injonction à la société Michel A. de prendre toutes mesures nécessaires pour lui permettre d’accéder à tout moment du jour et de la nuit au garage qu’elle loue dans le cadre du bail ;

— de lui faire également injonction de prendre toutes mesures nécessaires pour permettre à son personnel et à sa clientèle d’accéder à tout moment à ses bureaux ;

— de la condamner à lui payer la somme de 10.000 F par infraction constatée ;

— de la condamner également à lui régler une somme de 400.000 F à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait des troubles de jouissance et de son éviction au bénéfice de l’exécution provisoire ordonnée par les premiers juges ;

— d’ordonner une mesure d’expertise à l’effet principalement d’examiner les désordres qu’elle allègue, de décrire les travaux et toutes mesures propres à y remédier et d’en chiffrer le coût, de donner à la Cour tous les éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer son préjudice ;

— de dire que la SNC Michel A. ne peut réclamer le paiement de sommes antérieures à son acquisition ;

— de constater qu’elle est à jour du paiement des loyers et accessoires au 30 juin 1999 ;

— de condamner la SNC Michel A. à lui payer une somme de 30.000 F sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 11 avril 2002 de la SNC Michel A. par lesquelles elle demande à la Cour, :

— de confirmer la décision en toutes ses dispositions ;

— y ajoutant,

— de liquider l’indemnité d’occupation due au 2 mai 2000, date de restitution des clés, à la somme de 34.000 F, soit 5.183,27 € , et de condamner solidairement la société Louveau et M. L. , caution, au paiement de cette somme ;

— dans le dispositif de ses écritures, de porter le montant de la condamnation au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile à la somme de 50.000 F, soit 7.622,45 € , au préjudice de la SCI Louveau et de M. L. , solidairement tenu ;

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 100.000 F, soit 15.244,90 € , à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice ;

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ne retiendrait pas l’existence d’un dol,

— d’ordonner la résiliation du bail en application des articles 1134 et 1184 du code civil avec les mêmes conséquences que celles résultant de la décision entreprise, soit l’expulsion de la SCI Louveau et de M. L. et de tout occupant de leur chef, le paiement d’une indemnité d’occupation, d’une indemnité au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et l’allocation de dommages intérêts, le tout dans les termes susvisés ;

Vu les conclusions en date du 16 mai 2002 de M. Michel L. par

lesquelles il demande à la Cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— de dire qu’il n’a commis aucune manoeuvre dolosive à l’encontre de M^me B. ;

— à titre subsidiaire, de dire que la SNC Michel A. n’a aucune qualité pour invoquer des nullités qui auraient pu l’être par M^me B. ;

— de débouter la SNC Michel A. de toutes ses demandes formées à son encontre ;

— de la condamner à lui payer la somme de 100.000 F à titre de dommages intérêts ;

SUR CE,

Sur les demandes de la SNC Michel A.

Sur la recevabilité de la demande de nullité du bail

Considérant que la société Louveau soulève l’irrecevabilité de la SNC Michel A. à poursuivre la nullité du bail pour dol, au motif que, s’agissant d’une nullité relative, elle ne peut être invoquée que par la victime du dol ou ses héritiers ;

Considérant qu’à titre subsidiaire M. L. soulève ce même moyen ;

Considérant que la SNC Michel A. s’oppose à cette demande au motif que l’acte de vente des locaux comporte une clause de subrogation à son profit ;

Mais considérant que la nullité relative sanctionnant la violation de règles édictées dans l’intérêt particulier de certaines personnes, seul celui que le loi entend protéger pourra s’en prévaloir, ainsi en matière contractuelle, celui dont le consentement a été vicié ; qu’en l’espèce, compte tenu du caractère personnel de la cause de nullité invoquée, la SNC Michel A. , ayant cause à titre particulier, n’est pas recevable à s’en prévaloir ; qu’il y a donc lieu, infirmant le jugement déféré, de déclarer irrecevable la demande de la SNC Michel A. en nullité du bail pour dol ;

Sur la résiliation du bail

Considérant qu’à titre subsidiaire la SNC Michel A. sollicite la résiliation du bail, aux motifs :

— des retards systématiques dans le règlement des loyers,

— de la mauvaise foi de M. L. qui a mis en cause son engagement de caution compte tenu, selon lui, du lien de dépendance existant entre la société Louveau et lui même en sa qualité de chef des ventes,

— de l’occupation frauduleuse des lieux par M. L. ,

— des menaces proférées par celui ci à l’encontre de son gérant, M. de Kertel ;

Considérant, sur les retards de règlement des loyers, que la société Louveau, sans s’expliquer sur les retards allégués, rétorque qu’elle est parfaitement à jour du paiement des loyers et charges, et ce jusqu’à la date de son expulsion ; que le commandement que lui a fait notifier la bailleresse le 28 avril 1999 pour un montant de 171.324,42 F est nul, alors qu’il vise des loyers antérieurs à la cession de l’immeuble et que dans l’acte de vente le vendeur s’est réservé, nonobstant la clause de subrogation, les loyers dus jusqu’à la date de la cession ;

Mais considérant qu’il résulte des documents produits que la société Louveau a réglé systématiquement avec retard les loyers ; qu’ainsi, alors que les loyers sont payables trimestriellement d’avance, le règlement des loyers des 1^er et 2^e trimestre 1999 est intervenu le 28 mai 1999 par la remise d’un chèque par l’intermédiaire d’un huissier ; que les loyers des 3^e et 4^e trimestres 1999 n’ont pas été réglés à bonne date et qu’un commandement de payer a été délivré le 28 octobre 1999, valable même s’il vise des loyers relatifs à la période antérieure à la cession de l’immeuble que les vendeurs s’étaient réservés ; que les sommes dues pour janvier et février 2000 ont été réglées le 3 mars 2000 par remise d’un chèque à l’huissier ; que, compte tenu de ces violations répétées des stipulations contractuelles, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, à la date à laquelle est intervenue la remise des clefs, soit le 2 mai 2000 ;

Considérant qu’il y a lieu, en tant que de besoin, d’ordonner l’expulsion des lieux de la société Louveau et de tous occupants de son chef et de la débouter de sa demande de réintégration ;

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Considérant que les loyers sont dus jusqu’à la date de résiliation du bail, 2 mai 2000, date à laquelle la société Louveau a quitté les lieux ; que par conséquent aucune indemnité d’occupation n’est due par celle ci, que la SNC Michel A. doit donc être déboutée de sa demande tendant au paiement de la somme de 5.183,27 € à titre de solde d’indemnité d’occupation ;

Sur la demande de dommages intérêts

Considérant que la SNC Michel A. sollicite la condamnation solidaire de la société Louveau et de M. L. à lui payer la somme de 100.000 F à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice ; qu’il y a lieu de rappeler qu’elle fait valoir à l’appui de sa demande de résiliation les retards systématiques dans le règlement des loyers, la mauvaise foi de M. L. qui a mis en cause son engagement de caution compte tenu, selon lui, du lien de dépendance existant entre la société Louveau et lui même en sa qualité de chef des ventes, l’occupation frauduleuse des lieux par M. L. , et les menaces proférées par celui ci à l’encontre de son gérant ; que, toutefois, faute de caractériser le préjudice qu’elle aurait subi, il y a lieu de la débouter de ce chef de demande ;

Sur la demande au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

Considérant que, compte tenu de l’équité, il convient de condamner la société Louveau et M. L. à payer à la SNC Michel A. la somme de 7.622 € en vertu de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu à condamnation solidaire ;

Sur les demandes de la société Louveau

Sur la demande de dommages intérêts

Considérant que la société Louveau sollicite l’allocation de la somme de 400.000 F à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait des troubles de jouissance qu’elle a subis et de son « éviction » à la suite de l’exécution provisoire du jugement ;

Qu’en ce qui concerne ses troubles de jouissance, elle fait valoir :

— que la toiture des locaux présentaient des fuites créant des ruissellements le long des murs par temps de pluie et une humidité permanente, situation qui l’avait contrainte à interrompre différents travaux d’aménagement et de décoration des lieux ; qu’en outre, des fissures existaient en différents endroits ;

— qu’elle ne pouvait avoir accès aux deux garages faisant partie des lieux loués, des véhicules étant garées en permanence dans la courette commune de l’immeuble, l’empêchant d’entrer dans ses garages ;

— que le portail d’entrée de l’immeuble était cadenassé après 18 h et le samedi et le dimanche, de sorte que sa clientèle ne pouvait avoir accès au bureau ;

Qu’elle demande également une mesure d’expertise ;

Mais considérant que la demande de dommages intérêts en ce qui concerne l’expulsion ne peut prospérer, cette mesure d’expulsion, conséquence de la résiliation du bail, étant prononcée par la Cour ;

Considérant, en ce qui concerne les désordres allégués, que le bail met à la charge du preneur l’entretien et les réparations locatives, le bailleur restant donc tenu des réparations prévues à l’article 606 du code civil ;

Considérant qu’une mesure d’expertise ne saurait maintenant être ordonnée alors que la société Louveau a quitté les lieux depuis deux ans ;

Considérant que pour justifier des désordres, la SCI Louveau produit différents constats d’huissier montrant :

— l’existence de fissures et de traces d’humidité sur un pan de mur du bureau du secrétariat et au 1^er étage de la partie commerciale (constat du 9 décembre 1998),

— dans un des garages des fissures sur le mur pignon jouxtant la maison d’habitation et sur la partie arrière (constat du 4 mai 1999),

— dans la maison d’habitation, couverte par un toit terrasse, dans une pièce du 1^er étage et la pièce du rez de chaussée située au dessous des traces d’humidité et boursouflures liées à un dégât des eaux (constat du 23 mars 1999),

— l’existence d’une verrière cassée, recouverte d’une bâche, occasionnant des infiltrations dans la pièce située au dessous (attestation du 25 mai 1999) ;

Considérant qu’il résulte des documents produits par la bailleresse qu’un sinistre s’est produit dans la maison d’habitation, qu’une déclaration de sinistre a été faite et que le courtier d’assurance a écrit le 4 mai 1998 à la société Louveau pour lui indiquer qu’une expertise allait être réalisée pour procéder à l’évaluation des dommages, que cependant la société Louveau n’apporte aucun élément sur l’indemnisation qu’elle a perçue ; qu’elle fait état du défaut d’étanchéité de la toiture, mais qu’il apparaît qu’une verrière était cassée et provoquait des infiltrations, réparation lui incombant en vertu du bail ; que, par ailleurs, la société bailleresse a fait déboucher les gouttières sur le toit terrasse (factures 8 mars 1999 pour un montant de 2.037,53 F), travaux d’entretien incombant également à la locataire, et a fait effectuer des travaux d’étanchéité sur le toit terrasse (factures du 31 décembre 1998 pour un montant de 4.667,22 F et du 1^er février 1999 pour un montant de 24.120 F) ;

Qu’aucun élément ne démontre que les fissures constatées proviennent de désordres affectant le gros oeuvre des bâtiments ;

Qu’ainsi, la société Louveau ne justifie pas avoir subi des troubles de jouissance consécutifs à des désordres existant dans les locaux imputables à la bailleresse ;

Considérant, en ce qui concerne la fermeture du portail d’entrée après 18 h et le samedi et le dimanche, que le bail stipule que "le locataire est autorisé à :

* installer un interphone avec gâche électrique à ses frais exclusifs,

* installer en façade un système de vidéo surveillance par caméra" que la SNC Michel A. déclare, sans être contredite, que la société Louveau n’a pas procédé à cette installation, que dès lors, le bail ne prévoyant pas que le portail d’entrée devait rester ouvert, elle n’est pas fondée à se plaindre d’un trouble de jouissance de ce chef ;

Considérant, en ce qui concerne l’accès à ses deux garages, que la SCI Louveau produit un constat de M^e Caill, huissier, en date du 9 décembre 1998, ainsi que des attestations émanant d’Edwige G. et de Michel B. ; que dans son constat, l’huissier n’indique pas que l’accès aux garages soit interdit par des véhicules en stationnement, qu’il a annexé des photographies qui ne permettent pas une telle conclusion ; qu’Edwige G. a établi plusieurs attestations aux termes desquelles elle a constaté la présence de véhicules dans la cour de l’immeuble, gênant l’accès aux garages, que toutefois, dans la mesure où elle est employée de la société Louveau ces attestations apparaissent dépourvues de fiabilité ; que la seule attestation de M. Michel B. qui a constaté le 2 décembre 1998 la présence de deux véhicules gênant l’accès aux garages, est insuffisante pour retenir que la société Louveau subissait un trouble de jouissance ;

Considérant ainsi que la demande de dommages intérêts de la société Louveau doit être rejetée ;

Sur la demande au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

Considérant qu’il convient de rejeter la demande au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile de la société Louveau qui succombe et doit être condamnée au dépens ;

Sur les demandes de M. L.

Sur la demande de dommages intérêts

Considérant que M. L. sollicite la condamnation de la SNC Michel A. à lui payer la somme de 15.244,90 € à titre de dommages intérêts ; qu’il soutient que celle ci a produit des documents et condamnations prononcées à son encontre qu’elle s’est procurée frauduleusement, et qu’elle a refusé de répondre à la sommation qu’il lui a délivrée d’indiquer par quel moyen elle était entrée en possession des jugements le concernant ; qu’il indique avoir déposé une plainte avec constitution de partie civile à l’encontre de la SNC Michel A. pour vol et recel ; qu’en outre, il est réhabilité de plein droit en vertu de l’article L 113.3 du code pénal, ces condamnations étant réputées non avenues, ainsi qu’il ressort de l’attestation du professeur D. ;

Mais considérant que M. L. qui ne justifie pas de la plainte avec constitution de partie civile qu’il prétend avoir formée, ne justifie pas des moyens frauduleux dont se serait servie la SNC Michel A. pour se procurer les documents et condamnations le concernant ; qu’il prétend être réhabilité de droit, que cependant la Cour qui n’est pas en possession de son casier judiciaire, n’est pas en mesure d’en juger, comme le professeur D. qui n’a pu se prononcer que sur les seuls éléments qui lui étaient fournis par M. L. ; que sa demande de dommages intérêts doit être rejetée ;

Sur la demande au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

Considérant que la demande au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile de M. L. , condamné aux dépens avec la société Louveau doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du 12 novembre 1999 ;

Déclare irrecevable la demande de la SNC Michel A. tendant à la nullité du bail du 28 novembre 1997 pour dol ;

Prononce la résiliation du bail du 28 novembre 1997 au 2 mai 2000 ;

En tant que de besoin, ordonne l’expulsion des locaux de la SCI 54-56 rue Louveau et de tous occupants de son chef ; dit qu’à défaut il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique si besoin est ;

Dit que les meubles se trouvant dans les lieux seront déposés selon les modalités des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992 ;

Déboute la SNC Michel A. de ses demandes tendant à l’allocation d’une indemnité d’occupation et de dommages intérêts ;

Condamne la SCI 54-56 rue Louveau et M. L. à payer à la SNC Michel A. la somme de 7.622 € en vertu de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ; déboute la SNC Michel A. de sa demande tendant au prononcé de la solidarité ;

Déboute la SCI 54-56 rue Louveau de sa demande de dommages intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Déboute M. L. de sa demande de dommages intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Condamne la SCI 54-56 rue Louveau et M. L. aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,